TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/04246 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YILN

N° de Minute : 25/00243

JUGEMENT

DU : 04 Novembre 2025

S.C.I. FONCIERE RU 01-2011

C/

[L] [D]

[N] [S]

[P] [D]

[U] [D]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 04 Novembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.C.I. FONCIERE RU 01-2011, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEURS

Madame [N] [S], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

Monsieur [L] [D], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [P] [D], demeurant [Adresse 2]

Madame [U] [D], demeurant [Adresse 2]

représentés par Madame [N] [S], munie de pouvoirs

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 24 Juin 2025

Marie-Cécile VILLA, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 04 Novembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Marie-Cécile VILLA, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 09 juin 2017, la SCI FONCIERE RU 01-2011 a donné à bail à Monsieur [L] [D] et Madame [N] [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7] à LILLE (59000) moyennant le paiement d’un loyer mensuel d’un montant de 500 euros et d’une provision sur charges récupérables de 115 euros, outre 500 euros de dépôt de garantie.

Par acte sous seing privé du 09 juin 2017, Monsieur [P] [D] s’est porté caution de Monsieur [L] [D] et de Madame [N] [S].

Par acte en même date, Madame [U] [D] s’est également portée caution de Monsieur [L] [D] et de Madame [N] [S].

Un état des lieux d’entrée a été dressé amiablement par le bailleur et Madame [S] le 09 juin 2017.

Par lettre recommandée avec accusé de réception reçu le 16 août 2021, les locataires ont donné congé du logement qu’ils occupaient.

L’état des lieux de sortie a été établi contradictoirement entre le bailleur et Monsieur [L] [D] le 16 septembre 2021.

Le bailleur adressait aux locataires un décompte des sommes dues au titre de l’arriéré de loyer, réparations locatives et régularisation de charges, déduction effectuée du dépôt de garantie, soit la somme totale de 4078,66 €. Les locataires n’ayant pas donné suite, une mise en demeure leur était adressée par courrier en commandé avec accusé de réception le 24 avril 2023 ainsi qu’aux cautions, Monsieur [P] [D] et Madame [U] [D].

Par exploits de commissaire de justice des 21 et 28 mars 2024, la SCI FONCIERE RU 01-2011 assignait devant le tribunal judicaire de LILLE Monsieur [L] [D], Madame [N] [S], Monsieur [P] [D] et Madame [U] [D] à son audience du 15 octobre 2024.

A cette audience, la SCI FONCIERE RU 01-2011était représentée de son conseil, Madame [N] [S], seule comparante. Elle sollicitait le renvoi pour constituer avocat.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 14 janvier 2025.

A cette audience, la SCI FONCIERE RU 01-2011était représentée de son conseil et Madame [N] [S] présente en personne et munie de pouvoirs de représentation pour l’ensemble des parties en défense.

A l’audience des débats du 14 janvier 2025, la SCI FONCIERE RU 01-2011 réitère les demandes exposées dans son acte introductif d’instance, soit la condamnation in solidum de Monsieur [L] [D], Madame [N] [S], Monsieur [P] [D] et Madame [U] [D] à la somme de 4078,66 euros à titre principal, à la somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, précisant à l’audience que les demandeurs sont redevables au titre de la régularisation de charges pour les années 2019 à 2021, des réparations locatives pour un montant de 2373,91 € . Il précise encore que s’agissant des arriérés de loyers, le règlement d’un montant de 1175,40 € effectué par les locataires a été rejeté.

En défense, Madame [N] [S] affirme avoir effectué le règlement de 1175,40 €.

Le magistrat autorise Madame [N] [S] à en produire en cours de délibéré la preuve.

La décision a été mise en délibéré au 18 mars 2025 ;

Le magistrat ordonnait une réouverture des débats, à l’audience du 29 avril 2025, Madame [N] [S] ayant adressé, non pas la preuve du règlement dont elle se prévalait, mais de nombreuses pièces qu’il convenait de soumettre au principe du contradictoire en application de l’article 16 du code de procédure civile.

A l’audience du 29 avril 2025, le conseil de la SCI FONCIERE RU 01-2011 sollicitait à nouveau un renvoi. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 24 juin 2025.

A cette audience, la SCI FONCIERE RU 01-2011 était représentée de son conseil et Madame [N] [S] présente en personne, munie de pouvoirs de représentation pour l’ensemble des parties en défense.

Aux termes de ses écritures déposées à l’audience, la SCI FONCIERE RU 01-2011 sollicite le débouté des consorts [J] et [S] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, condamner les mêmes in solidum ou l’un à défaut de l’autre à payer à la SCI FONCIERE RU 01-2011 la somme de 3.596,23 euros au titre des loyers, charges et dégradations locatives, à la somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et à 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle précise que le virement de 1175,40 € a été rejeté et que le décompte se répartit entre la somme de 2253,12 € au titre des loyers et charges et la somme de 1779,07 € (2373,91 € -594,84 €) au titre des réparations locatives, déduction faite de la somme de 500 € au titre du dépôt de garantie et de la somme de 112,91 € au titre du coût de l’assignation.

Madame [S], en défense, explique être de bonne foi s’agissant du règlement de la somme de 1175,40 € qu’elle assure avoir effectué mais n’est pas en mesure de le prouver. Elle sollicite des délais de paiement pour régler la somme due au bailleur.

Elle a été autorisée, une fois de plus, à produire en cours de délibéré, la preuve du règlement d’un montant de 1175,40 € sous quinzaine, ce qu’elle n’a pas fait.

A l’issue des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 04 novembre 2025, par mise à disposition au greffe, date qui a été portée à la connaissance des parties comparantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande principale en paiement :

En application des articles 12 et 15 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis de trois mois ou d’un mois en zone tendue. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Le locataire est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 25-10, 1° de la même loi, les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur, au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail, dans les conditions prévues à l’article 23, lorsqu’il s’agit de provisions pour charges.

En application de l’article 23 de la même loi, les charges, lorsqu’elles donnent lieu au paiement de provision, doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

En application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En application des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, il doit par ailleurs jouir paisiblement des lieux occupés suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement.

L’article 7 d) de cette loi précise que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles ont été occasionnées par la vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il en résulte que le locataire doit entretenir les locaux loués en bon état d’entretien locatif et il est tenu d’une obligation de conservation de ces locaux dans l’état où il les a reçus.

L’article 1732 du code civil dispose quant à lui que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties.

Par ailleurs en vertu de l’article 22 alinéa 3 de la loi précitée, le bailleur est tenu de restituer le dépôt de garantie dans les deux mois de la restitution des clefs par le locataire déduction faite des sommes restant dues par ce dernier sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Sur la régularisation des charges

Il ressort de l’ensemble de ces dispositions que les provisions sur charges récupérables ne sont donc dues que si elles sont justifiées par le bailleur.

La SCI FONCIERE RU 01-2011 verse un décompte locataire à la date du 24 février 2025 duquel il ressort qu’a été portée au débit la somme de :

210,24 € au titre de la régularisation de charges pour 2022Pour en justifier le bailleur ne verse aux débats que le relevé général des dépenses relatif à l’ensemble de la résidence et les notifications de la régularisation de charges aux locataires sans toutefois en justifier la matérialité conformément à l’article 1353 du code civil.

Dès lors, sa demande à ce titre sera rejetée.

Sur les réparations locatives

A l’appui de sa demande, la SCI FONCIERE RU 01-2011 produit un exposé chiffré poste par poste des réparations effectuées en date du 16/09/2021 pour un montant total de 2373,91 €, lequel montant est ramené à la somme de 1779,07 € à l’audience des débats.

Il résulte de l’état des lieux d’entrée, dressé contradictoirement par les parties, que le logement a été loué en bon état d’usage.

En revanche, l’état des lieux de sortie démontre qu’il n’a pas été rendu correctement nettoyé, et, notamment, qu’un vitrage de la cuisine a été rendu fendu, le meuble sous vasque de la salle de bain avec « joues gonflées important » et le parquet massif de la cuisine portant des rayures importantes, désordres n’apparaissant pas sur l’état des lieus d’entrée, justifiant dès lors que leur remplacement ou leur remise en état ait été mis à la charge des locataires.

Dès lors, la somme au titre des réparations locatives pour un montant de 1779,07 € apparait justifiée.

S’agissant des loyers impayés

Le décompte des locataires laisse apparaître un impayé au titre des loyers d’un montant de 978,32 € (mois d’août 2021 et moitié du mois de septembre 2021), somme à laquelle a été déduite, sur le compte des locataires, le dépôt de garantie de 500 €, soit un restant dû de 478,32€.

Sur le rejet du paiement pour un montant de 1175,40 €

Au compte des locataires, est portée à leur crédit la somme de 1175,40 € le 18/02/2021 pour le règlement des loyers de décembre 2020 et janvier 2021 ;

Puis à la date du 09/02/2023, soit deux ans plus tard, elle sera portée au débit de ce même compte sous la mention « rejet 11289/230 ».

Il convient de noter que le bailleur a aussitôt informé les locataires de cette situation par courrier en recommandé avec accusé de réception du 24/04/2023 et qu’ils étaient débiteurs de la somme de 4076, 66 €, les invitant à une résolution amiable du litige.

Les locataires pouvaient donc, dès ce courrier du 24/04/2023, se prémunir de la preuve du paiement effectif de cette somme comme ils le prétendent, mais ils ne l’ont pas fait.

Dès lors, ils en demeurent redevables.

Sur le montant total dû par les locataires

Apparaît également au crédit du compte des locataires la somme de 259,21 €

Dès lors, les locataires seront condamnés à la somme totale de 2963,34 € (1779,07 € + 478,32€ + 1175,40 € – 259,21 € – 210,24 €)

Sur la condamnation « in solidum »

Il convient de rappeler que la solidarité ne se présume pas et résulte du contrat ou de la loi conformément à l’article 1310 du code civil.

En l’espèce le contrat de bail du 09/06/2017 prévoit expressément en son article III la solidarité pour l’exécution de toutes les clauses du contrat.

De même, Monsieur [P] [D] et Madame [U] [D] se sont portés cautions solidaires dans les actes qu’ils ont signés le 09 juin 2027.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [L] [D], Madame [N] [S], Monsieur [P] [D] et Madame [U] [D] au paiement de la somme de 2963,34 €.

Sur les demandes de délais de paiement :

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, les locataires ont, à plusieurs reprises, sollicité le renvoi du dossier pour préparer leur défense, de sorte qu’un long délai leur a déjà été accordé. En outre, malgré ce temps qui leur a été laissé, ils n’ont pas justifié de leur situation financière pour étayer leur demande de délais de paiement.

Leur demande à ce titre sera donc rejetée.

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le demandeur ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct de celui qui doit être réparé par les intérêts moratoires. Sa demande sera en conséquence rejetée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les locataires étant les parties perdantes, Monsieur [L] [D], Madame [N] [S], Monsieur [P] [D] et Madame [U] [D] supporteront les dépens de la présente instance, en ce compris le coût de l’assignation pour un montant de 112,41 €.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [L] [D], Madame [N] [S], Monsieur [P] [D] et Madame [U] [D] seront condamnés in solidum à régler à la SCI FONCIERE RU 01-2011 la somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par jugement contradictoire et rendu en dernier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [D], Madame [N] [S], Monsieur [P] [D] et Madame [U] [D] à régler à la SCI FONCIERE RU 01-2011 la somme de 2963,34 € au titre de l’arriéré de loyers pour les mois d’août et la moitié du mois de septembre 2023 et des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie.

DEBOUTE Monsieur [L] [D], Madame [N] [S], Monsieur [P] [D] et Madame [U] [D] de leur demande de délais de paiement,

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [D], Madame [N] [S], Monsieur [P] [D] et Madame [U] [D] à régler à la SCI FONCIERE RU 01-2011 la somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE les mêmes in solidum aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’assignation pour un montant de 112,41 €.

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 6], le 04 novembre 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT