TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame, [R]

Maître OHAYON

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître FRANCESCHI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/09452 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBC7K

N° MINUTE :

8 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 26 mars 2026

DEMANDERESSE

Madame, [S], [N],

demeurant, [Adresse 1]

représentée par Maître FRANCESCHI, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C1825

DÉFENDEURS

Madame, [Z], [R],

non comparante, ni représentée

Monsieur, [H], [R],

demeurant, [Adresse 2]

représenté par Maître OHAYON, avocat au barreau de Paris, vestiaire #B944

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde BAILLAT, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 janvier 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 mars 2026 par Mathilde BAILLAT, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 26 mars 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/09452 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBC7K

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé conclu le 4 septembre 2013, Monsieur, [K], [N] et Madame, [V], [W] épouse, [N] ont consenti un bail d’habitation à Monsieur, [H], [R] sur des locaux situés au, [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel à la date de prise d’effet du contrat de 1100 euros.

Monsieur, [H], [R] s’est marié avec Madame, [Z], [R].

Monsieur, [K], [N] et Madame, [V], [W] épouse, [N] sont décédés.

Madame, [S], [N], venant aux droits de sa mère, Madame, [V], [W] veuve, [N], a, par acte de commissaire de justice du 13 octobre 2023, fait délivrer à Monsieur, [H], [R] et Madame, [Z], [R] un commandement de payer la somme principale de 3 660 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur, [H], [R] par voie électronique le 18 octobre 2023.

Par actes séparés de commissaire de justice des 16 et 17 avril 2025, Madame, [S], [N] a fait assigner Monsieur, [H], [R] et Madame, [Z], [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater à titre principal la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire la prononcer, ordonner leur expulsion des lieux loués et celle de tous occupants de leur chef avec toutes conséquences de droit, et obtenir leur condamnation au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

12 878 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et à compter du jugement à intervenir pour le surplus, une indemnité mensuelle d’occupation fixée au double du montant du loyer en sus des charges, à compter du jugement à intervenir et jusqu’à la libération effective des lieux loués et complet déménagement et restitution des clés,2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel subi du fait de l’inexécution par les locataires de leurs obligations contractuelles, 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 avril 2025 et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été initialement appelée à l’audience du 23 septembre 2025 lors de laquelle Madame, [S], [N], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions visées par le greffe et soutenues oralement aux termes desquelles elle maintient l’intégralité de ses demandes initiales, sauf à solliciter la condamnation in solidum des défendeurs au paiement des sommes dues et à actualiser le montant de sa demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés à la somme de 16 152 euros, terme de septembre 2025 inclus. Elle a précisé maintenir ses demandes à l’encontre de Madame, [Z], [R] en l’absence de preuve de la transcription du jugement de divorce sur les actes de naissance. Le défendeur a été autorisé à produire en cours de délibéré la preuve de cette transcription et la demanderesse à en tirer toute conséquence quant au maintien des demandes à l’encontre de Madame, [Z], [R].

Monsieur, [H], [R], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions visées par le greffe et soutenues oralement à l’audience aux termes desquelles il demande au tribunal de :

Débouter Madame, [S], [N] de l’intégralité de ses demandes, Reconventionnellement :Condamner Madame, [S], [N] à lui payer la somme de 7 200 euros au titre des charges trop-perçues,Suspendre l’obligation de payer le loyer jusqu’à remise en état des lieux,Subsidiairement, réduire le montant du loyer à la somme de 300 euros par mois à compter du mois de janvier 2019,Condamner Madame, [S], [N] à lui rembourser la somme de 48 000 euros au titre des loyers trop-perçus,Plus subsidiairement, condamner Madame, [S], [N] à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, En tout état de cause, Constater que les causes du commandement ont été soldées, Débouter Madame, [S], [N] de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire,Plus subsidiairement, lui accorder un délai de 3 ans pour s’acquitter de la dette locative,Suspendre les effets de la clause résolutoire,Ordonner la compensation éventuelle des sommes dues,Condamner Madame, [S], [N] à lu payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Madame, [Z], [R], bien que régulièrement citée conformément aux formalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

A l’issue des débats l’affaire a été renvoyée d’office à l’audience de plaidoirie du 16 janvier 2026.

A l’audience, Madame, [S], [N], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions en réponse visées par le greffe et soutenues oralement à l’audience, aux termes desquelles elle maintient l’ensemble de ses demandes sauf à actualiser le montant de sa créance à la somme de 19 609 euros, termes de janvier 2026 inclus, à titre principal, et à titre subsidiaire, à la somme de 18 889 euros après déduction des charges dans la limite de trois ans, soit un montant de 720 euros. Elle soulève en effet la prescription de la demande reconventionnelle de remboursement des charges portant sur 10 années. Elle précise que le montant des charges appelées n’a jamais été contesté auprès de la bailleresse avant la présente procédure et qu’elles ont été réglées ainsi qu’il ressort des quittances produites.

Représenté par son conseil, Monsieur, [H], [R] sollicite le bénéfice de ses conclusions visées par le greffe et soutenues oralement à l’audience aux termes desquelles il demande au tribunal de :

Débouter la demanderesse de l’intégralité de ses demandes,Reconventionnellement :Fixer l’arriéré locatif à la somme de 5 209 euros,Condamner Madame, [S], [N] à lui rembourser la somme de 4 320 euros au titre des charges locatives trop-perçues et non prescrites,Ordonner la compensation et dire que la somme restant due s’élève à 889 euros,Suspendre l’obligation de paiement du loyer jusqu’à la remise en état des lieux, Subsidiairement, réduire le montant du loyer à la somme de 300 euros par mois à compter du mois de janvier 2019,Faire injonction à la bailleresse de réaliser les travaux suivants :Installation d’une chape de parquet conforme afin de remédier aux défauts affectant l’existant et provoquant des fissures, et reprise des huisseries telles que mentionnées par l’expert judiciaire,Installation d’une VMC conforme et mise en œuvre de travaux d’étanchéité pour permettre une isolation des ouvrants et de remédier à l’humidité et aux moisissures avec reprise en peinture des parties affectées,Le tout sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir,Dire qu’à l’issue des travaux il sera dressé un PV de constat de bonne fin contradictoirement par un commissaire de justice aux frais de la bailleresse,Condamner Madame, [S], [N] à lui payer la somme de 48 000 euros au titre des loyers trop-perçus,Plus subsidiairement, la condamner à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,En tout état de cause, Constater que les causes du commandement ont été soldées,Débouter la demanderesse de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire,Plus subsidiairement, accorder un délai de 3 années au défendeur pour s’acquitter du paiement de la dette,Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais,Ordonner la compensation éventuelle des sommes dues,Condamner la demanderesse à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Monsieur, [H], [R] explique avoir divorcé de son ex-épouse en 2021 et qu’il a seul conservé le logement, de sorte que les demandes formulées par la bailleresse ne concernent pas son ex-épouse. Il soutient que les charges étaient incluses dans le loyer mais qu’à partir de 2018, la fille de la bailleresse a appelé des montants au titre des charges, hors loyer. Il précise que le litige dure depuis deux ans et sollicite la restitution de la somme de 889 euros après déduction des charges prescrites dont il ne sollicite plus la répétition. Il déclare percevoir le revenu de solidarité active et que la mairie a débuté une procédure de règlement de la dette. Il fait valoir l’insalubrité du logement exposant que le plancher est descendu de 5 cm et que le syndic a fait une demande d’expertise, la procédure étant toujours en cours. Il indique que des travaux sont nécessaires dans le logement au vu du diagnostic de performance énergétique (G) et sollicite en conséquence une réduction du loyer et la restitution rétroactive des sommes indûment perçues à ce titre. Il demande au tribunal de faire injonction à la propriétaire de réaliser des travaux sous astreinte de 100 euros. Il estime qu’au vu de ces éléments, la résiliation judiciaire n’est pas justifiée.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera fait référence aux écritures des parties visées et débattues à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

Conformément à l’article 474 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 26 mars 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé que la cotitularité du bail entre époux cesse à la transcription du divorce sur les registres de l’état civil. Or si Monsieur, [H], [R] allègue rester seul titulaire du bail et débiteur des obligations en découlant, force est de constater qu’il ne justifie ni du jugement de divorce dont il se prévaut, ni de sa transcription sur les actes d’état civil, ce alors qu’il avait été autorisé à en justifier par note en délibéré. Les demandes de Madame, [S], [N] à l’encontre de Madame, [Z], [R] sont par conséquent recevables.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Madame, [S], [N] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie au surplus, avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 4 septembre 2013 contient une clause résolutoire (article 12 des conditions générales) prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié aux locataires le 13 octobre 2023, pour la somme en principal de 3 660 euros, hors coût de l’acte.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré au locataire.

Or, d’après les extraits de compte produits tant en demande qu’en défense, il apparaît que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, aucun règlement n’étant intervenu dans ce délai.

Monsieur, [H], [R] soutient que les sommes visées au commandement « ont été depuis lors intégralement réglées » de sorte que la demande d’acquisition des effets de la clause résolutoire serait mal fondée. Cet argument est inopérant dès lors que les locataires devaient régler les sommes visées dans le commandement dans le délai prévu par celui-ci, soit dans un délai de deux mois à compter de sa délivrance. En l’absence de règlement dans le délai imparti, les effets de la clause résolutoire sont acquis. Le défendeur reconnaît en outre dans ses écritures avoir interrompu le versement de son loyer en 2023 et n’avoir repris les règlements qu’à compter du mois de mars 2024, soit 5 mois après la délivrance du commandement de payer ce qui excède fortement le délai de deux mois.

Il conteste en outre le montant des sommes visées au commandement, faisant valoir que les provisions sur charges appelées mensuellement d’un montant de 120 euros depuis le mois d’avril 2018, ne sont pas dues. Monsieur, [H], [R] sollicite d’ailleurs reconventionnellement la restitution de la somme de 4 320 euros, sur le fondement de la répétition de l’indu, correspondant aux provisions sur charges versées pendant trois ans.

Cette demande reconventionnelle sera examinée ci-après, mais dès à présent, il convient de relever que, si le bail conclu le 4 septembre 2013 ne mentionne pas de provisions sur les charges locatives récupérables, il est constant et non contesté qu’à compter du mois d’avril 2018, la bailleresse a appelé des provisions de 120 euros en sus du loyer, ce qui ressort expressément des quittances produites par le défendeur. Il en ressort que jusqu’au mois de mars 2018, la bailleresse n’a sollicité aucune provision sur les charges locatives, la quittance n’étant délivrée que pour le loyer, et qu’à compter du mois d’avril 2018, elle a expressément rectifié la situation. Il sera observé à la lecture des quittances et des extraits de compte produits, qu’entre le mois d’avril 2018 et le mois de juin 2023, date à partir de laquelle la dette locative s’est constituée, les locataires ont réglé mensuellement une somme de 1220 euros, correspondant à un loyer de 1100 euros et à une provision sur les charges de 120 euros. Dès lors, pendant cinq ans, les locataires se sont acquittés du paiement des provisions sans jamais les contester ni remettre en cause leur principe ou leur montant. Il n’est en effet justifié d’aucun courrier adressé à la bailleresse sollicitant des explications ou relatant une quelconque contestation. Ce n’est qu’à compter de la présente procédure que le défendeur, débiteur d’une dette locative importante en constante augmentation, a élevé pour la première fois une telle contestation.

Il sera enfin relevé que le défendeur se borne à contester le formalisme de cette obligation au paiement des provisions sur charges (absence de mention au bail) mais que cela ne l’a pas empêché de s’y soumettre volontairement et sans contestation pendant 5 ans, de sorte qu’il avait parfaitement connaissance de ce qui lui était réclamé. Il n’est dès lors pas fondé à soutenir dans le cadre de la présente procédure que ces sommes n’étaient pas dues.

Dès lors, contrairement à ce que soutient Monsieur, [H], [R], la somme visée au commandement est justifiée.

En conséquence, la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 décembre 2023.

Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, s’il n’est pas contesté que le paiement du loyer a été repris avant l’audience, il ressort des pièces produites que la dette locative est en constante augmentation depuis la délivrance du commandement de payer soit depuis plus de deux ans. Il résulte en outre des débats et des justificatifs produits, que Monsieur, [H], [R] ne percevrait que des aides sociales. Il sera toutefois observé que l’attestation de la caisse d’allocations familiales produite date du 18 février 2025 et que l’avis d’imposition produit concerne les revenus de 2023, de sorte que le défendeur ne justifie pas de sa situation actuelle et ne démontre pas, en conséquence, être en situation de régler sa dette dans le délai maximum légal de 36 mois.

Partant, il ne sera pas fait droit à sa demande de délais de paiement, à laquelle la bailleresse s’est, de plus, opposée.

Par conséquent, la demande de suspension de la clause résolutoire, conditionnée par l’octroi de délais de paiement, ne saurait non plus être accueillie.

Monsieur, [H], [R] sera donc débouté de ces demandes.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Madame, [S], [N] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l’article 1104 du même code.

En application des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Par ailleurs, l’article 220 du code civil dispose que chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement.

En cas de signature d’un contrat de bail par deux époux, la solidarité ne cesse que par le congé délivré par les deux époux ou par la transcription du jugement de leur divorce sur les registres de l’état civil. A compter de la résiliation du bail, les indemnités d’occupation du logement restent à la charge du seul occupant, sauf si l’indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer, a toujours un caractère ménager.

En l’espèce, les deux époux n’ont pas donné congé et il n’est pas justifié de la transcription du jugement de divorce lequel n’est par ailleurs pas produit.

Madame, [Z], [R] reste en conséquence tenue de l’ensemble des obligations du bail, et en conséquence au paiement des loyers et charges. En revanche, l’indemnité d’occupation n’a plus de caractère ménager.

Il ressort des extraits de compte produits que Monsieur, [H], [R] et Madame, [Z], [R] restaient devoir à Madame, [S], [N] à la date de résiliation du bail, soit au 14 décembre 2023, terme de décembre 2023 inclus, la somme de 6 100 euros au titre des loyers et charges échus impayés.

Monsieur, [H], [R] et Madame, [Z], [R] seront par conséquent condamnés au paiement de la somme de 6 100 euros, au titre des loyers et charges échus au 14 décembre 2023, terme de décembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 17 avril 2025.

Cette condamnation sera assortie de la solidarité en raison de la situation maritale des locataires, ceux-ci ne justifiant pas de la transcription de leur jugement de divorce sur les registres de l’état civil à la date de la résiliation du bail.

De plus, Monsieur, [H], [R] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 14 décembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, soit la somme totale de 1 220 euros, qui suffit à réparer le préjudice découlant pour la bailleresse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. La bailleresse sera donc déboutée de sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation.

Le montant de cette indemnité d’occupation devra être dûment justifié au stade de l’exécution.

Au vu du décompte produit par la bailleresse arrêté au 18 décembre 2025, Monsieur, [H], [R] restait devoir la somme de 13 509 euros (19 609 – 6 100) au titre des indemnités d’occupation échues impayées à cette date, terme de janvier 2026 inclus.

Il sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 13 509 euros au titre des indemnités d’occupation échues impayées au 18 décembre 2025, terme de janvier 2026 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 17 avril 2025 sur la somme de 12 878 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Monsieur, [H], [R] sera par ailleurs condamné à verser à Madame, [S], [N] l’indemnité d’occupation ainsi fixée à compter de l’échéance du mois de février 2026 et jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que la demanderesse a subi un préjudice distinct du seul retard de paiement, qui découle du montant et de l’ancienneté de la dette, du caractère récurent des impayés depuis plusieurs années qui l’ont obligée à engager une procédure judiciaire et de la mauvaise foi du défendeur dans l’exécution de ses obligations contractuelles.

Il convient ainsi de condamner in solidum Monsieur, [H], [R] et Madame, [Z], [R] à lui verser la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande de remboursement des provisions sur charges

Il résulte des développements ci-avant, que Monsieur, [H], [R] n’est pas fondé à contester pour la première fois à l’occasion de la présente procédure les provisions sur charges appelées à compter du mois d’avril 2018, et non à compter du mois de janvier 2016 comme allégué dans ses écritures, qui ont été payées spontanément et régulièrement, sans qu’aucune contestation auprès de la bailleresse n’ait été élevée depuis cette date.

En conséquence de l’ensemble de ce qui précède, Monsieur, [H], [R] sera débouté de sa demande de remboursement de la somme de 4 320 euros à ce titre.

La demande de compensation de cette somme avec la dette locative devient dès lors sans objet.

Sur l’insalubrité du logement et les demandes afférentes

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser qu’un logement décent doit assurer le clos et le couvert et que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Ces obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer. En revanche, le locataire n’a pas d’autres droits, particulièrement celui de répondre à l’indécence par une suspension du paiement des loyers. L’exception d’inexécution n’est en effet pas plus admise sauf en cas d’impossibilité totale d’habiter les lieux.

En l’espèce, Monsieur, [H], [R] fait valoir que le logement est insalubre en raison notamment de l’humidité importante présente dans le logement et de la présence de moisissures, générant une consommation de chauffage élevée.

Il se fonde sur deux procès-verbaux de constat de commissaire de justice réalisés le 28 mai 2019 et le 23 mars 2022 qui, selon lui, établiraient « l’état de danger et d’insalubrité du logement ». A la lecture de ces éléments, il en ressort essentiellement la présence de fissures et un affaissement du sol, mais aucune constatation n’a été effectuée s’agissant de la présence d’une humidité anormale ou de la présence de moisissures.

Il ressort en outre des pièces versées par le défendeur qu’une expertise judiciaire a été ordonnée par le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris le 18 mars 2022 à la demande du syndicat des copropriétaires. Par ordonnance en date du 24 août 2022, cette ordonnance a été rendue commune à Monsieur, [H], [R] et Madame, [Z], [R], intervenus volontairement.

Dans le cadre des opérations d’expertise, toujours en cours, une réunion d’expertise a été organisée le 17 novembre 2022. L’expert judiciaire a constaté à cette date un affaissement du plancher dans la partie arrière de l’appartement (côté cour donnant sur la, [Adresse 3]) et une fissure sur le plafond du couloir. Dans la partie avant de l’immeuble (côté, [Adresse 2]), l’expert a indiqué « excepté une fissure en plafond et une fissure au droit de l’encadrement de la porte d’entrée de la salle de séjour, il n’y a pas d’autres désordres dans cette partie de l’appartement ». L’expert n’a pas davantage constaté la présence d’une humidité excessive et la présence des moisissures alléguées.

Madame, [S], [N] produit quant à elle la note aux parties n° 2 à l’issue de la réunion d’expertise du 19 septembre 2024. Il est précisé dans la partie relative à la qualification des désordres, « de faibles fissures non évolutives », une « zone d’affaissement en cuvette » et que « ces faibles fissures ne sont pas un désordre », la déformation du sol relevant, de l’avis de l’expert, « d’un fluage de la chape de pose du parquet flottant sous l’action de vibrations régulièrement répétées du fonctionnement du lave-linge situé à proximité ». Il résulte de ces éléments que l’expertise judiciaire en cours n’a révélé aucun problème d’humidité ou de moisissures dans le logement.

Monsieur, [H], [R] produit enfin une estimation de valeur vénale réalisée à distance par la société CENTURY 21, sans déplacement sur les lieux, indiquant au titre des dégradations : « affaissement de plusieurs parties du plancher », « plusieurs témoins de fissures dans l’appartement » et « traces d’humidité et moisissures sur plusieurs murs à l’intérieur de l’appartement » ainsi qu’un diagnostic de performance énergétique classant le logement en catégorie G et un rapport de constat de l’état parasitaire établi le 25 mars 2025 relevant la présence de moisissures dans deux chambres, le séjour et la buanderie.

Il sera cependant observé que l’estimation produite a été réalisée en l’absence de tout déplacement sur les lieux et qu’il n’est en outre pas justifié de ce que le diagnostic a été réalisé par un organisme agréé. Ces éléments ne sont dès lors pas de nature à remettre en cause les constatations objectives réalisées tant par le commissaire de justice que par l’expert judiciaire.

Il sera enfin observé que Monsieur, [H], [R], qui se prévaut d’une insalubrité totale de l’appartement et d’une situation de danger, ne justifie pas avoir effectué de démarches aux fins de faire établir l’insalubrité alléguée par les services communaux d’hygiène et de santé. Il ne justifie pas davantage avoir adressé de mise en demeure à sa bailleresse relatant les désordres allégués ni sollicité la réalisation de travaux préalablement à l’introduction de la présente procédure.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que Monsieur, [H], [R] échoue à rapporter la preuve qui lui incombe de l’insalubrité alléguée du logement, pas plus qu’il ne démontre le trouble de jouissance subi en raison de cette prétendue insalubrité.

En conséquence, Monsieur, [H], [R] sera débouté de sa demande de suspension de son obligation de paiement du loyer, de sa demande subsidiaire de réduction du loyer, de sa demande tendant à voir enjoindre Madame, [S], [N] à faire réaliser les travaux de remise en état, et de sa demande en paiement de la somme de 48 000 euros au titre des loyers prétendument trop-perçus. Il sera également débouté de sa demande de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance.

Sur les demandes accessoires

Monsieur, [H], [R] et Madame, [Z], [R], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, et Monsieur, [H], [R] sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. En l’espèce il y a lieu de condamner in solidum Monsieur, [H], [R] et Madame, [Z], [R] au paiement de la somme de 1 000 euros en application de ces dispositions.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 octobre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le bail conclu le 4 septembre 2013 entre Madame, [S], [N] d’une part, et Monsieur, [H], [R] et Madame, [Z], [R] d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés au, [Adresse 2] est résilié depuis le 14 décembre 2023 ;

DEBOUTE Monsieur, [H], [R] de sa demande de délais de paiement et de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE à Monsieur, [H], [R] et Madame, [Z], [R] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les locaux situés au, [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur, [H], [R] et Madame, [Z], [R] à payer à Madame, [S], [N] la somme de 6100 euros (six mille cent euros) au titre des loyers et charges échus impayés au 14 décembre 2023, terme de décembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2025 ;

CONDAMNE Monsieur, [H], [R] à payer à Madame, [S], [N] la somme de 13 509 euros (treize mille cinq cent neuf euros) au titre des indemnités d’occupation échues impayées au 18 décembre 2025, terme de janvier 2026 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 17 avril 2025 sur la somme de 12878 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur, [H], [R] à payer à Madame, [S], [N] une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 1220 euros (mille deux cent vingt euros), payable et révisable dans les mêmes conditions, à compter de l’échéance du mois de février 2026 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE in solidum Monsieur, [H], [R] et Madame, [Z], [R] à payer à Madame, [S], [N] la somme de 500 euros (cinq cents euros) à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Madame, [S], [N] de sa demande de majoration du montant de l’indemnité d’occupation ;

DEBOUTE Monsieur, [H], [R] de sa demande en remboursement des provisions sur charges ;

DEBOUTE Monsieur, [H], [R] de sa demande de suspension de l’obligation de paiement du loyer jusqu’à remise en état des lieux ;

DEBOUTE Monsieur, [H], [R] de sa demande de réduction du montant du loyer ;

DEBOUTE Monsieur, [H], [R] de sa demande tendant à voir enjoindre Madame, [S], [N] à réaliser les travaux de remise en état ;

DEBOUTE Monsieur, [H], [R] de sa demande en paiement de la somme de 48000 euros au titre de la restitution des loyers trop-perçus ;

DEBOUTE Monsieur, [H], [R] de sa demande en paiement de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur, [H], [R] et Madame, [Z], [R] à payer à Madame, [S], [N], la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur, [H], [R] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur, [H], [R] et Madame, [Z], [R] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 mars 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection