TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

RÉFÉRÉS CONSTRUCTION

JUGEMENT – PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

JUGEMENT DU : 26 Mai 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01658 – N° Portalis DBW2-W-B7J-M33O

COMPOSITION : Madame Cécile ACQUAVIVA, Vice-Présidente assistée de Madame Myriam CHANTEDUC, greffier lors des débats et de Nathalie MILLET, Greffier lors de la mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1],

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Pris en la personne de son syndic la SARL CITYA SOGEMA, dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son gérant en exercice y domicilié

Représenté et plaidant à l’audience par Maître Mickael CHEMLA, avocat au barreau D’AIX EN PROVENCE

DEFENDERESSE

Madame [C] [U]

En qualité d’héritière et légataire universelle de feu [R] [B] né le 22/11/1935 à [Localité 2] décédé, demeurant [Adresse 4]

non représentée

DÉBATS

A l’audience publique du : 24 mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 26 mai 2026, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au Greffe.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe le : 26 mai 2026

Le 26 Mai 2026

Grosse à :

Maître Mickael CHEMLA de la SELARL DENIAU AVOCATS

EXPOSE DU LITIGE

Madame [C] [U] est propriétaire, suite au décès de Monsieur [B], en sa qualité d’héritière, au sein de l’immeuble [Adresse 1] situé à [Localité 3] du lot numéro 230.

Suite au non-paiement des charges, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a adressé à Monsieur [B] puis à Madame [U] plusieurs mises en demeure et notamment celle du 3 juin 2025, et qui restera sans réponse.

Suivant acte du 13 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la société CITYA SOGEMA a fait assigner Madame [C] [U] à comparaître devant la présente juridiction statuant selon la procédure accélérée au fond sous le bénéfice de l’exécution provisoire aux fins de la voir condamnée à lui payer les sommes suivantes :

—  16.024,86 euros au titre des charges de copropriété dues, provisions et frais avec capitalisation des intérêts à compter du 3 juin 2025, date de la mise en demeure,

—  900 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamnée aux dépens,

A l’audience du 24 mars 2026, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a maintenu ses prétentions et s’en est rapporté à son assignation.

Régulièrement citée en l’étude, Madame [U] n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu.

Il conviendra de se reporter à l’assignation pour un plus ample exposé des motifs et prétentions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 26 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes:

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale; (…);

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En l’espèce, il est justifié que Madame [C] [U] est propriétaire dans l’immeuble [Localité 4] d’un lot. Il est produit aux débats le procès-verbal des assemblées générales du 23 février 2023, du 25 janvier 2024 et du 22 janvier 2025 par lesquelles les copropriétaires ont approuvé les comptes pour l’exercice correspondant et ont adopté les budgets prévisionnels et notamment celui des exercices de l’exercice allant du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds transmis au débiteur pour les périodes correspondantes et d’une mise en demeure en date du 3 juin 2025, remise à Madame [U].

Toutefois, l’analyse de cette mise en demeure apparaît nécessaire. En effet, la Cour de Cassation, dans son avis émis le 12 décembre 2024, rappelle que cette mise en demeure prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, constitue l’élément préalable procédural nécessaire avant la saisine de la juridiction par la présente procédure.

Il est ainsi rappelé par la Cour de Cassation la nécessité pour cette mise en demeure d’indiquer avec précision le montant et la nature des provisions et sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires dans la mise en demeure, ce à peine d’irrecevabilité de la demande pour défaut de respect des formes de cette mise en demeure.

En l’espèce, l’analyse de la pièce 5 produite par le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] et présentée comme étant la mise en demeure préalable à la saisine de la juridiction appelle plusieurs observations au regard des considérations énoncées ci-dessus.

D’une part, l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 n’est jamais clairement évoqué et ses dispositions ne sont pas reprises dans le corps de la lettre.

De même, aucun décompte n’est annexé à la lettre et la somme réclamée est indiquée sans aucune possibilité pour Madame [U] de l’analyser et d’en déterminer son bien-fondé.

Enfin, le délai légal de 30 jours prévu par l’article 19-2 n’est pas respecté puisque c’est un délai de 15 jours qui est laissé à Madame [U] afin de s’acquitter de sa dette ou de se rapprocher du conseil du syndicat des copropriétaires [Adresse 1].

La lettre adressée le 6 septembre 2022 et produite en pièce 1 ne peut pas non plus être considérée comme respectant les prescriptions ci-dessus énoncées, dans la mesure où, si elle cite l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que le délai de 30 jours, il n’y ait toujours pas repris un décompte de la somme réclamée, ni l’article 19-2 précité.

En outre, cette lettre était adressée à Monsieur [B] demeurant chez Madame [U] et non à Madame [U] directement, partie désormais débitrice.

Dans ces conditions, faute de respect du formalisme procédural requis avant toute saisine selon la présente procédure, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sera déclaré irrecevable en sa demande principale et ses demandes subséquentes, lesquelles seront ainsi rejetées.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, les dépens seront supportés par le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], celui-ci succombant faute de respect des prérequis procéduraux inhérents à la présente procédure.

Enfin, aucune considération d’équité ne commande de faire droit à la demande formée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après mise en œuvre de la procédure accélérée au fond, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevable en sa demande principale en paiement, et par conséquent en toutes ses demandes subséquentes, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], faute de respect des prérequis procéduraux,

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit ;

AINSI FAIT ET PRONONCÉ CE JOUR

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

La République Française mande et ordonne à tous huissiers sur ce requis de mettre la présente décision à exécution aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du Tribunal.

La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du Tribunal Judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE