Expéditions le : Minute n°

Grosse :

JUGEMENT DU : 18 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01176 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F5CP

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDERESSE

S.A. IMMOBILIERE RHONE ALPES

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Alexandra GLESSINGER de la SCP BREMANT GOJON GLESSINGER SAJOUS, avocats au barreau d’ANNECY, substituée à l’audience par Maître Déborah VUICHARD, avocat au barreau d’ANNECY – 10

DÉFENDERESSE

Madame [C] [D] épouse [K]

[Adresse 2]

[Localité 2]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

LE JUGE : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : M^me AIVALIOTIS, Greffière placée

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 18 Février 2026 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy, assistée de M^me ZELINDRE, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 18 Mars 2026.

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail du 25 juillet 2018, la SA IMMOBILIÈRE RHÔNE ALPES a donné en location à Mme [C] [D] épouse [K] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 4].

Par acte de commissaire de justice en date du 6 décembre 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1 414,31 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2025, la SA IMMOBILIÈRE RHÔNE ALPES a fait assigner Mme [C] [D] épouse [K] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 5] pour demander, sur le fondement des articles 1103, 1728 et 1741 du code civil et sur la loi du 6 juillet 1989, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail liant les parties pour non-respect des obligations essentielles mises à la charge du preneur dans le cadre du contrat de location,ordonner l’expulsion de corps et de biens de Mme [C] [D] épouse [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef du bien loué, dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours et l’assistance de la [Localité 6] Publique,condamner Mme [C] [D] épouse [K] au paiement des sommes dues, à savoir :1 366,25 euros, arrêtée au 9 avril 2025 et incluant le mois de mars 2025, outre les loyers et charges échus au jour du prononcé de la résiliation du bail, outre les intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de la présente assignation jusqu’à parfait règlement des sommes dues,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges dus en cas de non-résiliation du bail, et autoriser le bailleur à indexer ladite indemnité d’occupation conformément aux dispositions contractuelles et ce depuis le prononcé de la résiliation et jusqu’à totale libération des lieux, outre intérêts au taux légal à compter du jugement pour les indemnités échues,la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Mme [C] [D] épouse [K] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’acte introductif d’instance et de sa dénonce au représentant de l’Etat, en vertu des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;ne pas écarter l’exécution provisoire, qui est de droit, et dont la nature n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Au soutien de sa demande, la SA IMMOBILIÈRE RHÔNE ALPES expose que Mme [C] [D] épouse [K] a cessé de s’acquitter régulièrement de ses loyers depuis plusieurs mois, malgré les relances par courriels et un commandement de payer qui est resté infructueux, de sorte que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 février 2026.

A l’audience, la SA IMMOBILIÈRE RHÔNE ALPES, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1 592,59 euros au 12 février 2026. Elle précise que la locataire a procédé à un règlement en février et repris le paiement du loyer.

Bien qu’assignée en l’étude du commissaire de justice, Mme [C] [D] épouse [K] n’est ni présente, ni représentée.

Le diagnostic social et financier n’a pu être établi en prévention de l’expulsion, faute pour la locataire d’avoir répondu aux convocations de l’enquêteur social qui a adressé un PV de carence.

La décision a été mise en délibéré au 18 mars 2026.

Par note en délibéré du 17 mars 2026 adressée à la demande du juge, la SA IMMOBILIÈRE RHÔNE ALPES a justifié de l’identité exacte de la défenderesse, dénommée [C] [D] épouse [K].

EXPOSE DES MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 11 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 mai 2025.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 26 mai 2025 pour une première audience fixée au 18 février 2026, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le bail signé par la locataire contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer un commandement de payer régulier par acte du 6 décembre 2023, pour le défaut de paiement de la somme en principal de 1 414,31 euros, qui visait cette clause.

Le décompte arrêté au 12 février 2026 et l’historique des paiements permettent de constater qu’entre le 6 décembre 2023 et le 6 février 2024, la locataire a effectué plusieurs règlements d’un total de 874,30 euros, de sorte que la somme visée au commandement de payer n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l’effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 7 février 2024 et que Mme [C] [D] épouse [K] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Concernant l’expulsion de la locataire

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, le décompte produit par le bailleur permet de constater que Mme [C] [D] épouse [K] a repris le paiement du loyer courant depuis le 10 septembre 2025.

Absente à l’audience, elle n’apporte de fait aucun élément concernant sa situation et elle n’a pas répondu aux convocations de l’enquêteur social. Dès lors, il n’est pas possible de s’assurer des capacités de Mme [C] [D] épouse [K] à rembourser sa dette.

Compte tenu de ces constatations et du refus du bailleur, il est impossible de suspendre les effets de la clause résolutoire.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner à Mme [C] [D] épouse [K] de libérer les lieux occupés de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d’exécution volontaire de Mme [C] [D] épouse [K], le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant les indemnités d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l’occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, Mme [C] [D] épouse [K] sera condamnée à lui payer une indemnité d’occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 384,48 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Sur la dette locative

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

Selon le dernier décompte fourni à l’audience par le bailleur, la locataire est redevable d’une somme totale de 1 592,59 euros au titre des loyers et charges, incluant l’échéance de janvier 2026. Il convient néanmoins de déduire de cette somme les frais de rejet s’élevant à 18,81 euros (1,71 x 11), les frais contentieux d’un montant total de 643,38 euros (508,20 au 31 juillet 2025 + 135,18 au 31 mars 2024) et la somme de 60 euros facturée au titre d’ « autre produit » sans autre précision ni justificatif, en ce qu’ils ne sont ni des loyers ni des charges et ne peuvent être réclamés à ce titre.

En conséquence, Mme [C] [D] épouse [K] sera condamnée à payer à la SA IMMOBILIÈRE RHÔNE ALPES la somme de 870,40 euros (1 592,59 – 18,81 – 643,38 – 60) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à la date du 12 février 2026, incluant l’échéance de janvier.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les frais du procès

Mme [C] [D] épouse [K] succombant au principal sera condamné aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et le coût de l’assignation, et de leurs notifications à la CCAPEX et au préfet, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. Mme [C] [D] épouse [K] sera également condamnée à payer à la SA IMMOBILIÈRE RHÔNE ALPES une somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande en constatation de résiliation de bail de la SA IMMOBILIÈRE RHÔNE ALPES,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 juillet 2018 entre la SA IMMOBILIÈRE RHÔNE ALPES d’une part, et Mme [C] [D] épouse [K] d’autre part, portant sur un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 4], sont réunies à la date du 7 février 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à cette date,

CONSTATE que Mme [C] [D] épouse [K] est occupante sans droit ni titre depuis cette date,

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement,

ORDONNE à Mme [C] [D] épouse [K] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT que faute pour Mme [C] [D] épouse [K] de s’exécuter volontairement, la SA IMMOBILIÈRE RHÔNE ALPES pourra procéder à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, à compter de l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [C] [D] épouse [K] à payer à la sa immobilière rhône alpes une indemnité mensuelle d’occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

FIXE le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 384,48 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail,

CONDAMNE Mme [C] [D] épouse [K] à payer à la SA immobilière Rhône Alpes la somme de 870,40 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 12 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse,

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Mme [C] [D] épouse [K] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, et de leurs notifications à la CCAPEX et au préfet,

CONDAMNE Mme [C] [D] épouse [K] à payer à la SA IMMOBILIÈRE RHÔNE ALPES la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que que la présente décision est exécutoire par provision.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Amandine AIVALIOTIS Hélène SOULAS