TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AJACCIO

N° RG 25/00224 – N° Portalis DBXH-W-B7J-DFXI NAC : 54Z

N° de Minute : 25/

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 SEPTEMBRE 2025

MAGISTRAT : Philippe COUDOURNAC

GREFFIER : Gil CHIMINGERIU

Débats à l’audience publique du : 19 août 2025

Entre

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’ensemble immobilier [Adresse 7] sis [Adresse 12] représenté par son syndic professionnel en exercice, la société ACTIF IMMOBILIER, sous enseigne « CENTURY 21 », société à responsabilité limitée, immatriculée au registre de commerce et des sociétés d’AJACClO sous le numéro 337 546 980 dont le siège social est [Adresse 3], représentée par son Président en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

Rep/assistant : Maître Liria PRIETTO de la SCP MORELLI MAUREL ET ASSOCIES, avocats au barreau d’AJACCIO

D’une part

Et

SARL L’IMMOBILIERE DE [Localité 13], Société à responsabilité limitée au capital de 5 000,00 € immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n o 501 598 833, dont le siège social est [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Rep/assistant :Maître Philippe MONTANE, avocat au barreau d’AJACCIO

D’autre part

le

copies exécutoire avocats /1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

La SARL Immobilière de [Localité 13] (ci-après “la SARL”) est propriétaire au sein de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé “[Adresse 7]", lieudit [Adresse 14] [Localité 10] du lot n° 74 non bâti.

Suivant un permis de construire accordé le 14 septembre 2021, la SARL Immobilière de [Localité 13] a débuté des travaux de construction du lot n° 74.

Par requête du 17 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 7] (ci-après “le syndicat”), représenté par son syndic en exercice la société Actif Immobilier (Century 21), a sollicité l’autorisation d’assigner d’heure à heure la SARL Immobilière de [Localité 13], reprochant à cette dernière d’avoir entamé ces travaux de construction sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 7]”, représenté par son syndic en exercice la société Actif Immobilier (Century 21).

Une ordonnance du président du tribunal judiciaire d’Ajaccio en date du 25 juillet 2025 a autorisé l’assignation à l’audience du 05 août 2025 dans les conditions procédurales sollicitées.

Par exploit du 01er août 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 7]” a fait assigner la SARL Immobilière de [Localité 13] en référé à l’audience du juge des référés du tribunal judiciaire d’Ajaccio en date du 05 août 2025, en vue d’obtenir sa condamnation notamment à la suspension immédiate des travaux et à la remise en état des lieux, ainsi que la désignation d’un expert.

Après renvoi à la demande de l’une des parties, l’affaire a été appelée à l’audience du 19 août 2025.

A cette audience, suivant conclusions en réplique, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 7]” a demandé au juge des référés de :

A titre principal, au visa de l’article 835 du code de procédure civile,

— ordonner l’arrêt immédiat de tous travaux de construction sur les parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 2] au sein de la copropriété [Adresse 8] [Adresse 11] et plus précisément des travaux de construction censés être réalisés sur l’emplacement initialement dédié au bâtiment A1 et susceptibles d’être effectués sans accord des copropriétaires et en méconnaissance des procès-verbaux d’assemblée générale, du règlement de copropriété, de l’EDD modificatif de 2012 et ce, sous astreinte de 5.000 euros par jour de retard,

— ordonner l’arrêt immédiat de tous travaux de construction réalisés en méconnaissance de l’EDD modificatif en 2012 en ce que ces derniers sont effectués sur les parties communes de la copropriété et ce, sous astreinte de 5.000 euros par jour de retard,

— juger qu’aucune contestation sérieuse ne s’oppose aux demandes du syndicat des copropriétaires,

— ordonner la remise en état des lieux et ce, sous astreinte de 5.000 euros par jour de retard,

A titre subsidiaire, au visa des articles 835 et 145 du code de procédure civile,

— ordonner une expertise et la suspension des travaux dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise,

— désigner tel expert qu’il plaira au tribunal de céans,

— fixer la provision au titre d’avance sur les honoraires de l’expert à la charge de la SARL “L’Immobilière de [Localité 13]”,

En tout état de cause,

— condamner la SARL “L’Immobilière de [Localité 13]” à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Le syndicat fait valoir que les travaux seraient réalisés sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, alors que le lot n°74 ne serait pas, contrairement à ce que prétend la SARL Immobilière de [Localité 13] un lot transitoire et que, s’il l’était, les travaux nécessiteraient au préalable un vote de l’assemblée générale des copropriétaires en ce que le règlement de copropriété ne mentionne pas sa consistance, comme l’exige l’article 206 de la loi du 23 novembre 2018 pour les lots transitoires mis en copropriété antérieurement au 01er juillet 2022. Il fait valoir que seul l’EDD modificatif de 2012 fait référence à ce lot transitoire, sans précision se rapportant à la nature, l’étendue, la consistance dudit lot et que par suite, un vote de l’assemblée générale des copropriétaires était requis. Le demandeur soutient enfin que la construction projetée n’est pas implantée sur la surface de terrain du bâtiment A1 et de ses dépendances comme prévu par l’EDD modificatif et qu’elle porte atteinte aux parties communes de la copropriété, telles que déterminées par les documents constitutifs de la copropriété.

Il soutient que l’urgence est caractérisée eu égard au planning mis en oeuvre qui prévoit la réalisation du gros oeuvre à partir du 1er septembre 2025. Il considère que la construction d’un immeuble sur des parties communes sans autorisation de la copropriété et sur des parcelles qui ne correspondent pas à des surfaces dédiées par l’EDD modificatif de 2012 est constitutif d’un dommage imminent qu’il est nécessaire de prévenir. Le demandeur ajoute que la construction projetée sans l’accord de la copropriété et sans tenir compte des procès-verbaux des assemblées générales, ni de l’EDD modificatif de 2012, caractérise un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser.

Aux termes de ses conclusions auxquelles elle se réfère à l’audience, la SARL Immobilière de [Localité 13] demande au juge des référés, au visa de l’article 145 du code de procédure civile et de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965, de :

A titre principal,

— constater qu’il existe des contestations sérieuses,

— se déclarer incompétent et renvoyer le syndicat des copropriétaires à mieux se pourvoir,

— le débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— le débouter de sa demande d’expertise,

— le débouter de sa demande tendant à l’arrêt des travaux,

— le débouter de sa demande tendant à la remise en état des lieux,

— le condamner au paiement d’une somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire,

— désigner un géomètre expert avec pour mission de déterminer l’emplacement le plus adapté à la construction projetée.

La SARL expose que le lot n°74 est issu de la division du lot n°73 qualifié de “lot intermédiaire” dans l’état descriptif de division modifié. Elle fait valoir que le lot n° 74, pour lequel elle règle les charges de copropriété, correspond incontestablement à la définition du “lot transitoire”. Elle ajoute que la mention du droit à construire figure bien dans le règlement de copropriété modificatif du 22 novembre 2012 et que la consistance de ce lot transitoire est suffisamment caractérisée. Elle considère enfin que l’existence du lot transitoire ne rend pas nécessaire l’accord préalable de l’assemblée générale des copropriétaires pour exercer le droit à construire qui en résulte.

Elle soutient que le syndicat des copropriétaires s’est toujours opposé à l’édification d’un nouveau bâtiment malgré l’existence de ce lot transitoire et malgré le recours à un expert désigné par le syndicat des copropriétaires pour superviser les travaux, lequel n’a jamais remis en cause l’implantation de l’édification projetée.

Elle soutient également que la demande d’arrêt des travaux engagés ne serait pas constitutive d’un trouble manifestement illicite et que la demande de remise en état des lieux est contradictoire avec la mesure d’expertise sollicitée.

Elle fait valoir enfin que l’atteinte aux parties communes alléguée par le syndicat des copropriétaires n’est pas caractérisée et soutient qu’aucune construction n’est réalisée sur les parties communes. Elle soutient enfin que la mesure d’expertise judiciaire sollicitée n’est pas justifiée.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 835 du code de procédure civile autorise le juge des référés, même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Sur les demandes d’arrêt des travaux et de remise en état

— sur l’existence du lot transitoire no74

L’article 1er de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction actuelle, dispose que “le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.

Ce lot peut être un lot transitoire. Il est alors formé d’une partie privative constituée d’un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu’il permet de réaliser et d’une quote-part de parties communes correspondante.

La création et la consistance du lot transitoire sont stipulées dans le règlement de copropriété”.

Il ressort de l’état descriptif de division modificatif du 22 novembre 2012 que la SARL a constaté, au cours de la construction, que, pour des raisons techniques, le bâtiment A1 ne pourrait pas être édifié et que le nombre de box de stationnement devait être augmenté. En conséquence de ces contraintes techniques, l’EDD modificatif du 22 novembre 2012 a procédé à la suppression des lots 1 à 34 et 81 à 90. Il est rappelé que les lots 1 à 34 constituaient préalablement le bâtiment A1, dit [Adresse 6] 1 (correspondant, après achèvement, à un rez-de-chaussée élevé de deux étages, constitués de douze appartements, deux buanderies, huit caves, douze places de stationnement), et que les lots 81 à 90 constituaient préalablement le bâtiment A’ (chacun de ces lots correspondant à un garage). L’ensemble de ces lots a été supprimé pour être réuni dans le lot intermédiaire 73, avec les 569/4000e de la propriété du sol et des parties communes générales. Ce lot 73 a immédiatement été divisé en 20 nouveaux lots :

— le lot 74 dont il est précisé “le droit d’utiliser la surface du terrain sur lequel devait être édifié le Bâtiment A1 et ses dépendances et d’y construire un ou plusieurs immeubles collectifs. Avec les quatre cent quatre-vingt-dix/quatre millièmes (490/4000emes) de la propriété du sol et des parties communes générales”,

— le lot 146 correspondant à un garage du bâtiment B,

— les lots 166 à 168 correspondant chacun à un garage du bâtiment B',

— les lots 501 à 515 correspondant chacun à un garage du bâtiment A'‘.

Le lot 74 répond à la définition du lot transitoire en ce qu’il réserve un droit de construire un ou plusieurs immeubles collectifs, étant précisés les tantièmes de la propriété du sol et des parties communes générales.

Il est précisé par ailleurs que cet état modificatif a régulièrement été publié au service de la publicité foncière le 03 décembre 2012 et que les acquéreurs de lots en état de futur achèvement ont autorisé sous conditions les modifications de l’état descriptif de division, selon le rappel présenté par l’EDD modificatif du 22 novembre 2012. Par conséquent, l’opposabilité de cet EDD modificatif ne peut être critiquée utilement.

— sur la consistance du lot 74

Le II de l’article 206 de la loi du 23 novembre 2018 modifiée dispose que “les dispositions relatives au lot transitoire de l’article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont applicables qu’aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022.

Pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, quand le règlement de copropriété ne mentionne pas la consistance des lots transitoires existants, le syndicat des copropriétaires inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété. Cette décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présentés, représentés ou ayant voté par correspondance. L’absence de mention de la consistance du lot transitoire dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l’existence de ce lot.”

Il est noté que cette inscription à l’ordre du jour est mise à la charge du syndicat des copropriétaires qui se prévaut aujourd’hui de la circonstance que ce vote n’a pas eu lieu. Pour autant, la consistance du lot 74 doit être regardée comme suffisante car elle précise la destination de ce lot (un ou plusieurs immeubles collectifs), les tantièmes de la propriété au sol et des parties communes générales (490/4000e), ainsi que l’emprise (la surface du terrain sur lequel devait être édifié le bâtiment A1 et ses dépendances). Par conséquent, l’inscription à l’ordre du jour de la détermination de la consistance du lot 74 n’était pas nécessaire et, au demeurant, l’insuffisance de la détermination de la consistance du lot n’impacte pas son existence, comme le rappelle l’article 206 précité.

— sur l’implantation de la construction en cours d’édification

La modification portée par l’état descriptif de division du 22 novembre 2012 a été motivée par la circonstance que la SARL “a, au cours de la construction, constaté, que pour des raisons techniques, le bâtiment A1 ne pourrait être édifié et que le nombre de stationnement devait être augmenté.” Ce renoncement à l’édification du bâtiment A1 s’est accompagné de la modification de l’implantation de la résidence hôtelière voisine Suite Home, venant empiéter sur l’emprise initiale du bâtiment A1, comme l’explicite le courrier de la SARL en date du 27 février 2012.

Le lot 74 consiste en “le droit d’utiliser la surface du terrain sur lequel devait être édifié le Bâtiment A1 et ses dépendances et d’y construire un ou plusieurs immeubles collectifs. Avec les quatre cent quatre-vingt-dix/quatre millièmes (490/4000emes) de la propriété du sol et des parties communes générales” (p.21 de l’EDD).

Il peut a priori paraître contradictoire de conserver ce droit d’édification sur un terrain sur lequel le constructeur a pourtant renoncé à construire le bâtiment A1 (ou [Adresse 6] 1). Cela militerait pour la circonstance que le lot 74 serait constitué d’un droit d’édification sur une surface quelconque de la copropriété équivalente à celle qui aurait été occupée par le bâtiment A1.

Pour autant, la formulation de l’EDD relative au lot 74 prévoit clairement un “droit d’utiliser la surface du terrain sur lequel (ndlr : “lequel” et non pas “laquelle” ; le droit porte donc sur le terrain et non sur la surface) devait être édifié le bâtiment A1 et ses dépendances”. Cette formulation est éclairée par la mention portée dans la colonne “nature du lot” du tableau récapitulatif final (p.28 de l’EDD) qui indique relativement au lot 74 “droit d’utiliser la surface du terrain du Bâtiment A1 et d’y construire un ou plusieurs bâtiments”. Il paraît ainsi manifeste que le lot transitoire 74 entend réserver un droit d’utilisation de l’assiette du terrain où était prévue l’édification du bâtiment A1.

Or, il ressort des plans de masse fournis par le demandeur que l’implantation de la construction projetée ne recoupe en aucun point le terrain sur lequel devait être érigé initialement le bâtiment A1. Par suite, le droit conféré par la propriété du lot 74 ne saurait être considéré comme autorisant la construction projetée par la SARL.

— sur l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires en application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965

L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que “ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

a) Toute délégation du pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute personne de prendre un acte ou une décision mentionné à l’article 24. Lorsque l’assemblée autorise le délégataire à décider de dépenses, elle fixe le montant maximum des sommes allouées à ce titre ;

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

c) La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ;

d) Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d’obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l’établissement de cours communes, d’autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté”.

Même à considérer que le lot transitoire 74 conférerait un droit d’utiliser une surface quelconque de la copropriété égale à la surface du bâtiment A1, il devrait être relevé que le lot transitoire est défini de façon trop imprécise, puisque ne désignant précisément aucune emprise du terrain de la copropriété, de sorte que les parties communes sont nécessairement impactées par la construction projetée. Il aurait donc été nécessaire de recourir à un vote de l’assemblée générale des copropriétaires, suivant les modalités de l’article 25 précité, aux fins d’autorisation. Or, il ressort des procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires en date du 25 octobre 2021 et 22 octobre 2024 que cette autorisation n’a pas été donnée.

— sur le trouble manifestement illicite

Il ressort de ce qui précède que les travaux de construction d’un bâtiment au sein de la copropriété par la SARL constituent une violation du droit de propriété de l’ensemble des copropriétaires. Le trouble constaté est ainsi manifestement illicite. Par conséquent, les conditions sont réunies pour faire application des dispositions de l’article 835 précitées, le juge des référés pouvant prescrire, même en présence d’une contestation sérieuse, les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent.

Par conséquent, il sera ordonné l’arrêt des travaux engagés par la SARL sur les parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 2] au sein de la copropriété [Adresse 9]. Toutefois, la remise en état ne sera pas ordonnée au regard de la seule injonction faite en ce sens par le syndicat à la SARL, sans plus de précision s’agissant du contour de cette remise en état.

— sur l’astreinte

L’article L131-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que « tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité. »

Aussi, au vu de la nécessité d’assurer l’exécution de la présente décision, l’arrêt des travaux sera assorti d’une astreinte provisoire de 1000 euros par jour de retard, laquelle débutera dix jours après la signification de la présente décision et ce pour une durée de huit mois.

Sur la demande subsidiaire de désigner un géomètre-expert

La demande subsidiaire présentée par la SARL de désigner un géomètre-expert est assortie de la mission de déterminer l’emplacement le plus adapté à la construction projetée.

Or, au regard de tout ce qui précède, une telle mission apparaît prématurée. Elle sera rejetée.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.”

En l’espèce, la SARL Immobilière de [Localité 13], partie succombante, est condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.”

Compte-tenu de la condamnation de la SARL Immobilière de [Localité 13] aux dépens, celle-ci sera condamnée à verser 10.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

ORDONNONS l’arrêt des travaux engagés par la SARL Immobilière de [Localité 13] sur les parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 2] au sein de la copropriété [Adresse 9] ;

DISONS que, faute pour la SARL Immobilière de [Localité 13] d’avoir procédé à l’arrêt des travaux dans le délai de dix jours suivant la notification de la présente ordonnance, elle sera redevable d’une astreinte provisoire de 1000 euros (mille euros) par jour de tard, durant huit mois, et l’y CONDAMNONS en tant que de besoin ;

DEBOUTONS le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 7]”, représenté par son syndic en exercice la société Actif Immobilier (Century 21), de sa demande de remise en état ;

DEBOUTONS la SARL Immobilière de [Localité 13] de sa demande de désignation d’un géomètre-expert ;

CONDAMNONS la SARL Immobilière de [Localité 13] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 7]”, représenté par son syndic en exercice la société Actif Immobilier (Century 21), la somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SARL Immobilière de [Localité 13] aux dépens ;

RAPPELONS l’exécution provisoire de la présente décision ;

Le Greffier Le Juge