Tribunal Judiciaire d'Aix-en-Provence, Referes président, 9 décembre 2025, n° 24/01165

TJ Aix-en-Provence 9 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que les mises en demeure étaient régulières et que les défendeurs n'avaient pas répondu dans le délai légal, rendant les sommes exigibles.
Rejeté
Préjudice subi du fait du non-paiement
La cour a estimé qu'il n'était pas justifié que le défaut de paiement soit abusif ou qu'il ait causé un préjudice, et a donc rejeté la demande de dommages intérêts.
Accepté
Frais de justice engagés
La cour a jugé équitable de condamner les défendeurs à payer une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Aix-en-Provence, réf. prés., 9 déc. 2025, n° 24/01165
Numéro(s) :	24/01165
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	29 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Yves GROSSOBernard AZIZAGaël FOMBELLE
Parties :	S.C.I. LOCIMMO

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

RÉFÉRÉS CONSTRUCTION

JUGEMENT – PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

JUGEMENT DU : 09 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01165 – N° Portalis DBW2-W-B7I-MJYN

COMPOSITION : Madame Laure DELSUPEXHE, Vice-Présidente assistée de Madame Dalila BENDELLAA, Greffier

DEMANDERESSE

S.D.C. LES FACULTES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Yves GROSSO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [M] [N]

né le 26 Juin 1938 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Gaël FOMBELLE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, M^e Bernard AZIZA, avocat au barreau de TOULON

S.C.I. LOCIMMO, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Gaël FOMBELLE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, M^e Bernard AZIZA, avocat au barreau de TOULON

DÉBATS

A l’audience publique du : 14 Octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 09 Décembre 2025, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au Greffe.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe le : 09 Décembre 2025

Le 09 Décembre 2025

Grosse à :

M^e Bernard AZIZA, M^e Gaël FOMBELLE, M^e Yves GROSSO

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [M] [N] est usufruitier et la SCI LOCCIMMO nue-propriétaire de deux studios au sein de l’immeuble LES FACULTES sis [Adresse 4] (lots 615 et 927).

Suite au non-paiement des charges, le syndicat des copropriétaires LES FACULTES leur a adressé notamment une mise en demeure en date des 5 et 29 avril 2024 et reprenant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Suivant acte du 17 juin 2024 et du 1er aout 2024, le syndicat des copropriétaires LES FACULTES, représenté par son syndic en exercice, la société NEXITY LAMY a fait assigner Monsieur [M] [N] et la SCI LOCIMMO à comparaître devant la présente juridiction statuant selon la procédure accélérée au fond sous le bénéfice de l’exécution provisoire aux fins de les voir :

Condamnés solidairement à lui payer les sommes suivantes :11.938,14€ au titre des charges de copropriété arrêtées au 11 juin 2024, frais ainsi que des provisions de l’exercice 2024 non encore échues, avec intérêts à compter du 29 avril 2024, date de la mise en demeure,1.000€ à titre de dommages intérêts,1.200€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civileCondamnés solidairement aux dépens,

Par conclusions notifiées par Réseau Privé Virtuel des Avocats le 1er août 2025, Monsieur [M] [N] et la SCI LOCCIMMO s’opposent à titre principal aux demandes en indiquant que le syndic en exercice ne serait pas investi des pouvoirs nécessaires et s’opposent à titre subsidiaire en indiquant que les mises en demeure des 5 et 29 avril 2024 ne respecteraient pas les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

A titre très subsidiaire, ils sollicitent de constater que les provisions de l’exercice allant du 1er avril 2023 au 30 mars 2024 n’ont jamais été approuvées par l’Assemblée Générale, ainsi que celles éventuellement dues depuis le 1er avril 2024, de sorte que le syndicat des copropriétaires doit être débouté de ses demandes et condamné à leur payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre une condamnation aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par Réseau Privé Virtuel des Avocats le 7 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires LES FACULTES maintient l’ensemble de ses demandes et réplique aux conclusions adverses en indiquant que le syndic a bien été approuvé par la copropriété, que seul un changement de nom a été opéré au KBIS sans que cela n’impacte les pouvoirs qui lui sont conférés par une assemblée Générale, laquelle a réitéré ceux-ci sous le nouveau nom par la suite.

Concernant les mises en demeure, s’il reconnaît une erreur matérielle dans le classement des dossiers, il indique qu’elles sont régulières, indiquant les bons montants et qu’elles ont été adressées aux dernières adresses connues. Enfin, concernant les provisions, le syndicat des copropriétaires indique que toutes les sommes réclamées ont été approuvées et appelées régulièrement de sorte que rien ne permet de les contester.

A l’audience du 14 octobre 2025, les parties s’en sont rapportées à leurs écritures.

Il conviendra de se reporter à l’assignation et aux conclusions produites pour un plus ample exposé des motifs et prétentions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 9 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Au préalable, sur la contestation émise par Monsieur [N] et la société LOCIMMO relativement à la qualité du syndic désigné pour agir pour le compte du syndicat des copropriétaires, il sera relevé que le simple changement de nom de la société assurant ce rôle de syndic, dûment effectué au KBIS, n’impacte en aucun cas les pouvoirs conférés à cette société et cette qualité de syndic par l’Assemblée Générale de la copropriété.

De même, il est incontestable que l’activité de gestion immobilière recouvre bien celle-ci de syndic de copropriété et que dès lors l’objet social de la société est conforme à la mission confiée par assemblée générale du syndicat de copropriétaires.

Les procès-verbaux d’assemblée générale produits aux débats confirment que la société LAMY, sous ses anciennes dénominations, a bien été désignée pour assurer les fonctions de syndic ainsi donc que la représentation en justice du syndicat des copropriétaires LES FACULTES. A fortiori, la dernière Assemblée Générale en date du 25 septembre 2025 a réitéré explicitement la désignation de la société LAMY pour occuper les fonctions de syndic et toutes les charges y afférent, de sorte que les moyens d’irrecevabilités formés par Monsieur [N] et la SCI LOCIMMO seront écartés.

Sur la demande principale en paiement :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet;

2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie;

3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale; (…)

6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En l’espèce, il est justifié que Monsieur [M] [N] est usufruitier et la SCI LOCCIMMO nue-propriétaire dans l’immeuble LES FACULTES de deux lots. Il est produit aux débats le procès-verbal d’assemblée générale du 12 janvier 2021, du 7 avril 2022, du 28 novembre 2022, du 27 septembre 2023 et du 25 septembre 2025 par lesquelles les copropriétaires ont approuvé les comptes pour l’exercice correspondant et ont adopté les budgets prévisionnels et notamment celui des exercices 2024/2025.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds transmis aux débiteurs pour la période correspondante, et de plusieurs mises en demeure dont celles du 5 et 29 avril 2024 visant l’article 19-2.

Si la SCI LOCIMMO et Monsieur [M] [N] entendent contester la régularité de ces mises en demeure, leur analyse ne fait ressortir qu’une erreur matérielle n’impactant en aucun cas leur régularité, celles-ci reprenant l’ensemble des mentions nécessaires et exigées selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, un décompte détaillé de la dette réclamée, et ont été adressées à la dernière adresse connue du syndicat des copropriétaires, conformément au décret d’application de la loi précitée paru en 1967. Ces mises en demeures sont donc régulières et restées sans réponse durant le délai légal de 30 jours, entraînant l’exigibilité de l’ensemble des sommes réclamées.

De même, les contestations soulevées par Monsieur [N] et la société LOCIMMO sur la régularité des sommes réclamées seront écartées dans la mesure où lesdites charges et provisions sont justifiées et ont été approuvées dans le cadre de l’assemblée générale du 25 septembre 2025 en son point numéro 6.

La SCI LOCIMMO et Monsieur [M] [N] ne se sont pas acquittés des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai d’un mois ou même postérieurement et elles sont donc devenues exigibles, représentant la somme de 11.938,14 euros, incluant les charges échues, les frais et les provisions de l’exercice 2025.

L’article 10-1 permet au syndicat d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui à compter de la mise en demeure mais aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Ainsi, seront retranchées comme inutiles au recouvrement de la créance toute somme relevant de la gestion normale d’une copropriété, qui ne constituent pas des diligences réelles ou qui constituent des frais irrépétibles, correspondant aux sommes suivantes ;

Le 9 juin 2023 pour le lot numéro 927, la somme de 53,17 euros,Le 28 novembre 2023, pour le lot 615, la somme de 112,20 euros,Le 23 février 2024, pour le lot 615, la somme de 112,20 euros,Le 16 mai 2024, pour le lot 615, la somme de 71,10 euros,Le 4 juin 2024, pour le lot 615, la somme de 112,20 euros,Le 10 mars 2023, pour le lot 615, la somme de 52 euros,Le 17 mars 2023, pour le lot 615, la somme de 53,17 euros,Le 16 mai 2023, pour le lot 615, la somme de 52 euros,Le 10 juillet 2023, pour le lot 615, la somme de 112,20 euros,Le 14 juillet 2023, pour le lot 615, la somme de 54 euros,

Soit un total de 784,24 euros qui seront retranchés ces sommes correspondant soit à des frais irrépétibles ou des dépens, soit ne pouvant être recouvrées par la voie de la présente procédure. Seul n’est conservée que la somme de 52 euros dans chaque lot correspondant au cout d’une mise en demeure.

En conséquence, La SCI LOCIMMO et Monsieur [M] [N] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires LES FACULTES la somme de 11.153,90 € au titre des charges impayées arrêtées au 11 juin 2024, des frais et des provisions non échues de l’exercice 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2024 date la mise en demeure visant l’article 19-2.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Il n’est pas justifié que le défaut de paiement de leurs charges par les défendeurs soit abusif ou traduise une intention de nuire. De même, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’avoir subi un préjudice.

De plus, la demande du syndicat des copropriétaires LES FACULTES sur ce point est motivé par le fait que La SCI LOCIMMO et Monsieur [M] [N] n’ont pas régularisé au-delà des condamnations à un article 700 et aux dépens, leur compte de copropriétaires. Or la sanction du non-paiement des sommes pour lesquelles ils ont déjà été condamnés ne peut se faire que par l’exécution forcée du précédent jugement et non par une demande de dommages et intérêts, d’autant que l’intention de nuire ne peut être analysée de la seule non-exécution partielle d’une décision de justice.

Dès lors, il sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, les dépens seront supportés par La SCI LOCIMMO et Monsieur [M] [N].

L’équité commande que La SCI LOCIMMO et Monsieur [M] [N] soient condamnés à payer au syndicat des copropriétaires LES FACULTES la somme de 1.200 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après mise en œuvre de la procédure accélérée au fond, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement La SCI LOCIMMO et Monsieur [M] [N] à payer au syndicat des copropriétaires LES FACULTES représenté par son syndic en exercice la somme de 11.153,90€ au titre des charges impayées arrêtées au 11 juin 2024, provision et frais, assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2024 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires LES FACULTES de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement La SCI LOCIMMO et Monsieur [M] [N] à payer au syndicat des copropriétaires LES FACULTES représenté par son syndic en exercice la somme de 1.200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement La SCI LOCIMMO et Monsieur [M] [N] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit ;

AINSI FAIT ET PRONONCÉ CE JOUR

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,