TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT

du

18 Novembre 2025

ROLE : N° RG 23/00274 – N° Portalis DBW2-W-B7H-LU7X

AFFAIRE :

C/

S.A.R.L. EM-LOG

GROSSES délivrées

le

à Maître Catherine JONATHAN-DUPLAA de la SCP JONATHAN-DUPLAA & ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

à Maître Mihaela CENGHER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

COPIES délivrées

le

à Maître Catherine JONATHAN-DUPLAA de la SCP JONATHAN-DUPLAA & ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

à Maître Mihaela CENGHER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

N°2025

1ère CHAMBRE

DEMANDERESSE

S.C.I. FARAVI (RCS D'[Localité 4] 828 245 522)

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Catherine JONATHAN-DUPLAA de la SCP JONATHAN-DUPLAA & ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

S.A.R.L. EM-LOG (optique [K]) (RCS D'[Localité 4] B 497 578 922)

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Mihaela CENGHER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente

Juge délégué aux loyers commerciaux

A assisté aux débats : Madame TOUATI Séria, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique du 08 Septembre 2025, après avoir entendu Maître Catherine JONATHAN-DUPLAA et Maître Mihaela CENGHER, l’affaire a été mise en délibéré au 18 Novembre 2025 avec avis du prononcé de la décision par mise à disposition au Greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente

Juge délégué aux loyers commerciaux

assistée de Madame TOUATI Séria, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 9 janvier 1980, Monsieur [O] [V], aux droits duquel vient la SCI FARAVI, a donné à bail commercial à Monsieur [D] [K], aux droits desquels vient la SARL EM-LOG, des locaux sis [Adresse 1] à Aix-en-Provence, ledit bail étant signé pour 9 ans.

Le bail a fait l’objet de plusieurs avenants et renouvellements.

Par jugement en date du 10 octobre 2016, la présente juridiction a notamment fixé le montant du loyer annuel à la somme de 28.500 € à compter du 1er janvier 2014.

Cette décision a été confirmée par arrêt de la Cour d’appel de AIX-EN-PROVENCE 18 janvier 2018.

Selon acte extra-judiciaire du 30 mai 2022, la société EM-LOG a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2023 avec fixation du nouveau loyer annuel à la somme de 30.678,84 € HT HC.

Selon acte extrajudiciaire du 25 juillet 2022, la SCI FARAVI a accepté la demande de renouvellement du bail pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2023 moyennant un loyer annuel à la somme de 43.000 € par an, HT HC.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 1er décembre 2022, la SCI FARAVI a notifié à la société EM-LOG un mémoire sollicitant la fixation du loyer annuel pour la somme de 60 000 € par an, HTHC.

Par acte du 9 janvier 2023, la SCI FARAVI a fait assigner la SARL EM-LOG devant la présente juridiction aux fins de voir :

— fixer le prix du loyer renouvelé à la somme annuelle de 60.000 € HT HC à compter du 1er janvier 2023, toutes autres clauses et conditions du bail initial demeurant inchangées,

— dire que la différence entre le loyer ainsi fixé et celui réellement payé portera intérêts, pour chaque échéance, à compter de sa date d’exigibilité et ce avec capitalisation dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil pour les intérêts correspondant à des suppléments de loyer dus depuis plus d’un an,

Subsidiairement,

— ordonne une mesure d’instruction par application des dispositions de l’article R.145-30 du code de commerce aux fins de détermination de la valeur locative des lieux loués avec mission de vérifier l’existence des motifs invoqués par le bailleur à l’appui de sa demande et de rechercher les éléments de détermination de la valeur locative des lieux à la date du renouvellement,

— fixe dans ce cas, à titre provisoire, le loyer exigible à la date du renouvellement à celui résultant de l’application de la variation indiciaire au loyer applicable à la date du début de période de référence ;

— ordonne l’exécution provisoire ;

— condamne la société EM-LOG à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise.

Par jugement du 15 mai 2023, la présente juridiction a :

— constaté le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2023,

— commis en qualité d’expert Monsieur [F] avec la mission habituelle lorsque le bailleur fait valoir une modification notable des 4 premiers critères qui déterminent la valeur locative selon l’article L 145-33 du Code de commerce, et afin de déterminer la valeur locative des locaux à la date du renouvellement du bail,

— fixé le montant du loyer dû pendant la durée de l’instance à la somme de 2.878,70€ HT HC.

L’expert a établi son rapport le 19 juin 2025.

Dans son mémoire notifié par courrier recommandé avec AR le 7 juillet 2025, la SCI FARAVI demande à la juridiction de fixer le prix annuel du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2023 à la somme de 57.000€ HT HC, toutes autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées, de dire que la différence entre le montant du loyer ainsi fixé et celui qui a été payé entre la date de prise d’effet de la demande, et celle à laquelle le règlement du nouveau loyer sera effectif, soit assortie des intérêts de droit pour chaque échéance et que la SARL EM-LOG soit condamnée à lui payer une indemnité de 4.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise.

La SCI FARAVI insiste sur le fait que le logement se situe au RDC d’un immeuble, d’accès facile à la clientèle, au cœur du centre ville d’AIX-EN-PROVENCE, implanté sur la rive Nord du [Adresse 6], au sein d’un environnement dense urbain composé d’immeubles de logements avec locaux commerciaux en pieds d’immeubles. La SCI FARAVI rappelle la situation de la [Adresse 10], notamment à proximité immédiate de la [Adresse 8], point de passage piéton majeur du centre ville, et le fait qu’elle forme, avec les rues adjacentes, la principale zone de chalandise de la ville. La SCI FARAVI précise aussi la distance avec les parkings et les nombreuses lignes de bus à proximité dont la diabline qui circule dans la rue. La SCI FARAVI affirme que l’expert judiciaire a retenu l’importante visibilité commerciale du local et le très bel emplacement.

La SCI FARAVI indique ensuite que l’immeuble est en bon état général et que la superficie du local, retenue par l’expert à 57,46m2 sur la foi du rapport d’expertise de Madame [I] du 19 janvier 2016, ne fait l’objet d’aucune discussion avec la partie adverse.

La SCI FARAVI rappelle la description, du local par l’expert judiciaire, son très bon état d’entretien, retenu de même par l’expert judiciaire, et le fait qu’il est parfaitement adapté à l’activité exercée.

Ensuite, la SCI FARAVI relève que l’expert judiciaire retient des conditions de bail assez favorables au preneur avec une destination « restreinte mais néanmoins large », c’est-à-dire une « destination élargie » justifiant une majoration de la valeur locative.

Par ailleurs, la SCI FARAVI soutient que le bail ne contient aucune clause exorbitante de droit commun, la taxe foncière étant à sa charge, et pour la fin de bail contient une clause d’indemnisation des travaux réalisés par le preneur, clause que l’expert définit comme plutôt rare et favorable au preneur.

La SCI FARAVI rappelle les conditions de cession ou sous-location prévues par le bail.

De surcroît, la SCI FARAVI fait valoir qu’il y a eu une évolution des facteurs locaux de commercialité depuis la dernière fixation judiciaire du bail au 1er janvier 2014. La société se réfère aux conclusions de l’expert judiciaire sur l’augmentation de la population aixoise et dans les communes voisines et de la zone de chalandise, augmentation significative et bénéfique au commerce compte-tenu de l’augmentation du pouvoir d’achat de la population considérée. La société soutient que l’expertise judiciaire a consulté la chambre de commerce et de l’industrie, laquelle fait état d’une augmentation de l’offre optique sur la décennie, l’optique conjuguant la nécessité et le luxe, et pour laquelle la fidélisation du client joue un rôle essentiel.

S’agissant des loyers de référence, la SCI FARAVI se réfère aux conclusions de l’expert judiciaire et demande la fixation de la valeur qu’il retient, après pondération de la surface du local conformément à la Charte de l’Expertise, soit 45,60m2 de surface pondérée.

Dans son mémoire notifié par courrier recommandé avec AR le 25 juillet 2025, la SARL EM-LOG (exerçant sous l’enseigne optique Bouvet) demande à la juridiction de :

— la déclarer bien-fondée à solliciter la fixation du loyer à la somme annuelle de 34.544,40€ TH HC,

A titre subsidiaire,

— fixer le loyer à la somme annuelle de 36.860€ HT HC (conformément au rapport de Monsieur [T]),

— condamner la SCI FARAVI à lui payer une indemnité de 50.000€ à titre de dommages et intérêts pour acharnement juridique,

— débouter la SCI FARAVI de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— la condamner à lui payer une indemnité de 6.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

La SARL EM-LOG soutient que pour retenir une évolution notable des facteurs de commercialité, l’expert judiciaire fait état d’arguments très généraux, sans aucune assise sur une réalité objective, et utilise des données obsolètes et hors sujet. Précisément, la SARL EM-LOG fait valoir que son expert Monsieur [T] retient que si la rue est incontestablement commerçante, elle l’était déjà au début du bail et qu’il n’y a aucune modification notable de cette commercialité permettant de justifier un déplafonnement du loyer pour le local litigieux.

La SARL EM-LOG en veut pour preuves que pour la première fois depuis des années, l’indice national des locaux commerciaux a connu une très petite augmentation, de moins d’un point, alors que les années précédentes enregistraient des hausses allant jusqu’à sept points ; que l’indice est en chute libre depuis le premier trimestre 2023 ; que cela reflète la situation de crise économique aux niveaux national et local ; que de nombreux commerces ne sont plus exploités, le montant exorbitant des loyers commerciaux étant la cause principale de cette situation.

La SARL EM-LOG précise que cette situation est confirmée par la fermeture de commerces historiques (poissonnerie du centre-ville et bar PTT), que le centre a retrouvé sa fréquentation d’avant Covid mais que les habitudes ont changé, les indépendants se trouvant de plus en plus exclus du marché.

La SARL EM-LOG soutient que les données statistiques utilisées par l’expert judiciaire ne justifient pas le chiffrage de la valeur locative qu’il propose.

S’agissant des caractéristiques du local loué et des conditions du bail, la SARL EM-LOG soutient que les parkings de proximité existaient déjà en 2014, qu’il n’y a pas eu de modification des infrastructures urbaines, que de plus la wifi ne fonctionne pas en centre ville, que tous les éléments mis en avant par la SCI FARAVI pour justifier sa position existaient au moins depuis 2022, que des parkings ont disparu, que la fréquentation du commerce a été sévèrement obérée par les travaux en centre-ville et la fermeture du parking [Adresse 7], qu’en dépit du caractère élargi de la destination du local, du fait de l’évolution technologique et de la présence d’enseignes spécialisées, seule compte l’activité d’optique et de lunetterie, que les obligations du bailleur ne favorisent pas le locataire (la taxe foncière étant désormais toujours à la charge du bailleur du fait des nouvelles dispositions légales et l’indemnisation du preneur en fin de bail ne portant pas sur les frais mais sur la plus-value que le bien pourrait en tirer en cas d’éviction du preneur).

Ensuite, la SARL EM-LOG entend préciser que la surface dédiée à la vente est de 45,34m2, le reste étant dédié à l’atelier et à la mezzanine, espace de stockage. La société rappelle avoir fait des travaux d’installation de rampes spots, qu’elle utilise une climatisation à eau (et non une climatisation avec split interne) et des équipements de chauffage d’appoint.

De même, la SARL EN-LOG observe que lors de l’achat du fonds de commerce, il y avait 10 opticiens et que désormais il y a en 23 sur la commune, la plupart dans les villages voisins, la clientèle recherchant des facilités de stationnement et la proximité. La SARL EM-LOG affirme que le secteur optique accuse une baisse de 2% et les points de vente en centre-ville une baisse plus importante de 3%, qu’il est important de rappeler qu’il s’agit d’un secteur réglementé par la sécurité sociale et les mutuelles et que le renouvellement des lunettes n’est remboursé que tous les deux ans, les projets étant de faire passer le renouvellement à trois ans.

En outre, la SARL EM-LOG soutient que l’ensemble des éléments qu’elle développe pour démontrer qu’il n’y a pas eu de modification notable des facteurs de commercialité se reflètent sur l’évolution de son chiffre d’affaires en diminution constante entre 2008 et 2020, sans jamais retrouver sa dynamique antérieure.

Enfin, la SARL EM-LOG critique la méthode utilisée par l’expert judiciaire par régression linéaire, notamment du fait de l’absence de transparence sur les calculs et les coefficients, le choix des références trop dispersées géographiquement, et propose une méthode comparative sur des termes de comparaison limités à la [Adresse 10], la [Adresse 11] et la [Adresse 9], soit une moyenne de valeur locative de 868,67€/m2 soit une valeur locative de 40.979,35€ HT/an arrondi à 40.979€. La SARL EM-LOG soutient que ces chiffres sont nettement inférieurs à ceux avancés dans le pré-rapport judiciaire. Par ailleurs, la SARL EM-LOG soutient que la méthode par régression est mathématiquement inadaptée et que la méthode comparative géolocalisée est plus fiable et donne une valeur locative médiane de 808,34€/m2 soit une valeur locative médiane de 36.860,30€ arrondie à 36.860€ HT/an.

Le litige a été évoqué à l’audience du 8 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fixation du loyer de renouvellement

L’article L 145-33 du code de commerce dispose que : « En application de l’article L.145-33, »Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments."

L’article L.145-34 du code de commerce dispose que :

« A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. (…)"

— sur la valeur locative

L’expert judiciaire fixe la valeur locative à un montant de 57.000€.

Les parties s’opposent sur plusieurs des critères ayant permis à l’expert de déterminer une telle valeur.

Au vu des conclusions de l’expert judiciaire et des observations des parties, il y a lieu de retenir que le local commercial est en bon état d’entretien, dans un immeuble ancien lui-même en bon état d’entretien, et qu’il bénéficie d’un bon accès aux transports et parkings publics (400m environ).

Ensuite, il convient de retenir que le local commercial présente une superficie utile de 57,45m2 et une surface utile pondérée de 45,60m2, que la destination des lieux est élargie dans les limites précisées à l’exposé du litige, que le bail ne contient aucune charge exorbitante et la taxe foncière est à la charge du bailleur, les autres conditions du bail sont plutôt favorables au preneur.

En outre, il y a lieu de retenir que les facteurs locaux de commercialité sont excellents, et que des prix couramment pratiqués dans le voisinage, il ressort une valeur médiane de 1.173€/m2 et une valeur moyenne de 1.200€/m2.

S’agissant de ce dernier critère, les critiques de la SARL EM-LOG sur la méthodologie utilisée par l’expert judiciaire pour retenir ces valeurs ne sont pas fondées, les termes de comparaison qu’il a retenu ne pouvant être considérées comme éloignées géographiquement.

Il convient ensuite de retenir la valeur médiane, plus représentative en ce qu’elle exclut les valeurs les plus extrêmes, soit 1.173€/m2.

Au regard de la surface utile pondérée, la valeur locative du local litigieux s’établit à 53.488,80€ par an (1.173 x 45,60).

En application de l’article L 145-34 du Code de commerce, le loyer ne peut être fixé à la valeur locative qu’en cas de déplafonnement.

— Sur la modification des facteurs locaux de commercialité

Selon l’article R.145-6 du code de commerce, “les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.”

A supposer que la modification des facteurs locaux de commercialité soit démontrée, il faut encore que cette modification ait un intérêt pour le commerce considéré.

Cette notion suppose corrélativement que les facteurs identifiés aient apporté au cours du bail un flux supplémentaire de chalands et que ce flux ait profité effectivement au commerce exercé dans les lieux loués.

En l’espèce, il y a tout d’abord lieu de rappeler que la diminution du chiffre d’affaires entre 2008 et 2020, de 1 million d’euros à 420.000€ environ, puis la stagnation du chiffre d’affaires entre 2021 et 2024, à une valeur d’un peu plus de 420.000€, n’illustrent pas nécessairement une évolution négative des facteurs de commercialité sur la période de référence du dernier renouvellement du bail, entre le 1er janvier 2014 et le 1er janvier 2023. Il s’agit cependant d’un indice, d’autant que la SCI FARAVI n’a pas fait valoir des difficultés de gestion ou autres, ni n’a sollicité d’éléments de preuve en ce sens.

Ensuite, les éléments mis en avant par l’expert judiciaire viennent démontrer une modification positive des facteurs de commercialité depuis la fixation du loyer lors du dernier renouvellement du bail au 1er janvier 2014, dès lors notamment que la commune d'[Localité 5] et les communes voisines ont connu une augmentation de leur population et que précisément le centre ville d’ [Localité 5], et notamment la [Adresse 10], piétonne et très empruntée, ainsi que l’ensemble du secteur proche, a connu une augmentation de sa fréquentation par la population locale et de sa fréquentation touristique pendant la période de référence entre le 1er janvier 2014 et le 1er janvier 2023. Cette augmentation trouve son origine notamment dans les conséquences du réaménagement des places de [Localité 12] et des Prêcheurs.

Pour autant, les éléments du rapport judiciaire et observations des parties ne permettent pas à la juridiction de retenir que cette modification des facteurs de commercialité a un caractère notable et surtout qu’elle a pu avoir une incidence certaine sur le commerce exploité dans le local litigieux (même en prenant en considération la destination élargie du bail), s’agissant d’un commerce spécifique qui a pour cible à la fois des clients de proximité et une clientèle plutôt aisée qui fréquente le centre ville mais qui n’a pas vocation à bénéficier de manière importante d’une augmentation somme toute limitée de la population et d’une augmentation de la fréquentation touristique.

De plus, la SARL EM-LOG produit un rapport de son expert [T], lequel n’est pas contredit sur ce point par les éléments apportés par la SCI FARAVI et l’expert judiciaire, dont il résulte que des commerces d’optique se sont développés sur l’ensemble des communes environnantes, ce qui laisse supposer que les clients cibles du commerce exploité dans le local litigieux se tournent aussi vers des commerces hors centre-ville, ce qui n’est pas nécessairement le cas des clients cibles des autres commerces du secteur, pour près de 80% des commerces d’habillement (équipement de la personne) moyenne et haute gamme voire luxe.

Au regard de ces éléments, le loyer de renouvellement doit être plafonné en application des dispositions de l’article 145-34 du Code de commerce.

Il sera donc fixé à la somme de 34.544,40€ par an HT HC.

Sur les demandes accessoires

La fixation par la présente juridiction du loyer du bail renouvelé est exclusive de toute compétence au titre des clauses du bail et de toutes demandes tendant à la condamnation du preneur notamment.

En conséquence, le tribunal n’est pas compétent pour dire que les autres clauses du bail sont inchangées, d’une part, et que la différence entre le montant du loyer ainsi fixé et celui qui a été payé entre la date de prise d’effet de la demande, et celle à laquelle le règlement du nouveau loyer sera effectif, sera assortie des intérêts de droit pour chaque échéance, d’autre part.

Sur la demande de dommages et intérêts

Les circonstances du présent litige ne révèlent pas un acharnement fautif de la SCI FARAVI. La SARL EM-LOG sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La SCI FARAVI, qui perd à l’instance, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire, et à payer à la SARL EM-LOG une indemnité de 3.500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement rendu par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort:

FIXE le loyer commercial du bail renouvelé dû par la SARL EM-LOG à la SCI FARAVI à compter du 1er janvier 2023 à la somme de 34.544,40€ par an HT HC,

Se DECLARE incompétent pour dire que les autres clauses du bail sont inchangées, d’une part, et que la différence entre le montant du loyer ainsi fixé et celui qui a été payé entre la date de prise d’effet de la demande, et celle à laquelle le règlement du nouveau loyer sera effectif, sera assortie des intérêts de droit pour chaque échéance, d’autre part,

DEBOUTE la SARL EM-LOG de sa demande à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE la SCI FARAVI à payer à la SARL EM-LOG une indemnité de 3.500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI FARAVI aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire

DIT que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 4], la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX