TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 25/01917 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2WVA

Minute :

SCI FONCIERE DI 01/2008

Représentant : M^e Magali DELATTRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0234

C/

Monsieur [V] [W]

Madame [E] [P]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e DELATTRE

Copie délivrée à :

M. [W] et Mme [P]

Le 03 juillet 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 03 juillet 2025;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 19 mai 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SCI FONCIERE DI 01/2008, ayant son siège social [Adresse 4]

représentée par M^e Magali DELATTRE, avocat au barreau de PARIS, substituée par M^e Gentien HOANG, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [V] [W], demeurant [Adresse 5]

Madame [E] [P], demeurant [Adresse 5]

non comparants

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 29 octobre 2010, SCI Foncière DI 01/2008 a donné à bail à M. [V] [W] et Mme [E] [P] un logement situé [Adresse 5], outre l’emplacement de stationnement n°43 situé à la même adresse, pour un loyer hors charges de 649,43 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 65,00 €.

Des loyers étant demeurés impayés, SCI Foncière DI 01/2008 a fait signifier à M. [V] [W] et Mme [E] [P], par exploit de commissaire de justice du 30 septembre 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 22 497,83 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 24 janvier 2025, SCI Foncière DI 01/2008 a fait assigner M. [V] [W] et Mme [E] [P] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 19 mai 2025 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion des locataires.

SCI Foncière DI 01/2008, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

o en tout état de cause :

? ordonner l’expulsion de M. [V] [W] et Mme [E] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

? ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement aux frais, risques et périls de M. [V] [W] et Mme [E] [P] ;

? condamner solidairement M. [V] [W] et Mme [E] [P] à payer :

? la somme de 4 293,71 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 13 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges majorés de 10 %, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 1 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement ;

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 29 octobre 2010 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [V] [W] et Mme [E] [P] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’il n’y a pas déféré, qu’en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.

M. [V] [W] et Mme [E] [P], assignés à étude, n’a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe du Tribunal avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [V] [W] et Mme [E] [P] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 29 octobre 2010 que M. [V] [W] et Mme [E] [P] doivent payer un loyer d’un montant de 649,43 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 65,00 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [V] [W] et Mme [E] [P] restaient devoir la somme de 4 293,71 € euros à la date du 19 mai 2025, échéance d’avril 2025 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 132,05 € (frais d’impayés et solde débiteur antérieur non justifié), de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 4 161,66 €, arrêtée au 19 mai 2025, terme de avril 2025 inclus

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [V] [W] et Mme [E] [P] au paiement d’une somme de 4 161,66 €, avec les intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2025, date du jugement. Les causes du commandement de payer ont en effet été désintéressés par des paiements intervenus jusqu’à l’audience. Conformément à l’article 1310 du code civil, cette condamnation sera solidaire dès lors que le contrat de bail prévoit une clause de solidarité.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la cause prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 29 octobre 2010 contient telle une clause résolutoire en son article 9 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 30 septembre 2024 pour la somme en principal de 22 497,83 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1 décembre 2024.

L’expulsion de M. [V] [W] et Mme [E] [P] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [V] [W] et Mme [E] [P] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

o Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de M. [V] [W] et Mme [E] [P] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 1 décembre 2024 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 29 octobre 2010.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, révisable chaque année, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail. Il n’y a pas lieu de majorer ce montant en vertu du principe de réparation intégrale du dommage dès lors que cela reviendrait à indemniser plus que le dommage réellement subi par le bailleur. Les clauses contractuelles ne sont plus opposables aux défendeurs dès lors que le contrat de bail est résilié.

En conséquence, il y a lieu de condamner in solidum M. [V] [W] et Mme [E] [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter du 1er juin 2025, terme de mai 2025 inclus, ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 1 décembre 2024, 00 heure, au 31 mai 2025, 24 heures, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

o Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 30 septembre 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les défendeurs y seront condamnés in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 octobre 2010 entre SCI Foncière DI 01/2008 et M. [V] [W] et Mme [E] [P] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], outre l’emplacement de stationnement n°43 situé à la même adresse sont réunies à la date du 1 décembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [V] [W] et Mme [E] [P] à verser à SCI Foncière DI 01/2008 la somme de 4 161,66 €, au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 19 mai 2025, terme d’avril 2025 inclus avec les intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2025, date du jugement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [V] [W] et Mme [E] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [V] [W] et Mme [E] [P] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE in solidum M. [V] [W] et Mme [E] [P] à payer à SCI Foncière DI 01/2008 l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juin 2025, terme de mai 2025 inclus, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE in solidum M. [V] [W] et Mme [E] [P] à payer à SCI Foncière DI 01/2008 une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [V] [W] et Mme [E] [P] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 3 juillet 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION