Tribunal Judiciaire d'Aix-en-Provence, Referes président, 3 juin 2025, n° 24/00626

TJ Aix-en-Provence 3 juin 2025

Arguments

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Accepté
Régularité de la mise en demeure
La cour a jugé que la mise en demeure était régulière et que les sommes réclamées étaient exigibles, ce qui justifie la condamnation au paiement des charges.
Rejeté
Absence de préjudice
La cour a estimé qu'il n'était pas justifié que le défaut de paiement soit abusif ou qu'il ait causé un préjudice au syndicat.
Accepté
Droit à la réparation des frais de justice
La cour a jugé équitable de condamner Madame [O] [T] à payer une somme au titre de l'article 700, en raison des frais engagés pour la procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Aix-en-Provence, réf. prés., 3 juin 2025, n° 24/00626
Numéro(s) :	24/00626
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Hélène JOUREAUJulian METENIER
Cabinet(s) :	TATARIAN JOUREAU

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

RÉFÉRÉS CONSTRUCTION

JUGEMENT – PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

JUGEMENT DU : 03 Juin 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00626 – N° Portalis DBW2-W-B7I-MGU7

COMPOSITION : Madame Laure DELSUPEXHE, Vice-Présidente assistée de Madame Estelle ATTALI, Greffier

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. [Adresse 8], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Hélène JOUREAU de la SELARL TATARIAN JOUREAU, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [O] [T], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Julian METENIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DÉBATS

A l’audience publique du : 08 Avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 03 Juin 2025, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au Greffe.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe le : 03 Juin 2025

Le 03 Juin 2025

Grosse à :

M^e Julian METENIER,

M^e Hélène JOUREAU de la SELARL TATARIAN JOUREAU

EXPOSE DU LITIGE

Madame [O] [T] est propriétaire au sein de l’immeuble [Adresse 8] situé à [Localité 9] du lot numéro 8.

Suite au non-paiement des charges, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] lui a adressé notamment un commandement de payer daté du 20 octobre 2023 et une mise en demeure visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 le 6 février 2024 et qui restera sans réponse.

Suivant acte du 30 avril 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] sis à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice, la société ELYOTT IMMOBILIER a fait assigner Madame [O] [T] à comparaître devant la présente juridiction statuant selon la procédure accélérée au fond sous le bénéfice de l’exécution provisoire aux fins de la voir :

Condamnée à lui payer les sommes suivantes :4.352,07€ au titre des charges de copropriété dues, provisions et frais avec intérêts au taux légal à compter du 20 octobre 2023 pour la somme de 2.270,03 et à compter de l’assignation pour le reste,2.000€ à titre de dommages intérêts,1.800€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile Condamnée aux dépens,

Par conclusions notifiées par Réseau Privé Virtuel des Avocats le 7 avril 2025, Madame [O] [T] oppose l’irrégularité de la mise en demeure visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pour solliciter que soit prononcée l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires [Adresse 8]. Elle sollicite en outre la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.

Par conclusions notifiées par Réseau Privé Virtuel des Avocats le 7 avril 2025, le syndicat des copropriétaires LE PRE DE L’AUDE maintient ses demandes et actualise la somme due au titre des charges à la somme de 4.593,58 euros au 7 avril 2025.

Concernant la recevabilité de l’action, il fait valoir que la mise en demeure datée du 6 février 2024 et reprenant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est valable. Il fait valoir que cette mise en demeure reprend bien l’ensemble des sommes dues avec un décompte précis annexé à la lettre. Aucun paiement n’étant intervenu dans le délai de 30 jours, il fait valoir être recevable en son action, ayant respecté le préalable posé à l’article 19-2 avant la saisine de la présente juridiction selon la procédure accélérée au fond.

A l’audience du 8 avril 2025, les parties se sont rapportés à leurs écritures.

Il conviendra de se reporter à l’assignation pour un plus ample exposé des motifs et prétentions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 3 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la mise en demeure et la recevabilité de l’action :

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Madame [T] conteste dans ses écritures la validité de la mise en demeure du 6 février 2024, délivrée le 8 février 2024 et reprenant les dispositions de l’article 19-2 précité. Elle fait ainsi valoir que la mise en demeure comporte dans son décompte des sommes qui ne sont pas susceptibles d’être qualifiées de charges de copropriété. Elle fait ainsi valoir que la mise en demeure comporte la somme de 1.288,48 euros qui ne sont ni des charges, ni des frais nécessaires, ni des fonds ALUR sur les 3.140,16 euros au total.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] réplique en indiquant que sa mise en demeure respecte les préconisations de l’article 19-2, le reprend dans son corps et voit en annexe la présence d’un décompte précis qui serait suffisant.

En l’état des éléments dans les débats, la lecture de la mise en demeure litigieuse permet de déterminer que celle-ci comporte effectivement tant des sommes relevant des charges de copropriétés et de fonds ALUR, que les sommes litigieuses de frais dénoncées par Madame [T].

Cependant, il est évident que l’ensemble de ces sommes étaient exigibles, à la date où elles ont été réclamées par mise en demeure. Or, la lecture de l’article 19-2 n’apparaît pas mettre à la charge du syndicat des copropriétaire une obligation d’indiquer dans la mise en demeure uniquement les sommes dues au titre des charges à l’exclusion de tout autre somme.

Il lui est simplement proscrit de mettre dans la mise en demeure des sommes non encore exigibles. Ainsi, rien ne l’empêchait, dans sa mise en demeure, de mettre en demeure le copropriétaire défaillant d’avoir à payer tant des sommes susceptibles d’être réclamées au moyen de la présente procédure, que de somme insusceptibles de l’être tel que les frais dénoncés.

La seule obligation était, pour les sommes susceptibles d’être réclamées par la présente procédure, de respecter le formalisme et la reprise de l’article 19-2, ce qui est le cas en l’espèce.

En conséquence, la mise en demeure du 6 février 2024 apparait régulière en la forme et la présente procédure est recevable du fait du respect de la mise en demeure préalable.

Sur la demande principale en paiement :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; (…)

6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

En l’espèce, il est justifié que Madame [O] [T] est propriétaire dans l’immeuble [Adresse 8] d’un lot. Il est produit aux débats le procès-verbal des assemblées générales du 7 septembre 2022, du 6 septembre 2023 et du 2 juillet 2024 par lesquelles les copropriétaires ont approuvé les comptes pour l’exercice correspondant et ont adopté les budgets prévisionnels et notamment celui des exercices 2024 et 2025.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds transmis au débiteur pour les périodes correspondantes et d’une mise en demeure en date du 6 février 2024 présentée le 8 février 2024 et régulière en la forme selon les développements précédents.

Madame [T] ne s’est pas acquittée des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai d’un mois ou même postérieurement et elles sont donc devenues exigibles, représentant la somme de 4.593,58 euros actualisé au 7 avril 2025.

L’article 10-1 permet au syndicat d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui à compter de la mise en demeure mais aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Ainsi, seront retranchées comme inutiles au recouvrement de la créance toute somme relevant de la gestion normale d’une copropriété, qui ne constituent pas des diligences réelles ou qui constituent des frais irrépétibles.

Ainsi, seront retranchées les sommes suivantes :

Un solde antérieur de 462,17 euros dont le juge ne peut vérifier la réalité,La somme de 300 euros datée du 16 octobre 2023,La somme de 137 euros datée du 23 octobre 2023,La somme de 280 euros datée du 29 novembre 2023,La somme de 300 euros datée du 24 janvier 2024,La somme de 162,71 euros datée du 6 février 2024,La somme de 140 euros datée du 4 mars 2024,La somme de 280 euros datée du 10 avril 2024,La somme de 56,75 euros datée du 2 mai 2024,La somme de 40 euros datée du 6 mai 2024,La somme de 70 euros datée du 28 mai 2025,La somme de 70 euros datée du 30 octobre 2024,La somme de 280 euros datée du 30 octobre 2024,

Soit un total de 2.578,63 euros qui seront retranchés. Seule est conservée la somme de 40 euros correspondant au coût d’une mise en demeure, ces autres sommes correspondant à des frais irrépétibles, des dépens ou n’étant pas nécessaire au recouvrement de la créance par la présente procédure, de sorte qu’elles devront être examinées ultérieurement ou recouvertes selon la procédure ordinaire.

En conséquence, Madame [O] [T] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] la somme de 2.014,95 € au titre des charges impayées, frais et provisions, assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 octobre 2023 pour la somme de 2.270,03 et à compter de l’assignation pour le reste.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Il n’est pas justifié que le défaut de paiement de ses charges par le défendeur soit abusif ou traduise une intention de nuire. De même, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’avoir subi un préjudice.

Dès lors, il sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, les dépens seront supportés par Madame [O] [T].

L’équité commande que Madame [O] [T] soit condamnée à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] DE [Adresse 5]AUBE la somme de 1.800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après mise en œuvre de la procédure accélérée au fond, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la mise en demeure du 6 février 2024 régulière,

DECLARE la procédure recevable et bien fondée,

CONDAMNE Madame [O] [T] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] L'[Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la somme de 2.014,95 € au titre des charges impayées, frais et provisions, assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 octobre 2023 pour la somme de 2.270,03 et à compter de l’assignation pour le reste ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] DE L’AUBE de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [O] [T] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice la somme de 1.800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [O] [T] aux dépens de l’instance ;

RAPPELE que le présent jugement est exécutoire de plein droit ;

AINSI FAIT ET PRONONCÉ CE JOUR

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,