TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AIX EN PROVENCE N° minute : 26/

CHAMBRE ECONOMIQUE ET COMMERCIALE GENERALE

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

du

27 Avril 2026

Rôle : N° RG 24/00254 – N° Portalis DBW2-W-B7I-MDWD

Grosses délivrées

le

à

— Maître Alexandra BEAUX administratrice provisoire de Maître Robin DOUCE, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

— Maître Charles TOLLINCHI, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

Copies délivrées

le

à

— Maître Alexandra BEAUX administratrice provisoire de Maître Robin DOUCE, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

— Maître Charles TOLLINCHI, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEMANDEURS A L’INCIDENT

Madame [D] [R]

demeurant à l’angle de la [Adresse 1] et du [Adresse 2]

Monsieur [S] [R]

demeurant à l’angle de la [Adresse 1] et du [Adresse 2]

représentés par Maître Alexandra BEAUX administratrice provisoire de Maître Robin DOUCE, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE A L’INCIDENT

S.A.S. COMASUD (RCS DE [Localité 1] 057 802 753)

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Charles TOLLINCHI, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant Maître Caroline LEVY de la SELARL CORNET-LEVY, avocats au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

Eric JAMET, Vice-Président, Juge de la mise en état

Assisté de Séria TOUATI, Greffier

DEBATS

À l’audience publique du 23 février 2026, le prononcé de la décision a été renvoyé au 27 avril 2026 date à laquelle Nous, Juge de la mise en état, avons rendu la présente ordonnance, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 29 juin 1987, la société Bouscarle Matériaux béton, dénommé [Adresse 4], le locataire principal, preneur dans le cadre d’un bail commercial depuis 1981, d’un ensemble immobilier à [Localité 2] (Bouches-du-Rhône), à l’angle de la route nationale [Adresse 5] et du [Adresse 6], dans le cadre d’un bail commercial daté du 24 juin 1981 autorisant la sous-location, a signé un « contrat de sous-location de locaux à usage d’habitation » avec Monsieur et Madame [S] [R], les preneurs.

Cette sous-location concernait un appartement indépendant au premier étage, avec effet au 01 juillet 1987. Il était prévu que les lieux sous-loués seraient « utilisés à usage d’habitation exclusivement bourgeoise, à l’exclusion de toute activité commerciale ou industrielle et de toute profession libérale ou artisanale. »

Par ordonnance du 23 juillet 2023, saisi par la société Comasud, venue aux droits du précédent exploitant point P, la société BOUSCARLE Matériaux béton, le juge des référés de ce tribunal a rejeté la demande d’expulsion des époux [R].

Par acte délivré le 30 janvier 2024, la SAS Comasud a assigné Madame [D] [R] et Monsieur [S] [R] devant le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence, aux fins suivantes :

— Prononcer la résiliation du contrat de sous-location du 29 juin 1987 à compter du 30 juin 2019 et à défaut depuis le 01 octobre 2019,

— Ordonner leur expulsion et de tous occupants de leur chef de la maison d’habitation faisant partie des locaux loués par la société Comasud, si nécessaire avec le concours de la force publique, et sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 30 juin 2017, passé un délai de 2 mois, après la signification de la décision à intervenir,

— Dire que le sort des meubles sera réglé par les articles L433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— Les condamner à lui verser la somme de 17 396,66 euros au titre de l’arriéré dû au titre des loyers révisés et / ou indemnités d’occupation, suivant le calcul des indices applicables et sur la période non prescrite 2018 / 2023,

— Les condamner solidairement à verser une indemnité d’occupation égale au loyer de sous-location augmentée d’une pénalité journalière de 5 % et ce après indexation, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs,

— Prononcer la résiliation judiciaire du contrat conclu pour manquements gravement fautifs des consorts [R],

— Les condamner solidairement à lui verser la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par ordonnance du 05 mai 2025, le juge de la mise en état a, notamment, jugé que l’action en résiliation du bail fondée sur un document envoyé avant le renouvellement du bail de 2019 et celle pour le paiement des sommes antérieures au 30 janvier 2022 est prescrite, et a renvoyé l’affaire à une audience de mise en état.

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 12 décembre 2025 et le 18 février 2026, qui seront visées, Madame [D] [R] et Monsieur [S] [R] ont saisi le juge de la mise en état aux fins suivantes :

— prononcer la prescription de la demande de résolution par la société COMASUD,

— condamner la société COMASUD à la somme de 1.500,00 euros au titre de

l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses écritures en réponse notifiées par voie électronique le 19 février 2026, qui seront visées, faisant valoir qu’elle n’avait pas eu le contrat de sous-location et que celui-ci relevait du droit commun, dont le délai applicable à la prescription débute à compter de la communication du contrat le 7 novembre 2022, la SAS Comasud conclut ainsi :

— rejeter la fin de non-recevoir soulevée par les consorts [R],

— juger que l’action en résiliation judiciaire de COMASUD n’est pas prescrite,

— débouter les consorts [R] de leur demande d’incident,

— condamner les époux [R] à la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

MOTIFS

L’article 789 du code de procédure civile dispose que : « le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ; (…) 6° Statuer sur les fins de non-recevoir. »

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit à agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

L’article L145-60 du code de commerce dispose que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans. »

L’article 2224 du code civil prévoit que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.»

Considérant l’exclusion conventionnelle de « toute activité commerciale ou industrielle et de toute profession libérale ou artisanale » et dès lors qu’il n’est pas allégué qu’une telle activité serait en cours dans les locaux en cause faisant l’objet d’une sous-location, habitation qu’occupent les demandeurs, la prescription biennale est inapplicable. La prescription quinquennale de droit commun est seule à examiner.

Les parties s’opposent sur le point de départ de la prescription. La société Comasud soutient ne connaître la sous-location que depuis qu’elle dispose du contrat communiqué par les locataires.

Monsieur et Madame [R] exposent que la société Comasud avait connaissance de la clôture depuis 2008, ce qui établirait sa connaissance de la sous-location.

La société Comasud a signé un contrat de travail à durée déterminée avec Madame [R] le 03 janvier 2011. L’adresse mentionnée sur ce document était [Adresse 7], de sorte que la société COMASUD connaissait ce logement appartenant à l’ensemble immobilier dont elle était le locataire. Elle pouvait cependant ignorer le statut du contrat.

Le 3 septembre 2019, la société COMASUD a délivré à Madame [R] un document intitulé « récépissé de paiement », en indiquant : « nous attestons que la SA COMASUD reçoit régulièrement la somme de 381,12 E de la part de Mme [R] [D]. »

A la date du 3 septembre 2019 au moins, la qualité de locataire des demandeurs à l’incident était connue et la société Comasud n’ignorait donc pas la convention exacte permettant cette location. Au vu de la date de l’assignation, le 30 janvier 2024, l’action n’est pas prescrite.

Les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées. Les dépens seront laissés à la charge des demandeurs à l’incident.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge de la mise en état, statuant contradictoirement, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance rendue en premier ressort,

Déboutons Monsieur et Madame [R] de leurs prétentions ;

Renvoyons l’affaire à l’audience de mise en état du 08 juin 2026 pour les dernières conclusions au fond ;

Rejetons les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur et Madame [R] aux dépens de l’incident.

Ainsi jugé et prononcé par le juge de la mise en état de la chambre économique et commerciale générale du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ÉTAT