TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [V] [C]

Préfecture de [Localité 4]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : La SCP MENARD-WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/07142 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5PMM

N° MINUTE :

5/2025

JUGEMENT

rendu le 17 février 2025

DEMANDERESSE

[Localité 4] HABITAT-OPH (anciennement OPAC DE [Localité 4])

dont le siège social est situé [Adresse 3]

représenté par la SCP MENARD-WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire P0128

DÉFENDERESSE

Madame [V] [C]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 décembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 17 février 2025 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 17 février 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/07142 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5PMM

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé conclu le 31 mai 2016 à effet au 1 juillet 2016, l’E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH a donné à bail à Madame [C] [V], un appartement situé [Adresse 2], pour un loyer initial de 551.13 euros par mois.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 21 mars 2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 1 330.02 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré en date du 25 juin 2024 à l’étude, l’E.P.I.C. PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Mme [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir

— condamner Mme [C] au paiement d’une somme de 1 528.13 euros au titre des loyers et charges impayés ;

— subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail

— ordonner l’expulsion de Mme [C] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, dans les deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux conformément au code de procédure civile d’exécution,

— autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de la Mme [C] ;

— condamner Mme [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’au départ effectif des lieux loués, d’un montant égal au loyer litigieux majoré de 50%, sans préjudice des charges, et à défaut dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au loyer;

— condamner Mme [C] au paiement d’une somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens prévus à l’article 696 du même code qui comprendront le coût du commandement et de l’assignation et plus généralement tous les actes rendus nécessaires pour la présente procédure.

L’affaire était appelée à l’audience du 11 décembre 2024.

L’E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de l’assignation. Au soutien de ses demandes le bailleur évoque le non-respect des obligations résultant de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 du Code civil et de ce fait de l’acquisition de la clause résolutoire conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1224 du code civil. Et à titre subsidiaire la résiliation judiciaire conformément aux articles 1729 et 1741 du Code civil.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie le 26 mars 2024 et l’assignation dénoncée au PREFET DE [Localité 4] le 27 juin 2024.

Bien que régulièrement assignée, Mme [C] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Suivant le procès-verbal du commissaire de justice, l’intéressée était absente, mais son nom est inscrit sur l’interphone, sur la boîte aux lettres, sur le tableau des occupants et l’adresse est confirmée par le voisinage. Une copie de l’acte a été déposée à l’étude du commissaire de justice et un avis de passage laissé au domicile.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision est mise en délibéré au 17 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

En application des dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur la recevabilité de la demande :

L’E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH justifie avoir :

«  notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 27 juin 2024 plus de six semaines avant l’audience du 11 décembre 2024.

«  saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 26 mars 2024 deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 25 juin 2024.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989

2 – Sur l’acquisition de la clause résolutoire pour impayés :

Suivant les dispositions l’alinéa 2 de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Suivant les dispositions de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux suivant la loi du 27 juillet 2023.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement ou reconduits pour la dernière fois avant le 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise.

Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion ou de la dernière reconduction du bail.

En l’espèce, les dispositions de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 sont appliquées dans leur version antérieure au 29 juillet 2023 et un délai de deux mois est retenu en lieu et place du délai imparti invoqué par l’E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH

En l’espèce, le commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 21 mars 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 330.02 euros n’a pas été réglée par Mme [C] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

L’E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 mai 2024.

3- sur l’expulsion :

Suivant les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution si l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

En conséquence de la résiliation de plein droit du bail, l’obligation du preneur de quitter les lieux n’est pas contestable

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Mme [C] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et ce, avec le concours de la force publique si besoin est.

4 – Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts l’E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due, à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif de Mme [C] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion, au montant du loyer qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi et de condamner Mme [C] au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus.

Il n’y a pas lieu d’appliquer une majoration, l’E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH ne justifiant pas de l’existence d’un préjudice supérieur à la perte du loyer et des charges.

5 – Sur la demande en paiement de l’arriéré

Il ressort de l’assignation que Mme [C] reste devoir une somme de 1 528.13 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date au 31 mai 2024, il convient toutefois de déduire la somme de 145, 35 euros au titre des frais de contentieux.

Il convient en conséquence de condamner Mme [C] au paiement de la somme de 1382, 78 euros selon décompte du 13 juin 2024 incluant l’échéance de mai 2024. cette somme sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées.

6 – Sur les demandes accessoires

Il convient de condamner à Mme [C] payer à l’E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH de 350,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens, que le bailleur a dû engager pour obtenir un titre exécutoire et aux dépens prévus à l’article 696 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 31 mai 2016 avec effet au 1 juillet 2016 portant sur appartement situé au [Adresse 2], sont réunies en date du 22 mai 2024 pour défaut de paiement des loyers et charges ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, l’E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH pourra faire procéder à l’expulsion de Mme [C], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [C] à compter de la date de la résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion, sera égale au loyer qui aurait été payé si le bail avait continué, augmenté des charges ;

REJETTE la demande de majoration ;

CONDAMNE Mme [C] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 1 382, 78 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 13 juin 2024, outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant;

ORDONNE la communication au PREFET DE [Localité 4] de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [C] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 350,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier La juge des contentieux et de la protection