TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

JUGEMENT DU :

10 Mars 2026

ROLE : N° RG 23/00701 – N° Portalis DBW2-W-B7H-LWFH

AFFAIRE :

[N] [M] épouse [Z]

C/

Syndic. de copro. [Adresse 1]

[Localité 2]) et COPIE(S)délivrée(s)

le 10.03.2026

à

la SCP CABINET ROBERT & ASSOCIES

M^e Johann LEVY

N°

2026

CH. CONSTRUCTION

DEMANDEURS

Madame [N], [V], [F] [M] veuve [Z]

née le 13 Octobre 1959 à [Localité 3], de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

Monsieur [S], [Q], [X] [Z] (décédé)

né le 26 Juillet 1956 à [Localité 4], de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représentés et plaidant par M^e Johann LEVY, avocat au barreau de MARSEILLE, substitué à l’audience par M^e Amélie PATRONE, avocate au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Le syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice la société CG IMMOBILIER immatriculée au RCS d'[Localité 1] sous le n° 493 730 364, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités audit siège.

représenté à l’audience par Maître Philippe HAGE de la SCP CABINET ROBERT & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Madame ACQUAVIVA Cécile, Vice-Présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame BATTUT Ophélie, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique du 13 Janvier 2026, vu le dépôt des dossiers à l’audience et après avoir entendu le conseil du demandeur et du défendeur en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Mars 2026, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame ACQUAVIVA Cécile, Vice-Présidente

assistée de Madame BATTUT Ophélie, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis [Adresse 5] a été édifié sur une parcelle cadastrée Section DC n°[Cadastre 1] selon arrêté de permis de construire en date du 21 février 2011.

Il est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis par le biais d’un règlement de copropriété reçu par Maître [P], Notaire, le 26 juin 2012.

Ce règlement de copropriété a fait l’objet de deux modificatifs reçus par Maître [P], Notaire, les 24 septembre 2012 et 26 septembre 2013.

Monsieur [S] [Z] a réalisé l’acquisition le 25 juillet 2014 du lot n°4.

Il a participé à l’assemblée générale du 15 décembre 2022 et s’est opposé aux résolutions 13 et 14 qui ont été adoptées. Par acte notarié du 22 décembre 2022, il fait donation de l’ensemble de ses droits sur le bien détenu dans cet ensemble immobilier à son épouse.

Par acte du 21 février 2023, Monsieur [S] [Z] et son épouse Madame [N] [M] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice devant la présente juridiction aux fins de voir prononcer l’annulation des résolutions 13 et 14 votées lors de l’assemblée générale du 15 décembre 2022 par Monsieur [S] [Z] avant transmission du bien à son épouse au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965.

Monsieur [S] [Z] est décédé le 25 janvier 2024.

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé virtuel des avocats le 28 novembre 2025, Madame [N] [M] reprenant seule l’instance demande à la juridiction de :

— annuler la résolution 14 en ce qu’elle réserve le droit d’usage de la piscine aux seuls habitants résidents et non à l’ensemble des copropriétaires,

— juger que l’usage de l’équipement PISCINE participe aux modalités de jouissance des parties privatives et qu’ainsi une modification de cet usage ne peut être imposée à un copropriétaire à quelque majorité que ce soit en ce que la modification opérée par la délibération de l’assemblée générale querellée et notamment le vote de la résolution 14 aboutit à un changement de répartition des charges qui selon l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut être décidée qu’à l’unanimité des copropriétaires,

— annuler la résolution 13 en ce qu’elle modifie à la majorité de l’article 26, le règlement de copropriété en insérant une clause de préférence sur la vente des lots parking et garage.

— juger au visa de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 qu’il n’est possible de modifier les dispositions onventionnelles du règlement de copropriété qu’à l’unanimité des copropriétaires, dès lors que ces modifications imposent des restrictions aux droits desdits copropriétaires.

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions notifiées par le réseau privé virtuel des avocats le 21 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] demande à la juridiction de :

— débouter Monsieur [S] [Z] et Madame [N] [M] épouse [Z] de leurs demandes,

— condamner Monsieur [S] [Z] et Madame [N] [M] épouse [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [S] [Z] et Madame [N] [M] épouse [Z] aux entiers dépens,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,

— dire que l’Avocat ci-dessus constitué pourra se prévaloir des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Il convient de se reporter aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens de fait et de droit conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 13 mars 2025, le juge de la mise en état a clôturé la procédure à effet différé au 16 décembre 2025 et fixé pour plaidoiries au 13 janvier 2026.

A l’issue de l’audience, il a été sollicité par la juridiction via le réseau privé des avocats la communication d’un acte de notoriété de la succession de Monsieur [Z] et des précisions sur la situation successorale de Monsieur [Z] et sur la situation juridique du bien concerné par la présente instance, qui ont été apportées par note en délibéré, qui a été produite le 22 janvier 2026.

La décision a été mise en délibéré au 10 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de souligner qu’il n’y a pas lieu de reprendre ni d’écarter dans le dispositif du présent jugement les demandes tendant à « constater que » ou « dire que » ou « juger que », telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, lorsqu’elles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement.

Sur l’extinction partielle de l’instance s’agissant de Monsieur [S] [Z]

Aux termes des dispositions de l’article 370 du code de procédure civile, à compter de la notification qui en est faite à l’autre partie, l’instance est interrompue par :

— le décès d’une partie dans les cas où l’action est transmissible

— la cessation de fonctions du représentant légal d’un mineur et de la personne chargée de la protection juridique d’un majeur;

— le recouvrement ou la perte par une partie de la capacité d’ester en justice.

Aux termes des dispositions de l’article 384 du code de procédure civile, en dehors des cas où cet effet résulte du jugement, l’instance s’éteint accessoirement à l’action par l’effet de la transaction, de l’acquiescement, du désistement d’action ou, dans les actions non transmissibles, par le décès d’une partie. L’extinction de l’instance est constatée par une décision de dessaisissement.

En l’espèce, Monsieur [S] [Z], partie à l’instance, est décédé en cours d’instance le 25 janvier 2024. Cependant, avant son décès, il est établi par l’acte de donation du 19 décembre 2022 qu’il a donné la pleine propriété du bien à son épouse [N] [M] postérieurement à l’assemblée générale litigieuse. Ainsi, ce bien échappe de ce fait à sa succession et la présente action n’est pas transmissible aux héritiers.

Dès lors, son décès éteint partiellement l’instance à son seul égard, celle-ci se poursuivant par Madame [N] [M], pleinement propriétaire du bien et seule demanderesse.

Par conséquent, il convient de constater l’extinction partielle de l’instance à l’égard de Monsieur [S] [Z], demandeur, du fait de son décès survenu en cours d’instance dans le cadre d’une action non transmissible.

SUR LES DEMANDES D’ANNULATION DES RESOLUTIONS [Immatriculation 1] DE L’ASSEMBLEE GENERALE DU 15 décembre 2022

Il résulte des dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 que " chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ".

Aux termes des dispositions de l’article 8-1 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété des immeubles dont le permis de construire a été délivré conformément à un plan local d’urbanisme ou d’autres documents d’urbanisme imposant la réalisation d’aires de stationnement peut prévoir une clause attribuant un droit de priorité aux copropriétaires à l’occasion de la vente de lots exclusivement à usage de stationnement au sein de la copropriété.

Dans ce cas, le vendeur doit, préalablement à la conclusion de toute vente d’un ou plusieurs lots à usage de stationnement, faire connaître au syndic par lettre recommandée avec demande d’avis de réception son intention de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente.

Cette information est transmise sans délai à chaque copropriétaire par le syndic par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, aux frais du vendeur. Elle vaut offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification.

Aux termes des dispositions de l’article 26 de ladite loi que " sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;

c) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée générale.

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble ".

— sur la résolution n°13

Madame [M] fait valoir qu’en adoptant la résolution n°13, l’Assemblée Générale a créé une clause de priorité qui modifie les modalités de jouissance d’une partie privative et qui établit un droit de préemption lors de la vente de garage qui n’était pas prévu dans le règlement de copropriété. Elle en conclut qu’une telle décision constitue une modification du règlement de copropriété qui n’existait pas dans le règlement de copropriété originel et ne pouvait être adoptée qu’à l’unanimité des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires soutient que l’insertion d’une telle clause de préférence dans le règlement de copropriété en cas de vente de lots à usage de parking est licite au sens de l’article 8-1 de la loi du 10 juillet 1965 et n’entraîne pas de modification de la jouissance du lot de Madame [M]. Il fait valoir qu’elle est parfaitement conforme à la destination de l’immeuble et qu’elle a été adoptée à la majorité des deux tiers posée par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, l’unanimité n’étant pas exigée par l’article 26 de ladite loi.

Ainsi, il résulte du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 15 décembre 2022 qu’a été soumise au vote la résolution n°13 intitulée « droit de priorité : décision à prendre concernant l’instauration d’un droit de préférence pour la vente des emplacements de stationnement comprenant les box de garages et les stationnements extérieurs » (article 26) et ainsi libellée : « l’Assemblée générale après en avoir délibéré approuve le rajout dans le règlement de copropriété de la clause de droit de préférence sur la vente des lots de parking et garages (cl Loi Boutin n°2009-323 du 25 mars 2009). Le règlement de copropriété sera modifié en conséquence. L’Assemblée générale donne mandat au syndic en exercice pour signer l’acte modificatif et la publication aux hypothèques ». il ressort du procès-verbal que 14 copropriétaires ont voté en faveur de cette résolution sur 24 copropriétaires représentant 7.537/9.987 tantième.

Il est établi que Monsieur [Z] était au moment de cette assemblée générale propriétaire du lot n°4 au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 3] constitué d’un garage situé au sous-sol du bâtiment B, des 32/10000èmes des parties communes générales, des 6/1000èmes des parties communes spéciales au bâtiment B et des 8/1.000èmes des parties communes spéciales à l’ascenseur B. Il est justifié qu’il a voté contre cette résolution avant de céder le bien par acte de donation du 19 décembre 2022, à son épouse Madame [M] qui en est devenue pleinement propriétaire.

Par l’adoption de la résolution n°13, l’Assemblée Générale des copropriétaires a décidé d’insérer une clause relative au droit de priorité concernant la vente de lots exclusivement à usage de stationnement, à savoir parkings et garages.

Il est exact qu’une telle clause est parfaitement licite et prévue par l’article 8-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisé.

Cependant, il convient de constater contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, qu’une telle clause modifie les modalités de jouissance des parties privatives, puisqu’elle impose au copropriétaire qui vend un lot à usage exclusif de stationnement le respect du formalisme nécessaire à l’exercice par les autres copropriétaires de leur droit de priorité, alors qu’une telle vente est libre en l’absence de la clause instaurant le droit de priorité. Ainsi, elle institue une obligation de vendre en priorité son bien à des copropriétaires plutôt qu’à un tiers, ce qui constitue une entrave à la liberté de vendre son bien.

Une telle modification des modalités de jouissance des parties privatives, si elle est licite, ne peut être imposée à quelque majorité que ce soit à des copropriétaires comme le rappelle l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et ne peut être décidée qu’à l’unanimité de l’ensemble des copropriétaires qui acceptent ainsi cette modification de leurs modalités de jouissance et par la même la modification du règlement de copropriété en ce sens.

Par conséquent, il convient d’annuler cette résolution n°13.

— sur la résolution n°14

Madame [M] soutient que la résolution n°14 est susceptible d’interprétation, les termes « seuls habitants résidents propriétaires ou locataires » semblant définir les seuls occupants des lots alors même que la piscine est un ouvrage commun devant être accessible à tous les copropriétaires supportant des charges générales, ce qui est son cas et qu’il ne peut être justifié de priver certains copropriétaires de la jouissance des parties communes en limitant l’accès à la piscine, une telle disposition étant nulle. Elle ajoute qu’elle ne priverait que les copropriétaires des lots garages et modifierait l’usage des parties privatives, ce qui ne peut être fait à quelque majorité que ce soit.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il n’existe pas d’imprécision, la résolution précisant quelles sont les personnes pouvant bénéficier de la piscine. Il ajoute que cette résolution avait pour objet de modifier « la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes » et est de fait soumise à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 qui a été acquise dès le premier vote.

Il résulte du procès-verbal d’Assemblée Générale du 15 décembre 2022 que cette résolution intitulée « Décision à prendre concernant la modification du droit d’usage de la piscine le réservant aux seuls habitants résidents occupants de bonne foi de la résidence » est ainsi libellée : " [N] après en voir délibéré décide de réserver le droit d’usage de la piscine aux seuls habitants résidents qu’ils soient propriétaires ou locataires. Il est précisé que si un propriétaire a donné son appartement à bail, seul son locataire pourra user de la piscine. Cette notion sera ajoutée dans le règlement de copropriété en même temps que la clause du droit de préférence sur la vente des emplacements de stationnements. L’assemblée générale donne mandat au syndic en exercice pour signer l’acte modificatif et la publication aux hypothèques ".

ll ressort du procès-verbal d’assemblée générale que cette résolution a été adoptée après que 13 copropriétaires sur 24 aient voté pour, représentant 7255/9987 tantièmes.

Il est établi que Monsieur [Z] a voté contre cette résolution et l’a contesté dans le délai légal avant de céder le bien à son épouse.

Il est constant que la piscine constitue une partie commune au sens de l’article 2 dudit règlement.

Il ressort des articles 2 et 3 du règlement de copropriété du 26 juin 2012 que chacun des copropriétaires peut user librement des parties communes pour la jouissance de sa fraction divise à condition de ne pas faire obstacle au droit des autres copropriétaires et sous réserve de limitations stipulées dans la suite de l’article. Aucune limitation n’existe quant à l’usage de la piscine de la copropriété.

Or, en décidant de réserver le droit d’usage de la piscine aux seuls habitants résidents qu’ils soient propriétaires ou locataires, il a été décidé par l’Assemblée Générale de priver certains copropriétaires de la jouissance de parties communes et non uniquement de modifier les modalités de jouissance de cette partie commune contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires.

En effet, les propriétaires de lots garage sont privés de la jouissance de la piscine par le simple fait qu’ils ne sont pas des résidents occupants, privation qui n’existait pas dans le règlement de copropriété qui leur laissait un usage libre des parties communes et qui contrevient à l’article 3 du règlement de copropriété et à l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 qui est d’ordre public.

Une telle décision, qui porte atteinte aux droits individuels des copropriétaires, ne pouvait être adoptée par l’Assemblée Générale des copropriétaires qu’à l’unanimité des copropriétaires acceptant une telle atteinte à leurs droits, une telle restriction ne pouvant être imposée par quelque majorité que ce soit à des copropriétaires qui y étaient opposés en application des dispositions de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conséquent, il convient d’annuler cette résolution.

Sur les demandes accessoires

Succombant à l’instance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] sera condamné aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement à Madame [M] d’une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La demande du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 dudit code sera rejetée tout comme sa demande de distraction des dépens.

Enfin, l’exécution provisoire, qui n’est pas incompatible avec la présente décision, est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement rendu publiquement par mise à disposition au greffe, après débats publics, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE L’EXTINCTION PARTIELLE de l’instance à l’égard de Monsieur [S] [Z], décédé,

ANNULE la résolution numéro 13 intitulée « droit de priorité : décision à prendre concernant l’instauration d’un droit de préférence pour la vente des emplacements de stationnement comprenant les box de garages et les stationnements extérieurs » adoptée lors de l’Assemblée Générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et contenue dans le procès-verbal de l’Assemblée Générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] du 15 décembre 2022,

ANNULE la résolution numéro 14 intitulée « Décision à prendre concernant la modification du droit d’usage de la piscine le réservant aux seuls habitants résidents occupants de bonne foi de la résidence » adoptée lors de l'[M] des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et contenue dans le procès-verbal de l’Assemblée Générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] du 15 décembre 2022,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice à payer à Madame [N] [M] une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice aux dépens de l’instance,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de sa demande de distraction des dépens,

REJETTE toute autre demande des parties,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à dispiosition au greffe, par la chambre de la construction et de la copropriété du tribunal judiciaire d’AIX EN PROVENCE, la minute étant signée par M^me ACQUAVIVA, vice-présidente, et M^me BATTUT, greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT