TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 29]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/07310

N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 10]

N° MINUTE : 5

Assignation du :

31 Mai 2024

Jugement avant dire droit

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [C] [N][2]

[2]

[Adresse 20]

[Localité 17]

JUGEMENT

rendu le 06 Mars 2025

DEMANDEURS

Monsieur [B] [W]

[Adresse 3]

[Localité 22]

Monsieur [Y] [X]

[Adresse 5]

[Localité 15]

Monsieur [O] [E]

[Adresse 13]

[Localité 22]

Monsieur [Z] [W]

[Adresse 4]

[Localité 15]

Madame [A] [E]

[Adresse 1]

[Localité 24]

Monsieur [I] [F]

Chez Monsieur [R] [Adresse 2]

[Localité 23]

Madame [M] [E] épouse [S]

[Adresse 8]

[Localité 16]

Monsieur [D] [E]

[Adresse 9]

[Localité 18]

Monsieur [P] [E]

[Adresse 19]

[Localité 17]

Monsieur [J] [X]

[Adresse 4]

[Localité 15]

tous représentés par Maître Isabelle LAFON, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #A0550

DEFENDERESSE

S.A HOTEL SAINT JACQUES

[Adresse 6]

[Localité 14]

représentée par Maître Laurent VIOLLET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0129

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 04 Décembre 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 29 novembre 2013 tel que modifié par avenant du 22 juin 2021, [K] [E], [O] [E], [V] [E], [B] [W], [T] [W], [P] [E], [D] [E], [Z] [W], [I] [F] (époux de feu Madame [L] [E]), et [M] [E] ont donné à bail à la S.A HOTEL SAINT JACQUES, un local commercial dépendant d’un immeuble situé [Adresse 6] dans le [Adresse 11] [Localité 26] [Adresse 25] [Localité 29] pour une durée de neuf années, à compter du 1er juillet 2013, avec une échéance au 1er juillet 2022, moyennant un loyer annuel au principal de 160.000 euros.

La destination est la suivante : activités d’hôtel meuble, séminaires, room services.

Par acte extrajudiciaire du 14 juin 2023, [B] [W], [O] [E], [Z] [W], Madame [A] [E], [I] [F], [M] [E] épouse [S], [D] [E], [P] [E], [J] [X] et [Y] [X] (ci-après les consorts [H]-[UG]) ont fait délivrer à la S.A HOTEL SAINT JACQUES un congé avec offre de renouvellement pour une durée de neuf années, à compter du 1er janvier 2024, avec une proposition de loyer annuel de 360.000 euros au principal.

Par mémoire en demande notifié le 21 mars 2024 à la S.A HOTEL SAINT JACQUES, les consorts [H]-[UG] ont sollicité du juge des loyers substantiellement de fixer le loyer annuel à 361.000 euros au principal à compter du 1er janvier 2024, et subsidiairement de désigner un expert judiciaire.

Par exploit de commissaire de justice du 31 mai 2024, les consorts [H]-[UG] ont fait assigner la S.A HOTEL SAINT JACQUES devant le juge des loyers commerciaux aux fins de voir :

“ A titre principal,

— JUGER que, par l’effet du congé avec offre de renouvellement de bail signifié par les bailleurs suivant exploit du 14 juin 2023 pour le 31 décembre 2023 à la Société HOTEL SAINT JACQUES, le bail portant sur les locaux commerciaux loués par cette dernière [Adresse 7] a été renouvelé pour une durée de neuf années entières et consécutives compter du 1er janvier 2024 ;

— FIXER à la somme de 361.000 € HT HC (TROIS CENT-SOIXANTE ET UN MILLE EUROS HORS TAXES HORS CHARGES) par an, en application des dispositions de l’article R.145-10 du code de commerce, le montant du loyer des locaux commerciaux sis [Adresse 6] a [Localité 30], pour un renouvellement de bail de neuf ans à compter du 1er janvier 2024 ;

— JUGER que les intérêts de droit sur les arriérés de loyers seront dus à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles postérieures à la prise d’effet du bail renouvelé et dire que les intérêts dus pour une année entière porteront eux-mêmes intérêts par application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil.

A titre subsidiaire,

— DESIGNER tel Expert qu’il lui plaira avec pour mission de déterminer la valeur locative des locaux loués telle que définie par l’article R.145-10 du Code de commerce ;

— FIXER le loyer provisionnel pendant la durée de la procédure au montant annuel en principal de 361.000 € HT HC et subsidiairement au montant du dernier loyer en vigueur ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER la société HOTEL SAINT JACQUES en tous les dépens de la présente instance, en ce compris les éventuels frais d’expertise ;

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.”

Dans son mémoire en réplique notifié le 2 décembre 2024, la S.A HOTEL SAINT JACQUES demande au juge des loyers commerciaux de :

“ A titre principal,

— fixer le loyer du bail renouvelé, au 1er janvier 2024, à la somme annuelle en principal de 227.616 euros HT/HC ;

A titre subsidiaire,

— désigner tel expert qu’il plaira à la juridiction de désigner aux fins de donner un avis sur la valeur locative, au 1er janvier 2024, des locaux donnés à bail aux frais avancés des consorts [H]-[UG] ;

— juger que, pendant la durée de la procédure, elle sera redevable d’un loyer provisionnel égal au montant du loyer actuel.

En toute hypothèse,

— débouter les bailleurs de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamner les consorts [H]-[UG] aux entiers dépens, dont distraction à la S.E.L.A.R.L. LVA, Maître Laurent VIOLLET, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamner les mêmes au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.”

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par l’effet du congé avec offre de renouvellement du 14 juin 2023, le bail a été renouvelé au 1er janvier 2024. Les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter de ladite date mais demeurent en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé.

Aux termes de l’article R.145-10 du code de commerce, le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

Il est constant que le montant du loyer du bail des locaux à usage d’hôtel doit, suivant les usages de la profession être fixé selon la « méthode hôtelière ».

En l’espèce, les consorts [H]-[UG] reprenant à leur compte l’analyse de Monsieur [G] réalisée dans le cadre d’une expertise qu’ils ont unilatéralement sollicitée retiennent un loyer annuel au principal de 361.000 euros après correctifs, à compter de la date de renouvellement.

La S.A HOTEL SAINT JACQUES sur la base de l’analyse de Monsieur [U] réalisée dans le cadre d’une expertise qu’elle a unilatéralement sollicitée propose de fixer le loyer annuel au principal à la somme de 227.616 euros, à compter de la date de renouvellement.

En l’état des moyens exposés et de l’écart significatif entre les estimations amiables produites respectivement par les parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Dès lors, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise demandée par les deux parties.

Il convient de fixer pendant la durée de l’instance un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal, en application des dispositions de l’article L. 145-57 du code de commerce.

Il convient de réserver les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate, par l’effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 14 juin 2023 à la S.A HOTEL SAINT JACQUES par [B] [W], [O] [E], [Z] [W], Madame [A] [E], [I] [F], [M] [E] épouse [S], [D] [E], [P] [E], [J] [X] et [Y] [X], le principe du renouvellement du bail concernant les locaux situés [Adresse 6] dans le [Localité 12] à [Localité 29] à compter du 1er janvier 2024 ;

Dit que les locaux sont monovalents et que le prix du bail renouvelé doit être fixé en application des critères posés par l’article R.145-10 du code de commerce ;

Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard ;

Ordonne une mesure d’expertise et désigne en qualité d’expert :

[C] [N]

[Adresse 21]

01.40.72.89.17 – [Courriel 28]

avec mission de :

* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les locaux litigieux situés [Adresse 6] dans le [Localité 12] à [Localité 29] et de les décrire,

* entendre les parties en leurs dires et explications,

* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

*de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er janvier 2024 au regard des usages observés dans la branche d’activité considérée en application des dispositions des articles L.145-36 et R.145-10 du code de commerce,

* rendre compte du tout et donner son avis motivé,

* dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 28 février 2026 ;

Fixe à la somme de 3.500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée solidairement par [B] [W], [O] [E], [Z] [W], Madame [A] [E], [I] [F], [M] [E] épouse [S], [D] [E], [P] [E], [J] [X] et [Y] [X] à la régie du tribunal judiciaire de Paris ([Adresse 27] ) jusqu’au 12 mai 2025 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Dit que l’affaire sera rappelée le 24 juin 2025 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Réserve les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 29], le 06 mars 2025.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT

C. BERGER J-C. DUTON