Tribunal Judiciaire d'Aix-en-Provence, Chambre construction, 2 décembre 2025, n° 22/03516

TJ Aix-en-Provence 2 décembre 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Irrégularité de la convocation à l'assemblée générale
La cour a constaté que le syndicat des copropriétaires n'a pas prouvé la régularité de la convocation de Monsieur [G], ce qui entraîne la nullité de l'assemblée générale.
Accepté
Droit à l'indemnisation des frais irrépétibles
La cour a jugé que le syndicat des copropriétaires, partie succombante, doit indemniser Monsieur [G] pour ses frais d'avocat.
Accepté
Droit aux dépens en tant que partie gagnante
La cour a décidé que le syndicat des copropriétaires, en tant que partie perdante, doit supporter les dépens de l'instance.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Aix-en-Provence, ch. construction, 2 déc. 2025, n° 22/03516
Numéro(s) :	22/03516
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	27 décembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Pierre RAYNEJean-Louis BOISNEAULTGeorges GOMEZ
Parties :	Syndicat des copropritaires de l' ensemble immobilier dénommé [ Adresse 5 ] sis [ Localité 4 ], son syndic en exercice la SARL CITYA SAINTE VICTOIRE, pris

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 11]

JUGEMENT DU :

02 Décembre 2025

ROLE : N° RG 22/03516 – N° Portalis DBW2-W-B7G-LNFA

AFFAIRE :

[L] [G]

Syndic. de copro. [Adresse 5]

GROSSE(S)délivrée(s)

Me [L]-louis BOISNEAULT

M^e Georges GOMEZ

COPIE(S)délivrée(s)

Me [L]-louis BOISNEAULT

M^e Georges GOMEZ

N°

2025

CH. CONSTRUCTION

DEMANDEUR

Monsieur [L] [G]

né le 20 novembre 1941 à [Localité 11] (13), de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Jean-Louis BOISNEAULT, substitué à l’audience par Maître Benjamin CARBELLA, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Syndicat des copropritaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] sis [Localité 4],

pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CITYA SAINTE VICTOIRE, société à responsabilité limitée immatriculée au RCS d'[Localité 11] 310 801 477, dont le siège social est sis [Adresse 9], elle-même prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représenté par M^e Georges GOMEZ, substitué à l’audience par Maître RAYNE, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Madame ACQUAVIVA Cécile, Vice-Présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame CHANTEDUC, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique du 14 Octobre 2025, après dépôt du dossierde plaidoirie du conseil du défendeur, rapport oral de Madame ACQUAVIVA Cécile, Vice-Présidente et avoir entendu le conseil du demandeur en sa plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré au 02 Décembre 2025, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame ACQUAVIVA Cécile, Vice-Présidente

assistée de Madame CHANTEDUC, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [L] [G] est propriétaire de plusieurs lots, représentant 178 tantièmes, dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 6], à savoir :

— Lot n°5 : Cave au sous-sol, représentant 5 tantièmes ;

— Lot n°6 : Cave au sous-sol, représentant 3 tantièmes ;

— Lot n°9 : Local commercial au rez-de-chaussée, représentant 164 tantièmes ;

— Lot n°18 : Pièce dans comble au 4 ème étage, représentant 1 tantième ;

— Lot n°19 : Pièce dans comble au 4 ème étage, représentant 1 tantième ;

— Lot n°22 : Cave au sous-sol, représentant 4 tantièmes.

Se plaignant du fait qu’une assemblée générale des copropriétaires ayant notamment pour objet la modification du règlement de copropriété se serait tenue alors qu’il n’y aurait pas été convoqué, il a adressé plusieurs correspondances au syndicat des copropriétaires, restées vaines.

Par exploit en date du 19 juillet 2022, Madame [G] a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, aux fins de voir à titre principal annuler l’Assemblée Générale du 22 juin 2022 et, à titre subsidiaire, prononcer la nullité des résolutions n° 8, 14, et 15 de cette même assemblée, outre la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Dans ses conclusions notifiées par le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 29 août 2024, Madame [G] demande à la juridiction au visa des articles 21, 25 et 26 la loi du 10 juillet 1965 et 7, 14, 17 et 64 du décret du 17 mars 1967 de :

— A titre principal, prononcer la nullité de l’assemblée générale du 22 juin 2022,

— A titre subsidiaire,

•prononcer la nullité de la résolution n°8 adoptée lors de l’Assemblée Générale du 22 juin 2022,

•prononcer la nullité de la résolution n°14 adoptée lors de l’Assemblée Générale du 22 juin 2022,

•prononcer la nullité de la résolution n°14-a adoptée à l’assemblée générale du 22 juin 2022,

•prononcer la nullité de la résolution n°15 adoptée lors de l’assemblée générale du 22 juin 2022

•prononcer la nullité de la résolution n°15-a adoptée lors de l’assemblée générale du 22 juin 2022

— en tout état de cause,

•condamner le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] à verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

•le condamner aux entiers dépens, distraits au profit de Maitre Jean-Louis BOISNEAULT, avocat au barreau de Marseille, qui y a pourvu sous sa due affirmation,

•ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

•dire que Monsieur [G] sera exonéré, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure au titre des charges générales d’administration conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-5 57 du 10 juillet 1965.

Par conclusions notifiées par le réseau privé virtuel des avocats le 11 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA SAINTE VICTOIRE demande à la juridiction au visa des articles 25, 26 et 26-1 de la loi du 10 juillet 1965, et de l’article 17-1 du décret du 17 mars 1967, de :

— rejeter la demande d’annulation de l’Assemblée Générale du 22 juin 2022

— rejeter les demandes d’annulation des résolutions n°8, 14 et 15 de l’assemblée générale du 22 juin 2022

— juger irrecevables les demandes d’annulation de résolutions pour lesquelles le mandataire a voté favorablement,

— rejeter la demande formalisée par Monsieur [G] au titre des frais irrépétibles,

— condamner Monsieur [L] [G] à verser au SDC du [Adresse 5] la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à exécution provisoire de droit de la décision à intervenir,

— rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires aux présentes écritures.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé détaillé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 12 décembre 2024, le juge de la mise en état a prononcé la clôture à effet différé au 16 septembre 2025 et a fixé pour plaidoirie au 14 octobre 2025, date où l’affaire a été plaidée.

La décision a été mise en délibéré au 02 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de rappeler que les demandes de « dire et juger », de « rappeler » et de « constater » ne constituent pas des prétentions et que la juridiction n’a pas à statuer sur celles-ci.

Sur la demande tendant à l’annulation de l’Assemblée Générale du 22 juin 2022

L’article 7 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Sauf s’il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l’assemblée générale est convoquée par le syndic. »

L’article 64 du décret du 17 mars 1967 dispose que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Toutefois, la notification des convocations prévues au présent décret ainsi que celle de l’avis mentionné à l’article 59 ci-dessus peuvent valablement résulter d’une remise contre récépissé ou émargement.

Toute irrégularité dans la convocation est de nature à entraîner la nullité de l’assemblée, même en l’absence de grief.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve de la régularité de la convocation dans le respect des dispositions légales. Cette preuve est libre et souverainement appréciée par les juges du fond

En l’espèce, Monsieur [G] soutient ne pas avoir été convoqué régulièrement à l’assemblée générale du 22 juin 2022 qui, dans sa première version, le désignait comme présent de façon erronée.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] soutient produire aux débats les justificatifs de cette convocation sans s’expliquer plus au-delà sur leur validité.

L’examen des pièces produites par ce dernier permet de constater que deux convocations sont versées aux débats pour justifier de la régularité:

— une convocation à l’Assemblée Générale de la copropriété du 22 juin 2022 adressée par CITYA [Adresse 12] à « [G] [L] ou CITYA [U] IMMOBILIER [Adresse 10] » adressée le 31 mai 2022 par courrier recommandé avec accusé de réception électronique,

— une convocation par courrier simple adressé à « [G] [L] [Adresse 2] » en date du 07 juin 2022.

Il est constant que Monsieur [L] [G] réside au [Adresse 3] et qu’il est propriétaire du local commercial et des autres lots sis [Adresse 8].

Le syndicat des copropriétaires produit aux débats un mandat de gérance qui lui avait été dénoncé par Monsieur [G] et qui avait été conclu entre lui et la SARL AGENCE GANAY sous l’enseigne CITYA [U] IMMOBILIER représenté par son gérant en exercice Monsieur [K] [U] administrateur de bien le 21 novembre 2013, avec avenants du 23 mai 2017. Ce mandat prévoit notamment que le mandant autorise expressément le mandataire à accomplir pour son compte et en son nom tout acte d’administration mais également que « le mandant autorise expressément le mandataire à notamment représenter le mandant ou le faire représenter aux assemblées générales des copropriétaires dans la mesure où le mandataire n’assume pas les fonctions de syndic de copropriété dont dépendent les biens gérés ».

Or, si une convocation adressée à Monsieur [G] est produite par le syndicat des copropriétaires, il n’est justifié qu’elle lui a été envoyée en courrier recommandé ni qu’elle a été remise en mains propres à Monsieur [G]. Elle n’est donc pas régulière.

Quant à la deuxième convocation produite en date du 31 mai 2022, elle mentionne certes le nom de Monsieur [G] mais l’adresse de son mandataire CITYA [U] IMMOBILIER, dont le siège social était bien [Adresse 8] à [Localité 11], pouvant théoriquement recevoir ses courriers.

Cependant, il ressort du procès-verbal de l’Assemblée Générale du 22 mai 2022 que CITYA [U] IMMOBILIER, mandataire de Monsieur [G], était également le syndic en exercice du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] lors de ladite Assemblée Générale. Cette double qualité était nécessairement connue par le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic en exercice, de la même façon que le fait que le mandat de gérance en vigueur précisait bien que « le mandant autorise expressément le mandataire à notamment représenter le mandant ou le faire représenter aux assemblées générales des copropriétaires dans la mesure où le mandataire n’assume pas les fonctions de syndic de copropriété dont dépendent les biens gérés » et qu’il ne pouvait de ce fait le représenter à cette assemblée générale, assumant en l’espèce lesdites fonctions. Dès lors, et alors qu’il ne pouvait représenter valablement Monsieur [G], le syndicat des copropriétaires a adressé une convocation à son propre représentant le syndic CITYA [U] IMMOBILIER et il ne démontre pas ni avoir adressé une convocation équivalente à Monsieur [G] ni avoir notifié ladite convocation en sa qualité de mandataire par courrier recommandé ou remise en mains propres à celui-ci.

Dès lors, ces éléments amènent à considérer que le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic en exercice ne rapporte pas la preuve qui lui incombe d’avoir valablement convoqué Monsieur [G] à l’Assemblée Générale du 22 juin 2022 et de lui avoir permis de faire valoir ses droits lors de celle-ci, ce qui lui cause nécessairement grief.

Il convient par conséquent d’annuler le procès-verbal d’Assemblée Générale de la résidence [Adresse 7] du 22 mai 2022.

La demande principale de Monsieur [G] ayant prospéré, il n’y a pas lieu d’examiner les demandes subsidiaires d’annulations des résolutions 8, 14 et 15.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, partie succombante, sera condamné aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de Maitre Jean-Louis BOISNEAULT, avocat au barreau de Marseille, qui affirme y avoir pourvus.

Il sera également condamné à payer à Monsieur [L] [G] une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire, qui n’est pas incompatible avec la présente décision, est de droit et que rien ne justifie de l’écarter.

Il convient également de dire que Monsieur [L] [G] sera exonéré, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure au titre des charges générales d’administration conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-5 57 du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement rendu par mise à disposition au greffe, après débats publics, contradictoire et en premier ressort :

PRONONCE l’annulation de l’Assemblée Générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] en date du 22 mai 2022 en son entier,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice à payer à Monsieur [L] [G] une somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maitre Jean-Louis BOISNEAULT qui affirme y avoir pourvus ;

REJETTE toute autre demande des parties,

DIT N’Y AVOIR LIEU à écarter l’exécution provisoire, qui est de droit,

DIT que Monsieur [L] [G] sera exonéré, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure au titre des charges générales d’administration conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-5 57 du 10 juillet 1965 ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, par la chambre généraliste B du tribunal judiciaire d’Aix en Provence, la minute étant signée par M^me TIXEIRE, vice-présidente, et M^me CHANTEDUC, greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT