COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AJACCIO

N° du dossier : N° RG 23/00909 – N° Portalis DBXH-W-B7H-C4B2

JUGEMENT DU 02 Mars 2026

DEMANDEUR :

La société MURI E CASTELLI GESTION, société par actions simplifiée, immatriculée au RCS d'[Localité 2] sous le numéro 893 361 121, dont le siège social est situé [Adresse 1], représentée par sa présidente, madame [E] [F],

Rep/assistant : M^e Marie MAESTRACCI, avocat au barreau d’AJACCIO

Et pour avocat plaidant :SCP TIRARD & ASSOCIESPar le ministère de maître Emmanuelle CUGNET Avocat au Barreau de PARIS

D’UNE PART,

DEFENDEUR :

Monsieur [X] [Z]

né le 20 Novembre 1947 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Antoine MERIDJEN, avocat au barreau de BASTIA

D’AUTRE PART,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 01 Décembre 2025, devant le Tribunal composé de :

Monsieur DEGUINE, Premier Vice-Président

M^me ACQUAVIVA, Vice-Présidente

M. LOBRY, Vice-Président

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Madame CHIMINGERIU, Greffier.

JUGEMENT: Contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal à la date du 02 Mars 2026 et signé par Monsieur DEGUINE, Président de l’audience et Madame CHIMINGERIU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

[X] [D] est propriétaire d’un bien immobilier sis [Adresse 3], commune de [Localité 4], sur les parcelles cadastrées section A n° [Cadastre 1] et n° [Cadastre 2] ([Cadastre 3]).

La SAS MURI E CASTELLI GESTION est propriétaire de la parcelle cadastrée section A n° [Cadastre 4] à [Localité 4], portant le n° 10 du lotissement dénommé [Adresse 4], pour l’avoir acquise de la SCCV ALBA SERENA. Cette parcelle est contiguë à la propriété de [X] [D]. L’acte authentique de vente en date du 29/11/2021 précise, concernant la désignation du bien, qu’il s’agit d’une maison d’habitation élevée d’un étage sur rez-de-chaussée, d’une surface habitable approximative de 306 m², dénommée villa n°10 considérée en son état futur d’achèvement et devant comprendre, après achèvement, 4 appartements de type 3 pièces principales.

Par arrêté du 04/05/2022, le maire de [Localité 4] a fait délivrer à [X] [D] un permis n° 2A130 22 00008 de construire un bâtiment comprenant deux logements sur les parcelles cadastrées section A n° [Cadastre 3] [Localité 5] et [Cadastre 1], situées [Adresse 3].

La société ALBA SERENA a saisi le tribunal administratif de BASTIA aux fins d’annulation de l’arrêté du maire du 04/05/2022 et de la décision du 08/10/2022 de rejet implicite de son recours gracieux. Le tribunal administratif a, le 15/10/2024, rejeté la requête de la société.

La SAS MURI E CASTELLI GESTION a assigné devant le tribunal judiciaire d’Ajaccio, suivant acte signifié le 02/08/2023, [X] [Z].

Suivant conclusions notifiées par la voie du réseau privé virtuel des avocats, la SAS MURI E CASTELLI GESTION demande au tribunal de :

A titre principal :

— ordonner la démolition de la construction édifiée par [X] [D] sur le terrain sis [Adresse 5] (parcelles A [Cadastre 1] et A [Cadastre 3]) autorisée par l’arrêté de PC du 04/05/2022 n° 2A 130 22 00008, aux frais risques et périls de [X] [D] pour trouble anormal du voisinage dans un délai de deux mois suivant la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 300€ par jour de retard, jusqu’à parfaite exécution,

A titre subsidiaire :

— condamner [X] [D] à lui payer une somme de 740.000€ en réparation du préjudice lié aux difficultés de commercialisation du programme immobilier en cours d’édification, aux intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts,

— condamner [X] [D] à lui payer une somme de 15.000€ en réparation des préjudices liés à la perte d’ensoleillement,

En toute hypothèse :

— condamner [X] [D] à lui payer une somme de 4.000€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner [X] [D] aux entiers dépens de la présente instance.

Suivant conclusions notifiées par la voie du réseau privé virtuel des avocats, [X] [Z] demande au tribunal de :

— rejeter l’ensemble des demandes de la SAS MURI E CASTELLI GESTION,

— condamner la SAS MURI E CASTELLI GESTION à lui payer la somme de 3.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner la SAS MURI E CASTELLI GESTION aux entiers dépens de l’instance au titre des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile,

— écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir au titre des dispositions de l’article L 514-1 du Code de procédure civile.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens développés, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

Suivant décision du juge de la mise en état en date du 03/09/2025, la clôture de l’instruction est ordonnée ce jour et l’affaire fixée, pour y être plaidée, à l’audience de plaidoiries du 01/13/2025. A cette audience, l’affaire est mise en délibéré au 02/02/2026. A cette date, la délibéré est prorogé au 02/03/2026.

MOTIFS

II. Sur la demande principale

Nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

« Un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extracontractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit » (Civ. 3e, 16 mars 2022, ° 18-23.954)

Un propriétaire, même s’il ne réside pas sur son fonds, est recevable à demander qu’il soit mis fin aux troubles anormaux de voisinage provenant d’un fonds voisin (Civ. 2e, 28 juin 1995, n° 93-12.681 ; Civ. 2e, 3 mars 2016, pourvoi n° 14-14.534).

L’article L131-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que « tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision ».

En l’espèce, si Monsieur [T] conteste que la société demanderesse puisse se prévaloir d’un trouble du voisinage dès lors qu’elle n’a jamais occupé l’immeuble dont il est question et que les lots composant l’immeuble semblent avoir été vendus, il apparaît qu’il importe peu que la SAS ne réside pas sur son fonds, et qu’elle demeure propriétaire d’au moins un lot constituant la villa n°10 achetée en l’état futur d’achèvement s’agissant du lot n°9, pour lequel la société MURI E CASTELLI GESTION produit un contrat de réservation et une lettre de renonciation des réservataires. En outre, il convient de relever que le défaut du droit d’agir ainsi contesté, ne pouvait l’être que devant le juge de la mise en état, conformément à l’article 789 du Code de procédure civile.

Par ailleurs, Monsieur [T] se réfère vainement à sa « pré-occupation », en référence au nouvel article 1253 du Code civil, en vigueur depuis le 17/04/2024, ou à l’ancien article L 112-16 du Code de la construction et de l’habitation, abrogé depuis le 01/07/2021, notamment parce que la société MURI E CASTELLI GESTION est devenue propriétaire des lieux avant qu’il obtienne le droit de construire l’immeuble en cause.

Suivant arrêté du 13/01/2022 délivré par le maire de la commune de [Localité 4], il n’est pas fait opposition à la déclaration préalable effectuée par Monsieur [Z] pour la réalisation d’un mur de clôture de 2,60 mètres de hauteur.

Il ressort du permis de construire accordé le 04/05/2022 qu’une construction dotée d’un mur de 8,60 mètres est autorisée en limite sud de propriété de Monsieur [T], tout le long de la ligne divisoire la séparant de la parcelle acquise par la société MURI E CASTELLI GESTION.

Le tribunal administratif fait état dans sa décision du 15/10/2024 d’une forme « étrange » du bâtiment, « qui s’apparente à une muraille d’environ 10 mètres de hauteur sur une longueur supérieure à 50 mètres et d’une largeur limitée ».

Les photographies produites en demande révèlent dans un premier temps la construction d’un mur entre les deux propriétés laissant apparaître l’habitation de Monsieur [T] depuis la villa construite sur la parcelle cadastrée section A n° [Cadastre 4] à [Localité 4], ainsi que le paysage et la mer en « toile de fond » ; puis, dans un second temps, l’élévation du mur qui obstrue totalement la vue et fait disparaître l’habitation de Monsieur [T] depuis un logement situé au premier étage de la villa n°10. Le mur ainsi révélé est réalisé en parpaing, est très imposant et très disgracieux.

Une image prise depuis un appartement sis en rez-de-chaussée du bâtiment, que la société demanderesse dit vendu, révèle qu’il est plongé dans l’obscurité.

La société demanderesse produit aux débats le courrier de désistement des réservataires du lot n°9 situé au 1er étage du bâtiment qui fait état du mur aveugle faisant face à l’immeuble, de sa proximité, et de sa hauteur démesurée, contraires aux usages de bienséance pour le voisinage. « Cette réalisation que personne n’a vu venir, et surtout pas moi, prive en effet l’appartement dont je projetais de me porter acquéreur de toute vue sur la mer et de l’exposition à la lumière et à l’ensoleillement qui en constituaient l’attrait ».

[H] [C], en charge de la commercialisation du programme [Adresse 6], atteste le 20/03/2023 que les terrasses font face à un mur imposant, masquant totalement la vue sur le golfe de Porticcio, occultant la lumière et le soleil, plongeant les appartements dans l’obscurité, de sorte que les acquéreurs se désistent de leurs réservations et que les visites des clients intéressés se soldent par des refus catégoriques.

Il ressort de la décision du tribunal administratif que les propriétés sont bâties dans un « secteur pavillonnaire », qui « ne se caractérise pas par une unité architecturale ».

L’image produite en défense issue du site Géoportail révèle une densité de construction moyenne (villas individuelles, jardins, piscines…)

Dans ces conditions, la société MURI E CASTELLI GESTION ne peut pas prétendre à bénéficier d’un panorama et d’un ensoleillement immuables, et les variations constituent des inconvénients normaux du voisinage.

Mais il en est de même pour Monsieur [D], et ce dernier a fait élever une construction très inesthétique qui obstrue totalement la vue et gâte radicalement l’ensoleillement de son voisin, de manière démesurée dans une zone où l’urbanisation est modérée, de sorte qu’elle constitue manifestement un trouble anormal du voisinage.

Une telle construction dépasse ce qui était raisonnablement prévisible.

La demande de démolition est justifiée pour mettre fin au trouble anormal du voisinage, sans que Monsieur [Z] ne puisse sérieusement objecter que cela n’est pas proportionné.

Afin de favoriser l’exécution rapide des travaux, il sera prévu que, faute pour le défendeur de faire réaliser des travaux de démolition, il sera redevable, passé le délai de 6 mois à compter de la signification de la décision, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 250€ par jour de retard, et ce jusqu’au 31/12/2026.

II. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

En conséquence, [X] [Z], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens de la présente instance.

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer, notamment, à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens », selon l’article 700 du même Code. « Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations ».

En conséquence, [X] [Z], qui succombe, sera condamné à payer à la SAS MURI E CASTELLI GESTION une somme de 2.500€ sur ce fondement.

Selon l’article 514-1 du Code de procédure civile, « le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée ».

L’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire. Elle ne risque pas d’entraîner des conséquences manifestement excessives. Il n’apparaît pas que la partie défenderesse vit dans la construction en cause ou qu’elle est habitée. En conséquence, la demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE [X] [Z] à faire démolir la construction édifiée [Adresse 7] (parcelles cadastrées section A n°[Cadastre 1] et n° [Cadastre 3] / [Cadastre 2]) autorisée par l’arrêté de PC du 04/05/2022 n° 2A 130 22 00008 ;

DIT que faute pour [X] [Z] de ce faire, il sera redevable, passé le délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 250€ par jour de retard jusqu’au 31/12/2026;

CONDAMNE [X] [Z] à payer une somme de 2.500€ à la SAS MURI E CASTELLI GESTION sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE [X] [Z] aux entiers dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, notamment celle tendant à ce que l’exécution provisoire de droit soit écartée.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT