Tribunal Judiciaire d'Aix-en-Provence, Chambre construction, 28 avril 2026, n° 23/00048

TJ Aix-en-Provence 28 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Aix-en-Provence, ch. construction, 28 avr. 2026, n° 23/00048
Numéro(s) :	23/00048
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	7 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	David PORTAEmmanuelle DURAND
Cabinet(s) :	ATORI AVOCATS
Parties :	Syndicat des copropriétaires “ [ Etablissement 1 ] ” c/ SARL ATORI AVOCATS

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’AIX EN PROVENCE

JUGEMENT DU :

28 Avril 2026

RÔLE :

N° RG 23/00048

N° Portalis DBW2-W-B7H-LUNR

AFFAIRE :

[F] [I]

Syndicat des copropriétaires “[Etablissement 1]”

GROSSE(S) et COPIE(S) délivrée(s)

la SARL ATORI AVOCATS

M^e David PORTA

COPIE(S)délivrée(s)

la SARL ATORI AVOCATS

M^e David PORTA

N°

2026

CH. CONSTRUCTION

DEMANDEURS

Monsieur [F], [W] [I]

né le 09 Octobre 1938 à [Localité 1]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représenté et plaidant par M^e David PORTA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [C], [E], [L], [U], [M], [A] [B] épouse [I]

née le 22 Février 1938 à [Localité 2]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représentée et plaidant par M^e David PORTA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

Syndicat des copropriétaires “[Etablissement 1]”,

dont le siège social est sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la Société CG IMMOBILIER [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée et plaidant par Maître Emmanuelle DURAND de la SARL ATORI AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Madame ACQUAVIVA Cécile, Vice-Présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame BATTUT Ophélie, Greffier et Madame PECOURT Marie, Greffière lors de la mise à disposition au greffe

DÉBATS

A l’audience publique du 10 Février 2026, vu le dépôt des dossiers à l’audience et après avoir entendu les conseils en leurs plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré au 28 Avril 2026, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame ACQUAVIVA Cécile, Vice-Présidente

assistée de Madame PECOURT Marie, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par règlement de copropriété du 30 juillet 1982, le domaine [Etablissement 1] sis [Adresse 2] a été soumis au régime de la copropriété.

Au terme de cet acte constitutif, la copropriété [Etablissement 1] sise sur les parcelles cadastrées section AI n os [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] (désormais numérotée [Cadastre 4]) et [Cadastre 5], a été décomposée comme suit :

— le Château, divisé en quatre appartements privatifs et des parties communes,

— le Pigeonnier, lot privatif à usage de maison individuelle,

— la Maison de Gardien, lot privatif à usage de maison individuelle,

— un petit bâtiment, « [Adresse 4] », lot privatif,

— de vastes parties communes extérieures constituées par le parc boisé ci-dessus décrit.

Au sein de cette copropriété, Monsieur [F] [I] et Madame [C] [B] sont propriétaires des lots suivants :

— lot n°111, correspondant à un local d’environ 4 m² situé en rez-de-chaussée du Château,

— lot n°117, correspondant à un appartement 3 pièces d’environ 70 m 2 situé au premier

étage du Château, côté est, communiquant avec le lot n°120 et doté d’un balcon,

— lot n°120, correspondant à un appartement 3 pièces d’environ 48 m² situé au deuxième étage du Château, côté est, communiquant avec le lot n°117,

— lot n°123, correspondant à une pièce d’environ 24 m² dans les combles (troisième

étage), communiquant avec le lot n°120,

— lot n°125, « [Adresse 4] ».

Le 21 septembre 2022, la société CG Immobilier, en sa qualité de syndic, a fait convoquer une assemblée générale extraordinaire es copropriétaires, ayant principalement pour objet de détacher de vastes terrains des parties communes de l’immeuble afin de les céder à un constructeur pour que celui-ci y réalise des opérations de promotion immobilière (construction de villas).

Le 21 octobre 2022, l’assemblée générale des copropriétaires a notamment adopté les résolutions suivantes :

* Résolution n°4 :

— Autorise le syndicat des copropriétaires à vendre une partie du terrain de la parcelle n°[Cadastre 6] AIO [Cadastre 4] (dite le tennis), sans en changer la destination, pour un prix de 550 000 Euros TTC à Monsieur [N] [S], domicilié au [Adresse 5], aux fins de construire deux villas de 200 mètres carré,

— Donne mandat au syndic pour signer tout compromis et tout acte de vente et régler pour le compte de la copropriété le prix de la vente augmenté des frais et honoraires d’actes,

— Décide de modifier le règlement de copropriété en ce qui concerne la superficie du terrain appartenant à la copropriété et donne mandat au syndic pour faire réaliser cette modification par Maître [G], notaire à la SCP Maîtres Jean-Fabrice ANSELMO, Jean-Pierre LAMETA, [H] [G] et Carine GALMARD-POMME, [Adresse 6].

* Résolution n°5 :

— Décide que le montant de la vente sera réparti entre tous les copropriétaires selon les millièmes généraux,

— Décide que le montant de la vente sera reversé par virement sur le compte bancaire de chaque copropriétaire,

* Résolution n°6 :

— Autorise le syndicat des copropriétaires à vendre une partie de la parcelle du terrain °[Cadastre 6] AIO [Cadastre 5] (terrain du haut), sans en changer la destination, pour un prix de 600 000 Euros TTC à Monsieur [N] [S], domicilié au [Adresse 5], aux fins de construire une villa de 200 mètres carré ;

— Donne mandat au syndic pour signer tout compromis et tout acte de vente et régler pour le compte de la copropriété le prix de la vente augmenté des frais et honoraires d’actes ;

* Résolution n°7 :

— Décide que le montant de la vente sera réparti entre tous les copropriétaires selon les millièmes généraux ;

— Décide que le montant de la vente sera reversé par virement sur le compte bancaire de chaque copropriétaire.

* Résolution n°8 : Autorise le demandeur, [N] [S], à déposer une demande de défrichement sur la parcelle n° [Cadastre 6] AIO [Cadastre 5].

Par acte du 9 janvier 2023, les consorts [I] [B] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] devant le tribunal judiciaire d’AIX EN PROVENCE aux fins de prononcer à titre principal la nullité du procès-verbal d’assemblée générale du 21 octobre 2022 et à titre subsidiaire la nullité des résolutions n°4, 5, 6, 7 et 8.

Dans leurs dernières écritures notifiées par le réseau privé virtuel des avocats le 27 mars 2025, les consorts [I] [B] demandent à la juridiction de :

— A titre principal, dire et juger nulle et de nul effet l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble « [Etablissement 1] » du 21 octobre 2022,

— A titre subsidiaire, dire et juger nulles et de nul effet les résolutions numéros 4, 5, 6, 7 et 8 votées lors de l’assemblée générale du 21 octobre 2022,

— En tout état de cause :

* Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « [Etablissement 1] » au paiement d’une somme de 4500 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

* Dire et juger qu’il sera fait application des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et dispenser ainsi les époux [I] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,

* Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « [Etablissement 1] » au paiement des entiers dépens distraits au profit de Maître David Porta.

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé virtuel des avocats le 11 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] demande à la juridiction de :

— débouter les époux [I] de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

— condamner les époux [I] à payer au syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] la somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles.

— condamner les époux [I] aux entiers dépens distraits au profit de Maître Emmanuelle DURAND, Avocat au Barreau, qui affirme y avoir pourvus.

Il convient de se reporter aux conclusions des parties pour un plus grand exposé des moyens de droit et de fait conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 27 mars 2025, la clôture a été prononcée à effet différé au 25 janvier 2026 et l’affaire fixée pour plaidoiries au 10 février 2026.

La décision a été mise en délibéré au 28 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité de l’assemblée générale du 21 octobre 2022

Aux termes des dispositions de l’article 16 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, «Tous actes d’acquisition ou d’aliénation des parties communes ou de constitution de droits réels immobiliers au profit ou à la charge de ces dernières, à la condition qu’ils aient été décidés conformément aux dispositions des articles 6, 25 et 26, sont valablement passés par le syndicat lui-même et de son chef. Le syndicat peut acquérir lui-même, à titre onéreux ou gratuit, des parties privatives sans que celles-ci perdent pour autant leur caractère privatif. Il peut les aliéner dans les conditions prévues à l’alinéa précédent. Il ne dispose pas de voix, en assemblée générale, au titre des parties privatives acquises par lui ».

Il résulte de cette disposition que les tantièmes correspondant aux lots privatifs possédés par un syndicat des copropriétaires ne doivent pas être pris en compte pour le vote des délibérations en assemblée générale.

En l’espèce, les consorts [I] [B] font valoir qu’il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 21 octobre 2022 que le syndicat des copropriétaires a pris part au vote de chacune des délibérations soumises à l’assemblée générale et que les tantièmes correspondant aux lots lui appartenant ont été décomptés dans le résultat des votes, ce qui emporte nullité de l’assemblée générale sans qu’il n’ait à démontrer de grief.

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas avoir pris part au vote mais fait valoir que cette erreur n’a aucune incidence dans la mesure où en retirant les votes du syndicat des copropriétaires, la majorité requise pour l’ensemble des résolutions restait atteinte.

Cependant, comme le soulèvent utilement les demandeurs, une irrégularité dans la computation des voix, qui résulte en l’espèce de la participation du syndicat des copropriétaires au vote de chacune des délibérations soumises à l’assemblée générale du 21 octobre 2022 avec décompte des tantièmes correspondant aux lots lui appartenant en violation de l’article 16 de la loi susvisées, affecte de nullité l’assemblée générale dans sa totalité, même si cette erreur est sans incidence sur la majorité requise après déduction des tantièmes correspondants. En effet, la loi du 10 juillet 1965, qui est d’ordre public, a fixé de façon impérative le mode de computation des voix et la violation des règles en la matière est sanctionnée par la nullité.

Par conséquent, il convient de prononcer la nullité du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Etablissement 1] du 21 octobre 2022.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires [Etablissement 1], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens dont distraction au profit de Maitre David PORTA qui affirme y avoir pourvus.

Il sera condamné à payer aux consorts [I] [B] une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande du syndicat des copropriétaires au titre des dispositions de l’article 700 dudit code sera rejetée tout comme sa demande de distraction des dépens.

Il convient de rappeler que les consorts [I] [B] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Enfin, l’exécution provisoire, qui n’est pas incompatible avec la présente décision, est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après par jugement rendu publiquement par mise à disposition au greffe, après débats publics, contradictoire et en premier ressort:

DIT que l’Assemblée Générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Etablissement 1] en date du 21 octobre 2022 est atteinte d’irrégularités portant sur la computation des voix lors des votes en violation des dispositions de l’article 16 de la loi du 10 juillet 1965, qui emporte sa nullité,

PRONONCE LA NULLITE du procès-verbal d’Assemblée Générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Etablissement 1] en date du 21 octobre 2022, en son entier

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] pris en la personne de son syndic en exercice à payer à Monsieur [F] [I] et Madame [C] [B] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] pris en la personne de son syndic en exercice aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maitre David PORTA,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] pris en la personne de son syndic de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de distraction des dépens

RAPPELLE que les consorts [I] [B] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit

REJETTE toute autre demande des parties.

Ainsi jugé et prononcé par mise en disposition au greffe, par la Chambre de la Construction du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence, la minute étant signée par M^me ACQUAVIVA Cécile, Vice-présidente, et M^me PECOURT Marie, greffière.

LE GREFFIER LE PRESIDENT