TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

JUGEMENT DU :

22 janvier 2026

ROLE : N° RG 24/02810 – N° Portalis DBW2-W-B7I-MKJ7

AFFAIRE :

S.A.S. GGL GROUPE

C/

[K] [Y]

GROSSE(S)délivrées(s)

le

à

SCP CGCB

COPIE(S)délivrée(s)

le

à

SCP CGCB

N°2026

CH GENERALISTE A

DEMANDEURS

S.A.S. GGL GROUPE,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

S.A.S. GGL TERRITOIRES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Madame [J] [O] [Q],

demeurant [Adresse 2]

Monsieur [B] [C],

demeurant [Adresse 3]

Madame [I] [C] épouse [R],

demeurant [Adresse 4]

tous représentés par Maître Maud BARBEAU-BOURNOVILLE de la SCP CGCB ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE substitué à l’audience par M^e Benjamin FOURNIE, avocat

DEFENDEURS

Monsieur [V] [W] [P],

demeurant [Adresse 5]

Madame [M] [A] [F] [G] épouse [L], demeurant [Adresse 6]

Monsieur [K] [Y],

demeurant [Adresse 7]

Madame [Z] [E] épouse [H],

demeurant [Adresse 5]

Monsieur [S] [D] [T] [N],

demeurant [Adresse 8]

Madame [U] [X] [JI] [SI] épouse [N], demeurant [Adresse 8]

tous non représentés par avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

PRESIDENT : Madame BOUSSIRON Christelle, vice-présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame MILLET, Greffier

DEBATS

A l’audience publique du 13 novembre 2025, après dépôt par le conseil des demandeurs des dossiers de plaidoiries à l’audience, les défendeurs n’étant pas représentés par avocat, l’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame BOUSSIRON Christelle, vice-présidente

assistée de Madame MILLET, Greffier

* * *

FAITS, MOYENS ET PROCÉDURE

Madame [J] [O] [Q] et ses deux enfants, Monsieur [B] [C] et Madame [I] [C] épouse [R], sont propriétaires indivis sur la commune de [Localité 2] de l’unité foncière constituée des parcelles cadastrées section AE [Cadastre 1] et AE [Cadastre 2].

Une promesse de vente de ces parcelles a été signée avec la SAS GGL Groupe le 28 novembre 2018; celle-ci prévoyait d’acquérir cette unité foncière pour y réaliser un lotissement de 12 lots et 22 logements.

La SAS GGL Territoires, société fille de la SAS GGL Groupe, a déposé auprès de la mairie de [Localité 2] une demande de permis d’aménager le 10 février 2021.

Par arrêté en date du 25 août 2021, le maire de [Localité 2] a délivré l’autorisation d’urbanisme sollicité.

Par courrier du 18 octobre 2021, une trentaine de voisins du terrain ont formé un recours gracieux auprès du maire aux fins qu’il retire l’arrêté, au motif que la desserte viaire du projet de lotissement était projetée à l’angle des [Adresse 9], et que ces rues, ayant pour assiette la parcelle cadastrée AR [Cadastre 3], appartiendrait à Monsieur [K] [Y], Madame [Z] [E] épouse [H], Monsieur [S] [N], Madame [U] [SI] épouse [N], Monsieur [V] [P] et Madame [M] [G] épouse [L].

Le 24 janvier 2022, la SAS GGL Territoires s’est vu notifier par la commune de [Localité 2] un arrêté du 18 janvier 2022portant retrait du permis d’aménager délivré le 25 août 2021, au motif de l’absence de servitude de passage pour l’accès au terrain d’assiette et l’absence de servitude de tréfonds pour le raccordement du terrain aux eaux usées.

Monsieur [K] [Y], Madame [Z] [E] épouse [H], Monsieur [S] [N], Madame [U] [SI] épouse [N], Monsieur [V] [P] et Madame [M] [G] épouse [L] ont saisi le tribunal administratif de Marseille d’un recours contre le permis d’aménager délivré le 25 août 2021.

Par ordonnance du 27 avril 2023, le tribunal administratif l’a rejeté.

La SAS GGL Territoires a saisi le tribunal administratif de Marseille d’un recours contre la décision du maire de Rognac du 18 janvier 2022 de retirer le permis d’aménager délivré le 28 août 2021.

Le recours est toujours pendant.

Par exploits des 19 et 20 janvier 2022, la SAS GGL Groupe, la SAS GGL Territoires, Madame [J] [O] [MS], Monsieur [B] [C] et Madame [I] [C] épouse [R] ont fait assigner Monsieur [K] [Y], Madame [Z] [E] épouse [H], Monsieur [S] [N], Madame [U] [SI] épouse [N], Monsieur [V] [P] et Madame [M] [G] épouse [L] devant le juge des référés de la présente juridiction, sollicitant une expertise.

Par ordonnance du 6 septembre 2022, le juge des référés a fait droit à leur demande et désigné Monsieur [GJ] [CX].

Monsieur [ZN] [ON] a été désigné en ses lieux et places.

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 27 mai 2024.

Aucune issue amiable n’a été trouvée au litige.

Par exploit du 9 juillet 2024, la SAS GGL Groupe, la SAS GGL Territoires, Madame [J] [O] [MS], Monsieur [B] [C] et Madame [I] [C] épouse [R] ont fait assigner Monsieur [K] [Y], Madame [Z] [E] épouse [H], Monsieur [S] [N], Madame [U] [SI] épouse [N], Monsieur [V] [P] et Madame [M] [G] épouse [L] devant la présente juridiction.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 22 septembre 2025.

L’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 13 novembre 2025.

Dans leur assignation, à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, la SAS GGL Groupe, la SAS GGL Territoires, Madame [J] [O] [MS], Monsieur [B] [C] et Madame [I] [C] épouse [R] demandent au tribunal de:

— juger que l’unité foncière sise à [Localité 2] constituée des parcelles cadastrées section AE n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2], terrain d’assiette du projet de GGL Territoires de lotissement de 12 lots prévoyant la réalisation de 22 logements tel qu’il avait été autorisé par arrêté du maire de [Localité 2] n°PA01308121F0001 en date du 25.08.2021, est enclavé, étant précisé que ces 2 parcelles appartiennent à Mme [J] [O] [MS], conjointe survivante de M [CV] [QF] [C] , et ses deux enfants, M [B] [C] et Mme [I] [C] épouse [R],

— juger que le désenclavement de cette unité foncière se fera par l’institution de servitudes de passage comme celles schématisées en l’annexe 6 du rapport définitif de M l’expert et décrites comme suit :

o S’agissant de la desserte par les réseaux :

Constituer une servitude de passage de réseaux en tréfonds, pour tous réseaux, dont les caractéristiques sont les suivantes :

„ Fonds dominants : parcelles section AE n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2]

„ Fonds servants : parcelle section AE n° [Cadastre 3]

„ Assiette : largeur de 2,00 m

Représentée par un hachurage double bleu sur l’annexe 6 du rapport définitif

o S’agissant de la desserte viaire/accessibilité des véhicules :

Constituer des servitudes dont les caractéristiques sont les suivantes :

„ Une servitude de passage pour tous types de véhicules

• Fonds dominants : parcelles section AE n [Cadastre 1] et [Cadastre 2]

• Fonds servants : parcelle section AE n [Cadastre 3]

• [Localité 3] : 228 m env.

• Teinte en jaune et portant le numéro 1 sur l’Annexe 6 du rapport définitif

„ Une servitude de passage pour tous types de véhicules

• Fonds dominants : lots n 5, 8 et 9, issus de la division des parcelles section AE n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2]

• Fonds servants : parcelle section AE n [Cadastre 3]

• Assiette : 48 m env.

• Teinte en quadrillage vert et portant le numéro 2 sur l’annexe 6 du rapport définitif

„ Une servitude de passage pour tous types de véhicules

• Fonds dominants : lots n 8 et 9, issus de la division des parcelles section AE n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2]

• Fonds servants : parcelle section AE n [Cadastre 3]

• Assiette : 130 m env.

• Teinte en quadrillage orange et portant le numéro 3 sur l’annexe 6 du rapport définitif

„ Une servitude de passage pour tous types de véhicules

• Fonds dominants : lots n 9, issus de la division des parcelles section AE n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2]

• Fonds servants : parcelle section AE n [Cadastre 3]

• Assiette : 132 m env.

• Teinte en quadrillage bleu et portant le numéro 4 sur l’annexe 6 du rapport définitif

— condamner solidairement Monsieur [K] [Y], Madame [Z] [E] épouse [H], Monsieur [S] [N], Madame [U] [SI] épouse [N], Monsieur [V] [P] et Madame [M] [G] épouse [L] à payer à la SA GGL Groupe, et la SAS GGL Territoires la somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au remboursement de tous les dépens dont les frais d’expertise et les frais d’assignation,

— juger que le jugement à intervenir sera revêtu de l’exécution provisoire.

Bien que régulièrement cités en l’étude du commissaire de justice ou à domicile, Monsieur [K] [Y], Madame [Z] [E] épouse [H], Monsieur [S] [N], Madame [U] [SI] épouse [N], Monsieur [V] [P] et Madame [M] [G] épouse [L] n’ont pas constitué avocat.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 22 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’enclavement des parcelles cadastrées section AE [Cadastre 1] et AE [Cadastre 2] sises à [Localité 2]

L’article 682 du Code civil prévoit que le propriétaire dont les fonds sont enclavées et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle et commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur le fond de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

Madame [J] [O] [MS], Monsieur [B] [C] et Madame [I] [C] épouse [R] soutiennent que les parcelles AE [Cadastre 1] et AE [Cadastre 2] dont ils sont propriétaires sont en état d’enclavement.

Le rapport d’expertise judiciaire indique que dans son état des lieux actuel, la propriété cadastrée section A [Cadastre 1] et [Cadastre 2] ne se retrouve pas enclavée pour sa desserte viaire, qu’elle est en état d’enclave partielle en ce qui concerne sa desserte par les réseaux publics par le [Adresse 10], autre que par le réseau téléphonique, que néanmoins pour les finalités du lotissement envisagé sur cette propriété, la largeur de voie publique [Adresse 10] est insuffisante a minima sur un tiers de sa longueur (135 mètres environ), et que les renfoncements privés existant au droit des entrées des propriétés riveraines sur cette portion sont insuffisamment dimensionnés pour permettre le croisement d’un flux important de véhicules dans de bonnes conditions.

Il en conclut que la propriété cadastrée AE [Cadastre 1] et [Cadastre 2], pour les finalités du lotissement envisagé, se retrouve en état d’enclave partielle, aussi bien pour sa desserte viaire que pour sa desserte par des réseaux publics.

En l’espèce, les parcelles AE n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] sises sur la commune de [Localité 2] sont actuellement desservies par chemin non carrossable de la Bastide du gendarme, qui longe le fonds par le nord.

Or il ressort des éléments du dossier que ce chemin, dont la largeur est inférieure à 3 mètres, est trop étroit pour permettre le passage des véhicules, et a fortiori de véhicules de secours, jusqu’à la voie publique. Il ne permet pas l’utilisation normale des fonds.

En outre, le plan local d’urbanisme de la commune de [Localité 2] impose que toute voie nouvelle, publique ou privée, présente une largeur de quatre mètres minimum.

Enfin il n’est pas discuté que le [Adresse 10] ne présente aucun réseau.

Il convient donc de constater que les parcelles cadastrées section AE [Cadastre 1] et AE [Cadastre 2] sises à [Localité 2] appartenant à Madame [J] [O] [Q], Monsieur [B] [C] et Madame [I] [C] épouse [R] sont en état d’enclavement, et de faire application des articles 682 et suivants du code civil.

Sur la fixation de la servitude de passage et de tréfonds

L’article 683 du code civil prescrit que le passage doit régulièrement être pris du côté ou le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Néanmoins il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.

Le bénéficiaire d’une servitude légale de passage est également fondé à se prévaloir d’une desserte complète de son fonds, incluant, au-delà du passage en surface, les réseaux et canalisations nécessaires à l’utilisation normale du fonds enclavé, dans le tréfonds.

Les requérants sollicitent la desserte des parcelles litigieuses par les [Adresse 9] sur la commune de [Localité 2].

Ils affirment que le [Adresse 10], située sur la commune de [Localité 4] et longeant au nord la parcelle AE [Cadastre 2], est une issue insuffisante au sens de l’article 682 du code civile pour le projet de lotissement, notamment du fait de son étroitesse, que l’accès au terrain par la [Adresse 11] est le plus court et le moins dommageable, et qu’il convient de faire droit à leurs demandes, conformes aux préconisations de l’expert judiciaire.

Le rapport d’expertise judiciaire préconise, conformément à la mission de l’expert, les éléments techniques de nature à permettre de déterminer l’assiette des servitudes de passage et de réseaux en tréfonds afin de permettre la desserte complète des parcelles.

Concernant la desserte par les réseaux, le rapport d’expertise préconise de constituer une servitude de passage de réseaux en tréfonds, pour tous réseaux, dont les caractéristiques seraient les suivantes:

— Fonds dominants : parcelles section AE n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2]

— Fonds servants : parcelle section AE n° [Cadastre 3]

— Assiette : largeur de 2,00 m

Représentée par un hachurage double bleu sur l’annexe 6 du rapport définitif

Concernant la desserte viaire/accessibilité des véhicules, le rapport d’expertise préconise de constituer des servitudes dont les caractéristiques seraient les suivantes:

— Une servitude de passage pour tous types de véhicules

• Fonds dominants : parcelles section AE n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2]

• Fonds servants : parcelle section AE n° [Cadastre 3]

• Assiette : 228 m env.

• Teinte en jaune et portant le numéro 1 sur l’Annexe 6 du rapport définitif

— Une servitude de passage pour tous types de véhicules

• Fonds dominants : lots n 5, 8 et 9, issus de la division des parcelles section AE n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2]

• Fonds servants : parcelle section AE n° [Cadastre 3]

• Assiette : 48 m env.

