COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU : 10/03/2026

Chambre : CIVILE

Nature : Réputée contradictoire

N° Jugement : 26/50

N° RG 25/01157

N° Portalis DB2O-W-B7J-C3QI

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence LE GRAND ARGENTIER

représenté par son syndic la SARL GIMCOVERMEILLE

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Alice TOURREILLE, avocate postulante au barreau d’ALBERTVILLE et M^e Pauline ROUSSEAU, de L’AARPI ALTA AVOCATS, avocate plaidante au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

S.A.S. VEXA INVESTISSEMENT

[Adresse 2]

[Localité 2]

Non comparante, ni représentée

COMPOSITION DE LA JURIDICTION : statuant publiquement, en premier ressort :

Lors des débats, du délibéré et du prononcé :

Président : […]

assisté lors des débats et du prononcé de […], Greffière

DÉBATS :

Audience publique du : 09 Janvier 2026

Délibéré annoncé au : 10 Mars 2026

Exécutoire délivré le :

Expédition délivrée le :

à : M^e TOURREILLE

à :

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte du 12 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Grand Argentier représenté par son syndic en exercice, la société Gimcovermeille, ci-après désigné “le syndicat des copropriétaires”, a fait assigner la société Vexa Investissement aux fins de l’entendre condamner au paiement d’un arriéré de charges.

Bien que régulièrement citée, la société Vexa Investissement n’a pas constitué avocat.

La clôture a été fixée le 6 novembre 2025 par ordonnance du même jour. L’affaire a été appelée à l’audience du 9 janvier 2026 et a été mise en délibéré au 10 mars 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions des articles 450 et 451 du Code de procédure civile.

Aux termes de son acte introductif d’instance du 12 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, sur le fondement des articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 et des articles 1240 et suivants du Code civil, de :

— condamner la société Vexa Investissement à lui payer les sommes suivantes : 6.826,24 euros au titre des charges et travaux arrêtés à la date du 03 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 04 mai 2025 ; 45 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés à la date du 03 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 04 mai 2025, 3 500 euros de dommages et intérêts et 3.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner la société Vexa Investissement aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires invoque que sa créance est certaine et exigible, que les frais de recouvrement sont facturés conformément au contrat de syndic approuvé en assemblée générale et qu’ils sont distincts des frais d’administration classique du syndic.

Il ajoute que le défaut de paiement de la défenderesse provoque des difficultés de trésorerie à la copropriété, que les frais de recouvrement non compris dans sa demande de condamnation constituent un préjudice financier supplémentaire et que le préjudice causé est distinct de celui causé par le simple retard de paiement. Subsidiairement, pour le cas où le tribunal déduirait d’autres frais, le syndicat des copropriétaires sollicite qu’ils soient pris en compte dans l’évaluation de son préjudice.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS :

A titre liminaire, il sera rappelé que, conformément à l’article 472 du Code de procédure civile, le juge statue sur le fond quand bien même le défendeur ne comparaît pas et ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. La demande en paiement de l’arriéré de charges

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis met à la charge des copropriétaires deux catégories de charges : celles “entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun” et celles relatives aux charges de “conservation, d’entretien et d’administration des parties communes.”

Le règlement de copropriété fixe par ailleurs la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Ces charges ne peuvent être réclamées que si la somme demandée est celle indiquée par la répartition des charges et qu’elle a été votée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de la loi précitée dispose que : “I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale”.

En l’espèce, il ressort du relevé de propriété (pièce n°1) que la société Vexa Investissement est propriétaire des lots n°40 et n°113 de l’immeuble en copropriété dénommé “Le Grand Argentier” situé à [Localité 3] depuis le 04 septembre 2023.

Selon l’extrait de compte établi par le syndic de copropriété, la société Vexa Investissement serait redevable d’une somme de 6.826,24 euros sur la période du 01 octobre 2023 au 03 avril 2025. La prétendue créance du demandeur concernerait donc les exercices du 01/10/2023 au 30/09/2024 et du 01/10/2024 au 30/09/2025.

Pour justifier des sommes dues par la société Vexa Investissement au titre des charges, le syndicat des copropriétaires communique :

— un extrait de compte arrêté au 03 avril 2025 (pièce n°3),

— les appels de fond des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2024 et des 1er et 2ème trimestres 2025 et la régularisation des charges de l’exercice du 01/10/2023 au 30/09/2024 (pièce n°4),

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 05 mars 2023 qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2023 au 30/09/2024, le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 juin 2023 qui approuve les travaux de ravalement, le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 mars 2024 qui approuve les comptes de l’exercice du 01/10/2022 au 30/09/2023 et le budget prévisionnel pour l’exercice du 01/10/2024 au 30/09/2025 et le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 mars 2025 qui approuve les comptes de l’exercice du 01/10/2023 au 30/09/2024 et le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2025 au 30/09/2026 (pièce n°5),

— des attestations de non recours des 19 et 22 décembre 2025 du syndic de copropriété (pièce n°6 et 7).

Compte tenu de ces éléments, le syndicat des copropriétaires justifie que la société Vexa Investissement est redevable au 03 avril 2025 de la somme de 6.826,24 euros.

En conséquence, la société Vexa Investissement sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 826,24 euros arrêtées au 03 avril 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 04 mai 2025.

II. Les frais de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

Conformément aux termes de l’article 10-1 a) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové pose le principe d’une rémunération forfaitaire du syndic pour les actes de gestion courante. Elle prévoit que sont définies limitativement les prestations particulières ouvrant droit pour le syndic à une rémunération complémentaire et instaure à cette fin en son article 55 un contrat type de syndic.

Le décret n°2015-342 du 26 mars 2015, pris en application de l’article 55 précité, modifiant le décret n°67-233 du 17 mars 1967, liste les prestations de gestion courante et énumère les prestations particulières, de sorte que seules les prestations particulières énumérées dans ce décret peuvent faire l’objet d’une rémunération du syndic en complément du forfait.

La liste de ces prestations particulières figure au point 7 du contrat type, figurant en annexe 2 du décret du 26 mars 2015 et à ce titre, au point 9 du contrat type, sont traités les “frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires”, dont notamment les frais de recouvrement, les mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, les relances après mise en demeure, la conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé, les frais de constitution d’hypothèque, les frais de mainlevée d’hypothèque, le dépôt d’une requête en injonction de payer, la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice en cas de diligences exceptionnelles et le suivi du dossier transmis à l’avocat en cas de diligences exceptionnelles.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi d’un courrier de mise en demeure le 10 septembre 2024. Il sera donc retenu la somme de 45 euros pour cette diligence.

En conséquence, la société Vexa Investissement sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 45 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

III. La demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires invoque des difficultés de trésorerie et un préjudice financier pour solliciter le règlement de dommages-intérêts. Si les retards de paiement du défendeur sont avérés, le demandeur ne produit aucun élément pour étayer les préjudices dont il sollicite la réparation.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts compte-tenu du retard de paiement.

IV. Les demandes accessoires

• Les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

La société Vexa Investissement, partie succombante, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance.

• Les frais irrépétibles

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La société Vexa Investissement, partie condamnée aux dépens, sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal judiciaire d’Albertville, statuant publiquement après débats publics, par jugement réputé contradictoire, susceptible d’appel, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la société Vexa Investissement à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Grand Argentier, représenté par son syndic en exercice, la société Gimcovermeille, la somme de 6.826,24 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 04 mai 2025, au titre de l’arriéré de charges arrêté au 03 avril 2025,

CONDAMNE la société Vexa Investissement à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Grand Argentier, représenté par son syndic en exercice, la société Gimcovermeille, la somme de 45 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés au 03 avril 2025,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Grand Argentier, représenté par son syndic en exercice, la société Gimcovermeille de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE la société Vexa Investissement au paiement des entiers dépens,

CONDAMNE la société Vexa Investissement à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Grand Argentier, représenté par son syndic en exercice, la société Gimcovermeille, la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé, le 10 mars 2026, la minute étant signée par Monsieur […], Président et Madame […], Greffière

La Greffière Le Président