TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 13 FEVRIER 2025

N° RG 24/00915 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZLVQ

N° de minute :

[S] [P] [W]

c/

S.A.S. ARTESIA GESTION,

Syndicat des copropriétaires, sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, le cabinet ARTESIA GESTION

DEMANDEUR

Monsieur [S] [P] [W]

[Adresse 6]

[Localité 13]

Représenté par Maître Bettina FERREIRA HOUDBINE de la SELAS JDS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0028

DEFENDERESSES

S.A.S. ARTESIA GESTION

[Adresse 4]

[Localité 11]

Représentée par M^e Karl SKOG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1677

Syndicat des copropriétaires, sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, le cabinet ARTESIA GESTION

[Adresse 4]

[Localité 11]

Représentée par M^e Marie SIMOES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0527

INTERVENTION FORCEE

AXA FRANCE IARD

[Adresse 8],

[Localité 10]

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Céline PADIOLLEAU, Juge placée, près le premier président de la Cour d’appel de Versailles, déléguée au tribunal judiciaire de Nanterre par ordonnance du 19 décembre 2024, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 09 janvier 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [S] [P] [W] est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 3]) représentant le lot n°3 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété.

Le 19 mai 2020 un dégât des eaux a occasionné des dommages au sein de cet appartement.

Monsieur [P] a procédé à une déclaration de sinistre auprès de sa compagnie d’assurance. Son assureur a alors mandaté le cabinet POLYEXPERT aux fins d’expertise amiable, réalisée le 25 mai 2021 et portée à la connaissance du syndic en exercice, le syndic ATO IMMO.

Un second sinistre est intervenu dans l’appartement de sa voisine du dessus en juin 2022 provoquant l’effondrement d’une partie du plancher entre les deux appartements. Suite à une visite effectuée le 10 juin 2022 aux fins de vérifier l’impact structurel sur l’immeuble, le cabinet d’architecte AGENCE MASSIP MONGAZON a remis un rapport le 13 juin 2022 et un diagnostic technique réalisé par le bureau d’études structure OREGON a été déposé le 15 juin 2022.

Par courrier en date du 29 juin 2023, le conseil de Monsieur [P] a mis en demeure le cabinet ARTESIA GESTION, successeur du cabinet ATO IMMO, de tout entreprendre pour permettre une remise en état rapide de son bien en joignant un devis établi par la société IA d’un montant de 18 841,90 euros.

Après de nombreux échanges, le cabinet ARTESA GESTION a proposé une prise en charge à hauteur de 2 460 euros, somme refusée par Monsieur [P].

C’est dans ces conditions, que par acte du 11 avril 2024, Monsieur [P] a assigné en référé le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 3] (SDC) et la société ARTESIA GESTION devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre pour :

—  Désigner un expert avec pour mission de se rendre sur place, se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission, visiter les lieux et constater les désordres affectant les parties privatives appartenant à Monsieur [P] au [Adresse 3], examiner les désordres allégués en particulier ceux mentionnés dans l’assignation notamment les dégradations des plafonds, murs, toile de verre et peinture lié au taux d’humidité de 100%, fournir tous éléments techniques de nature à permettre à la juridiction de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices subis, évaluer le préjudice d’absence de jouissance de l’appartement, dire si des travaux urgents sont nécessaires

—  Enjoindre le cabinet ARTESIA à communiquer à Monsieur [P] les coordonnées d’assurance de la copropriété sous astreinte de 100 euros par jour de retard

—  Condamner in solidum le SDC et le syndicat ARTESIA GESTION aux dépens.

Le 29 aout 2024, le conseil du SDC a communiqué les coordonnées de l’assurance de la copropriété.

Par acte du 18 novembre 2024, le conseil de Monsieur [P] a assigné en intervention forcée la société AXA France IARD en sa qualité de compagnie d’assurance du syndicat pour lui rendre opposable l’ordonnance à venir.

L’affaire, appelée à l’audience du 4 septembre 2024, a été renvoyée à l’audience du 9 janvier 2025.

A cette audience, le conseil de Monsieur [P] a réitéré les termes de son acte introductif d’instance tout en retirant sa demande de communication de pièce sous astreinte et en soutenant le débouté des prétentions des défendeurs.

A cette même audience, le SDC a déposé et soutenu des conclusions aux fins de :

—  donner acte de ses protestations et réserves

A titre reconventionnel :

—  condamner Monsieur [P], à titre provisionnel, à verser la somme de 9 037,26 euros au SDC représenté par son syndic en exercice, le cabinet ARTESIA GESTION, au titre de ses charges impayées

—  condamner Monsieur [P], à titre provisionnel, à verser la somme de 533,58 euros au SDC représenté par son syndic en exercice, le cabinet ARTESIA GESTION, à titre d’intérêts moratoires sur les charges impayées

—  condamner Monsieur [P], à titre provisionnel, à verser la somme de 5 000 euros au SDC représenté par son syndic en exercice, le cabinet ARTESIA GESTION, au titre de sa résistance abusive

—  condamner Monsieur [P] à verser la somme de 5 000 euros au SDC représenté par son syndic en exercice, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A cette même audience, la société ARTESIA GESTION a déposé et soutenu des conclusions aux fins de donner acte de ses protestations et réserves.

La société AXA France IARD, en qualité d’assureur du SDC, n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré de l’affaire a été fixée au 13 février 2025.

MOTIFS

Sur l’intervention forcée

L’article 325 du code de procédure civile dispose que l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

En l’espèce, Monsieur [P] a assigné société AXA France IARD en intervention forcée pour que cette dernière puisse faire valoir ses droits dans le cadre de la mesure d’expertise sollicitée en sa qualité d’assureur du SDC.

En conséquence, l’intervention forcée de société AXA France IARD dispose d’un lien suffisant avec les prétentions du demandeur et sera donc accueillie.

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

L’application de ce texte, qui subordonne le prononcé d’une mesure d’instruction à la seule démonstration d’un intérêt légitime à établir ou à préserver une preuve en vue d’un litige potentiel, n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien fondé des demandes formées ultérieurement, sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé.

En l’espèce, il est démontré que l’appartement de Monsieur [P] a subi des désordres. Le rapport d’expertise du 25 mai 2021, établi par la compagnie d’assurance de ce dernier, relève qu’il s’est produit une fuite sur une canalisation d’évacuation commune de l’immeuble occasionnant des dommages aux embellissements non locatifs et des dommages immobiliers chez celui-ci. L’expert note également un taux d’humidité de 100% sur le mur de la cuisine et la présence de fissures sur la façade de l’immeuble.

Il convient de relever que le SDC et la société ARTESIA GESTION ne s’opposent pas à la mesure d’expertise, tout en formulant les protestations et réserves d’usage.

Monsieur [P] justifie donc d’un motif légitime lui permettant d’obtenir au visa de l’article 145 du code de procédure civile l’organisation d’une mesure d’expertise dans les termes et conditions figurant au dispositif de la présente décision.

L’expertise étant ordonnée à la demande de Monsieur [P] et dans son intérêt probatoire, les frais de consignation seront à sa charge.

Sur les charges de copropriété et les demandes subséquentes

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale tandis que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Conformément aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles, étant précisé que le présent article est applicable aux cotisations du fonds travaux mentionné à l’article 19-2.

En l’espèce, Monsieur [P] fait valoir l’existence d’une contestation sérieuse. Il résulte des pièces versées aux débats par le SDC, qu’une sommation de payer a été adressée à Monsieur [P] le 10 février 2023 mais sans toutefois produire de procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires permettant d’établir l’approbation du budget prévisionnel, des travaux et des comptes annuels.

En conséquence, la demande du SDC sera rejetée.

A fortiori, il ne sera pas fait droit à la demande du SDC de condamnation au titre de la résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 du code de procédure civile impose au juge des référés de statuer sur les dépens. L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Aucune partie ne pouvant être regardée comme perdante au sein de la présente instance, il y a lieu de laisser à chacune des parties la charge de ses propres dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Les dépens étant laissés à la charge de chacune des parties et à défaut de décision sur le fond des prétentions des parties, il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

RENVOYONS les parties à se pourvoir sur le fond du litige,

Par provision, tous moyens des parties étant réservés,

RECEVONS l’intervention forcée de société AXA France IARD,

ORDONNONS une expertise et Désignons pour y procéder :

[Y] [U]

[Adresse 7]

[Localité 12]

Port. : [XXXXXXXX02] Mèl : [Courriel 14]

qui pourra se faire assister de tout spécialiste de son choix, dans une spécialité distincte de la sienne avec mission de :

– convoquer et entendre les parties,

– se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission, et notamment la citation ainsi que toutes pièces et éléments se rapportant aux désordres allégués,

– se rendre sur place, chez Monsieur [S] [P] [W], [Adresse 3] à [Localité 16]

— visiter les lieux et les décrire,

– examiner les désordres allégués, les décrire en indiquant leur nature et leur étendue,

– rechercher la cause des désordres allégués (dégradations des plafonds, murs, toile de verre et peinture)

— fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi,

– donner au juge tous éléments techniques et de fait de nature à lui permettre de déterminer la nature et l’importance des préjudices subis par le demandeur, y compris le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état, et proposer une base d’évaluation,

— fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues,

– donner son avis sur les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût hors-taxes et TTC, et la durée, en se faisant communiquer au besoin par les parties des devis,

– constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser le juge chargé du contrôle des expertises,

– faire toutes observations utiles au règlement du litige,

DISONS qu’en cas d’urgence reconnue par l’expert, la partie la plus diligente pourra nous en référer pour être autorisée à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, lequel dans ce cas déposera un pré-rapport précisant la nature et l’importance des travaux,

FAISONS injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions,

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d’un fichier PDF enregistré sur un CD-ROM) au greffe du tribunal judiciaire de Nanterre, service du contrôle des expertises, extension du palais de justice, [Adresse 9] ([XXXXXXXX01]), dans le délai de 8 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

DISONS que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle,

Dans le but de limiter les frais d’expertise, invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE,

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives,

DESIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile,

FIXONS à la somme de 5 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par Monsieur [S] [P] [W], entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, [Adresse 5], dans le délai de 6 semaines à compter de la présente ordonnance, sans autre avis,

DISONS qu’il convient de privilégier le paiement par virement, la partie demanderesse devant solliciter les coordonnées de la régie par mail (avec une copie scannée de la décision) :

[Courriel 15],

DISONS que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

DISONS qu’en déposant son rapport, l’expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, le cabinet ARTESIA GESTION, de sa demande de paiement des charges de copropriété avec intérêts moratoires,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, le cabinet ARTESIA GESTION, de sa demande de dommages et intérêts,

REJETONS les demandes plus amples ou contraire,

LAISSONS à chacune des parties la charge des dépens qu’elle a exposés,

DISONS n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

FAIT À NANTERRE, le 13 février 2025.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

Céline PADIOLLEAU, Juge placée