TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU :

10 novembre 2025

ROLE : N° RG 22/03660 – N° Portalis DBW2-W-B7G-LNS6

AFFAIRE :

S.A.S. MAINTENANCE THERMIQUE

C/

Syndic. de copro. Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 11]

GROSSE(S)délivrées(s)

le

à

SELARL BLUM- ENGELHARD -DE CAZALET

SCP LIZEE- PETIT- TARLET

COPIE(S)délivrée(s)

le

à

SELARL BLUM- ENGELHARD-DE CAZALET

SCP LIZEE- PETIT- TARLET

N°2025

CH GENERALISTE A

DEMANDERESSE

Société AXIMA CONCEPT , S.A. immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le n° 854 800 745, dont le siège social est [Adresse 3] venant aux droits et actions de la société MAINTENANCE THERMIQUE, immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le n° 348 083 445 dont le siège social est sis [Adresse 2] en suite d’une fusion absorption du 2 juillet 2024.

représentée et plaidant à l’audience par Maître Stéphane ENGELHARD de la SELARL BLUM-ENGELHARD-DE CAZALET, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble LE SET HOME, dont le siège social est sis résidence hôtelière sise [Adresse 8], représentée par son syndic en exercice la SAS AIXENCOPRO dont le siège est [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représenté et plaidant à l’audience par Maître Charles-Henri PETIT de la SCP LIZEE- PETIT-TARLET, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

PRESIDENT : Madame CHASTEL Céline, Vice-présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame MILLET, Greffier

En présence de Mme [M] [N] auditrice de justice

DEBATS

A l’audience publique du 08 septembre 2025, après avoir entendu les conseils des parties en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré au 20 octobre 2025 puis prorogée au 10 novembre 2025, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame CHASTEL Céline, Vice-présidente

assistée de Madame MILLET, Greffier

FAITS, MOYENS ET PROCEDURE

Le 11 octobre 2018, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SET HOME a signé avec la SAS Maintenance Thermique, deux contrats de maintenance portant pour l’un sur les parties privatives et pour l’autre sur les parties communes de la résidence.

Estimant ne pas avoir obtenu le règlement de factures émises entre le 1er octobre 2019 et le 1er octobre 2021, pour des prestations et opérations de désembouage non comprises dans les deux contrats de maintenance, la SA AXIMA CONCEPT, venant aux droits et actions de la société Maintenance Thermique a fait citer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] HOME devant la présente juridiction par acte de commissaire de justice du 10 août 2022.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 septembre 2024, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens par application de l’article 455 du code de procédure civile et au visa de l’article 1103 du code civil et des articles L441-10 et D.441-5 du code de commerce,la SA AXIMA CONCEPT, venant aux droits et actions de la société Maintenance Thermique demande à la juridiction de :

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SET HOME à lui payer la somme de 48 036,77 euros à titre principal,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SET HOME à lui payer les indemnités de retard calculées sur la base du taux d’intérêt légal appliqué par la Banque Centrale Européenne à son opération de refinancement la plus récente majoré de 10 points de pourcentage à compter de la date d’échéance de chaque facture,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SET HOME à lui payer la somme de 880 euros au titre de l’indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SET HOME à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que la société Maintenance Thermique a réalisé des prestations n’entrant pas dans le cadre des deux contrats de maintenance, de sorte qu’elle est légitime venant aux droits et actions de celle-ci, à les facturer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SET HOME qui ne lui a pas payées.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 janvier 2024, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens par application de l’article 455 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SET HOME demande à la juridiction de :

— débouter la société Maintenance thermique de ses prétentions comme étant irrecevables et infondées,

— condamner la société Maintenance Thermique à payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Il explique avoir constaté divers manquements contractuels de la société Maintenance Thermique ayant conduit à la désignation d’un expert judiciaire, lequel a considéré que les désordres à caractère structurel n’étaient pas nécessairement en lien avec les obligations de la société ayant en charge la maintenance et l’entretien du chauffage. Il ajoute cependant que, du fait des manquements constatés, les contrats de maintenance les liant n’ont pas été poursuivis, et s’oppose au paiement de factures, établies unilatéralement dans ce contexte particulier, sans bon de commande ou demande d’intervention, sans devis, sans avoir recueilli son assentiment préalable et sans bon d’intervention de la société et qui correspondent pour certaines à des prestations non réalisées.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 10 mars 2025 avec effet différé du 1er septembre 2025 et fixée à l’audience d’incident du 8 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande principale

Aux termes de l’article 1103 du code civil, “ les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits .”

Aux termes de l’article 1217 du même code, « la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement peut :

refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

obtenir une réduction du prix ;

provoquer la résolution du contrat ;

demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. »

Aux termes de l’article 1353 du code civil “Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.”

Par application de l’article 9 du code de procédure civile “Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.”

En l’espèce, il est justifié par les pièces produites aux débats que le 11 octobre 2018, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] HOME a confié à la société Maintenance Technique deux contrats de maintenance portant sur les parties privatives et communes de la résidence [4] sise [Adresse 1] [Adresse 11], [Adresse 14] sur la commune d'[Localité 9].

Le contrat de maintenance des parties privatives a été conclu pour une durée d’un an avec possible reconduction tacite et selon une redevance forfaitaire annuelle de 6 270 euros. Il stipule d’une part à la charge de la société, le contrôle et la maintenance préventive des installations, avec pour les unités intérieures, deux visites annuelles des installations privées consistant dans une visite de nettoyage et une visite de remplacement des unités. Il est précisé qu’un devis au nom de l’occupant des lieux sera établi avant tout changement de pièces, ainsi qu’avant travaux, lesquels ne pourront être exécutés sans son accord.

Il est aussi stipulé en sus des visites d’entretien préventif contractuelles, un service de dépannage, dont les interventions ne sont pas incluses dans le contrat et devront faire l’objet d’un devis et d’un accord préalable suivis d’une facturation.

En outre, le contrat prévoit la possibilité de travaux et prestations hors contrats, dès lors qu’ils concernent tous les travaux, prestations et fournitures non nécessaires à l’accomplissement des prestations prévues au contrat ou dans un avenant écrit signé des parties. Il est une nouvelle fois prévu qu’ils devront faire l’objet, sauf urgence, d’un devis préalable accepté par le client.

Le contrat de maintenance des parties communes a lui aussi été conclu pour une durée d’un an avec possible reconduction tacite et selon une redevance forfaitaire annuelle de 4 752 euros. Il stipule d’une part à la charge de la société, le contrôle et la maintenance préventive des installations avec pour la chaufferie, douze visites annuelles de contrôle et de maintenance, une visite annuelle de l’adoucisseur avec fourniture et mise en place du sel et une visite de désinfection des ballons, outre des analyses légionelles, le reste devant donner lieu à une facturation en sus. Par ailleurs, pour la pompe à chaleur, la maintenance préventive prévoit deux visites annuelles et pour la VMC une visite annuelle de vérification. Il est précisé qu’un devis sera présenté au client en cas de travaux à réaliser lesquels nepourront être exécutés sans son accord.

Il est aussi stipulé en sus des visites d’entretien préventif contractuelles, un service de dépannage, dont les interventions de dépannage ne sont pas incluses dans le contrat et devront faire l’objet d’un devis , d’un accord préalable suivis d’une facturation.

En outre, le contrat prévoit la possibilité de travaux et prestations hors contrats, dès lors qu’ils concernent tous les travaux, prestations et fournitures non nécessaires à l’accomplissement des prestations prévues au contrat ou dans un avenant écrit signé des parties. Il est une nouvelle fois prévu qu’ils devront faire l’objet, sauf urgence d’un devis préalable accepté par le client.

Le 17 février 2020, Maître [Y], commissaire de justice, a établi un constat à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SET HOME, sur les lieux de la résidence litigieuse. Dans les parties communes et privatives, il a constaté que divers filtres étaient vêtustes ou poussiéreux ou n’avaient pas été changés dans l’année au vu de leurs épaisseurs, que des unités soufflaient de l’air froid alors qu’elles étaient en mode chauffage. Dans la chaufferie, il a constaté qu’à la lecture du “cahier de chaufferie”, la dernière visite renseignée datait du 12 juin 2019, la présence d’une trâce noiratre ressemblant à une brûlure sur le mur, des câbles ayant chauffé ou fondu, des restes de précédents travaux non évacués, un bac à sel au niveau de l’adoucisseur quasiment vide, outre un filtre sale. Dans le local de la pompe à chaleur, il a observé une non évacuation des eaux de pluie, une évacuation du local ne fonctionnant pas, la présence de restes de précédents travaux non évacués et à l’extérieur, la présence de détritus.

A l’appui de ce rapport, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SET HOME a fait citer la SAS Maintenance Thermique, le 20 mars 2020, devant le juge des référés d'[Localité 6] aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.

Par ordonnance du 6 octobre 2020, le juge des référés de la présente juridiction a confié une mission d’expertise judiciaire à Monsieur [Z] [U].

Dans son rapport daté du 12 novembre 2021, Monsieur [Z] [U] a relaté que le [Adresse 15] LE SET HOME se plaignait de problèmes récurrents de chauffage et de climatisation qu’il imputait à la société Maintenance Technique, se traduisant par une absence de chauffage en hiver et de climatisation en été. Il a précisé que les travaux avaient été réalisés par la société VITRUVE CCS et qu’afin de traiter ces problèmes récurrents, plusieurs opérations de désembouage avaient été réalisées par les différents titulaires de contrats de maintenance à savoir dans un premier temps à l’été 2018, la société ENGIE HOME SERVICES puis la société Maintenance Thermique dans le cadre des deux contrats de maintenance avec prise d’effet au 11 octobre 2018. Il a ajouté que “Maintenance Thermique va réaliser depuis cette date différents travaux et des opérations de désembouage pour lesquels persistent à ce jour des impayés dont le montant total s’élève à 99 685,24 euros TTC”. Il a conclu au fait que l’origine et la cause des défauts allégués par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SET HOME résident dans la mauvaise exécution des travaux par la société VITRUVE CCS sans respect du CCTP travaux rédigé par le bureau d’études BETHERM. Il a établi un partage de responsabilité respectivement à hauteur de 70 et 30 % pour ces deux sociétés.

Il a par ailleurs précisé que “3 devis relatifs à différentes opérations de désembouage, et pose d’un pot à boues sur l’installation ont été effectivement payés par le SDC LE SET HOME. Ces prestations payées sont consécutives à la pose des flexibles posées par la société VITRUVE CCS, à savoir : (…) Devis du 9 avril 2019 de la société Maintenance Thermique (4056,80 euros TTC), devis du 18 avril 2019 de la société Maintenance Thermique (6523,79 euros TTC) … Le préjudice calculé prend en compte les factures payées et les sommes avancées par LE SDC SET HOME, et aucun préjudice n’a été calculé sur des factures impayées et sur lesquelles subsistent un litige avec la société Maintenance thermique.”

En l’espèce, la société Maintenance Thermique sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SET HOME au paiement des factures suivantes:

— facture n°9230008101 du 1er octobre 2020 d’un montant de 2.794,52 € TTC ;

— facture n°9230006791 du 1er juillet 2020 d’un montant de 2.810,92 € TTC ;

— facture n°9230005822 du 1er avril 2020 d’un montant de 2.810,92 € TTC ;

— facture n°9230005148 du 3 février 2020 d’un montant de 7.484,40 € TTC ;

— facture n°9230004980 du 9 janvier 2020 d’un montant de 907,20 € TTC ;

— facture n°9230004981 du 9 janvier 2020 d’un montant de 3.628,80 € TTC ;

— facture n°9230004566 du 1er janvier 2020 d’un montant de 2.810,92 € TTC ;

— facture n°9230004435 du 17 décembre 2019 d’un montant de 20.160,00 € TTC ;

— facture n°9230004388 du 16 décembre 2019 d’un montant de 1.992,00 € TTC ;

— facture n°9230004385 du 16 décembre 2019 d’un montant de 2.184,00 € TTC ;

— facture n°9230003174 du 1er octobre 2019 d’un montant de 2.810, 92 € TTC ;

— facture n°9230009858 du 1er janvier 2021 d’un montant de 2.794,52 € TTC ;

— facture n°92300010756 du 1er avril 2021 d’un montant de 2.794,52 € TTC ;

— facture n°9230012427 du 2 août 2021 d’un montant de 2.794,52 € TTC ;

— facture n°9230013162 du 1er octobre 2021 d’un montant de 492,71 € TTC ;

— facture n°9230011515 du 21 juin 2021 d’un montant de 380,21 € TTC.

— facture n°9230011510 du 21 juin 2021 d’un montant de 817,67 euros TTC

Attendu qu’il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, et réciproquement, que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur les factures n°9230005148 du 3 février 2020 d’un montant de 7.484,40 € TTC, n°9230004980 du 9 janvier 2020 d’un montant de 907,20 € TTC, n°9230004981 du 9 janvier 2020 d’un montant de 3.628,80 € TTC et n°9230004388 du 16 décembre 2019 d’un montant de 1.992,00 € TTC

La SA AXIMA CONCEPT sollicite le paiement de ces factures pour des prestations effectuées hors contrat de maintenance, rendues nécessaires vu l’urgence et en conséquence sans établissement d’un devis préalable, suite à une demande des copropriétaires ou du syndicat des copropriétaires, du fait des nombreux dysfonctionnements de l’installation.

Elle ajoute que la réalité de la prestation est attestée par le rapport d’activité récapitulant les demandes, comptes-rendus et détails des différentes interventions.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SET HOME dénie sa qualité de débiteur, soutenant que ces factures ne correspondent à aucun travail effectué ou qu’elles concernent des prestations qui ne le concernent pas. Il ajoute qu’aucune commande n’a été émise pour ces prestations qui sont par ailleurs intervenues lorsque l’installation, à l’arrêt, ne nécessitait aucune intervention.

En l’espèce, la facture du 3 février 2020 n°9230005148 du 3 février 2020 d’un montant de 7.484,40 € TTC mentionne à titre d’objet, la régularisation d’interventions en privatif entre le 6 novembre 2018 et le 5 décembre 2019 , dans des chambres et studios. Il est mentionné des interventions relatives notamment à des “chasses d’eau sur flexibles”, “réglages”, “nettoyages de filtres”, contrôles de fonctionnement”, avec référence à un bon pour accord du 28 janvier 2020 lequel n’est cependant pas signé du syndicat des copropriétaires.

De plus, le rapport d’activité de la société Maintenance Thermique pour la période du 1er octobre 2018 au 18 juin 2021 fait état de ces interventions litigieuses qu’il qualifie de “peu urgent” ne nécessitant pas qu’il soit passé outre l’établissement d’un devis et l’accord du client.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il n’est pas établi un accord préalable des parties quant à l’intervention de la société Maintenance Thermique et le montant de la facturation, justifiant le paiement par le syndicat de cette facturation litigieuse, de sorte que la demande de ce chef sera rejetée.

La facture n°9230004980 du 9 janvier 2020 d’un montant de 907,20 € TTC fait état d’une régularisation du bruit des “ventilo” dans les studios.

Toutefois, cette facture n’est précédée d’aucun devis préalable soumis au syndicat, ne permet pas de connaître les studios concernés ainsi que l’existence d’une urgence éventuelle à l’intervention faisant obstacle à l’établissement d’un devis. En conséquence faute de démonstation d’un accord des parties quant à l’intervention et sa facturation, la demande en paiement de ce chef sera rejetée.

La facture n°9230004981 du 9 janvier 2020 d’un montant de 3.628,80 € TTC comporte comme objet “travaux suite à expertise” et est relative à cinq interventions réalisées entre le 12 juin 2019 et le 7 août 2019 suite à une fuite du réseau de la pompe à chaleur, puis à des réglages de débit et au contrôle du bon fonctionnement.

Il y est fait référence à un bon pour accord du 22 juillet 2019, lequel n’est pas communiqué tout comme les devis afférents.

En revanche, il est communiqué des demandes d’intervention correspondant à celles mentionnées sur la facture litigieuse, au titre de la maintenance corrective.

Il est ainsi établi par la production des pièces aux débats que le syndicat de copropriété a fait appel à la société Maintenance Thermique pour des prestations hors contrat selon trois demandes d’intervention jointes aux débats.

En revanche, faute de production d’un devis et d’accord des parties quant à la nature et à au montant de l’intervention facturée, il y a lieu de rejeter la demande en paiement des factures de ce chef.

Sur les factures n°9230011515 du 21 juin 2021 d’un montant de 380,29 € TTC et n°9230011510 du 21 juin 2021 d’un montant de 817,67 euros TTC.

La SA AXIMA CONCEPT venant aux droits et actions de la société Maintenance Thermique sollicite le paiement de ces factures, pour des prestations réalisées hors contrat de maintenance, à la demande du syndicat des copropriétaires au cours des opérations d’expertise et ayant fait l’objet de devis signés.

Le [Adresse 15] [Adresse 10] HOME explique avoir honoré le paiement de ces deux factures par virement du 2 novembre 2021.

Il est en l’espèce produit aux débats les deux factures litigieuses faisant état pour l’une du remplacement d’une bougie d’allumage de chaudière et pour l’autre du remplacement d’une sonde de batterie, et portant la mention manuscrite avec une signature “le 04/06/21 Au nom et pour le compte du SDC Bon pour Accord” .

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SET HOME communique un récapitulatif de ses opérations bancaires portant mention de ces deux virements datés du 2 novembre 2021.

En conséquence, en l’état du paiement des factures litigieuses, il y a lieu de rejeter la demande de la société AXIMA en condamnation du syndicat au paiement de celles-ci.

Sur les factures n°9230008101 du 1er octobre 2020 d’un montant de 2.794,52 € TTC, n°9230006791 du 1er juillet 2020 d’un montant de 2.810,92 € TTC, n°9230005822 du 1er avril 2020 d’un montant de 2.810,92 € TTC, n°9230004566 du 1er janvier 2020 d’un montant de 2.810,92 € TTC, n°9230003174 du 1er octobre 2019 d’un montant de 2.810, 92 € TTC, n°9230009858 du 1er janvier 2021 d’un montant de 2.794,52 € TTC, n°92300010756 du 1er avril 2021 d’un montant de 2.794,52 € TTC,n°9230012427 du 2 août 2021 d’un montant de 2.794,52 € TTC et facture n°9230013162 du 1er octobre 2021 d’un montant de 492,71 € TTC.

La SA AXIMA CONCEPT venant aux droits et actions de la société Maintenance Thermique estime que ces factures sont dues au titre des contrats de maintenance conclus avec elle, aucun motif ne pouvant en justifier le non paiement. Elle rappelle que l’expert judiciaire avait considéré que le syndicat devrait régulariser sa situation comptable avec la société Maintenance Thermique en procédant au paiement des sommes rappelées en page 40 de son rapport.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SET HOME dénie sa qualité de débiteur, et soutient que ces factures sont relatives à un prétendu entretien alors que l’installation était à l’arrêt. Elle souligne que la procédure judiciaire était en cours et que la société, qui encourait de lourdes responsabilité, a émis ces factures pour les besoins de la cause.

Elle rappelle que le constat d’huissier établi préalablement à la mesure d’expertise judiciaire a constaté le manquement de la société Maintenance Thermique à ses obligations et que l’expert judiciaire qui a pu estimer que certaines sommes pouvaient être dues, n’avait pas de mission comptable et n’a pas cherché à savoir si les contrats conclus entre les parties étaient respectés et qui avaient pu commander les travaux. Il souligne que la société Maintenance Thermique a remplacé les filtres des unités mais seulement après demande de l’expert en décembre 2020.

En l’espèce, il est communiqué aux débats la copie des neuf factures litigieuses lesquelles font référence aux contrats de maintenance signé entre les parties s’agissant du paiement d’une redevance trimestrielle avec révision pour les périodes du 1er octobre 2019 au 31 décembre 2019, du 1er janvier 2020 au 31 mars 2020, 1er avril 2020 au 30 juin 2020, 1er juillet 2020 au 30 septembre 2020, du 1er octobre 2020 au 31 décembre 2020, du 1er janvier 2021 au 31 mars 2021, du 1er avril 2021 au 30 juin 2021, du 1er juillet 2021 eu 30 septembre 2021, du 1er octobre 2021 au 16 octobre 2021.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que pour la période du 1er octobre 2019 au 16 octobre 2021, les factures litigieuses ont été émises au titre des contrats de maintenance souscrits par le syndicat des copropriétaires de la résidence SET HOME auprès de la société Maintenance Thermique.

Bien que cette dernière produise un constat d’huissier mentionnant des difficultés relatives aux filtres, à la chaufferie et au local de la pompe à chaleur, il n’est pas communiqué d’éléments relatifs aux causes de la résiliation des deux contrats conclus entre les parties.

En outre, il ne résulte pas de la lecture de l’expertise judiciaire d’éléments justifiant que soit opposée à la société une exception d’inxécution du fait d’un manquement à ses obligations ou d’un arrêt total des unités sur lesquelles elle devait intervenir au titre du contrat de maintenance.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires est condamné à payer à la société AXIMA venant aux droits de la société Maintenance Thermique la somme de 22 914,47 euros au titre de ces factures litigieuses.

Sur la facture n°9230004385 du 16 décembre 2019 d’un montant de 2.184,00 € TTC

La SA AXIMA CONCEPT venant aux droits et actions de la société Maintenance Thermique sollicite le paiement de cette facture, correspondant à des investigations réalisées par la société Maintenance Thermique à la demande du syndicat pour des recherches de fuites dans le cadre des opérations d’expertise organisées par l’assureur dommage ouvrage. Elle ajoute que les investigations ont bien été demandées par le syndicat, mais rappelle qu’il en a été indemnisé par l’assureur dommages ouvrages.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SET HOME dénie sa qualité de débiteur. Il explique que des investigations en recherche de fuites avaient été menées par l’assureur dommages ouvrages, et non par lui, ce dernier ayant fait savoir par ses experts techniques à l’été 2019 qu’il prendrait en charge les travaux.

C’est la raison pour laquelle la société Maintenance Thermique a procédé à des interventions réparatoires. Or, compte tenu du non paiement de l’assureur dommages ouvrages, il a du agir en justice à son encontre et a obtenu une ordonnance de référé du 8 octobre 2019 lui allouant une première provision de 34 938,72 euros puis un jugement au fond lui allouant la somme de 56 133,60 euros. Ne souhaitant pas être en situation d’enrichissement sans cause, il a transmis l’ensemble des fonds versés par l’assureur dommages ouvrages à la société Maintenance thermique.

En revanche, il soutient que la facture dont il est demandé le paiement n’est qu’un doublon d’une autre facture du 4 juillet 2019 de montant de 1 692 euros correspondant à une recherche de fuite qui a été soldée et qui était la seule à avoir été validée par l’expert dommages ouvrages.

En l’espèce, il est produit aux débats la facture n°9230004385 du 16 décembre 2019 d’un montant de 2.184,00 € TTC relative à une recherche de fuite sur circuit enterré mentionnant un bon pour accord du 13 juin 2019 lequel n’est pas communiqué aux débats.

Il est aussi produit une demande d’intervention de la société Maintenance Thermique, non signée par le syndicat de copropriété, mentionnant une intervention au titre de la maintenance corrective avec “suite à la demande de l’expert : démontage complet du calorifuge en chaufferie, création de 2 trous pour permettre un passage de caméra, achat de 2 vannes et bobines pour permettre la fermeture de la tuyauterie après passage de la caméra”.

Le rapport de l’assureur dommages ouvrages fait par ailleurs état en page 18 d’un devis joint au rapport, d’un montant de 1 692 euros relatif à une intervention en recherches de fuites.

Ainsi, il résulte de l’ensemble de ces éléments que la société Maintenance Thermique est intervenue pour la recherche de fuite, sans qu’elle n’établisse un accord préalable du syndicat des copropriétaires quant à cette intervention et au montant de celle-ci, et alors que celle-ci s’est inscrite dans le cadre de l’expertise judiciaire.Il y a lieu en conséquence de rejeter la demande de ce chef.

Sur la facture n°9230004435 du 17 décembre 2019 d’un montant de 20.160,00 € TTC

La SA AXIMA CONCEPT venant aux droits et actions de la société Maintenance Thermique sollicite le paiement total de cette facture, correspondant à des travaux régulièrement commandés par le syndicat et rendus nécessaires par la reprise d’un désordre de nature décennal survenu dans la copropriété et dont il a été indemnisé par l’assureur dommages ouvrages. Elle soulève cependant le fait qu’en dépit du réglement intégral de la somme par l’assureur, elle n’a elle-même été indemnisée qu’à hauteur de 95 % alors que les travaux ont été réceptionnés le 14 janvier 2020. Elle demande en conséquence le paiement du solde de 5% pouvant correspondre à une retenue de garantie qui aurait due être libérée.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SET HOME dénie sa qualité de débiteur, et oppose l’exception d’inexécution compte tenu des manquements contractuels de la société dans le cadre de l’entretien qui lui avait été confié.

En l’espèce, il est communiqué aux débats la facture litigieuse relative au remplacement du réseau de chauffage et plus précisément le remplacement du tronçon de tuyauterie enterrée de la pompe à chaleur.

Il est aussi produit le devis correspondant daté du 2 août 2019 portant la mention “bon pour accord en nom et pour le compte du SDC”.

Il n’est pas contesté que bien que le syndicat des copropriétaires a reçu de l’assureur dommages ouvrages une indemnité du montant de la facture, la société demanderesse n’a reçu que 95 % du montant du.

Or, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas en l’espèce, ce non paiement du solde de la facture, l’exception d’inéxécution ne pouvant par ailleurs pas être opposée en l’espèce compte tenu de la nature de la prestation sans lien avec le mauvais entretien des filtres constatés par procès-verbal de commissaire de justice.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires est condamné à payer à la société AXIMA venant aux droits de la société Maintenance Thermique la somme de 1 008 euros au titre de la facture litigieuse.

Il y a lieu de rejeter les autres demandes pour le surplus.

Sur la demande au titre des intérêts de retard et au titre d’une indemnité forfaitaire

Au titre de l’article L441-10 du code de commerce “I.-Sauf dispositions contraires figurant aux conditions de vente ou convenues entre les parties, le délai de règlement des sommes dues ne peut dépasser trente jours après la date de réception des marchandises ou d’exécution de la prestation demandée.

Le délai convenu entre les parties pour régler les sommes dues ne peut dépasser soixante jours après la date d’émission de la facture.

Par dérogation, un délai maximal de quarante-cinq jours fin de mois après la date d’émission de la facture peut être convenu entre les parties, sous réserve que ce délai soit expressément stipulé par contrat et qu’il ne constitue pas un abus manifeste à l’égard du créancier.

En cas de facture périodique au sens du 3 du I de l’article 289 du code général des impôts, le délai convenu entre les parties ne peut dépasser quarante-cinq jours après la date d’émission de la facture.

II.-Les conditions de règlement mentionnées au I de l’article L. 441-1 précisent les conditions d’application et le taux d’intérêt des pénalités de retard exigibles le jour suivant la date de règlement figurant sur la facture ainsi que le montant de l’indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement due au créancier dans le cas où les sommes dues sont réglées après cette date. Sauf disposition contraire qui ne peut toutefois fixer un taux inférieur à trois fois le taux d’intérêt légal, ce taux est égal au taux d’intérêt appliqué par la Banque centrale européenne à son opération de refinancement la plus récente majoré de 10 points de pourcentage. Dans ce cas, le taux applicable pendant le premier semestre de l’année concernée est le taux en vigueur au 1er janvier de l’année en question. Pour le second semestre de l’année concernée, il est le taux en vigueur au 1er juillet de l’année en question. Les pénalités de retard sont exigibles sans qu’un rappel soit nécessaire. Tout professionnel en situation de retard de paiement est de plein droit débiteur, à l’égard du créancier, d’une indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement, dont le montant est fixé par décret. Lorsque les frais de recouvrement exposés sont supérieurs au montant de cette indemnité forfaitaire, le créancier peut demander une indemnisation complémentaire, sur justification. Toutefois, le créancier ne peut invoquer le bénéfice de ces indemnités lorsque l’ouverture d’une procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire interdit le paiement à son échéance de la créance qui lui est due. (…)”

En vertu de l’article D.441-5 du code de commerce “Le montant de l’indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement prévue au II de l’article L. 441-10 est fixé à 40 euros.”

La société AXIMA sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à un taux d’intérêt légal majoré ainsi qu’à une indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement.

En l’espèce, les factures impayées mentionnent qu’un retard de paiement à échéance,entraînera la facturation de pénalités de retard au taux BCE + 10 points ainsi qu’une indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement de 40 euros, ces conditions ne figurant cependant pas dans les deux contrats de maintenance communiqués aux débats.

En conséquence, la demande formée par la société AXIMA au titre des pénalités de retard et frais de recouvrement est rejetée.

Sur les demandes accessoires

Chaque partie succombant partiellement, chacune d’elle conservera la charge de ses dépens et leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable à l’instance engagée après le premier janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucune raison ne justifiant d’écarter l’exécution provisoire, celle-ci sera de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE le [Adresse 15] LE SET HOME à payer à la société AXIMA venant aux droits et pour le compte de la société Maintenance Thermique, la somme de 22 914,47 euros au titre des factures n°9230008101 du 1er octobre 2020, n°9230006791 du 1er juillet 2020, n°9230005822 du 1er avril 2020, n°9230004566 du 1er janvier 2020 , n°9230003174 du 1er octobre 2019, n°9230009858 du 1er janvier 2021, n°92300010756 du 1er avril 2021, n°9230012427 du 2 août 2021 et n°9230013162 du 1er octobre 2021,

CONDAMNE le [Adresse 15] [Adresse 10] HOME à payer à la société AXIMA venant aux droits et pour le compte de la société Maintenance Thermique, la somme de 1 008 euros au titre du solde de la facture, n°9230004435 du 17 décembre 2019,

REJETTE la demande de la société AXIMA venant aux droits et pour le compte de la société Maintenance Thermique au titre des pénalités de retard et de l’indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement,

REJETTE les autres demandes pour le surplus,

REJETTE les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que chaque partie conserve la charge de ses dépens,

RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.

AINSI JUGE ET MIS A DISPOSITION AU GREFFE DE LA CHAMBRE GENERALISTE A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AIX-EN-PROVENCE, LE DIX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT-CINQ.

LE GREFFIER LE PRESIDENT