• Teinte en quadrillage vert et portant le numéro 2 sur l’annexe 6 du rapport définitif

— Une servitude de passage pour tous types de véhicules

• Fonds dominants : lots n 8 et 9, issus de la division des parcelles section AE n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2]

• Fonds servants : parcelle section AE n° [Cadastre 3]

• Assiette : 130 m env.

• Teinte en quadrillage orange et portant le numéro 3 sur l’annexe 6 du rapport définitif

— Une servitude de passage pour tous types de véhicules

• Fonds dominants : lots n 9, issus de la division des parcelles section AE n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2]

• Fonds servants : parcelle section AE n° [Cadastre 3]

• Assiette : 132 m env.

• Teinte en quadrillage bleu et portant le numéro 4 sur l’annexe 6 du rapport définitif

Il se déduit des termes de l’expertise que le passage par la parcelle AE n°[Cadastre 3], composant l’assiette des [Adresse 9], constitue le trajet plus court du fonds enclavé à la voie publique et le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.

Il sera en conséquence fait droit aux demandes des requérants.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [K] [Y], Madame [Z] [E] épouse [H], Monsieur [S] [N], Madame [U] [SI] épouse [N], Monsieur [V] [P] et Madame [M] [G] épouse [L], qui succombent, seront condamnés aux dépens.

L’équité commande leur condamnation à verser la somme de 1.500€ aux SAS GGL Groupe et SAS Territoires sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL,

STATUANT après audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE Madame [J] [O] [Q], Monsieur [B] [C] et Madame [I] [C] épouse [R] bien-fondés à solliciter le bénéfice d’une servitude de passage et de tréfonds sur le fond de leurs voisins, servitude dont bénéficieront les parcelles cadastrées section AE n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] sise commune de [Localité 2], pour assurer la desserte complète de celles-ci et rejoindre la voie publique;

DIT que la servitude de passage et de tréfonds dont bénéficieront les parcelles cadastrées section n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] sise commune de [Localité 2] grèveront la parcelle cadastrée AE [Cadastre 3] sise commune de [Localité 2], appartenant à Monsieur [K] [Y], Madame [Z] [E] épouse [H], Monsieur [S] [N], Madame [U] [SI] épouse [N], Monsieur [V] [P] et Madame [M] [G] épouse [L], selon les modalités suivantes:

x Concernant la desserte par les réseaux,

— Fonds dominants : parcelles section AE n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2]

— Fonds servants : parcelle section AE n° [Cadastre 3]

— [Localité 3] : largeur de 2,00 m

Représentée par un hachurage double bleu sur l’annexe 6 du rapport définitif

x Concernant la desserte viaire/accessibilité des véhicules,

— Une servitude de passage pour tous types de véhicules

• Fonds dominants : parcelles section AE n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2]

• Fonds servants : parcelle section AE n° [Cadastre 3]

• Assiette : 228 m env.

• Teinte en jaune et portant le numéro 1 sur l’Annexe 6 du rapport définitif

— Une servitude de passage pour tous types de véhicules

• Fonds dominants : lots n° 5, 8 et 9, issus de la division des parcelles section AE n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2]

• Fonds servants : parcelle section AE n° [Cadastre 3]

• Assiette : 48 m env.

• Teinte en quadrillage vert et portant le numéro 2 sur l’annexe 6 du rapport définitif

— Une servitude de passage pour tous types de véhicules

• Fonds dominants : lots n 8 et 9, issus de la division des parcelles section AE n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2]

• Fonds servants : parcelle section AE n° [Cadastre 3]

• Assiette : 130 m env.

• Teinte en quadrillage orange et portant le numéro 3 sur l’annexe 6 du rapport définitif

— Une servitude de passage pour tous types de véhicules

• Fonds dominants : lots n 9, issus de la division des parcelles section AE n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2]

• Fonds servants : parcelle section AE n [Cadastre 3]

• Assiette : 132 m env.

• Teinte en quadrillage bleu et portant le numéro 4 sur l’annexe 6 du rapport définitif

ORDONNE la publication de la décision au bureau de conservation des hypothèques de la commune de [Localité 2] aux frais des requérants;

CONDAMNE Monsieur [K] [Y], Madame [Z] [E] épouse [H], Monsieur [S] [N], Madame [U] [SI] épouse [N], Monsieur [V] [P] et Madame [M] [G] épouse [L] à verser aux SAS GGL Groupe et SAS Territoires la somme de 1.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Monsieur [K] [Y], Madame [Z] [E] épouse [H], Monsieur [S] [N], Madame [U] [SI] épouse [N], Monsieur [V] [P] et Madame [M] [G] épouse [L] aux dépens.

AINSI JUGÉ ET MIS À DISPOSITION AU GREFFE DE LA CHAMBRE GÉNÉRALISTE A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AIX EN PROVENCE, LE 22 JANVIER 2026.

La minute étant signée par

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT