N° RG 25/01183 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N3ZG

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S4

N° RG 25/01183 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N3ZG

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Philippe-didier DIETRICH

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Philippe-didier DIETRICH

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

17 FEVRIER 2026

PARTIE REQUÉRANTE :

Monsieur [L] [O]

demeurant [Adresse 3] [Localité 1]

représenté par M^e Julien COMMISSIONNE, substituant M^e Philippe-Didier DIETRICH, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 30

Monsieur [W] [O]

demeurant [Adresse 4], [Localité 3] [Adresse 5]

représenté par M^e Julien COMMISSIONNE, substituant M^e Philippe-Didier DIETRICH, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 30

PARTIE REQUISE :

Monsieur [B] [X]

demeurant [Adresse 6], [Localité 4]

non comparant, non representé

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé

Fanny JEZEK, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Décembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 17 Février 2026.

ORDONNANCE:

Réputée contradictoire en premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé et par Fanny JEZEK, Greffier

N° RG 25/01183 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N3ZG

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat signé électroniquement le 16 octobre 2023 par le locataire et le 17 octobre 2023 par le mandataire des bailleurs, Monsieur [L] [O] et Monsieur [W] [O] ont consenti à Monsieur [B] [J] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 6] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 550 € ainsi qu’une provision sur charges de 40 € par mois, soit un loyer mensuel total de 590 €.

Se prévalant de loyers impayés, Monsieur [L] [O] et Monsieur [W] [O] a fait signifier à Monsieur [B] [J] , le 10 juin 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1.810,74 € arrêtée au 1er juin 2025 (loyer de juin 2025 inclus).

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 12 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice du 11 septembre 2025, Monsieur [L] [O] et Monsieur [W] [O] ont fait assigner Monsieur [B] [J] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg, statuant en référé, afin de voir prononcer les mesures suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la résiliation de plein droit du bail signé entre les parties avec effet au 11 août 2025 ;

— l’expulsion sans délai de Monsieur [B] [J] des lieux loués corps et de biens des locataires et de tous occupants de leur chef ;

— la condamnation de Monsieur [B] [J] à leur payer une provision de 3.621,48 € au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation restant dûs à la date du 2 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— la condamnation de Monsieur [B] [J] à leur payer une indemnité d’occupation, charges comprises, de 603,58 € par mois, outre indexation conformément aux stipulations du bail résilié et éventuellement les régularisations de charges à venir, à compter du 3 septembre 2025 et ce, jusqu’au jour où le défendeur et tous occupants de son chef auront quitté les lieux, cette indemnité étant due en entier pour tout mois commencé ;

— la condamnation de Monsieur [B] [J] aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, ainsi qu’à leur payer la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été dénoncée au Préfet du Département du Bas-Rhin le 17 septembre 2025.

A l’audience du 15 décembre 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, Monsieur [L] [O] et Monsieur [W] [O], représentés par leur conseil, ont maintenu les demandes formées dans leur assignation, en actualisant leur créance. Ils indiquent qu’au 11 décembre 2025, l’arriéré locatif s’élève à 5.510,65 €. Ils sollicitent donc une provision au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation à hauteur de ce montant.

Bien que régulièrement assigné par dépôt à l’étude de Me [K] [Q], Commissaire de Justice à [Localité 5], le 11 septembre 2025, Monsieur [B] [J] ne s’est ni présenté ni fait représenter lors de l’audience.

Le diagnostic financier et social du 18 novembre 2025 a été réceptionné au greffe le 15 décembre 2025 mais après l’audience, de sorte qu’il n’a pas pu en être donné lecture lors de celle-ci. Néanmoins, il en résulte que le travailleur social n’a pas eu de contact avec le locataire.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2026.

Monsieur [L] [O] et Monsieur [W] [O] étant régulièrement représentés et Monsieur [B] [J] étant absent, bien que régulièrement assigné, l’ordonnance sera réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il y a lieu de relever que Monsieur [L] [O] et Monsieur [W] [O] justifient de la fiabilité du procédé de signature électonique du contrat de bail signé les 16 et 17 octobre 2023 en produisant un certificat de signature électronique qualifié.

En vertu de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut également accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire, et ce, conformément aux dispositions de l’article 835 du même code.

Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail

La situation d’impayés a été dénoncée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 12 juin 2025, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 11 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 17 septembre 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 15 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le contrat de bail unissant signé électroniquement le 16 octobre 2023 par le locataire et le 17 octobre 2023 par le mandataire des bailleurs, stipule en son titre VIII qu’à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est prévu, selon le même contrat de bail que le loyer est payable par mois d’avance, le premier jour du terme et qu’en sus du loyer, le locataire sera redevable d’une provision sur charges et taxes, en sus les taxes d’ordure ménagère.

Le contrat de bail étant plus favorable en ce qui concerne le délai prévu pour l’acquisition de la clause résolutoire, ce sera le délai de deux mois qui sera pris en considération et non le délai de six semaines.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifiée par commissaire de justice le 10 juin 2025 pour une somme en principal de 1.810,74 € selon relevé de compte arrêté au 1er juin 2025.

Il ressort du décompte arrêté au 11 décembre 2025 produit lors de l’audience que les sommes dues dont le paiement était demandé par le commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Il est ainsi établi et non sérieusement contestable que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois, soit le 10 août 2025 à 24 heures.

L’expulsion peut ainsi être ordonnée.

Sur le montant de l’arriéré locatif

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code Civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail liant Monsieur [L] [O] et Monsieur [W] [O] , d’une part, et Monsieur [B] [J], d’autre part, signé les 16 et 17 octobre 2023, du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 10 juin 2025 et du décompte de la créance actualisé au 11 décembre 2025 que Monsieur [L] [O] et Monsieur [W] [O] rapportent la preuve que Monsieur [B] [J] leur doit, au 11 décembre 2025, la somme de 5.327,84 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation et taxe sur les ordures ménagères 2025.

Il sera précisé qu’a été déduit du décompte produit la somme de 182,81 € correspondant au coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, sur lequel il sera statué au titre des dépens.

Monsieur [B] [J] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

En conséquence, Monsieur [B] [J] sera condamné à payer à Monsieur [B] [J] et Monsieur [W] [O] une provision de 5.327,84 € au titre des loyers, des charges, de la taxe sur ordures ménagères 2025 et des indemnités d’occupation, arrêtés au 11 décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

Sur l’expulsion

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant acquises et non suspendues, il y a lieu de constater la résiliation du bail liant Monsieur [L] [O] et Monsieur [W] [O] , d’une part, et Monsieur [B] [J] , d’autre part, à compter du 11 août 2025.

Monsieur [B] [J] ne disposant plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date, son expulsion sera en conséquence ordonnée.

La locataire devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour lui de le faire, il pourra être expulsé ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier.

Monsieur [L] [O] et Monsieur [W] [O] sollicitent l’expulsion sans délai. Néanmoins, ils ne démontrent aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exacution. Leur demande sera donc rejetée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les indemnités d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue, sans contestation sérieuse possible, une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance.

L’obligation du défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour son maintien dans les lieux après la résiliation du contrat de résidence n’est pas sérieusement contestable.

Il convient de fixer celle-ci, à compter du 11 août 2025, date de résiliation du bail, à une somme non sérieusement contestable correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi, y compris les éventuelles régularisations à venir, révisable conformément aux conditions prévues au contrat liant les parties.

Par conséquent, Monsieur [B] [J] sera condamné au paiement d’une telle indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant à compter du 12 décembre 2025 et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner Monsieur [B] [J], qui succombe, aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 10 juin 2025.

L’issue de la procédure et l’équité justifient la condamnation de Monsieur [B] [J] à payer à Monsieur [L] [O] et Monsieur [W] [O] la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu’aucune partie n’ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l’article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et rendue en premier ressort,

DÉCLARE l’action Monsieur [L] [O] et Monsieur [W] [O] à l’encontre de Monsieur [B] [J] recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail signé électroniquement le 16 octobre 2023 par le locataire et le 17 octobre 2023 par le mandataire des bailleurs, et conclu entre Monsieur [L] [O] et Monsieur [W] [O] , d’une part, et Monsieur [B] [J], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 6] à [Localité 4], sont réunies à la date du 11 août 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [B] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [B] [J] à Monsieur [L] [O] et Monsieur [W] [O] à compter du 11 août 2025, date de résiliation du bail, et jusqu’à libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, sous réserve du décompte de charges (régularisation de charges), avec indexation selon les mêmes modalités que celles prévues au bail ;

CONDAMNE Monsieur [B] [J] à payer à Monsieur [L] [O] et Monsieur [W] [O] une provision de 5.327,84 € au titre des loyers, des charges, taxe sur les ordures ménagères 2025 et des indemnités d’occupation, arrêtés au 11 décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [B] [J] à payer à Monsieur [L] [O] et Monsieur [W] [O], à titre de provision, l’indemnité d’occupation mensuelle précitée à compter du 12 décembre 2025, échéance de décembre 2025 non incluse, et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés ;

CONDAMNE Monsieur [B] [J] à payer à Monsieur [L] [O] et Monsieur [W] [O] la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [B] [J] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du 10 juin 2025 ;

DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le département, conformément aux dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que la présente ordonnance est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé

Fanny JEZEK Véronique BASTOS