TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Novembre 2025

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 25 Septembre 2025

GROSSE :

Le 28 novembre 2025

à M^e D’JOURNO Thomas

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/04325 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5GG2

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société [Adresse 6], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Thomas D’JOURNO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [H] [Y]

née le 02 Avril 1998, demeurant [Adresse 4]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 15 mars 2019, la Société Anonyme d’Habitation à loyers modérés (SA. HLM) UNICIL a donné à bail à Mme [H] [Y] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 516,64 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, SA. [Adresse 3] a fait signifier à Mme [H] [Y] par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2024 un commandement de payer la somme de 2 696,98 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date 1er juillet 2024, la SA. HLM UNICIL a fait assigner Mme [H] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner Mme [H] [Y] à lui payer les loyers et charges impayés au 12 juin 2024 soit la somme de 3 448,53 ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi, avec variations légales et réglementaires applicables aux loyers HLM,

— condamner Mme [H] [Y] à lui payer la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, SA. [Adresse 3] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 21 février 2024 et ce pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience 17 octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 9 janvier 2025.

Une réouverture des débats a été ordonnée pour l’audience du 20 mars 2025 afin de clarifier la date du bail. A l’audience du 20 mars 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi au 31 juillet 2025 pour conclusions modificatives pour être finalement retenue à l’audience du 25 septembre 2025.

A cette audience, SA. HLM UNICIL, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, rectification faite de la date du bail confirmée le 15 mars 2019 et non le 15 mars 2015, et actualise, dans les termes de ses dernières conclusions récapitulatives, sa créance à la somme de 7 972,60 euros, selon décompte en date 28 février 2025, terme de février inclus.

Bien que régulièrement assignée par signification à étude, Mme [H] [Y] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

Le tribunal n’a pas été destinataire de la fiche diagnostic social et financier.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 2 juillet 2024 , soit plus de six semaines avant la première audience 17 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, SA. [Adresse 3] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 22 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 1er juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 15 mars 2019 contient une clause résolutoire (article IX ) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 février 2024 pour la somme en principal de 2696,98 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 21 avril 2024.

Mme [H] [Y] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [H] [Y] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [H] [Y] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 387,11 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle des loyers HLM et de condamner Mme [H] [Y] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Mme [H] [Y] reste devoir la somme de 7 972,60 euros, à la date du 28 février 2025, somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de février inclus.

Pour la somme au principal, Mme [H] [Y], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il convient cependant de déduire les frais de procédure du décompte, ceux-ci étant compris dans les dépens.

Mme [H] [Y] est donc condamnée par provision, au paiement de la somme de 7 532,63 euros (7972,60 – 284,20 – 155,87).

Sur les demandes accessoires

Mme [H] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de SA. [Adresse 3] les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 mars 2019 entre SA. HLM UNICIL et Mme [H] [Y] concernant le logement, situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 21 avril 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [H] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Mme [H] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, SA. [Adresse 3] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [H] [Y] à verser à SA. HLM UNICIL, à titre provisionnel, devoir la somme de sept mille cinq cent trente-deux euros soixante-trois centimes (7 532,63 euros), à la date du 28 février 2025, somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de février 2025 inclus avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

CONDAMNE Mme [H] [Y] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit trois cent quatre-vingt sept euros et onze centimes (387,11 euros) à ce jour, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Mme [H] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE la demande de la SA [Adresse 3] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président