TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 19 Février 2026

Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 11 Décembre 2025

GROSSE :

Le 19 Février 2026

à M^e Béatrice TIXIER-FAVRE

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EXPEDITION :

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N° RG 24/07421 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5YI7

PARTIES :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], domiciliée : chez CAMELLO SAS Syndic en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Béatrice TIXIER-FAVRE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [Y] [R], demeurant [Adresse 3]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [R] [Y] est propriétaire du lot n°5 au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] soumis au régime de la copropriété.

Alléguant d’arriérés de charges de copropriété, plusieurs mises en demeure ont été adressées à Monsieur [R] [Y] le 20 juillet 2023 et par l’avocat du syndicat des copropriétaires les 21 décembre 2023 et 18 septembre 2024;

Cette courriers étant demeurés infructueux, par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2024 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] , représenté par la société CAMELLO a fait assigner Monsieur [R] [Y] devant le juge des contentieux de la protection aux fins d’obtenir, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965:

— sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

6875,46 € au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 17 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2023 et 1001,06 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance;- la capitalisation des intérêts ;

— sa condamnation à lui payer la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— dire qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir et en cas d’exécution forcée par huissier, le requis devra supporter les sommes retenues par l’huissier par application de l’article 10 du décret du 08 mars 2001 portant modification du décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996 , en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— sa condamnation à lui payer la somme de 1200 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens ;

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 avril 2025 date à laquelle le syndicat des copropriétaires requérant et Monsieur [R] [Y] ont été représentés par leur conseil respectif;

Après un renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 11 décembre 2025 date à laquelle le syndicat des copropriétaires requérant a été représenté par son conseil qui a réitéré les termes de son assignation;

Maître [L] [U] a indiqué par courriel 10 décembre 2025 qu’il n’intervenait plus dans les intérêts de Monsieur [R] [Y] ;

Monsieur [R] [Y] n’a pas comparu ;

La décision a été mise en délibéré au 19 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

I- Sur la recevabilité

Il est justifié par le relevé des formalités des services de la publicité foncière et l’attestation rectificative délivrée le 20 juillet 2011 par Maître [D] [S] notaire à [Localité 1] versés aux débats que Monsieur [R] [Y] est propriétaire du lot n°5 au sein de l’immeuble sis [Adresse 4];

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société CAMELLO est en conséquence recevable en ses demandes;

II- Sur le fond

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriétés

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

Conformément à l’article 1353 du Code civil, ancien article 1315 du Code civil, il appartient au syndicat de copropriétaires de rapporter la preuve du caractère certain, liquide et exigible de la créance dont il se prévaut à l’encontre du copropriétaire et réciproquement, il incombe au copropriétaire qui se prétend libéré de l’obligation de justifier du paiement ou du fait qui a produit son extinction..

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats les pièces suivantes :

le certificat des services de la publicité foncière et l’attestation rectificative délivrée le 20 juillet 2011un relevé de compte arrêté au 8 novembre 2024la reddition des comptes de l’exercice clos le 30 novembre 2019, de l’exercice clos le 30 novembre 2020, de l’exercice clos le 30 novembre 2021 et de l’exercice clos le 30 novembre 2022le procès-verbal de l’assemblée générale du 23 février 2021 approuvant les comptes de l’exercice clos le 30 novembre 2020, approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2021 et 2022 et votant le remplacement des boites aux lettresle procès-verbal de l’assemblée générale du 16 juin 2023 désignant le société CAMELLO en tant que syndic, approuvant les comptes de l’exercice clos le 30 novembre 2022 , approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er décembre 2022 au 31 décembre 2023 et le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, votant la saisie immobilière et la vente du lot de Monsieur [R], votant les travaux de réfection et mise en peinture double face de la porte d’entrée de la résidencele procès-verbal de l’assemblée générale du 8 septembre 2025 approuvant les comptes de l’exercice 2024, votant le budget prévisionnel de l’exercice 2026 et le budget 2025 fixé à 15130 euros, renouvelant le mandat du syndic, et votant le plan pluri-annuel de travaux, retenant le devis de la société ACCEOles accusés de réception de la convocation à l’assemblée générale et du procès-verballes courriers de mise en demeurele jugement du 4 février 2016le jugement du 11 mai 2017le jugement d’orientation du juge de l’exécution en date du 5 septembre 2017les contrats de syndic

Il ressort des pièces susvisées que le solde des charges de l’exercice clos au 30 novembre 2021 à hauteur de 326,64 euros en faveur du requis n’apparaît sur le décompte produit ; il y a donc lieu de déduire cette somme du montant de la créance sollicitée ;

S’agissant des charges de copropriété proprement dites arrêtées au 8 novembre 2024, la créance du syndicat des copropriétaires demandeur apparaît certaine liquide et exigible à hauteur de 6548,82 euros ;

Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance:

Selon l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Par 'frais nécessaires’ au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour 'suivi du dossier contentieux', qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 10001, 06 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance ; toutefois, la lecture de la motivation de cette demande confirme qu’il s’agit qu’une matérielle, la somme de 1001,06 euros est réclamée à ce titre ;

Il ressort du décompte versé aux débats et de la facture du syndic que la somme de 105,20 euros (deux mises en demeure ) sera retenue au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance ;

Monsieur [R] [Y] n’a pour sa part justifié ni d’autres paiements qui n’auraient pas été pris en compte, ni de l’extinction de ses obligations;

Il s’ensuit que Monsieur [R] [Y] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la société CAMELLO les sommes suivantes :

6548,82 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 8 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2023; 105 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance;La capitalisation des intérêts dus pour une année entière sera ordonnée dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation à une somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil;

Cet article dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au Syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] sollicite la somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par la copropriété en faisant valoir que le défendeur a déjà été condamné à payer des charges de copropriété .

En l’espèce, Monsieur [R] [Y] commet régulièrement des manquements répétés à ses obligations de paiement des charges et il a déjà été condamné le 24 mai 2013, le 4 février 2016 et le 11 mai 2017 par le tribunal d’instance de Marseille à payer des charges de copropriété ;

Non comparant, le défendeur ne justifie pas de difficultés particulières ;

Il est admis que les manquements répétés par un copropriétaire à son obligation essentielle de paiement de ses charges, sans justifier de raisons valables, de surcroît dans une petite copropriété dotée d’un faible budget, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, étant rappelé que le Syndicat des copropriétaires n’a pas vocation à faire systématiquement l’avance des fonds à un copropriétaire délibérément défaillant.

En conséquence, Monsieur [R] [Y] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires demandeur la somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [R] [Y] qui succombe, sera condamné aux entiers dépens;

Il n’est pas inéquitable de condamner Monsieur [R] [Y] au paiement d’une somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La demande relative aux frais d’exécution forcée, prématurée à ce stade de la procédure, sera rejetée.

Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement; aucune circonstance en l’espèce ne justifie de l’écarter;

PAR CES MOTIFS

Le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille statuant après débats publics, par jugement contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe,

Déclare le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] , représenté par son syndic en exercice la société CAMELLO , recevable en ses demandes;

Condamne Monsieur [R] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la société CAMELLO les sommes suivantes :

6548,82 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 8 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2023; 105 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne Monsieur [R] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] , représenté par son syndic en exercice la société CAMELLO , la somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts;

Condamne Monsieur [R] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la société CAMELLO , la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [R] [Y] aux entiers dépens ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la société CAMELLO de sa demande au titre de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire qui est de droit;

Rejette toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRESIDENTE