TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

[Localité 9]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/09992 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YXLL

N° de Minute : L 25/00557

JUGEMENT

DU : 29 Septembre 2025

[R] [I]

[S] [P]

C/

[N] [G]

[O] [T]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 29 Septembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [R] [I], demeurant [Adresse 5]

Mme [S] [P], demeurant [Adresse 5]

représentés par M^e Laurent CALONNE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [N] [G], demeurant [Adresse 4]

Mme [O] [T], demeurant [Adresse 4]

comparants en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 30 Juin 2025

Joelle SPAGNOL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 29 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Joelle SPAGNOL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 janvier 2021, M. [R] [I] et Mme [S] [P] ont donné à bail à M. [N] [G] et Mme [O] [T] un local à usage d’habitation situé [Adresse 8] à [Localité 12] d’une surface habitable de 43 m2, pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial d’un montant de 680 euros, majoré d’une provision mensuelle sur charges de 20 euros.

Par avenant du 30 mars 2021, le loyer a été diminué à la somme de 550 euros outre 20 euros de charges.

Par exploit du 19 juillet 2023, M. [R] [I] et Mme [S] [P], ont fait signifier à M. [N] [G] et Mme [O] [T] un congé reprise à effet au 4 février 2024 au motif de l’accomplissement de « travaux d’envergure ».

Par exploit de commissaire de justice du 7 août 2024, M. [R] [I] et Mme [S] [P], ont fait assigner M. [N] [G] et Mme [O] [T] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire de Lille à l’audience du 10 février 2025 afin d’obtenir, sur le fondement de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 :

la validité du congé délivré le 19 juillet 2023 avec effet au 4 février 2024 ;

l’expulsion de M. [N] [G] et Mme [O] [T] des lieux litigieux et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

la condamnation de M. [N] [G] et Mme [O] [T] à leur verser une indemnité mensuelle d’occupation qui ne saurait être inférieure au montant de la dernière mensualité de loyer et charges actuellement exigible à compter de la résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif des lieux soit la somme de 700 euros ;

la condamnation de M. [N] [G] et Mme [O] [T] à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

la condamnation de M. [N] [G] et Mme [O] [T] à lui payer la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les frais et dépens.

A l’audience du 10 février 2025, l’affaire a été renvoyée à la demande des parties puis retenue à l’audience du 30 juin 2025.

Les demandeurs assistés de leur conseil ont maintenu leurs demandes initiales contenues dans leur acte introductif d’instance et ont sollicité le rejet des demandes présentées par les défendeurs.

Ils exposent que M. [N] [G] et Mme [O] [T] se sont maintenus dans les lieux depuis la date d’effet du congé leur occasionnant un préjudice tiré de l’impossibilité d’effectuer les travaux.

A l’appui de leur demande, M. [I] et Mme [P] produisent un devis daté du 26 juin 2023 intitulé « dossier travaux d’envergure – immeuble [Adresse 3] à [Localité 10], un courrier daté du 11 avril 2023 émanant de Mme [T] et de M. [G] déplorant des traces d’humidité et de moisissures récurrentes dans le logement et les nuisances subis par le voisin résidant au numéro [Adresse 2] [Localité 10], une mise en demeure du 11 mai 2025 adressée à Mme [T] de cesser son activité professionnelle de gardiennage de chiens au sein des lieux loués, deux mises en demeure du conseil des demandeurs adressés en recommandé et réceptionnés les 26 février et 7 mai 2024 proposant une médiation et un report de date pour organiser un état des lieux.

M. [N] [G] et Mme [O] [T] ont comparu en personne et s’estiment victime d’une stratégie d’évitement des bailleurs qui leur sont hostiles depuis qu’ils ont sollicité une modification du montant du loyer afin de respecter la réglementation sur l’encadrement des loyers. Ils soulignent être harcelés et menacés sans raison. Ils déplorent la volonté de profit de leurs propriétaires, contestent avoir été informé par la transmission de devis de la nécessité de procéder à des rénovations et estiment que les travaux auraient dû être fait avant leur entrée dans les lieux. Ils regrettent l’absence de conciliation et assurent que le congé ne repose sur aucun motif sérieux si ce n’est la volonté de contourner la loi et de bénéficier d’un meilleur rendement de leur bien. Ils sollicitent de voir prononcer la nullité du congé et l’allocation de la somme de :

—  3 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

—  3 000 euros au titre du préjudice de jouissance,

—  3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils produisent divers courriers adressés aux demandeurs, des copies de courriels peu lisibles datés de février 2021 à juillet 2023 mettant en évidence des tensions récurrentes entre les parties en raison d’accusations de nuisances sonores des propriétaires, d’encombrement du garage et d’encadrement des loyers.

Les demandeurs concluent au débouté des demandes des locataires soulignant la régularité de leur congé, la volonté d’améliorer la rentabilité de leur bien restant légitime.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé et l’expulsion

Aux termes du I de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date du congé litigieux :

« Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. (…)

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. (…)

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. »

En l’espèce, par exploit de commissaire de justice du 19 juillet 2023, M. [R] [I] et Mme [S] [P], ont fait signifier par dépôt de l’acte à l’étude à M. [N] [G] et Mme [O] [T] un congé à effet à compter du 4 février 2024 à minuit pour « travaux d’envergure nécessitant le départ des locataires suivant dossier joint au présent acte ».

Par courrier du 2 février 2024, les locataires avisaient leurs bailleurs de leur refus de quitter les lieux contestant la volonté d’exécuter des travaux évoquant des précédents écrits des 25 juillet 2023 et 8 janvier 2024.

Si la loi ne précise pas la liste des motifs jugés légitimes et sérieux permettant la délivrance d’un congé par le bailleur en application de l’article 15 -1 de la loi du 6 juillet 1989, il reste que les travaux d’importance de réhabilitation ou de rénovation du bien loué peuvent constituer de justes motifs. Des travaux de restructuration ou de redistribution en vue d’une division immobilière même ayant pour objectif d’optimiser la valeur du bien ou sa rentabilité ne font pas disparaître le caractère légitime et sérieux du congé.

Les conflits ou tensions existants entre les parties depuis février 2021 sur l’encadrement des loyers ne sauraient, à eux seuls, établir l’absence de motif légitime et sérieux du bailleur. La volonté du propriétaire de réaménager son bien y compris en vue d’une optimisation ne saurait abolir le motif légitime fondant le congé.

Les demandeurs produisent une proposition pour rénovation de l’ensemble immobilier du [Adresse 7] comprenant la restructuration de l’appartement du premier étage occupé par les défendeurs d’un T3 à un T2 pour une meilleure rentabilité au regard de l’encadrement des loyers en vigueur sur la ville de [Localité 10] mais également des travaux d’amélioration et de confort, le passage en bail meublé, la restructuration des parties communes par la séparation dans le garage de la partie accès propriétaire bailleur et accès locatif, la rénovation et l’embellissement de la façade.

Les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 exige du propriétaire un motif légitime et sérieux pour fonder la régularité du congé qu’il donne au locataire. Refuser au bailleur d’accomplir des travaux d’envergure afin de d’assurer une meilleure rentabilité de son bien serait ajouter à la loi. En l’espèce, les défendeurs ne justifient d’aucun élément probant permettant de remettre en cause la réalité des travaux projetés par les demandeurs dont l’importance ne peut être contestés.

Les tensions établies entre les parties ne remettent pas en cause la légitimité du congé et ne caractérisent pas l’intention de nuire des propriétaires qui seraient soucieux d’expulser leurs locataires avec lesquels ils ne s’entendent pas.

En outre, il convient de noter que les locataires ont réclamé dans leurs écrits des travaux de remise en état de sorte qu’ils peuvent aujourd’hui difficilement contester que l’appartement fût en parfait état. Les courriers recommandés attestent des propositions de règlement amiable émanant des demandeurs.

En conséquence, il convient de confirmer la validité du congé régulièrement délivré par M. [I] et Mme [P] et de considérer que Mme [T] et M. [G] sont déchus de tout titre d’occupation sur le logement litigieux à compter du 5 février 2024.

A défaut de quitter volontairement les lieux, l’expulsion des locataires pourra être poursuivie par les propriétaires selon les modalités exposées au dispositif de la présente décision.

Sur les sommes dues

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 et du contrat de bail conclu entre les parties, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Suivant l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de cet article, le préjudice des bailleurs résultant de l’occupation du bien cause un préjudice au propriétaire qu’il convient d’indemniser par l’allocation d’une somme correspondant au montant du dernier loyer soit la somme de 578,40 euros charges comprises et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en dommages-intérêts au titre de la résistance abusive :

L’article 1240 du code civil énonce que “ Tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”

M. [I] et Mme [P] ne justifient pas du préjudice résultant de la résistance de M. [G] et Mme [T]. Ils seront déboutés de sa demande en dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, il ressort de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il convient de condamner M. [N] [G] et Mme [O] [T] à payer à M. [R] [I] et Mme [S] [P], la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la validité du congé délivré par M. [R] [I] et Mme [S] [P], le 19 juillet 2023 avec effet au 4 février 2024 ;

CONDAMNE M. [N] [G] et Mme [O] [T] à libérer les lieux situés [Adresse 6] à [Localité 11], en satisfaisant aux obligations du locataire ;

A défaut,

ORDONNE l’expulsion de M. [N] [G] et Mme [O] [T] et celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les conditions fixées par les articles L.412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE, s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu’il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

ORDONNE la transmission de la présente décision, par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le Département en vue de la prise en charge du relogement du locataire expulsé dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE M. [N] [G] et Mme [O] [T] à payer à M. [R] [I] et Mme [S] [P], une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel existant, subissant les augmentations légales, à compter du mois de mars 2024 inclus et jusqu’à la libération effective des lieux, soit la somme actuelle de 578,40 euros ;

DEBOUTE M. [R] [I] et Mme [S] [P], de leur demande en dommages-intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE M. [N] [G] et Mme [O] [T] au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le surplus des demandes plus amples ou contraires formées par les parties ;

Le Greffier Le Juge