TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 15]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 16 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/01655 – N° Portalis DBW2-W-B7J-M33L

COMPOSITION : Madame Sophie LEYDIER, Première Vice-Présidente assistée de Madame Coralie GATOUILLAT, Greffier

DEMANDEURS

Monsieur [Z] [B]

né le 30 Mars 1976, demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Kévin VENTURE-DIDELLE, avocat au barreau de MARSEILLE substitué à l’audience par M^e DELHAYE

Madame [M] [B]

née le 12 Août 1982, demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Kévin VENTURE-DIDELLE, avocat au barreau de MARSEILLE substitué à l’audience par M^e DELHAYE

Monsieur [H] [F]

né le 23 Août 1962, demeurant [Adresse 12]

représenté par M^e Kévin VENTURE-DIDELLE, avocat au barreau de MARSEILLE substitué à l’audience par M^e DELHAYE

Madame [E] [D] épouse [F]

née le 06 Mars 1962 à , demeurant [Adresse 12]

représenté par M^e Kévin VENTURE-DIDELLE, avocat au barreau de MARSEILLE substitué à l’audience par M^e DELHAYE

DEFENDERESSE

S.A.S. PROVENCE CONCEPT PROJETS, dont le siège social est sis [Adresse 5], immatriculée au RCS de [Localité 23] sous le n°489 899 336

représentée par M^e Lakhdar BOUMAZA, avocat au barreau de MARSEILLE substitué à l’audience par M^e GARNERONE

DÉBATS

A l’audience publique du : 18 Novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 16 Décembre 2025, avec avis du prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au Greffe.

ORDONNANCE

Prononcée par mise à disposition au greffe le : 16 Décembre 2025

Le 16 Décembre 2025

Grosse à :

M^e Lakhdar BOUMAZA,

M^e Kévin VENTURE-DIDELLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte authentique du 25 mars 2016, M. [H] [F] et Mme [E] [F] ont acquis une parcelle de terrain sur laquelle a été édifiée une maison à usage d’habitation située [Adresse 13]), cadastrée section BN n°[Cadastre 8] Lieudit [Adresse 16].

Aux termes d’un acte authentique du 6 avril 2017, M. [Z] [B] et Mme [M] [X] épouse [B] ont acquis une parcelle de terrain sur laquelle a été édifiée une maison à usage d’habitation située [Adresse 3], cadastrée section BN n°[Cadastre 9] Lieudit [Adresse 16].

La SAS Provence Concept Projets a fait l’acquisition, le 14 mars 2022, d’une maison à usage d’habitation sur une parcelle de terrain cadastrée section BN n°[Cadastre 10], Lieudit [Adresse 4] et une maison d’habitation sur deux parcelles de terrain cadastrées section BN n°[Cadastre 11] et [Cadastre 7], [Adresse 18], le tout situé [Adresse 21] à [Adresse 25] [Localité 1].

La SAS Provence Concept Projets a déposé une demande de permis de construire n°PC 13103 20 E0117 portant sur l’édification de six logements neufs ainsi que la réhabilitation d’une maison existante, lequel a été accordé par arrêté du 22 mars 2021.

Ce permis de construire a fait l’objet d’un recours gracieux le 18 mai 2021 par le collectif de propriétaires de la [Adresse 22], dont font partie les demandeurs.

Ce recours gracieux a fait l’objet d’une décision implicite de rejet par la mairie de [Localité 26].

Le 19 janvier 2023, plusieurs voisins, dont les époux [F] et M. [B], ont initié un recours contentieux devant le tribunal administratif de Marseille en annulation de l’arrêté du maire de la commune de Salon-de-Provence accordant le permis de construire en date du 22 mars 2021.

Le 5 mai 2023, le collectif de propriétaires de la [Adresse 22], représenté notamment par M. [F] et M. [B], et la société Provence Concept Projets ont signé un protocole d’accord transactionnel aux termes duquel cette dernière s’est engagée sur plusieurs points et notamment à remplacer les bornes rétractables par un système de barrière ou de portail coulissant dans la propriété de M. [F], en contrepartie de quoi le collectif des propriétaires de la [Adresse 22] s’est engagé à procéder au retrait de la requête déposée devant le tribunal administratif de Marseille.

Par ordonnance du 13 juin 2023, le tribunal administratif de Marseille a pris acte du désistement d’instance et d’action des époux [F], de M. [Y], de M. [C] et des époux [B].

Se plaignant de la construction d’un portail par la société Provence Concept Projets en violation des termes du protocole d’accord transactionnel précité, M. [H] [F], Mme [E] [F], M. [Z] [B] et Mme [M] [B], autorisés par ordonnance du 29 octobre 2025, ont fait assigner d’heure à heure la SAS Provence Concept Projets, par acte de commissaire de justice du 3 novembre 2025, remis à personne habilitée, devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence à l’audience du 18 novembre 2025 aux fins de :

— faire injonction et, en tant que de besoin, condamner la SAS Provence Concept Projets à cesser les travaux de construction d’un portail coulissant, entrepris en violation du protocole d’accord transactionnel régularisé le 5 mai 2023 et portant une atteinte évidente et illégitime à la servitude de passage dont ils bénéficient, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— ordonner la remise en état des lieux sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— condamner la SAS Provence Concept Projets à verser la somme de 1.500 euros au profit des époux [B] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et la somme de 1.500 euros au profit des époux [F] sur le même fondement, outre aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 17 novembre 2025, la SAS Provence Concept Projets demande au juge des référés de :

— débouter les requérants de leurs demandes,

— dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes,

— débouter les requérants de leurs demandes de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— les condamner au paiement d’une somme de 2.000 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 18 novembre 2025, les parties, représentées par leurs conseils, ont maintenu oralement leurs demandes telles que formulées dans leur acte introductif d’instance et dans leurs dernières écritures.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il est précisé que le juge n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « constater », « dire et juger », « rappeler » ou « donner acte », lesquelles, or les cas prévus par la loi, ne sont pas des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais ne sont que l’expression de moyens au soutien des prétentions.

Sur le trouble manifestement illicite

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte résulte de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit perdurer. Dès lors, pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté, avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage, d’un préjudice ou la méconnaissance d’un droit, sur le point de se réaliser et dont la survenance et la réalité sont certaines. Un dommage purement éventuel ne saurait être retenu pour fonder l’intervention du juge des référés.

Pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit être constaté à la date où le premier juge statue et avec l’évidence requise en référé.

Aucune condition d’urgence ou d’absence de contestation sérieuse n’est requise pour l’application de l’article précité.

Sur le protocole d’accord transactionnel

Les demandeurs soutiennent que les travaux entrepris par la SAS Provence Concept Projets ne respectent pas ses engagements contractuels issus du protocole transactionnel du 5 mai 2023. Ils précisent que la SAS Provence Concept Projets a décidé d’implanter le portail coulissant mentionné dans ledit protocole au milieu de la [Adresse 22] et sans avoir obtenu l’accord préalable des demandeurs sur le projet modifié, et sollicitent en conséquence sa condamnation à faire cesser les travaux sous astreinte.

La SAS Provence Concept Projets fait valoir que, postérieurement à la signature du protocole d’accord, elle a constaté l’impossibilité d’exécuter les travaux compte tenu des exigences réglementaires d’urbanisme applicables, et que l’interprétation faite par les requérants des termes du protocole et des obligations qui en découlent sont contestables. Elle précise que si le principe de l’installation d’un portail coulissant était arrêté entre les parties, son implantation dans la propriété de M. [F] demeurait hypothétique.

En l’espèce, le protocole d’accord transactionnel conclu entre les requérants et la SAS Provence Concept Projets le 3 mai 2023 est ainsi rédigé :

« par la présente, nous vous confirmons une fois de plus notre engagement ferme à vouloir préserver votre quiétude et de mettre en place tous les points évoqués précédemment.

Après concertation, les parties ont convenu ce qui suit :

LA SAS PROVENCE CONCEPET PROJETS réalisera comme convenu les points suivants :

— (…) remplacer les bornes rétractables par un système de barrière ou de portail coulissant dans la propriété de M. [F]. Un accord préalable avec lui devra être pris pour que l’on puisse éventuellement mettre en place cet ouvrage. De plus, une validation en amont de la mairie devra avoir lieu. Une validation technique devra être faite sur la structure du mur (…).

Afin de mettre en place définitivement nos accords, le collectif de la [Adresse 22] procédera au retrait de sa requête au tribunal administratif. Une preuve écrite devra être fournie ».

Les demandeurs produisent également un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 25 septembre 2025 duquel il ressort que :

— il n’y a pas d’édification du portail sur ce secteur,

— après le portail d’accès au lot [B], deux piliers de parpaings sont édifiés, avec une dalle au sol béton, traversant la voie et rejoignant le lot [F],

— un ferraillage du côté du mur clôturant la propriété des époux [F] est installé,

— plusieurs gaines rouges manifestement enfouies sous la dalle en béton ressortent à proximité des piliers,

— la zone d’implantation de cette structure est située avant le portail d’accès au 91 pour le lot [F] et également avant le second portail à double battant des consorts [B] selon leurs indications,

— un talus de terres de chantier est adossé contre le mur de la propriété des consorts [F],

— deux zones d’impact en partie basse du mur et une fissuration de l’enduit sont visibles sur le mur clôturant la propriété des époux [F],

— un petit talus de gravats amoncelé se trouve devant un bloc compteur encastré dans le mur clôturant la propriété des époux [F],

— des ferraillages ainsi qu’un talus et deux sacs ont été déposés le long du mur de clôture des époux [B].

Est également versé aux débats le plan de masse issu du permis modificatif du projet de construction de la SAS Provence Concept Projets duquel il ressort que le portail coulissant avec portillon intégré se situe à l’endroit constaté par le commissaire de justice.

Comme le fait exactement valoir la SAS Provence Concept Projets, il s’évince des pièces versées aux débats que la construction en cours du portail litigieux n’est pas implantée dans la propriété de M. et Mme [F], mais sur l’assiette de la parcelle [Cadastre 7], tel que cela ressort du plan du permis de construire modificatif ainsi que des photographies annexées au procès-verbal de constat du commissaire de justice susvisé.

De plus, il apparaît que le protocole d’accord transactionnel, à tout le moins concernant la clause litigieuse, nécessite une interprétation qui excède les pouvoirs du juge des référés et relève de l’appréciation du juge du fond.

En effet, l’implantation du portail définie dans ledit protocole d’accord transactionnel, « dans la propriété de M. [F] » n’est pas suffisamment claire pour permettre au juge des référés d’apprécier si elle respecte les termes de l’accord et si l’implantation du portail telle que modifiée par le promoteur répond aux exigences définies par les parties.

A ce jour, alors que les demandeurs peuvent toujours accéder à leur propriété, la preuve d’un trouble manifestement illicite résultant de la violation invoquée du protocole d’accord transactionnel signé entre les parties n’est pas rapportée, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’analyser le moyen soulevé par la SAS Provence Concept Projets tenant aux prescriptions d’urbanisme.

Sur l’atteinte à la servitude de passage

Les requérants font valoir d’une part, que les époux [B] bénéficient d’une servitude de passage sur la [Adresse 22] dans la mesure où leur parcelle est enclavée, et, d’autre part, que les époux [F] bénéficient également d’une servitude de passage résultant de leur titre de propriété du 25 mars 2016.

Ils précisent que les deux piliers de parpaings édifiés en vue de l’installation du portail coulissant par le promoteur entravent la circulation dans la [Adresse 22] et empêchent le stationnement, et que, si le promoteur devait finaliser l’installation du portail litigieux tel qu’envisagé, il empêcherait purement et simplement la circulation de leurs véhicules.

La SAS Provence Concept Projets répond que les époux [B] allèguent que leur parcelle est enclavée mais ne le démontrent pas, et ajoute qu’il n’appartient pas au juge des référés d’apprécier la réalité de l’enclave d’une parcelle.

Elle soutient également que l’implantation du portail, actuellement en cours de réalisation, et en particulier les piliers édifiés en vue de l’installation dudit portail, n’empêche pas les requérants d’accéder à leurs propriétés respectives et n’entrave pas la circulation dans la [Adresse 22].

A l’appui de la servitude de passage dont ils se prévalent sur la parcelle n°[Cadastre 7] pour rejoindre leurs propriétés, les demandeurs versent aux débats un extrait d’acte notarié en pièce 8, ainsi rédigé « Aux présentes sont à l’instant intervenus, Monsieur [N] [L] et Madame [S] [L], ci-dessus nommés, qualifiés et domiciliés, représentés par Madame [K] [I], clerc de notaire, propriétaires de la parcelle cadastrée section BN n° [Cadastre 7], à l’effet de consentir la servitude ci-après :

Fonds dominant :

Identification des propriétaires du fonds dominant : Monsieur et Madame [T] ci-dessus nommés, comparants aux présentes.

Commune : [Localité 24]

Désignation cadastrale : section BN numéro [Cadastre 8], lieudit "[Adresse 16]" pour 2 ares 69 centiares

Fonds servant : Identification des propriétaires du fonds servant : Monsieur [N] [L] et Madame [S] [L]. ci-dessus nommés, comparants aux présentes.

Commune : [Localité 24]

Désignation cadastrale : section BN numéro [Cadastre 7], lieudit "[Adresse 16]" pour une contenance de 3 ares 10 centiares (…)

Conditions d’exercice de la servitude ;

Pour permettre à Monsieur et Madame [T], acquéreurs aux présentes, d’accéder au bien immobilier objet des présentes depuis la voie publique ([Adresse 22], cadastrée section BN n° [Cadastre 6]), Monsieur [N] [L] et Madame [S] [L], propriétaires de la parcelle cadastrée section BN n° [Cadastre 7], fonds servant, constituent, à titre de servitude réelle et perpétuelle, au profit du fonds dominant et de ses propriétaires successifs, un droit de passage le plus étendue, en tous temps et heures et avec tous véhicules.

Ce droit de passage profitera aux propriétaires successifs du fonds dominant, à leur famille, ayants-droits et préposés, pour leurs besoins personnels et le cas échéant pour le besoin de leurs activités.

Ce droit de passage est accompagné d’un droit de passage de tous réseaux (gaines, canalisations…) aérien ou souterrains et d’implantation des compteurs en surface ou enterrés.

Ce passage s’exercera sur toute la largeur du fonds servant et sur une longueur d’environ 20 mètres le long du fonds dominant.

Il devra être libre à toute heure du jour et de la nuit, ne devra jamais être encombré.

Néanmoins, le stationnement de véhicules sera autorisé le long de la limite Ouest du fonds servant à condition de ne pas gêner la circulation des véhicules.

Afin de faciliter le stationnement et de permettre la création d’un portail, le fonds dominant aura le droit d’élaguer tant en largeur qu’en hauteur ou d’abattre les cyprès existants sur la limite Ouest du fonds servant.

Il ne pourra être ni obstrué ni fermé par un portail d’accès, sauf dans ce dernier cas accord entre les parties.

Ce passage profitant à la fois aux propriétaires du fonds servant et du fonds dominant, l’entretien du chemin sera réalisé aux frais des utilisateurs, au prorata du nombre de logements desservis.

Le propriétaire du fonds dominant assurera l’entretien des gaines et canalisations par les seuls services compétents à ses frais exclusifs ainsi que leur remise en état si nécessaire.

Les frais de réalisation de ce passage seront à la charge exclusive du fonds dominant.

L’utilisation de ce passage ne devra cependant pas apporter de nuisances au propriétaire du fonds servant par dégradation de son propre fonds ou par une circulation inappropriée à l’assiette dudit passage ou aux besoins des propriétaires du fonds dominant ».

La défenderesse ne conteste pas que les requérants sont bénéficiaires d’une servitude de passage sur la parcelle n°[Cadastre 7], les consorts [T] ayant vendu leur propriété aux époux [F] (parcelle BN [Cadastre 8]) et soutient qu’à ce titre, ils ne disposent d’aucun droit à stationner dans la [Adresse 22], et que les époux [B] sont mal fondés à invoquer un état d’enclave dès lors qu’ils se prétendent également titulaires de cette servitude de passage.

L’acte notarié de vente de la SCI de la Richaudiere aux époux [B] en date du 6 avril 2017 versé aux débats ne fait pas précisément référence au bénéfice pour les époux [B] d’une servitude de passage sur la parcelle n°[Cadastre 7].

Au regard de l’ensemble des pièces produites, notamment du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 25 septembre 2025 précité, et des explications des parties, il apparaît cependant, avec l’évidence requise en référé, que l’assiette de la servitude grevant la parcelle n°[Cadastre 7], propriété de la SAS Provence Concept Projets, se trouve partiellement encombrée par les installations en cours imputables à la SAS Provence Concept Projets.

En effet, même si aucun portail n’a été édifié, la construction des deux piliers de parpaings, et la présence de talus de terres et de chantier, de morceaux de ferrailles et de gaines rouges sortant de terre entravent partiellement le passage sur l’assiette de la servitude grevant la parcelle n°[Cadastre 7], propriété de la SAS Provence Concept Projets, alors qu’il résulte de l’extrait d’acte notarié y afférant que cette servitude de passage grevant la parcelle n°[Cadastre 7] au bénéfice de la parcelle [Cadastre 20], propriété des époux [F], s’exerce sur toute la largeur du fonds servant et sur une longueur d’environ 20 mètres le long du fonds dominant, correspondant au mur de clôture en limite séparative avec la parcelle n°[Cadastre 7], et qu’il a été stipulé qu’elle devra être libre et non encombrée, et qu’elle ne pourra être obstruée ni fermée par un portail d’accès, sauf dans ce dernier cas en accord entre les parties.

Contrairement à ce que soutient la SAS Provence Concept Projets, il résulte clairement de l’extrait d’acte notarié relatif à la servitude de passage sur la parcelle [Cadastre 19] que le stationnement de véhicules est autorisé le long de la limite Ouest du fonds servant à condition de ne pas gêner la circulation des véhicules, en revanche la présence d’objets ou de terres inertes ou de piliers de parpaing n’est nullement autorisée, et toute construction d’un portail d’accès ne peut être réalisée qu’en cas d’accord entre les parties, comme cela avait d’ailleurs été stipulé dans le protocole d’accord susvisé.

Il s’ensuit que M. [H] [F] et Mme [E] [F] justifient d’un trouble manifestement illicite, au sens de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, qu’il y a lieu de faire cesser en condamnant la SAS Provence Concept Projets à arrêter les travaux de construction du portail coulissant et à remettre en état les lieux, de sorte à les rétablir dans leurs droits.

Les circonstances de l’espèce justifient d’assortir ces obligations d’une astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard passé un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance et pendant une durée limitée à 90 jours.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 491 du code de procédure civile, le juge des référés doit statuer sur les dépens dès lors que sa décision met fin à l’instance en référé.

En application de l’article 696 du même code, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Succombant, la SAS Provence Concept Projets supportera les entiers dépens de l’instance et elle sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Il ne paraît pas équitable que M. [H] [F] et Mme [E] [F] supportent l’intégralité des frais par eux exposés pour assurer leur défense et non compris dans les dépens de sorte que la SAS Provence Concept Projets sera condamnée à leur régler une indemnité de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, aucune considération d’équité ne commande de faire droit à la demande présentée sur le même fondement par M. [Z] [B] et Mme [M] [B], de sorte qu’ils en seront déboutés.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe après débats publics, exécutoire de plein droit par provision et susceptible d’appel,

CONDAMNONS la SAS Provence Concept Projets à faire cesser les travaux de construction du portail coulissant en cours sur la parcelle cadastrée section BN n°[Cadastre 7] lieudit [Adresse 17] à [Localité 23], afin de rétablir exactement l’assiette de la servitude de passage grevant la parcelle cadastrée section BN n°[Cadastre 7] au profit de la parcelle cadastrée section BN n° [Cadastre 8] appartenant à M. [H] [F] et Mme [E] [F] située [Adresse 14], sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard passé un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS que cette astreinte provisoire sera limitée à une période de 90 jours,

CONDAMNONS la SAS Provence Concept Projets à payer à M. [H] [F] et Mme [E] [F], pris ensemble, la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS M. [Z] [B], Mme [M] [B] et la SAS Provence Concept Projets de leurs demandes formulées sur le même fondement,

CONDAMNONS la SAS Provence Concept Projets aux entiers dépens de l’instance,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

AINSI FAIT ET PRONONCÉ CE JOUR

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,