TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 13]

RÉFÉRÉS CONSTRUCTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/01484 – N° Portalis DBW2-W-B7J-M2WQ

COMPOSITION : Madame Laure DELSUPEXHE, Vice-Présidente assistée de Madame Dalila BENDELLAA, Greffier

DEMANDERESSE

Madame [B] [Z] [V]

née le 10 Juin 1977 à [Localité 14], demeurant [Adresse 10]

représentée par M^e Olivier COURTEAUX, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRE DU [Adresse 7], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Nicolas MERGER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [M] [I], demeurant [Adresse 4]

Monsieur [W] [I], demeurant [Adresse 11]

Madame [S] [I], demeurant [Adresse 12]

Tous les trois représentés par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE, substitué par Maître JANKOVIAK

DÉBATS

A l’audience publique du : 09 Décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Décembre 2025, avec avis du prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au Greffe.

ORDONNANCE

Prononcée par mise à disposition au greffe le : 23 Décembre 2025

Le 23 Décembre 2025

Grosse à :

Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, M^e Olivier COURTEAUX, M^e Nicolas MERGER

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier situé [Adresse 9], est une copropriété créée en 1970 et composée d’une construction à usage d’habitation élevée d’un étage sur rez-de-chaussée.

Il comprend neuf lots dont ceux numérotés 3, 4 et 8, vendus à Madame [B] [V] le 29 septembre 2008.

Les autres lots appartiennent aux consorts [I].

Depuis 2021, Madame [V] se plaint d’infiltrations dans son logement par le plafond en provenance de la salle de bain de l’appartement de ses voisins, qui a donné lieu à une réparation le 28 juin 2023.

Ces infiltrations ont eu cependant pour effet d’endommager le plafond, ce qui a nécessité la pose d’étais dans le logement de Madame [V] le 19 septembre 2023 afin de sécuriser les lieux.

A la demande de la commune DE SAINT-VICTORET, Monsieur [F] [J] a été désigné par le Tribunal Administratif de MARSEILLE le 22 mars 2024 afin de dresser un constat de l’appartement de Madame [V] et de donner son avis sur le caractère imminent ou manifeste du danger présenté par ce bâtiment, pour la sécurité publique.

Monsieur [J] a établi un rapport le 27 mars 2024 aux termes duquel il « n’a pas observé d’éléments probants qui exposeraient les occupants du logement à un risque particulier, la zone fragilisée du faux-plafond de la cuisine (ayant) été purgée et (nécessitant) que des travaux de finition soient réalisés par la copropriété ».

Le syndic a fait intervenir le BET LBM REALISATIONS qui a dressé un rapport le 30 décembre 2024 duquel il ressort que lors de la visite du 10 décembre 2024 « la propriétaire de l’appartement (leur) a donné l’ordre de sortir des lieux sans délai ».

Le BET a toutefois été en mesure de conseiller, à titre conservatoire, la « mise en place des étaiements conformément aux plans établis par un bureau d’études (et de) mandater un BET/ MOE pour la réalisation des études et l’établissement du cahier des charges des préconisations à mettre en œuvre ».

Le 7 mars 2025, le Cabinet POLYEXPERT, mandaté par l’assureur de la copropriété, a organisé une réunion sur les lieux dans le cadre de l’ancien sinistre dégât des eaux.

Sur autorisation du Président du Tribunal judiciare d’AIX-EN-PROVENCE du 25 septembre 2025, Madame [V] a fait citer le syndicat des copropriétaires et les consorts [I] dans le cadre d’une procédure de référé d’heure à heure afin de solliciter une mesure d’expertise sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile.

Le 24 octobre 2025, la COMMUNE DE [Localité 17] a signifié au Syndic et à Madame [V] un arrêté de mise en sécurité – procédure urgente par lequel il est ordonné au Syndicat :

— Dans un délai de 15 jours :

— Mettre en œuvre un étaiement conforme aux prescriptions d’un bureau d’étude, de manière à garantir la stabilité de la structure et la sécurité des occupants ;

— Transmettre à la Commune une attestation de conformité certifiant la bonne exécution et la conformité des travaux d’étaiement réalisés :

— Dans un délai de 30 jours :

— Réaliser les travaux de renforcement structurel du plancher séparatif Rdc/R+1 et des poutres conformément aux préconisations établies par le bureau d’étude ;

— Produire à la Commune un rapport technique attestant de la bonne exécution des travaux et confirmant la consolidation effective du plancher séparatif Rdc/R+1.

Le syndic a pris attache avec le BET JC CONSULTING le 27 octobre 2025 pour qu’il intervienne rapidement, ce qu’il a pu faire dès règlement de ses honoraires. Madame [V] n’était pas présente lors de la visite prévue le jeudi 4 décembre 2025 à 9h30.

A l’audience du 9 décembre 2025, Madame [V] maintient sa position, sollicitant oraglement le débouté de la demande du syndicat des copropriétaires d’autoriser le démarrage des travaux avant la mise en œuvre de l’expertise, et s’en rapporte à ses écritures.

Le syndicat des copropriétaires a déposé des dernières écritures le 8 décembre 2025 dans lesquelles il demande au juge des référés de :

Vu les articles 145, 834 et 835 du Code de procédure civile,

— constater que la demande d’expertise sollicitée par Madame [B] [V] n’a plus d’intérêt ni d’objet suite à l’arrêté de mise en sécurité – procédure urgente signifié le 24 octobre 2025 ;

— dire et juger qu’en l’état une telle demande ne repose sur aucun motif légitime ;

— constater que Madame [B] [V] a refusé, sans raison valable, l’accès à son logement le 4 décembre 2025 au BET JC CONSULTING qui a été mandaté par le Syndic pour procéder aux opérations de levée de l’arrêté de mise en sécurité du 24 octobre 2025;

— rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de Madame [B] [V] dirigées à l’encontre du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 8] ;

— enjoindre à Madame [B] [V] de communiquer des dates et heures pour permettre au BET JC CONSULTING de réintervenir dans son logement dans les plus brefs délais, et ce, sous astreinte de 500,00 € par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir ;

— condamner Madame [B] [V] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 8] la somme de 2.000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens.

Les consorts [I] ont notifié par RPVA des conclusions le 8 décembre 2025 aux termes desuqelles ils demandent au juge des référés de :

Vu les articles 145, 834 et 835 du Code procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats,

DÉBOUTER Madame [B] [V] de sa demande de mesure d’expertise eu égard à son caractère manifestement abusif et dilatoire, et à la procédure de mise en sécurité engagée par la Commune de [Localité 16] à l’encontre du Syndicat des copropriétaires.

Subsidiairement, si par impossible une mesure d’expertise était ordonnée,

DONNER ACTE aux consorts [I] de ce qu’ils formulent les protestations et réserves d’usage sur la mesure d’expertise sollicitée, sans aucune reconnaissance de responsabilité. METTRE à la charge de Madame [B] [V] le frais de consignation à venir de la mesure d’expertise ordonnée.

En tout état de cause,

DÉBOUTER Madame [V] de sa demande provisionnelle et de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. CONDAMNER reconventionnellement Madame [B] [V] à laisser la société JC CONSULTING accéder à son logement sous peine d’une astreinte de 1.000 € par infraction constatée afin de permettre au Syndicat des copropriétaires de se conformer aux prescriptions de l’arrêté de mise en sécurité pris le 24 octobre par la Commune de [Localité 16]. CONDAMNER Madame [B] [V] au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. CONDAMNER Madame [B] [V] aux entiers dépens sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile.

Pour l’exposé complet des moyens développés, il est renvoyé à l’assignation sus-visée en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 23 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise :

En application de l’article 145 du code de procédure civile, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées en référé à la demande de tout intéressé lorsqu’il existe un motif légitime d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

En l’espèce, Madame [V] démontre que depuis 2021, son appartement est l’objet d’infiltrations non résolues ayant conduit à la pose d’étais et à la prise d’un arrêté de péril par la commune de [Localité 17]. Elle produit un premier rapport de synthèse d’un expert en désordres du bâtiment en date du 2 février 2021 concluant à un défaut de toiture ainsi qu’un désordre accidentel provenant de chez les voisins, les consorts [I]. Un compte rendu de recherche de fuite démontrait également l’existence de fuite par les joints périphériques de la douche des consorts [I]. Elle produit enfin des constats de commissaires de justice et des photographies démontrant que les dégâts n’ont fait que s’aggraver, jusqu’au travaux de réparation, qui n’interviendront qu’à la suite d’une ordonnance sur requête autorisant Madame [V] à faire intervenir un commissaire de justice accompagné d’un plombier pour procéder à la recherche de fuite au sein de la propriété [I].

Le défaut d’étanchéité provenant de la connexion du réseau d’eaux usées de la douche au réseau d’eaux usées commune des toilettes et du lavabo était constaté comme origine du désordre par le cabinet SAPITECH le 19 juin 2023. Le commissaire de justice constatait également que l’enlèvement d’une partie du faux-plafond révélait la présence de laine de verre détrempée et nauséabonde, dont l’état révèle l’ancienneté de la fuite ainsi qu’un plancher bois vermoulu. Le même constat de putréfaction des suspentes en bois était fait le 4 septembre 2023, malgré la réparation de la fuite opérée le 28 juin 2023.

Il n’est en outre pas contesté par les défendeurs que les poutres de l’appartement de Madame [V] présentent une flèche ayant nécessité la pose d’étaiements, puis son éviction du logement.

En réplique, les consorts [I] et le syndicat des copropriétaires concluent à l’absence d’intérêt légitime, l’état du logement de Madame [V] n’ayant aucun lien avec les infiltrations dénoncées. Les consorts [I] allèguent de l’obstruction de celle-ci pour procéder aux investigations, et que les derniers intervenants ont lié le fléchissement des poutres au décloisonnement de l’appartement et l’état de moisissures à l’absence d’aération d’une construction semie-enterrée.

Sur ce, il n’est pas contesté que le logement de Madame [V] présente d’importants désordres, et qu’il est nécessaire d’en établir l’origine, qui est contestée selon les différents intervenants. La circonstance qu’une procédure administrative soit pendante ne la prive pas de son intérêt à obtenir la preuve de l’origine du désordre, quand bien même celui-ci devra être réparé dans l’intervalle, et il n’est pas justifié dans quelle mesure une expertise judiciaire serait susceptible de « polluer » la procédure de mise en sécurité.

Madame [V] dispose donc un intérêt légitime à solliciter la mise en œuvre d’une mesure d’expertise, aux fins de déterminer l’origine des désordres constatés dans son appartement.

Cette expertise se fera à ses frais avancés, en présence de contestations sérieuses quant à l’implication de parties communes dans la survenance du désordre. Elle sera par conséquent déboutée de sa demande provisionnelle de mise à la charge du syndicat de copropriété des frais d’expertise.

Sur la demande en communication de dates de disponibilité :

Aux termes de l’article 834 du Code de Procédure Civile, le juge des référés peut, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucunes contestations sérieuses ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le juge des référés peut, même en présence d’une contestation sérieuse, ordonner les mesures conservatoires ou les mesure de remises en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite à titre principal que Madame [V] soit condamnée à communiquer des dates pour permettre l’intervention du BET JC CONSULTING dans les plus brefs délais.

Au visa de l’article 835 précité, il n’est pas sérieusement contestable de considérer que Madame [V] dispose d’une obligation de mettre son logement à disposition du syndicat des copropriétaires et des intervenants choisis dans le cadre de son mandat, à la suite de la décision de l’assemblée générale à laquelle Madame [V] a voté favorablement, pour procéder aux investigations nécessaires à la cessation du trouble, étant démontré que celui-ci impacte son plafond et par corollaire le plancher des consorts [I] ; que les opérations d’expertise à intervenir ne sont pas un motif légitime au refus d’accès à son logement, ni plus au commencement des travaux de confortement du logement, l’expert disposant de suffisamment d’éléments pour commencer ses opérations sur pièces.

Il sera par conséquent fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires et Madame [V] sera condamnée à communiquer a minima quatre dates avant le 15 janvier 2026 pour permettre au BET JC CONSULTING de venir dans son logement avant le 28 février 2026, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification de la présente décision, et jusqu’au 28 février 2026.

Sur les demandes accessoires :

Les dépens, sur le sort desquels le juge des référés doit statuer en application de l’article 491 du code de procédure civile, seront mis à la charge de Madame [V], demandeuse à l’expertise.

Il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance rendue par mise à disposition au greffe, après débats publics, contradictoire et en premier ressort

ORDONNONS une expertise et commettons pour y procéder

[R] [N]

Diplôme Architecte DPLG, Diplôme Spécialisation et Approfondissement en Architecture

DRAC PACA – Service CRMH [Adresse 3]

[Localité 2]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.60.21.69.76

Courriel : [Courriel 15]

Expert inscrit sur la liste de la Cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE, serment préalablement prêté,

avec pour mission de :

Se rendre sur les lieux du litige, situés [Adresse 6], les visiter et les décrire,Convoquer les parties et se faire communiquer tous documents et pièces utiles, Entendre tout sachant,Décrire l’état du bien de Monsieur [B] [V] et dire s’il est affecté des désordres tels que visés dans l’assignation et les pièces annexées, et notamment les différents constats de commissaires de justice, du rapport POLYEXPERT du 7 mars 2025, du rapport LBM REALISATIONS du 10 décembre 2024, et du constat de Monsieur [J] en date du 27 mars 2024, Déterminer la ou les causes des désordres, notamment s’ils proviennent d’infiltrations en toiture, d’infiltrations depuis le logement des consorts [I], du décloisonnement de l’appartement de Madame [V] ou de l’absence de ventilation du logement, En cas de pluralité de causes, indiquer la part incombant à chaque cause,Indiquer les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bien et plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination,Décrire et chiffrer poste par poste les travaux de reprise nécessaires et les travaux restant à effectuer ou de mise en conformité à l’aide de devis d’entreprises fournies par les parties en précisant la durée prévisible des travaux,Donner tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la juridiction saisie, le cas échéant, de statuer sur l’imputabilité des désordres et les responsabilités encourues,Fournir au tribunal tous éléments de fait d’appréciation des préjudices subis,Faire toutes observations ou constatations utiles à l’examen des prétentions des parties et à la résolution du litige,Plus généralement répondre à toutes les questions des parties,Soumettre son pré-rapport aux parties.

DISONS que l’expert pourra recueillir l’avis de tout technicien dans une spécialité distincte de la sienne après en avoir avisé les parties,

DISONS que le recours à l’application OPALEXE, permettant la dématérialisation des opérations d’expertise, est désormais possible au sein du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence afin de faciliter les échanges entre experts, avocats et juge chargé du contrôle,

DISONS que l’expertise sera mise en œuvre et que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, sous le contrôle du juge chargé du suivi des expertises, qui pourra procéder à son remplacement par simple ordonnance,

DISONS que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours et qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge et aux parties la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir la totalité du recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, le cas échéant le versement d’une consignation complémentaire,

DISONS que l’expert déposera un pré-rapport si des mesures urgentes s’avèrent nécessaires, en précisant la nature, l‘importance et le coût des travaux,

DISONS que l’expert devra déposer un pré-rapport auprès des parties en leur laissant un délai suffisant pour présenter un dire, avant le dépôt de son rapport définitif,

DISONS que l’expert déposera son rapport au Greffe en un exemplaire (service du contrôle des expertises) dans un délai de dix mois à dater de la consignation, sauf prorogation du délai dûment sollicitée auprès du juge du contrôle en temps utile,

DISONS que l’expert devra adresser une copie de son rapport à chacune des parties, accompagnée de la copie de sa demande d’évaluation de rémunération, qui pourra donner lieu à toutes observations des conseils des parties auprès du juge taxateur dans les quinze jours suivants, l’expert devant préciser sur la demande de taxe adressée au juge taxateur, la date de l’envoi aux parties,

FIXONS à 3.000 euros HT le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, augmenté de la TVA si l’expert justifie y être assujetti,

DISONS que Madame [B] [V] devra consigner entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal la somme de 3.000€ H.T à valoir sur la rémunération de l’expert, qui pourra le cas échéant être augmentée de la TVA si l’expert y est assujetti, et ce dans le délai de QUATRE MOIS à compter de la présente décision, à peine de caducité de la mesure d’expertise,

DISONS que le montant de la TVA devra être directement versé à la Régie du Tribunal par Madame [B] [V] dès que l’expert aura signifié par écrit son assujettissement à cette taxe,

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la désignation d’expert sera caduque et privée de tout effet, à moins que le juge à la demande d’une partie justifiant d’un motif légitime, ne décide une prorogation de délai ou un relevé de caducité,

DISONS que dans les deux mois à compter de sa désignation, et en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, l’expert indiquera le montant de sa rémunération prévisible afin que soit éventuellement ordonnée une provision complémentaire dans les conditions de l’article 280 du code de procédure civile et que l’expert ne pourra poursuivre sa mission tant que la consignation supplémentaire ne sera pas versée,

CONDAMNONS Madame [B] [V] à communiquer au syndicat des copropriétaires a minima quatre dates avant le 15 janvier 2026 pour permettre au BET JC CONSULTING de venir dans son logement avant le 28 février 2026, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification de la présente décision, et jusqu’au 28 février 2026.

CONDAMNONS, sauf décision ultérieure du juge du fond, Madame [B] [V] aux dépens de la présente instance,

DEBOUTONS Madame [B] [V] de sa demande de provision,

DISONS n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

DISONS que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI FAIT ET PRONONCÉ CE JOUR

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,