Tribunal Judiciaire de Caen, 3e chambre civile, 26 septembre 2024, n° 24/00338

TJ Caen 26 septembre 2024

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que les conditions de la clause résolutoire étaient réunies, le locataire n'ayant pas effectué de paiement dans le délai imparti.
Accepté
Résiliation du bail
La cour a ordonné l'expulsion, considérant que le bail était résilié et que le locataire devait libérer les lieux.
Accepté
Obligation de paiement du loyer
La cour a condamné le locataire à payer les arriérés de loyers, confirmant son obligation de paiement.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation
La cour a ordonné le paiement d'une indemnité d'occupation, considérant que le locataire reste redevable jusqu'à la libération des lieux.
Accepté
Frais de justice
La cour a alloué une indemnité au bailleur pour couvrir les frais de justice, considérant qu'il serait inéquitable de les laisser à sa charge.

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Sur la décision

Référence :	TJ Caen, 3e ch. civ., 26 sept. 2024, n° 24/00338
Numéro(s) :	24/00338
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 mars 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marie-France MOUCHENOTTE
Parties :	)

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 4]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/00338 – N° Portalis DBW5-W-B7I-IWNH

Minute : 2024/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 26 Septembre 2024

E.P.I.C. [Localité 5] LA MER HABITAT

[D] [Z]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Marie-France MOUCHENOTTE – 49

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [D] [Z]

M^e Marie-France MOUCHENOTTE – 49

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

E.P.I.C. [Localité 5] LA MER HABITAT (RCS Caen 271.400.020), dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par M^e Marie-France MOUCHENOTTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 49 substitué par M^e Aline LEMAIRE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 49

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [Z]

né le 01 Janvier 1986,

demeurant [Adresse 3]

Non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe LEVAVASSEUR, Magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection

Greffier : Rachida ACHOUCHI, présent à l’audience et Marie MBIH, greffier présent lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 02 Juillet 2024

Date des débats : 16 Juillet 2024

Date de la mise à disposition : 26 Septembre 2024

FAITS PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé en date du 01/12/2022, à l’effet du jour-même, l’OPH [Localité 5] LA MER HABITAT a donné à bail à Monsieur [D] [Z] un local à usage d’habitation, un appartement (référence sous le n° 11510289) de type T2 (porte n° 1), situé [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 259,58 € outre les charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 12/05/2023, l’OPH [Localité 5] LA MER HABITAT, a fait délivrer à Monsieur [D] [Z] un commandement de payer la somme de 1085,45 € au titre des loyers et des charges impayés à la date du 05/05/2023 et sommation d’avoir à justifier de l’occupation d’un logement. Cet acte n’ayant pu être délivré directement à la personne de Monsieur [D] [Z], une copie en a néanmoins été remise à domicile, à son attention, le 12/05/2023, à la personne de Monsieur [I] [Z], son cousin, par Maître [G] [C], commissaire de justice à [Localité 5].

Informés de la situation de loyers impayés de Monsieur [D] [Z], les services de la CCAPEX de [Localité 5] en ont accusé la bonne réception par courriel du 28/09/2023.

Le commandement visant la clause résolutoire étant resté infructueux, l’OPH CAEN LA MER HABITAT a fait assigner Monsieur [D] [Z] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Caen par acte de commissaire de justice en date du 04/01/2024 afin de voir :

— Constater la résiliation du contrat de location en date du 01/12/2022 aux torts de Monsieur Monsieur [D] [Z] à compter du 12/07/2023 ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [Z] ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de Monsieur [D] [Z].

— Condamner Monsieur [D] [Z] au paiement :

— de la somme de 1389,73 € correspondant au montant des arriérés de loyers au 12/07/2023, avec les intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation.

— des loyers et charges impayés du 13/07/2023 au jour du jugement à intervenir avec les intérêts au taux légal.

— d’une indemnité d’occupation équivalent au montant des loyers, charges et accessoires régulièrement appelés et révisables selon les mêmes conditions jusqu’à la totale libération des lieux loués, avec les intérêts au taux légal.

— Condamner Monsieur [D] [Z] au paiement :

— d’une indemnité de 200 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile (C.P.C.),

— de tous les frais et dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (110,56 €).

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation n’ayant pas pu être délivrée directement à la personne de Monsieur [D] [Z], une copie en a néanmoins été déposée à son attention, le 04/01/2024, en l’étude de Maître [L] [X], commissaire de justice à [Localité 5], selon les éléments figurant au procès-verbal dressé à cette occasion.

L’assignation a été régulièrement notifiée à la Préfecture du Calvados le 04/01/2024 conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, selon le système de notification électronique EXPLOC.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 02/07/2024 et a fait l’objet d’un renvoi à la date du 16/07/2024. Absent le 02/07/2024, Monsieur [D] [Z] a été convoqué pour l’audience du 16/07/2024 par courrier du greffe en date du 03/07/2024.

A l’audience du 16/07/2024 à laquelle l’affaire a été rappelée, [Localité 5] LA MER HABITAT est valablement représentée par son conseil et actualise le montant de sa créance à la somme de 1784,60 € à la date du 12/07/2024.

Monsieur [D] [Z] est absent lors de l’audience du 16/07/2024 sans y être davantage représenté. Il ne verse ni pièce ni écritures aux débats.

L’affaire a été retenue. Le délibéré a été fixé à la date du 26/09/2024 avec mise à disposition au greffe.

MOTIF DE LA DECISION

1°) Sur la demande de résiliation du bail :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en sa version applicable au jour de la signature du présent bail, dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail (article 4.6, page 7/23) et reproduite dans le commandement de payer, faute de paiement à son échéance de tout ou partie du loyer ou des charges et ce, deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet, le bail est résilié de plein droit.

En l’espèce, il résulte des éléments versés au débat par l’OPH [Localité 5] LA MER HABITAT que Monsieur [D] [Z] n’a pas réglé les sommes dues dans les deux (2) mois ayant suivi le commandement.

Le diagnostic social et financier de la situation de Monsieur [D] [Z] n’a pu être réalisé par les services de l’UDAF du Calvados, en raison de l’absence de Monsieur [D] [Z] au rendez-vous du 22/06/2024.

Le locataire, absent lors de l’audience du 16 juillet 2024, ne formule aucune proposition chiffrée de règlement de l’arriéré et n’est donc pas en situation de solliciter la suspension de la clause résolutoire.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail du logement sont réunies à la date du 12/07/2023, et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [Z] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique.

Jusqu’à la complète libération de lieux et la remise des clefs, l’occupant est redevable d’une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué à courir.

Il a lieu d’ordonner, en ce cas, la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles déterminé par le bailleur et aux frais, risques et périls de Monsieur [D] [Z].

Il convient enfin de dire que l’indemnité d’occupation sera révisable comme le prix du loyer conformément à la législation en vigueur et aux clauses de la convention conclue.

2°) Sur les demandes en paiement :

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Au vu des pièces produites, notamment le contrat de bail et le décompte actualisé à la date du 12/07/2024, il apparaît que Monsieur [D] [Z] reste redevable de la somme de HUIT CENT SOIXANTE-QUATORZE EUROS ET QUATRE-VINGT-TROIS CENTIMES (874,83 €) au titre de l’arriéré de loyer du au 01/07/2024, (1784,60 € moins 909,77 € de frais de procédure = 874,83 €), somme au paiement de laquelle il convient de le condamner, avec intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation, soit le 04/01/2024.

3°) Sur la demande d’exécution provisoire :

Nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

4°) Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du C.P.C. :

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’OPH [Localité 5] LA MER HABITAT les frais exposés à l’occasion de la présente instance et non compris dans les dépens.

Aussi, lui sera-t-il alloué la somme de CINQUANTE EUROS (50 €) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile (C.P.C.).

La charge des dépens sera supportée par Monsieur [D] [Z] conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile et comprendra notamment le coût du commandement de payer du 12/05/2023.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Caen, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE la résiliation du bail en date du 01/12/2022 portant sur un local à usage d’habitation : un appartement (référence sous le n° 11510289) de type T2 (porte n° 1), situé [Adresse 3] à [Localité 5], liant l’OPH [Localité 5] LA MER HABITAT à Monsieur [D] [Z], à la date du 12/07/2023.

ORDONNE son expulsion à défaut de libération volontaire des lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique.

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux (2) mois suivant un commandement d’avoir à quitter les lieux et dans les conditions de l’article L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

CONDAMNE Monsieur [D] [Z] à verser mensuellement à l’OPH [Localité 5] LA MER HABITAT une indemnité d’occupation de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs, qui sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié.

DIT que l’indemnité d’occupation sera révisable comme le prix du loyer conformément à la législation en vigueur et aux clauses de la convention conclue et de débouter l’OPH [Localité 5] LA MER HABITAT du surplus de ses prétentions de ce chef.

CONDAMNE Monsieur [D] [Z] à verser au profit de l’OPH [Localité 5] LA MER HABITAT la somme de HUIT CENT SOIXANTE-QUATORZE EUROS ET QUATRE-VINGT-TROIS CENTIMES (874,83 €) au titre de l’arriéré de loyer du au 01/07/2024, avec intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation, soit le 04/01/2024.

DIT qu’ il y a lieu, en ce cas, d’ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles déterminé par le bailleur et aux frais, risques et périls de Monsieur [D] [Z].

CONDAMNE Monsieur [D] [Z] à verser au profit de l’ OPH [Localité 5] LA MER HABITAT une indemnité de CINQUANTE EUROS (50 €) par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile (C.P.C.).

DIT qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

CONDAMNE Monsieur [D] [Z] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 12/05/2023.

REJETTE le surplus des demandes des parties.

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par le greffe à la Préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,