TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

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N° RG 25/50930 – N° Portalis 352J-W-B7J-C62HB

N° : 8

Assignation des :

23 et 24 Janvier 2025

[1]

[1] 1 copie exécutoire

délivrée le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 16 mai 2025

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSE

La société KLEPIERRE [Localité 8] LITTORAL, société par actions simplifiée

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par Maître Arnaud DUFFOUR, avocat au barreau de PARIS – #P0043

DEFENDERESSE

Société MAT’ENZO

dont le siège social est situé :

[Adresse 5]

[Localité 4]

dont les locaux loués sont situés :

[Adresse 1]

[Localité 3]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 04 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 juillet 2019, la société S.A.S. KLEPIERRE [Localité 8] LITTORAL a donné à bail à la société S.A.R.L. MAT’ENZO des locaux commerciaux situés dans un centre commercial au [Adresse 2] à [Localité 9]. Une clause attributive de compétence territoriale, pour la résolution de tout litige, au bénéfice des juridictions parisiennes est insérée dans ledit contrat de bail conclu entre les deux sociétés commerciales précitées.

La société bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2024, à la société S.A.R.L. MAT’ENZO, pour une somme de 41.545,43 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 29 octobre 2024.

Par actes de commissaire de justice en date des 23 et 24 janvier 2025, la S.A.S. KLEPIERRE [Localité 8] LITTORAL a fait assigner la société S.A.R.L. MAT’ENZO devant le président du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référés, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société S.A.R.L. MAT’ENZO et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est et ce dès la signification de l’ordonnance à intervenir et passé ce délai sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant un délai de 3 mois,

— dire que le juge des référés se réservera la liquidation de l’astreinte ainsi prononcée et en ordonner une nouvelle,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, en conformité avec les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— fixer et condamner la société S.A.R.L. MAT’ENZO au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle au montant du loyer en cours en sus des charges jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,

— condamner la société S.A.R.L. MAT’ENZO à lui payer la somme provisionnelle de 63.163,81 euros au titre de l’arriéré locatif incluant l’échéance du 1er trimestre de l’année 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2024 et à compter des échéances successives pour le surplus ;

— condamner la société S.A.R.L. MAT’ENZO au paiement d’une somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement, des frais de levée de l’extrait K-BIS et des états, et avec distraction au profit de l’avocat constitué.

L’affaire a été entendue à l’audience du 4 avril 2025.

A cette audience, la S.A.S. KLEPIERRE [Localité 8] LITTORAL soutient oralement les demandes formées aux termes de son assignation.

La société S.A.R.L. MAT’ENZO n’est pas représentée à l’audience, en sorte que conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions de la seule partie ayant constitué avocat, il est renvoyé aux termes de son assignation.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2025.

SUR CE,

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail commercial précité en date du 3 juillet 2019, lequel a été consenti pour une durée de 10 années, prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux. La société bailleresse produit notamment le compte de sa locataire ouvert en ses livres pour les années 2024 et le premier trimestre de l’année 2025.

Au vu de ces éléments, il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L.145-17 alinéa 1er du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Ce commandement, qui a été signifié par acte de commissaire de justice le 20 novembre 2024, détaille le montant de la créance soit la somme de 41.545,43 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 octobre 2024.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit depuis le 20 décembre 2024 à 24h00.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, il convient d’ordonner l’expulsion de la société défenderesse dans les conditions prévues au dispositif de cette ordonnance tout comme, du reste, le sort de ses meubles.

Aucun élément, à ce stade, ne permet de notamment démontrer une attitude récalcitrante de la société défenderesse qui justifierait le prononcé d’une astreinte à l’expulsion présentement ordonnée. Par suite, la demande formée en ce sens sera rejetée.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société S.A.R.L. MAT’ENZO depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

En effet, contrairement à ce que demande la société demanderesse à l’instance, la majoration de cette indemnité d’occupation, eu égard à la clause le prévoyant dans le bail précité, s’analyse en une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond. Elle sera, par suite, rejetée.

Au cas présent, au vu du décompte en date du 3 janvier 2025 tel que produit par la S.A.S. KLEPIERRE [Localité 8] LITTORAL, l’obligation de la société S.A.R.L. MAT’ENZO au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation n’est pas sérieusement contestable et s’élève à la somme de 63.163,81 euros à la date du 3 janvier 2025 (échéance du 1er trimestre de l’année 2025 inclus), somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société défendresse.

En application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal sur la somme de 41.545,43 euros à compter de la date du commandement de payer, valant mise en demeure, soit à la date du 20 novembre 2024 et pour le surplus à compter de l’ordonnance. Toute demande contraire, s’agissant du point de départ des intérêts moratoires sera rejetée, en ce qu’elle ne répond pas aux conditions fixées par les dispositions précitées.

Enfin, s’agissant de la conservation du dépôt de garantie en vertu des stipulations du contrat de bail commercial, il sera relevé que cette clause s’analyse en une clause pénale, laquelle par nature est susceptible de modération par le seul juge du fond.

Dans ces conditions, il convient de rejeter cette demande.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 491 et 696 du code de procédure civile, la société S.A.R.L. MAT’ENZO, défenderesse condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant le coût du commandement de payer du 20 novembre 2024 ainsi que les débours tarifés utiles à l’instance liés à la demande d’extrait K-BIS et aux frais liés à la demande des états des privilèges et nantissements.

Les dépens pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

La société S.A.R.L. MAT’ENZO, partie tenue aux dépens, sera condamnée à payer la somme de 2.000 euros à la société S.A.S. KLEPIERRE [Localité 8] LITTORAL au titre des frais irrépétibles et ce en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 20 décembre 2024 à 24h00 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux, l’expulsion de la société S.A.R.L. MAT’ENZO et de tout occupant de son chef des lieux situés au sein du centre commercial dénommé [Localité 8] LITTORAL et situé au [Adresse 2] à [Localité 9] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Condamnons, à titre provisionnel, la société S.A.R.L. MAT’ENZO à payer à la S.A.S. KLEPIERRE [Localité 8] LITTORAL une indemnité d’occupation fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel (indexation contractuellement prévue comprise), outre les taxes, charges et accessoires à compter du 21 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons, à titre provisionnel, la société S.A.R.L. MAT’ENZO à payer à la S.A.S. KLEPIERRE [Localité 8] LITTORAL la somme de 63.163,81 euros à valoir sur les arriérés de loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 3 janvier 2025 (1ère échéance trimestrielle de l’année 2025 comprise) ;

Rejetons le surplus des demandes de la société S.A.S. KLEPIERRE [Localité 8] LITTORAL ;

Condamnons la société S.A.R.L. MAT’ENZO à payer à la S.A.S. KLEPIERRE [Localité 8] LITTORAL la somme de 2.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamnons la société S.A.R.L. MAT’ENZO aux entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer du 20 novembre 2024 ainsi que les débours tarifés utiles à l’instance liés à la demande d’extrait K-BIS et ceux liés à la demande des états des privilèges et nantissements ;

Disons que les dépens pourront être recouvrés dans les conditions des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 10] le 16 mai 2025

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ David CHRIQUI