Tribunal Judiciaire d'Aix-en-Provence, Chambre generaliste a, 5 mai 2026, n° 24/02535

TJ Aix-en-Provence 5 mai 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Aix-en-Provence, ch. generaliste a, 5 mai 2026, n° 24/02535
Numéro(s) :	24/02535
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	15 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Joseph CZUBPierre COLLOMB
Parties :	S.C.I. FENDI

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

JUGEMENT DU :

05 mai 2026

RÔLE : N° RG 24/02535 – N° Portalis DBW2-W-B7I-MJTJ

AFFAIRE :

[R] [A]

S.C.I. FENDI

[Localité 2])

M^e Joseph CZUB

M^e Pierre COLLOMB

COPIE(S)délivrée(s)

M^e Joseph CZUB

M^e Pierre COLLOMB

N°2026/

CH GÉNÉRALISTE A

DEMANDEURS

Monsieur [R] [A]

de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

Madame [H] [K] épouse [A]

de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

représentés à l’audience par M^e Joseph CZUB, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

S.C.I. FENDI,

inscrite au RCS de [Localité 3] de la Réunion sous le n° 888 840 014

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée à l’audience par M^e Pierre COLLOMB, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS

PRÉSIDENT : Madame BOUSSIRON Christelle, vice-présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame MILLET, Greffier

DEBATS

A l’audience publique du 12 mars 2026, après dépôt par les conseils des parties de leur dossier de plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026 puis prorogée au 05 mai 2026, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame BOUSSIRON Christelle, vice-présidente

assistée de Madame MILLET, greffière

FAITS, MOYENS ET PROCÉDURE

Un compromis de vente en date du 2 août 2023 a été signé entre les époux [A] et la SCI Fendi, prévoyant la vente au profit de cette dernière d’un local commercial situé [Adresse 3] à Martigues pour un prix de 170 000 euros.

L’acte prévoyait une condition suspensive d’obtention de prêt et la réception de l’offre au plus tard le 2 octobre 2023, ainsi qu’une clause pénale de 17.000€ et un séquestre de 8.500€ à titre de garantie par l’acquéreur entre les mains du notaire.

Le compromis a été prorogé au 17 novembre 2023.

Par mail du 22 novembre 2023, le notaire a demandé à la SCI Fendi de lui transmettre le récépissé de dépôt du prêt aux conditions évoquées à l’avant-contrat avant le 1er décembre.

Le conseil des époux [A] a adressé une mise en demeure le 14 décembre 2023 à la SCI Fendi de justifier de son dossier de demande de prêt dans les délais et conditions prévus au compromis de vente et de régler les 17.000€ prévus au titre de la clause pénale, dont 8.500€ séquestrés chez le notaire.

La SCI Fendi n’a pas répondu.

Par exploit du 4 juillet 2024, Madame [H] [K] épouse [A] et Monsieur [R] [A] ont fait assigner la SCI Fendi devant la présente juridiction.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 24 novembre 2025 avec effet différé au 5 mars 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 mars 2026.

Dans leur assignation, à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions par application de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [H] [K] épouse [A] et Monsieur [R] [A] demandent au tribunal de:

— juger autant recevables que bien fondées la procédure engagée et leurs demandes,

— débouter la SCI Fendi de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— juger qu’ils sont bien fondés à solliciter l’application de l’article 1304-3 du code civil ainsi que de la pénalité prévue au compromis de vente,

— juger que l’accord découlant du compromis de vente sous condition suspensive en date du 2 août 2023 est caduque et non avenu du fait de l’attitude de la SCI Fendi, et que le vendeur est libéré,

— juger que la pénalité prévue dans le compromis de vente sous condition suspensive du 2 aout 2023 doit recevoir application,

— juger que la SCI Fendi a empêché l’accomplissement de la condition suspensive d’obtention d’un prêt,

— condamner en conséquence la SCI Fendi à leur régler conformément à la clause pénale, la somme de 17 000 euros, à titre de dommages et intérêts fixés forfaitairement et ce avec intérêts au taux légal, à compter de la mise en demeure du 14 décembre 2023,

— juger que la SCI Fendi refuse abusivement de procéder au règlement de la somme de 17 000€, et que cela leur cause un préjudice certain, direct et distinct

— condamner en conséquence la SCI Fendi à leur régler la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice distinct,

— autoriser le notaire à procéder au déblocage de la somme de 8500 euros séquestrée en son étude à leur profit,

— condamner la SCI Fendi à leur régler la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

En défense, dans ses dernières écritures régulièrement notifiées le 18 juin 2025, la SCI Fendi demande au tribunal de

— au principal débouter les époux [A] de l’ensemble de leurs demandes,

— subsidiairement limiter le montant de la pénalité à la somme de 8.500€,

— autoriser Maître [U] Notaire à [Localité 4] à débloquer la somme de 8.500€ séquestrée en sa comptabilité au profit des époux [A] et dire que cette somme restera acquise aux demandeurs pour solde de tout compte,

— très subsidiairement échelonner le paiement de toute somme due par la concluante au bénéfice des demandeurs en 24 fractions égales et mensuelles,

— en tout état débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs moyens, fins, et conclusions, plus amples ou contraires,

— condamner les demandeurs à lui payer la somme de 3.000€ au titre de l’article de 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de Maître Pierre Collomb sous ces offres de droit.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 30 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’imputabilité de la défaillance de la condition suspensive afférente à l’obtention du prêt

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.

Les époux [A] demandent au tribunal de juger que l’accord découlant du compromis de vente sous condition suspensive en date du 2 aout 2023 est caduque et non avenu du fait de l’attitude de la SCI Fendi.

Ils soutiennent que la SCI Fendi n’a pas accompli les diligences nécessaires à l’obtention du prêt dans les conditions conformes aux stipulations du compromis de vente notarié, de sorte que la condition a défailli de son fait.

En défense, la SCI Fendi affirme qu’il résulte de l’examen des pièces produites au débat par les demandeurs que ces derniers ne rapportent pas la preuve de leur créance de 17.000€ conformément aux articles 1353, 1359, 1367 du code Civil et à l’article 1 du décret n°80-533 du 15 juillet.

En l’espèce, les parties ont signé un compromis de vente le 2 août 2023 concernant la vente par les époux [A] de la parcelle AM [Cadastre 1] sise à Martigues à la SCI Fendi moyennant le prix de 170.000€.

Le compromis prévoyait une condition suspensive particulière d’obtention de prêt, d’un montant maximal de 164.000€, sur une durée maximale de 20 ans, pour un taux nominal de 3,80% l’an hors assurance, la réception de l’offre devant intervenir au plus tard le 2 octobre 2023.

Il précise que toute demande non conforme aux stipulations contractuelles notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil, et que l’indication d’un montant maximal de prêt ne peut contraindre l’acquéreur à accepter toute offre d’un montant inférieur.

Le compromis stipule que l’acquéreur s’engage en cas de non-obtention du financement demandé à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques énoncées, et que si l’acquéreur ne peut apporter la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie.

Il appartient au bénéficiaire d’une promesse de vente conclue sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt de prouver qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente.

A défaut d’une demande de prêt correspondant aux stipulations de la promesse de vente, la condition suspensive tenant à l’obtention du prêt est réputée accomplie en application de l’article 1304-3 du code civil.

La SCI Fendi ne produit aucune pièce.

Elle échoue à démontrer qu’elle a déposé dans les délais contractuels une demande de prêt conforme aux caractéristiques prévues dans le compromis de vente.

La défaillance de la condition suspensive étant de son fait, la condition est donc censée être accomplie en application de l’article 1304-3 du code civil précité, ouvrant droit au bénéfice, pour les époux [A], de la clause pénale prévue dans l’acte du 2 août 2023.

Sur le règlement de la clause pénale

En application de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encoure que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Les époux [A] sollicitent la condamnation de la SCI Fendi à leur régler conformément à la clause pénale la somme de 17 000 euros, à titre de dommages et intérêts fixée forfaitairement et ce avec intérêts au taux légal, à compter de la mise en demeure du 14 décembre 2023.

Ils précisent qu’ils se sont trouvés dans une situation délicate car ils n’ont pu envisager de vendre leur bien pendant plusieurs mois, qui était immobilisé, et que le préjudice est important car ils supportent un crédit immobilier et des charges.

La SCI Fendi répond que la clause pénale à hauteur de 17.000€ est tout à fait excessive s’agissant d’un préjudice non prouvé, et qu’il convient de modérer cette somme et de fixer l’indemnisation forfaitaire à hauteur de 8.500€, somme elle-même excessive en ce qu’elle ne répare aucun préjudice réel.

A titre subsidiaire, la SCI Fendi sollicite des délais de paiement de 24 mois, au motif qu’elle est une modeste société civile immobilière qui rembourse ses prêts grâce à la perception de loyers d’un montant quasi équivalent, et qu’elle ne peut se permettre d’être déficitaire.

En l’espèce, le compromis signé par les parties le 2 août 2023 stipule qu’au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution du compromis seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux conditions exigibles, elle devrait verser à l’autre partie la somme de 17.000€ à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Comme développé plus haut, la défaillance de la condition suspensive étant du fait de la bénéficiaire de la promesse, la condition est censée être accomplie en application de l’article 1304-3 du code civil.

Au regard de l’immobilisation du bien pendant plusieurs mois, la somme contractuellement convenue correspond à la pratique usuelle ( 10% du prix de vente ).

La SCI [A] ne justifie d’aucun élément permettant de considérer que le montant de ladite clause serait manifestement excessif.

!Elle sera en conséquence condamnée à verser la somme de 17.000€ aux époux [A].

Les requérants sollicitent que cette somme soit assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2023, date de la mise en demeure.

Il sera fait droit à leur demande.

Le notaire sera autorisé à procéder au déblocage de la somme de 8.500 euros séquestrée en son étude au profit des époux [A].

La SCI Fendi sollicite des délais de paiement au regard de sa situation financière, mais ne produit aucun élément de nature à la confirmer.

Elle sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

Les époux [A] sollicitent la somme de 4.000€ à titre de dommages et intérêts, au motif qu’ils sont de simples particuliers aux revenus modestes, que la SCI Fendi, qui voulait investir dans de nouvelles laveries en métropole, leur a occasionné un préjudice au-delà de la question de la pénalité de 17.000€, et qu’elle a fait preuve de résistance abusive et d’une légèreté plus que blâmable en refusant de répondre à la mise en demeure du 14 décembre 2023 et au notaire en charge du compromis de vente.

Les époux [A] ne caractérisant pas les circonstances particulières de l’abus invoqué, et ne justifiant pas d’un préjudice indépendant du simple retard qui résulterait du prétendu caractère abusif de la résistance à paiement de la défenderesse, ils seront déboutés de leur demande de ce chef.

Sur les demandes annexes

La SCI Fendi, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Elle sera déboutée de sa demande fondée sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande sa condamnation à verser aux époux [A] la somme de 2.000€ sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL

STATUANT après audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI Fendi à payer à Madame [H] [K] épouse [A] et Monsieur [R] [A] la somme de 17.000€, assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2023, au titre de l’application de la clause pénale prévue dans le compromis de vente signé le 2 août 2023;

AUTORISE Maître [U] Notaire à [Localité 4] à procéder au déblocage de la somme de 8.500 euros séquestrée en son étude au profit de Madame [H] [K] épouse [A] et Monsieur [R] [A];

DEBOUTE Madame [H] [K] épouse [A] et Monsieur [R] [A] de leur demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive;

DÉBOUTE la SCI Fendi de l’ensemble de ses demandes;

CONDAMNE la SCI Fendi à payer à Madame [H] [K] épouse [A] et Monsieur [R] [A] la somme de 2.000€ au titre de l’application de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE la SCI Fendi aux entiers dépens de la procédure ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, PAR LA CHAMBRE GÉNÉRALISTE A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ AIX-EN-PROVENCE, LE CINQ MAI DEUX MILLE VINGT SIX,

la minute étant signée par M^me Boussiron, vice-présidente et M^me Millet, greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE