TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

6ème chambre civile

N° RG 23/04877 – N° Portalis DBYH-W-B7H-LOK5

N° JUGEMENT :

AF/MD

Copie exécutoire

et copie

délivrées

à :

la SELAS AGIS

la SELARL JEAN-MICHEL ET SOPHIE DETROYAT

la SCP PIERROT ET NEEL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 02 Avril 2026

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [C] [X]

née le 28 Avril 1972 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Alexia SADON de la SELAS AGIS, avocats au barreau de VIENNE

D’UNE PART

E T :

DÉFENDEURS

Monsieur [A] [W], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Sophie DETROYAT de la SELARL JEAN-MICHEL ET SOPHIE DETROYAT, avocats au barreau de GRENOBLE

Madame [H] [K], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Cyril PIERROT de la SCP PIERROT ET NEEL, avocats au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 22 Janvier 2026, tenue à juge unique par Adrien FLESCH, Vice-président, assisté de Magali DEMATTEI, Greffier, les conseils des parties ayant renoncé au bénéfice des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile,

Après avoir entendu les avocats en leur plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 02 Avril 2026, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 14 février 2022, Madame [X] a consenti à Monsieur [W] et Madame [K] une promesse unilatérale de vente portant sur un bien immobilier, sous condition suspensive de l’obtention de deux prêts aux caractéristiques suivantes :

— Un prêt relais d’un montant maximal de 210.000€ sur 24 mois au taux d’intérêt maximal de 1,980% hors assurances,

— Un prêt habitat d’un montant maximal de 267.600€ sur 300 mois au taux maximal de 1,280% hors assurances.

L’acte stipulait une indemnité d’immobilisation de 17.000€, dont une 1ère moitié devait être versée au plus tard dans un délai de 15 jours à compter de l’acte et le solde dans un délai de 8 jours à compter de l’expiration de la promesse, fixée au 13 juillet 2022.

L’acte prévoyait que, sous certaines conditions, les sommes versées au titre de l’indemnité d’immobilisation seraient restituées au bénéficiaire de la promesse.

Monsieur [W] et Madame [K] se sont heurtés à deux refus de prêt. Madame [X], prétendant que leurs demandes de prêt n’étaient pas conformes aux stipulations de la promesse et face à leur refus de payer le solde de l’indemnité d’immobilisation, les a fait assigner une première fois devant le tribunal judiciaire de Grenoble à l’audience du 11 décembre 2023 par actes des 6 et 7 septembre 2023.

Cette audience étant une audience devant le tribunal judiciaire statuant selon la procédure orale applicable aux litiges inférieurs à 10.000€, le conseil de Madame [X] a demandé au tribunal, par courrier du 6 octobre 2023, de faire application de l’article 82-1 du code de procédure civile et de renvoyer l’affaire à la mise en état, afin qu’il soit statué selon la procédure applicable pour les litiges supérieurs à 10.000€.

En vue de l’audience du 11 décembre 2023, le conseil de Madame [K] a conclu à titre principal à la nullité de l’assignation et, à titre subsidiaire, à l’incompétence du tribunal, dans sa formation à cette audience.

A l’audience du 11 décembre 2023, le tribunal a fait application de l’article 82-1 du code de procédure civile et renvoyé l’affaire devant le juge de la mise en état de la 6ème chambre civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 28 mai 2025, Madame [X] conclut au rejet des demandes reconventionnelles faites contre elle et demande au tribunal de :

— Condamner in solidum Monsieur [W] et Madame [K] à lui verser la somme de 17.000€, avec intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2022, incluant les 8.500 € consignés auprès du notaire,

— Autoriser Madame [X] à faire décaisser à son profit la somme de 8.500 € consignée auprès du notaire,

— Condamner in solidum Monsieur [W] et Madame [K] à lui verser la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner in solidum Monsieur [W] et Madame [K] aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 28 mai 2025, Monsieur [W] conclut au rejet des demandes de Madame [X], au premier motif que la seconde demande de prêt était conforme aux stipulations de la promesse et que s’il y a une différence portant sur le montant du prêt habitat, elle est minime et correspond aux frais de dossier. Il ajoute que l’évaluation du coût de l’opération faite dans la promesse de vente était approximative et qu’en sollicitant un prêt globalement conforme aux caractéristiques de la promesse, lui et Madame [K] ont respecté leurs engagements contractuels. Il demande par conséquent au tribunal de :

— Autoriser les consorts [W]/[K] à faire décaisser à leur profit la somme de 8.500€ consignée auprès du notaire,

— Condamner au besoin Madame [C] [X] à leur régler la somme de 8.500€,

— Condamner Madame [X] à leur régler les intérêts légaux à compter du courrier recommandé en date du 17 mai 2022,

— Condamner Madame [X] à régler à Monsieur [W] la somme de 3 500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 6 mai 2024, Madame [K] conclut à titre principal au rejet des demandes de Madame [X]. Aux moyens de Monsieur [W], elle ajoute que Madame [X] a signé avec un tiers, au cours de la période pendant laquelle la promesse était exécutable, une autre promesse de vente, aux mêmes conditions de prix, de sorte qu’elle n’a subi aucun préjudice. Elle demande au tribunal de :

Reconventionnellement,

— Condamner Madame [C] [X] à restituer la somme de 8.500€ consignée auprès du notaire à Madame [H] [K] et à Monsieur [A] [W], avec intérêts, et ce dans un délai d’un mois à compter de la première demande faite au notaire, Maître [O] [F],

Subsidiairement,

— Réduire les demandes formulées par Madame [C] [X] dans des proportions très importantes,

En toutes hypothèses,

— Condamner Madame [C] [X] à lui verser une somme de 3.500€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre dépens de l’instance dont distraction au profit de la SCP PIERROT & NEEL en application des articles 696 et 699 du Code de Procédure Civile,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

MOTIFS

Sur l’indemnité d’immobilisation

En application de l’article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Dans la présente affaire, les stipulations relatives à l’indemnité d’immobilisation, utiles à la résolution du litige, étaient les suivantes : " Les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de dix-sept-mille euros (17 000,00 EUR).

(…)

Les parties sont convenues du versement de la somme de huit mille cinq cents euros (8 500,00 EUR).

Le bénéficiaire déposera au moyen d’un virement bancaire et au plus tard dans un délai de 15 jours à la comptabilité du notaire rédacteur des présentes sur un compte ouvert à l’étude. Le solde étant stipulé être versé par virement sur le même compte au plus tard dans un délai de huit jours à compter de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente.

(…)

La somme ci-dessus versée ne portera pas intérêts.

Elle sera versée au promettant ou au bénéficiaire selon les hypothèses suivantes :

a) En cas de réalisation de la vente promise, elle s’imputera sur le prix et reviendra en conséquence intégralement au promettant devenu vendeur.

b) En cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci ; (…)

c) Toutefois, dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au bénéficiaire s’il se prévalait de l’un des cas suivants :

Si l’une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte ; (…)Et enfin si la non réalisation de la vente promise était imputable au seul promettant. "

S’agissant de la condition suspensive d’obtention de deux prêts, la promesse ajoutait : « Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-5 du code civil. »

La promesse stipulait enfin, s’agissant de sa réalisation dont le délai expirait le 13 juillet 2022 :

«  La réalisation de la promesse aura lieu :

Soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du versement par virement sur le compte du notaire chargé de recevoir l’acte authentique de vente d’une somme correspondant : o Au prix stipulé payable comptant déduction faite de l’indemnité d’immobilisation éventuellement versée en exécution des présents,

o A la provision sur frais d’acte de vente et de prêt éventuel,

o A l’éventuelle commission d’intermédiaire,

o Et de manière générale de tous comptes et proratas.

Soit par la levée d’option faite par le bénéficiaire à l’intérieur de ce délai, suivie de la signature de l’acte authentique de vente dans le délai visé ci-dessus (…). "

Il résulte de la combinaison de ces clauses que, lorsque la condition suspensive d’obtention de prêts est réputée réalisée, faute pour les bénéficiaires d’avoir fait une demande de prêts conforme aux stipulations de la promesse, l’indemnité d’immobilisation est due au promettant, à la seule condition que la vente ne se soit pas réalisée.

Si la lettre de refus de prêt de la Caisse d’Epargne du 15 mars 2022 porte sur des prêts qui ne sont pas conformes aux stipulations de la promesse dans leur montant et leur taux, la lettre de refus du 8 avril 2022 porte sur un crédit relais de 210.000€ sur 24 mois au taux de 1,980% et un prêt habitat de 268.343,43€ sur 300 mois au taux de 1,280%.

Ainsi, les prêts refusés sont conformes aux stipulations de la promesse, sauf le montant du prêt habitat, d’un montant de 268.343,43€ alors que la promesse prévoyait un montant de 267.600€, soit une différence de 743,43€.

Monsieur [W] et Madame [K] ne rapportent certes pas la preuve d’avoir fait des demandes de prêt rigoureusement conformes aux stipulations de la promesse. En particulier, ils ne démontrent pas que la différence constatée s’agissant du prêt habitat s’explique par l’ajout par la banque, au montant du prêt sollicité, des frais de dossier, faute de produire une pièce émanant de l’établissement bancaire à ce propos.

Toutefois, comme Monsieur [W] le souligne dans ses conclusions, l’article 1104 du code civil dispose que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. »

Compte tenu du caractère infime de la différence entre le montant du prêt habitat refusé et le montant stipulé dans la promesse au regard du montant du prêt, on ne peut pas raisonnablement penser que la banque aurait accordé le prêt habitat s’il avait été inférieur d’un montant de 743,43€. On ne peut donc considérer que Monsieur [W] et Madame [K] ont empêché la condition de la réalisation suspensive, au sens de l’article 1304-3 du code civil, et il convient de considérer qu’ils n’ont pas manqué à leurs obligations contractuelles.

La somme de 8.500€ consignée auprès de Maître [O] [F] doit leur être restituée.

La promesse de vente stipulait : " En cas de difficulté entre les parties sur le sort de l’indemnité d’immobilisation, il appartiendra à la plus diligente d’entre elles de se pourvoir en justice afin qu’il soit statué sur le sort de la somme détenue par le séquestre.

La partie qui soulève une difficulté sans fondement peut être condamnée envers l’autre à des intérêts de retard, à des dommages-intérêts et au remboursement des frais de justice. "

Madame [X] doit ainsi être condamnée à payer à Monsieur [W] et Madame [K] des intérêts au taux légal sur la somme de 8.500€ à compter du 17 mai 2022, date de la mise en demeure qui lui a été faite de d’accepter la restitution de cette somme, jusqu’au jour de la première demande en restitution de cette somme faite au notaire par la partie la plus diligente.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [X] doit être condamné aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, elle doit être condamnée à payer à Monsieur [W] et Madame [K] la somme de 1.500€ à chacun.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant pat jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe :

DÉBOUTE Madame [X] de sa demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation,

ORDONNE la restitution à Monsieur [W] et Madame [K] de la somme de 8.500€ consignée auprès de Maître [O] [F], notaire associée de la société civile professionnelle Actes et Conseils Juridiques Nataires Associés,

CONDAMNE Madame [X] à payer à Monsieur [W] et Madame [K] des intérêts au taux légal sur la somme de 8.500€ du 17 mai 2022 jusqu’au jour de la première demande en restitution de cette somme faite au notaire par la partie la plus diligente,

CONDAMNE Madame [X] aux dépens, les avocats de la cause en ayant fait la demande, pouvant, chacun en ce qui le concerne, recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [X] à payer à Monsieur [W] 1.500€ (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [X] à payer à Madame [K] 1.500€ (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE JUGE