TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

JUGE DE L’EXECUTION

SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT D’ORIENTATION

Enrôlement :

N° RG 24/00088

N° Portalis DBW3-W-B7I-444O

AFFAIRE : CREDIT FONCIER DE FRANCE

C/ M. [J], [C] [W], Mme [U], [B] [L]

DÉBATS : A l’audience Publique du 18 Mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président :UGOLINI Laëtitia, Vice-Président

Greffier lors des débats : GIL Fabiola, F/F greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 25 Mars 2025

PRONONCE : par mise à disposition au Greffe le 25 Mars 2025

Par Madame UGOLINI, Vice-Président

Assistée de M^me GIL, F/F greffier

NATURE DE LA DECISION

contradictoire et en premier ressort

EN LA CAUSE DE

Le CREDIT FONCIER DE FRANCE, société anonyme au capital de 1 331 400 718 euros, immatriculée au RCS de PARIS, sous le numéro 542 029 848, et dont le siège social est 182 avenue de France à PARIS (75013), agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

CREANCIER POURSUIVANT

Ayant M^e Andréa SAGNA pour avocat postulant et M^e Paul BARROUX pour avocat plaidant, avocat au Barreau de POITIERS

CONTRE

Monsieur [J], [C] [W] né le 9 décembre 1967 à TOULON (VAR), de nationalité française, opticien dont la dernière adresse connue est 36 Boulevard Lord Duveen à MARSEILLE (13008), monsieur [W] s’étant présenté le 28 juin 2024 au greffe des adjudications et ayant déclaré que sa nouvelle adresse était le 93 boulevard Barry 13013 Marseille

Comparant et n’ayant pas constitué avocat

Madame [U], [B] [L] née le 3 mars 1971 à MARSEILLE, de nationalité française, styliste, demeurant 17 avenue du Général André à MARSEILLE (13009),

Ayant M^e Jennifer BONGIORNO pour avocat

(aide juridictionnelle totale décision du 22 novembre 2024 n°C-13055-2024-017502

tous deux mariés sous le régime de la séparation de biens pure et simple aux termes d’un contrat de mariabe reçu par Maître [R] [O], Notaire à MARSEILLE, le 8 août 1996, préalable à leur union célébrée à la mairie de MARSEILLE (13009), le 22 août 1996, et déclarant tous deux être divorcés à l’audience.

DEBITEURS SAISIS

ET ENCORE :

L’UNION DE RECOUVREMENT DES COTISATIONS DE SECURITE SOCIALE ET D’ALLOCATIONS FAMILIALES PROVENCE ALPES COTE D’AZUR, dont le siège social est 20 avenue Viton 13009 Marseille, agissant en vertu de l’article 15 de la loi n°2017-1836 du 30 décembre 2017 qui acte la suppression juridique du RSI à compter du 1er janvier 2018 et le transfert du recouvrement des cotisations et contributions sociales personnelles des travailleurs indépendants aux URSSAF, poursuites et diligences de son directeur en exercice, demeurant et domicilié de droit audit siège

— hypothèque légale publiée le 4 août 2014 Volume 2014 V n°2596,

Ayant M^e Sylvie RUEDA-SAMAT pour avocat,

Le Comptable Public du Service des Impôts des Particuliers MARSEILLE BORDE, (anciennement dénommé SIP 7/9/10èmes arrondissements de Marseille), dont les bureaux sont situés 22 rue Borde – 113008 Marseille,

— hypothèque légale du 10 aôut 2020 publié le 21 août 2020 V n°3590,

— hypohèque légale du 7 mai 2024 Volume 2024V n°4259,

Ayant M^e Pascal DELCROIX pour avocat

CREANCIERS INSCRITS

La société CRÉDIT FONCIER DE FRANCE poursuit à l’encontre de Monsieur [J] [W] et Madame [U] [L], suivant commandement de payer en date du 23 janvier 2024 signifié par Me [H], Commissaire de Justice associé à Marseille, et publié le 15 mars 2024 au Service de la Publicité Foncière de Marseille volume 2024 S n° 00084, la vente des biens et droits immobiliers consistant en :

— dans le bâtiment A, la propriété exclusive d’une maison individuelle élevé de deux étages avec un balcon et une cave au sous-sol et le droit à la jouissance exclusive du jardin attenant à la maison (lot n°1), dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété situé 17 avenue du Général André à MARSEILLE (13009), cadastré quartier Sainte Marguerite, section 853 Z n°49,

plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

Par acte d’huissier du 24 avril 2024 signifié en étude pour Madame [L] et selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile pour Monsieur [W], le poursuivant a fait assigner comparaître devant le juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire de Marseille à l’audience d’orientation du mardi 18 juin 2024.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 29 avril 2024;

La procédure de saisie immobilière a été dénoncée le 25 avril 2024 à l’URSSAF et au Trésor Public (SIP 7/9/10 ème arrondissement de Marseille).

L’Urssaf PACA a déclaré sa créance par acte du 24 juin 2024 pour un montant de 10 930,32 euros et le Service des Impôts des Particuliers 7/9/10 a déclaré sa créance pour un montant de 6 146,12 euros.

Le créancier poursuivant a été invité à conclure sur la validité de la déchéance du terme figurant dans le contrat de prêt qui constitue le titre exécutoire sur lequel il fonde la poursuite

A l’audience d’orientation du 18 mars 2025, Madame [U] [L], par la voix de son conseil, et Monsieur [J] [W] ont a sollicité l’autorisation de vendre le bien saisi à l’amiable.

Le créancier poursuivant ne s’est pas opposé à cette vente.

SUR CE,

Sur le caractère abusif de la clause de déchéance du terme figurant au contrat de prêt

L’article L 132-1 du code de la consommation, applicable au contrat de prêt conclu en 2007 dispose :

“Dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Des décrets en Conseil d’Etat, pris après avis de la commission instituée à l’article L. 132-2, peuvent déterminer des types de clauses qui doivent être regardées comme abusives au sens du premier alinéa.

Une annexe au présent code comprend une liste indicative et non exhaustive de clauses qui peuvent être regardées comme abusives si elles satisfont aux conditions posées au premier alinéa. En cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le demandeur n’est pas dispensé d’apporter la preuve du caractère abusif de cette clause.

Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat. Il en est ainsi notamment des bons de commande, factures, bons de garantie, bordereaux ou bons de livraison, billets ou tickets, contenant des stipulations négociées librement ou non ou des références à des conditions générales préétablies.

Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1156 à 1161, 1163 et 1164 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque la conclusion ou l’exécution de ces deux contrats dépendent juridiquement l’une de l’autre.

Les clauses abusives sont réputées non écrites.

L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

Le contrat restera applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s’il peut subsister sans lesdites clauses.

Les dispositions du présent article sont d’ordre public.”

La clause de déchéance du terme figure en page 12 du contrat de prêt du 1er août 2007, au paragraphe “CAS D’EXIGIBILITÉ” comme suit :

Les sommes empruntées deviendront exigibles de plein droit dans l’un des cas suivants :

— défaut de paiement à bonne date de tout ou partie des échéances, d’une fraction du capital venant à échéance ou de toutes sommes avancées par le prêteur, tant sur le présent prêt qu’au titre de l’un quelconque des prêts, objets de la présente offre.

Le paragraphe suivant “DÉFAILLANCE DE L’EMPRUNTEUR” précise : En cas de défaillance de l’emprunteur, le remboursement immédiat du capital restant dû pourra être exigé.

Une lettre de mise en demeure de payer sous trente jours les échéances impayées a été adressée le 10 octobre 2022 à chacun des débiteurs pour un montant de 12 516,88 euros.

Pour apprécier le caractère abusif d’une clause, il convient de se reporter au moment de la conclusion du contrat, et il importe peu que le co-contractant se soit par la suite affranchi de ces dispositions, en l’espèce en adressant une lettre de mise en demeure de payer les échéances impayées sous un délai qu’il aura fixé, tel en l’espèce.

De ce fait, la clause qui ne prévoit aucune mise en demeure ni sommation préalable ni préavis sans délai raisonnable doit donc être considérée comme abusive car elle a pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

La clause prévue au paragraphe “ cas d’exigibilité “ sera donc invalidée car abusive.

Le paragraphe CAS D’EXIGIBILITÉ du contrat de prêt prévoit plusieurs hypothèses emportant exigibilité immédiate du capital restant dû. Les jurisprudences de la Cour de Justice de l’Union Européenne et de la Cour de Cassation concernent le cas d’échéances impayées, ce qui est conforme au but poursuivi pas ces jurisprudences qui est de permettre au débiteur de régler les échéances dues en lui accordant un délai raisonnable.

L’invalidation de la clause ne portera donc que sur la cause première de la présente procédure, soit le non paiement des échéances.

Sur la créance

Les conditions des articles L 311-2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies en l’espèce, le créancier justifiant d’un titre exécutoire, à savoir :

— un acte notarié passé le 1ER août 2007 devant Me [O], notaire associé à Marseille et portant prêt immobilier d’un montant de 398 936 euros avec un taux d’intérêt de 3,75 % l’an.

Sur le fondement de ce titre exécutoire, le créancier poursuivant fait valoir, à la date du 9 octobre 2023 et selon décompte joint au commandement de payer, une créance d’un montant de 205 225,60 euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux conventionnel.

Si la déchéance du terme n’a pas été valablement prononcée, il n’en ressort pas moins que les échéances restées impayées sont exigibles, soit la somme de 46 028,08 euros, telle que le créancier poursuivant a actualisé sa créance par conclusions du 17 mars 2025.

Sur la demande d’autorisation de vente amiable ;

Avant d’autoriser la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte-tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur ;

Les défendeurs versent au débat un compromis de vente notarié pour un montant de 600 000 euros.

Compte tenu de l’état, de la nature et de la situation du bien, il convient d’autoriser la vente amiable projetée, de fixer à 550 000 euros net vendeur le prix en deçà duquel le bien saisi ne pourra être vendu, et de fixer la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée aux fins décrites par l’article R322-25 du Code des Procédures Civiles d’Exécution dans la limite du délai de quatre mois prévu par l’article R322-21 du code des procédures civiles d’exécution ;

Conformément à l’article R322-24 du code des procédures civiles d’exécution, les frais taxés seront versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente, nonobstant toute stipulation contraire, les parties à l’acte n’ayant pas la possibilité de déroger à ces dispositions impératives et d’ordre public ;

Sur les dépens

Les dépens seront considérés frais privilégiés de vente.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE, Juge de l’Exécution, siégeant :

Laetitia UGOLINI, Vice-Présidente

Fabiola GIL, F/F Greffière

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi ;

DÉCLARE NON ECRITES les dispositions, incluses dans la clause “CAS D’EXIGIBILITÉ”, en page 12 du contrat de prêt immobilier en date du 19 juillet 2007 passé devant Me [O], notaire associé à Marseille, en qu’elles stipulent que Les sommes empruntées deviendront exigibles de plein droit et les dispositions incluses dans le paragraphe “DÉFAILLANCE DE L’EMPRUNTEUR”en ce qu’elles stipulent : En cas de défaillance de l’emprunteur, le remboursement immédiat du capital restant dû pourra être exigé.

CIRCONSCRIT cette invalidation au cas de défaut de paiement à bonne date de tout ou partie des échéances, d’une fraction du capital venant à échéance ou de toutes sommes avancées par le prêteur, tant sur le présent prêt qu’au titre de l’un quelconque des prêts, objets de la présente offre ;

INVALIDE la déchéance du terme en date du 20 septembre 2022 ;

CONSTATE que les conditions des articles L 311- 2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies ;

MENTIONNE la créance de société CRÉDIT FONCIER DE FRANCE pour :

—  46 028,08 euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux conventionnel.

euros, le tout jusqu’à parfait paiement,

— les frais de la présente procédure de saisie ;

AUTORISE LA VENTE AMIABLE des biens immobiliers consistant en :

— dans le bâtiment A, la propriété exclusive d’une maison individuelle élevé de deux étages avec un balcon et une cave au sous-sol et le droit à la jouissance exclusive du jardin attenant à la maison (lot n°1), dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété situé 17 avenue du Général André à MARSEILLE (13009), cadastré quartier Sainte Marguerite, section 853 Z n°49,

plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

FIXE à la somme de 550 000 euros net vendeur le prix en deçà duquel les biens saisis ne pourront être vendus ;

DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience du Mardi 8 Juillet 2025 à 9H30, Tribunal Judiciaire de Marseille, salle n°8, 25 rue Edouard Delanglade, 13006 Marseille ;

RAPPELLE que le débiteur doit accomplir les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable et rendre compte au poursuivant, sur la demande de ce dernier, des démarches accomplies à cette fin, faute de quoi il pourra demander la reprise de la procédure sur vente

forcée ;

DIT QUE LES FRAIS ET TAXES de poursuite ainsi que les émoluments dûs à l’avocat poursuivant seront versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente ;

DIT QUE L’ENTIER PRIX DE VENTE sera consigné par le NOTAIRE rédacteur auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations, les frais de la vente et les frais taxés devant être versés à leurs bénéficiaires respectifs ;

DÉCLARE les dépens frais privilégiés de vente ;

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE AU PALAIS DE JUSTICE DE MARSEILLE, LE 25 MARS 2025.

F/F LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION