TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/01409 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y2ZY

Minute : 24/01180

Société OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE

Représentant : Maître Sébastien MENDES GIL de la SELAS CLOIX & MENDES-GIL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0173

C/

Madame [S] [J]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Sébastien MENDES-GIL

Copie délivrée à :

Madame [S] [J]

Le

JUGEMENT DU 25 Novembre 2024

Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 25 Novembre 2024;

Par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 14 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Sébastien MENDES GIL de la SELAS CLOIX & MENDES-GIL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire: P0173

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR(S) :

Madame [S] [J]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 8]

comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 4 avril 2008, l’OPH communautaire de Plaine Commune a donné à bail à Madame [S] [J] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], à [Localité 8].

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 25 octobre 2022, l’OPH communautaire de Plaine Commune a fait signifier au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur le montant en principal de 2.024,53 euros.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 18 décembre 2023, l’OPH communautaire de Plaine Commune a fait assigner Madame [S] [J] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au sein du tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai du locataire et de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, ainsi que sa condamnation à verser une indemnité d’occupation,Condamner Madame [S] [J] à lui verser la somme de 5.493,09 euros au titre des loyers et charges impayés, sous réserve d’actualisation au jour de la décision à intervenir,Ordonner la production de l’attestation d’assurance sous astreinte de 20 euros par jour de retard, Condamner le défendeur à lui verser la somme de 450 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Appelée à l’audience du 29 février 2024, l’affaire a fait l’objet de 2 renvois pour être finalement retenue à l’audience du 14 octobre 2024.

A cette date, l’OPH communautaire de Plaine Commune, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 9.935,83 euros, frais déduits, à la date du 2 octobre 2024.

Madame [S] [J] comparaît en personne et reconnait la dette. Interrogée par le tribunal sur le paiement du loyer courant, elle indique ne pas l’avoir repris. Elle demande des délais avant son expulsion.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 25 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 décembre 2023 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CAF le 24 octobre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 décembre 2023.

En conséquence, l’action introduite par l’OPH communautaire de Plaine Commune est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de défaut de paiement, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié par exploit de commissaire de justice aux locataires le 25 octobre 2022, pour la somme en principal de 2.024,53 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 26 décembre 2022.

Sur l’absence de délais de paiements suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 nouveau (1244-1 ancien) du code civil, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte produit à l’audience et des déclarations des parties à la barre que la locataire n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

L’expulsion de la locataire sera donc ordonnée.

En outre, aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

La locataire ayant bénéficié de délais de fait entre l’acquisition de la clause résolutoire et la présente décision, et étant appelée à bénéficier à nouveau des délais légaux entre le commandement de quitter les lieux et l’expulsion, outre les dispositions relatives à la trêve hivernale, il y a lieu de rejeter la demande de délais supplémentaires formée à l’audience.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les indemnités d’occupation, dues au titre de l’article 1240, visant sur ce fondement délictuel à indemniser le bailleur de la perte de revenu que constitue l’occupation du logement, au regard au surplus des dispositions de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prohibant toute clause pénale dans un contrat de bail soumis à son champ d’application, ne saurait être d’un montant supérieur aux loyers qui auraient été dus en l’absence de résiliation du contrat de bail, outre les charges dûment justifiées.

Il ressort du décompte fourni par le bailleur que la dette locative s’élève à 9.935,83 euros au 2 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse.

La locataire sera condamnée à verser cette somme au bailleur, outre une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du mois d’octobre 2024, équivalente au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du contrat de bail et des charges dûment justifiées, jusqu’à libération effective des lieux.

La demande de production d’une attestation d’assurance sera rejetée comme étant sans objet, la clause résolutoire étant acquise et le bail résilié.

Sur les autres demandes

Madame [S] [J], qui perd le procès, sera condamnée aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

L’OPH communautaire de Plaine Commune a nécessairement engagé des frais pour faire valoir ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Madame [S] [J] sera condamnée à lui verser la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation à compter du 26 décembre 2022 du contrat de bail conclu le 4 avril 2008 entre l’OPH communautaire de Plaine Commune et Madame [S] [J],

ORDONNE à Madame [S] [J] de libérer le logement et restituer les clés dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut pour Madame [S] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’OPH communautaire de Plaine Commune pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

ORDONNE en cas de nécessité le transport des meubles meublants laissés dans les lieux aux frais du locataire dans un garde-meubles de son choix ou à défaut choisi par le bailleur,

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, il ne pourra en aucun cas être procédé à l’expulsion du locataire durant la période de la trêve hivernale,

CONDAMNE Madame [S] [J] à verser à l’OPH communautaire de Plaine Commune la somme de 9.935,83 euros au titre de sa dette locative au 2 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse,

CONDAMNE Madame [S] [J] à verser à l’OPH communautaire de Plaine Commune une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent aux loyers qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, outre les charges dûment justifiées, à compter du mois d’octobre 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux,

CONDAMNE Madame [S] [J] à verser à l’OPH communautaire de Plaine Commune la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETTE pour le surplus les demandes des parties,

CONDAMNE Madame [S] [J] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection