Tribunal Judiciaire d'Albertville, 1re chambre, 6 novembre 2025, n° 24/00803

TJ Albertville 6 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Recevabilité de l'assignation
La cour a jugé que l'assignation était recevable, car le syndic avait continué à agir comme tel malgré la fin de son mandat, et que l'action devait être engagée contre le syndicat pris en la personne du syndic non renouvelé.
Accepté
Indûment prélevés par le syndic
La cour a constaté que le syndic avait indûment prélevé des honoraires après la fin de son mandat, justifiant ainsi la demande de remboursement.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a accordé une indemnité au titre des frais irrépétibles, considérant que le syndicat des copropriétaires avait succombé dans ses demandes.
Accepté
Répartition des frais de procédure
La cour a décidé que Monsieur [E] [G] serait dispensé de toute participation aux dépens, conformément à la loi sur la copropriété.

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Sur la décision

Référence :	TJ Albertville, 1re ch., 6 nov. 2025, n° 24/00803
Numéro(s) :	24/00803
Importance :	Inédit
Dispositif :	MEE - incident
Date de dernière mise à jour :	26 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Charlotte PIERROZNathalie VIARD
Parties :	Chez son syndic la SARL CBJ IMMO

Texte intégral

COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

du 06 Novembre 2025

N° RG 24/00803

N° Portalis DB2O-W-B7I-CXXS

Ordonnance n° : 25/243

DEMANDEUR AU PRINCIPAL ET DEFENDEUR A L’INCIDENT :

Monsieur [E] [G]

[Adresse 2]

représenté par M^e Charlotte PIERROZ, avocate au barreau d’ALBERTVILLE substituée par M^e ASSIER, avocat au barreau d’ALBERTVILLE

DÉFENDEUR AU PRINCIPAL ET DEMANDEUR A L’INCIDENT :

Syncicat des copropriétaire de la résidence [Adresse 4]

représenté par son syndic la SARL CBJ IMMO, CONSTANTIN-BERTIN JULLIARD IMMOBILIERS

Chez son syndic la SARL CBJ IMMO

[Adresse 1]

représentée par M^e Nathalie VIARD, de la SELARL VIARD-HERISSON GARIN, avocat au barreau d’ALBERTVILLE

Juge de la mise en état : Jean-Noël DUNAND-PALLAZ, Vice-Président

assisté lors des débats et de la mise à disposition de […], greffière.

Débats : Audience publique du : 18 septembre 2025

délibéré par mise à disposition au greffe annoncé au : 06 Novembre 2025

Exécutoire délivré le : 06 Novembre 2025

Expédition délivrée le :

à : M^e PIERROZ et M^e VIARD

à :

EXPOSE DU LITIGE :

L’immeuble dénommé [Adresse 4], sis [Adresse 3] est soumis au statut de la copropriété. Monsieur [E] [G] est propriétaire en pleine propriété des lots n°22 et 24 et en indivision sur le lot n°9 au sein de la copropriété.

Le 28 juin 2022, l’assemblée générale des copropriétaires a voté la désignation de la SARL CONSTANTIN-BERTIN JULLIARD IMMOBILIER (CBJ IMMO) en qualité de syndic. Un contrat de syndic a été régularisé entre la copropriété et la SARL avec un terme à la date du 30 septembre 2023.

Lors de l’assemblée générale du 30 juin 2023, le mandat de ce syndic n’a pas été renouvelé et aucun autre syndic n’a été désigné.

Le 29 janvier 2024, la SARL CBJ IMMO a fait convoquer les copropriétaires à l’assemblée générale ordinaire du 26 février 2024

Par ordonnance du 22 février 2024 la présidente du tribunal judiciaire d’Albertville a débouté Monsieur [E] [G] de sa demande de désignation d’un administrateur de provisoire considérant qu’à ce stade, il n’était pas établi la date de fin du mandat.

Selon procès-verbal d’assemblée générale ordinaire tenue en date du 26 février 2024, notifié à Monsieur [G] le 19 avril 2024 par courriel, les copropriétaires présents ont voté à la majorité absolue la désignation de la SARL CBJ IMMO en qualité de syndic de la copropriété [Adresse 4].

* * *

Par acte de commissaire de justice du 17 juin 2024, Monsieur [E] [G] a fait assigner Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL CBJ IMMO devant le tribunal judiciaire d’Albertville au visa des articles 28 et 18 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 de :

— Dire recevable et fondé Monsieur [E] [G] en ses demandes,

A titre principal,

— Annuler l’assemblée générale ordinaire du 26 février 2024 de la résidence [Adresse 4] et toutes les résolutions ayant été approuvées

— Annuler les appels de fonds émis par le Syndic la SARL CONSTANTIN-BERTIN JULLIARD, le 27 janvier 2024 et le 19 avril 2024

— Condamner la SARL CONSTANTIN-BERTIN JULLIARD à rembourser le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] la somme de 437.50 euros correspondant aux honoraires de gestion de syndic indûment prélevés le 3 octobre 2023, alors que cette dernière n’était plus syndic de la copropriété

A titre subsidiaire,

— Annuler la résolution n°9 relative à l’élection du syndic de la résidence [Adresse 4], votée lors de l’assemblée générale ordinaire du 26 février 2024

— Annuler les résolutions n°6 et n°7 relatives au vote du budget prévisionnel des exercices de l’année 2024 et 2025, votées lors de l’assemblée générale ordinaire du 26 février 2024.

— Annuler les appels de fonds émis par le Syndic la SARL CONSTANTIN-BERTIN JULLIARD, le 27 janvier 2024 et le 19 avril 2024.

— Condamner la SARL CONSTANTIN-BERTIN JULLIARD à retourner au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] la somme de 437.50 euros correspondant aux honoraires de gestion de syndic indûment prélevés le 3 octobre 2023, alors que cette dernière n’était plus syndic de la copropriété.

En tout état de cause,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SARL CONSTANTIN-BERTIN JULLIARD à verser à Monsieur [E] [G] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner les mêmes aux entiers dépens.

— Dire que Monsieur [E] [G] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires de la résidence [Adresse 4], en application de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10juillet 1965.

* * *

Par conclusions d’incident notifiées par RPVA le 9 janvier 2025, Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] a saisi le juge de la mise en état d’une demande d’irrecevabilité de l’assignation pour défaut de qualité à agir.

Suivant ses conclusions d’incident n°2, Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] pris en la personne de son syndic La SARL CONSTANTIN-BERTIN JULLIARD IMMOBILIER demande au visa des articles 122 à 126 du code de procédure civile, de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 699 et 700 du code de procédure civile de :

— Dire irrecevable l’assignation délivrée au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], par Monsieur [E] [G] le 17 juin 2024, pour défaut de qualité à agir, au visa des dispositions des articles 122 à 126 du code de procédure civile ainsi que de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965

— Débouter Monsieur [E] [G] de sa demande tendant à voir débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4], pris en la personne de son Syndic SARL CONSTANTIN-BERTIN JULLIARD IMMOBILIER, de sa fin de non- recevoir tirée du défaut de qualité à agir.

— Débouter Monsieur [E] [G] de sa demande tendant à voir déclarer recevable l’assignation délivrée le 17 juin 2024 par Monsieur [G] au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4], pris en la personne de son Syndic SARL CONSTANTIN-BERTIN JULLIARD IMMOBILIER

— Débouter Monsieur [E] [G] de sa demande tendant à voir

— Condamner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4], représenté par son Syndic la SARL CONSTANTIN-BERTIN JULLIARD IMMOBILIER à verser à Monsieur [E] [G] la somme de 2 000 euros au tire de l’article 700 du code de procédure civile

— Débouter Monsieur [E] [G] de sa demande tendant à voir condamner le même aux entiers dépens

— Débouter Monsieur [E] [G] de sa demande tendant à voir JUGER que Monsieur [E] [G] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires de la résidence [Adresse 4], en application de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10juillet 1965

— Condamner Monsieur [E] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4] pris en la personne de son Syndic en exercice la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] et La SARL CONSTANTIN-BERTIN JULLIARD IMMOBILIER soutiennent que les demandes de Monsieur [E] [G] sont irrecevables au visa de l’article 122 du code de procédure civile et de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965. Ils indiquent que l’assignation a été délivrée à l’encontre de La SARL CONSTANTIN-BERTIN JULLIARD IMMOBILIER pris en sa qualité de syndic alors que le demandeur soutient dans cette même assignation que cette dernière n’est plus le syndic de la copropriété, ce qui motive ses demandes principales d’annulation de l’assemblée générale du 26 février 2024 et subsidiaire de certaines résolutions. Ils observent que la copropriété n’était pourvue d’aucun syndic lors de l’assignation, dès lors que la désignation de La SARL CONSTANTIN-BERTIN JULLIARD IMMOBILIER n’est pas une erreur matérielle relative au nom du syndic mais un moyen d’irrecevabilité.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] et La SARL CONSTANTIN-BERTIN JULLIARD IMMOBILIER relèvent par ailleurs La SARL CONSTANTIN-BERTIN JULLIARD IMMOBILIER a depuis été régulièrement désigné comme syndic suite à l’assemblée générale du 27 juin 2025.

* * *

Par conclusions d’incident en réponse n°1, Monsieur [E] [G] demande au visa de l’article 42 de la loi de 1965 de :

Débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4], pris en la personne de son syndic SARL CONSTANTIN-BERTIN JULLIARD IMMOBILIER, de sa fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir et de l’intégralité de ses demandes,

— Déclarer recevable 1'assignation délivrée le 17 juin 2024 par Monsieur [G] au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4], pris en la personne de son syndic SARL CONSTANTIN-BERTIN JULLIARD IMMOBILIER,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], représenté par son syndic la SARL CONSTANTIN-BERTIN JULLIARD IMMOBILIER à verser à Monsieur [E] [G] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner le même aux entiers dépens

Monsieur [E] [G] explique que selon la jurisprudence, l’action en justice doit être dirigée contre le syndic en qualité de représentant légal du syndicat des copropriétaires et l’assignation est valable même si l’identité du syndic n’est pas correctement mentionnée dès lors qu’elle est délivrée au syndicat pris en la personne de son représentant légal. Il soutient en outre que pour demander l’annulation d’une assemblée convoquée par un syndic dont le mandat n’est pas renouvelé, l’action doit être engagée contre le syndicat, pris en la personne du syndic non renouvelé, à défaut d’administrateur provisoire. Il expose que La SARL CONSTANTIN-BERTIN JULLIARD IMMOBILIER a continué à se comporter comme un syndic de fait, ce qui a motivé les termes de son assignation.

Monsieur [E] [G] considère que le syndicat des copropriétaires adopte une position contradictoire en acceptant la représentation par le syndic non élu pour la tenue de l’assemblée générale, mais la refusant pour la réception de l’assignation qui conteste cette assemblée.

Monsieur [E] [G] observe que le développement du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] concernant l’assemblée générale du 27 juin 2025, désignant CBJ IMMO comme syndic de la copropriété est sans conséquence sur l’objet du présent litige, relative à la régularité d’une précédente assemblée générale.

* * *

Lors de l’audience d’incidents du 18 septembre 2025, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 6 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1. Sur le défaut de qualité à agir :

Selon l’article 122 du code de procédure civile :

« Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

Il est constant que nul ne peut nul se contredire au détriment d’autrui (Cass. 3ème ch. civ., 19 octobre 2023, n°22-19.760)

Sur ce, il est constaté que Monsieur [E] [G] a fait assigner Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice La SARL CONSTANTIN-BERTIN JULLIARD IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire d’Albertville. Dans ses conclusions d’incident, Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] admet que La SARL CONSTANTIN-BERTIN JULLIARD IMMOBILIER n’était plus le syndic régulièrement désigné à la date d’assignation.

Or, comme le souligne Monsieur [E] [G], Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] avait mandaté La SARL CONSTANTIN-BERTIN JULLIARD IMMOBILIER, après le terme du contrat, pour faire convoquer les copropriétaires lors de l’assemblée générale objet du litige au fond. La SARL CONSTANTIN-BERTIN JULLIARD IMMOBILIER s’est donc comportée comme syndic de fait en accord avec Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4]. En conséquence, sauf à se contredire au détriment d’autrui, le syndicat des copropriétaires ne peut opposer à Monsieur [E] [G] que sa demande dirigée contre La SARL CONSTANTIN-BERTIN JULLIARD IMMOBILIER en sa qualité de syndic serait irrecevable pour défaut de qualité à agir.

Au surplus, il est admis que l’action aux fins d’annulation d’une assemblée convoquée par un syndic dont le mandat n’est pas renouvelé doit être engagée contre le syndicat, pris en la personne du syndic non renouvelé, à défaut d’administrateur provisoire. En l’espèce, aucun administrateur provisoire n’a été désigné, le président du tribunal judiciaire d’Albertville ayant rejeté cette demande. De surcroît, la question de la régularité de la désignation du syndic en exercice, qui a fait procéder à la convocation de l’assemblée générale est une condition de fond, et non de recevabilité de l’assignation.

Dès lors, l’assignation dirigée par Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] pris en la personne de La SARL CONSTANTIN-BERTIN JULLIARD IMMOBILIER est recevable. Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] sera donc débouté de sa demande aux fins d’irrecevabilité.

2. Sur les mesures accessoires :

2.1 Sur les dépens :

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] représenté par La SARL CONSTANTIN-BERTIN JULLIARD IMMOBILIER son syndic en exercice, qui succombe à titre principal à l’instance, sera condamné aux dépens de la procédure sur incident.

2.2 Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Partie condamnée aux dépens, Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice sera en outre condamné à payer à Monsieur [E] [G] une indemnité qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure sur incidents. Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] sera, pour les mêmes motifs, débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Monsieur [E] [G] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires de la résidence [Adresse 4], en application de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

2.3 Sur l’exécution provisoire :

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il est relevé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le juge de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et susceptible d’appel, après débats publics,

DECLARONS RECEVABLE les demandes de Monsieur [E] [G] ;

DEBOUTONS le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SARL CONSTANTIN-BERTIN JULLIARD IMMOBILIER de ses demandes sur incident ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SARL CONSTANTIN-BERTIN JULLIARD IMMOBILIER à verser à Monsieur [E] [G] la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles de la procédure sur incident ;

CONDAMNONS ONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SARL CONSTANTIN-BERTIN JULLIARD IMMOBILIER aux entiers dépens de la procédure sur incident ;

DISONS que Monsieur [E] [G] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires de la résidence [Adresse 4], en application de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

CONSTATONS l’exécution provisoire

RENVOYONS l’affaire à l’audience de mise en état électronique du Jeudi 08 janvier 2026 à 9h15 pour les conclusions de M^e Nathalie VIARD, en défense au fond;

Ainsi ordonné et prononcé le 06 novembre 2025, la minute étant signée par Monsieur Jean-Noël DUNAND-PALLAZ, Juge de la Mise en Etat et Madame […], Greffière.

La Greffière Le Juge de la mise en état