COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU 17/02/2026

N° RG 25/00354 – N° Portalis DB2O-W-B7J-C4HZ

DEMANDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES FONTANYELLES, représenté par son syndic la SAS CIS IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Julien CAPDEVILLE de la SCP LOUCHET CAPDEVILLE, avocat au barreau D’ALBERTVILLE

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [S] [R]

Chez M. [U] [E]

[Adresse 2]

[Localité 2] (SUISSE)

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : […] […]

assisté lors des débats de […] […] et de la mise à disposition au greffe de […] […], greffières

Débats : en audience publique le : 16 Décembre 2025

Décision Réputée contradictoire, rendue, selon la procédure accélérée au fond, publiquement par mise à disposition au greffe, en premier ressort le 17 Février 2026

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte remis le 18 septembre 2025 à l’autorité étrangère et délivré le 14 octobre 2025 par l’autorité étrangère, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété dénommé “[Adresse 3]” et situé à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice la société Cis Immobilier, ci-après désigné “le syndicat des copropriétaires”, a fait assigner M. [S] [R] devant le Président du tribunal judiciaire d’Albertville statuant en procédure accélérée au fond aux fins de :

— condamner M. [S] [R] à lui payer la somme de 7.904,91 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ainsi que la somme de 767,60 euros au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété,

— condamner M. [S] [R] à lui payer la somme de 850 euros de dommages et intérêts et celle de 1.020 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner M. [S] [R] aux dépens,

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires expose que le défendeur est propriétaire au sein de la copropriété, que sa mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception est restée infructueuse et que les sommes dont est débiteur M. [S] [R] se composent de 7.904,91 euros au titre de l’arriéré de charges et 767,60 euros au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 décembre 2025. Bien que régulièrement cité, M. [S] [R] n’a pas comparu. L’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions des articles 450 et 451 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que “Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

I. La créance du syndicat des copropriétaire

Selon le relevé de compte établi par le syndic de copropriété, M. [S] [R] serait redevable d’une somme de 8.672,51 euros sur la période du 1er octobre 2023 au 27 août 2025 (pièce n°6) se décomposant de la manière suivante : 7.874,91 euros au titre des provisions sur charges, des cotisations du fonds de travaux et l’arriéré de charges au titre des exercices précédents et 797,60 euros au titre de frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires. Il convient de se prononcer sur ces deux postes.

A. Les sommes dues par M. [S] [R] au titre des provisions sur charges, les cotisations du fonds de travaux et l’arriéré de charges au titre des exercices précédents

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis met à la charge des copropriétaires deux catégories de charges : celles “entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun” et celles relatives aux charges de “conservation, d’entretien et d’administration des parties communes.”

Le règlement de copropriété fixe par ailleurs la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Ces charges ne peuvent être réclamées que si la somme demandée est celle indiquée par la répartition des charges et qu’elle a été votée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de la loi précitée dispose que : “I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale”.

L’article 19-2 de la loi précitée dispose que : “A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.”

Ce même article précise que : “Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles”.

Le syndicat des copropriétaires doit démontrer la défaillance d’un copropriétaire à s’acquitter de sa part des charges en produisant tout document utile au soutien de sa demande.

Selon avis rendu le 12 décembre 2024 par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation (n°24-70.007), la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte.

En l’espèce, il ressort des justificatifs de propriété (pièces n°1 et n°2) que M. [S] [R] est propriétaire des lots n°303, n°314, n°331, n°332 et n°346 de l’immeuble en copropriété dénommé “[Adresse 3]”.

Pour justifier des sommes dues par le défendeur au titre des provisions sur charges, des cotisations du fonds de travaux et de l’arriéré de charges au titre des exercices précédents, le syndicat des copropriétaires communique :

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 décembre 2023 qui approuve les comptes de l’exercice du 01/10/2022 au 30/09/2023, le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2024 au 30/09/2025, les travaux de changement des éclairages confiés à la société Méribel Electric et les travaux de reprise des peintures confiés à la société Mandaroux (pièce n°3),

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 décembre 2024 qui approuve les comptes de l’exercice du 01/10/2023 au 30/09/2024, le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2024 au 30/09/2025, les travaux de pose de caisson en bois confiés à la société PM Menuiserie, les travaux de pose d’un habillage de limon d’escalier confiés à la société Pm Menuiserie, les comptes de l’Us Altiport pour l’exercice du 01/10/2023 au 30/09/2024, le budget prévisionnel de l’Us Altiport pour l’exercice du 01/10/2024 au 30/09/2025, l’achat par l’Us Altiport d’un tracteur pour déneiger, les travaux pour l’Us Altiport de remplacement des fenêtres de la loge d’un gardien confiés à la société Pm Menuiserie et les travaux pour l’Us Altiport de création de prises électriques dans la pièce de vie commune (pièce n°4),

— le décompte de charges pour les exercices du 01/10/2022 au 30/09/2023 (pièce n°7) et du 01/10/2023 au 30/09/2024 (pièce n°12),

— les appels de fonds pour les travaux votés (pièces n°8, 9 et 11),

— les cotisations du fonds de travaux et les appels de provisions sur charges votées au titre du budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2024 au 30/09/2025 (pièces n°13 et 15),

— un décompte des sommes dues au 27 août 2025 (pièce n°6).

Compte tenu de ces éléments, le syndicat des copropriétaires justifie que M. [S] [R] est redevable au 27 août 2025 de la somme de 7.874,91 euros au titre des provisions sur charges, des cotisations du fonds de travaux et de l’arriéré de charges au titre des exercices précédents.

En conséquence, M. [S] [R] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7.874,91 euros arrêtée au 27 août 2025 au titre des provisions sur charges de l’exercice du 01/10/2024 au 30/09/2025, des cotisations du fonds de travaux et de l’arriéré au titre des exercices antérieurs à l’exercice 2024/2025 avec intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2025.

B. Les frais de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

Conformément aux termes de l’article 10-1 a) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové pose le principe d’une rémunération forfaitaire du syndic pour les actes de gestion courante. Elle prévoit que sont définies limitativement les prestations particulières ouvrant droit pour le syndic à une rémunération complémentaire et instaure à cette fin en son article 55 un contrat type de syndic.

Le décret n°2015-342 du 26 mars 2015, pris en application de l’article 55 précité, modifiant le décret n°67-233 du 17 mars 1967, liste les prestations de gestion courante et énumère les prestations particulières, de sorte que seules les prestations particulières énumérées dans ce décret peuvent faire l’objet d’une rémunération du syndic en complément du forfait.

La liste de ces prestations particulières figure au point 7 du contrat type, figurant en annexe 2 du décret du 26 mars 2015 et à ce titre, au point 9 du contrat type, sont traités les “frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires”, dont notamment les frais de recouvrement, les mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, les relances après mise en demeure, la conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé, les frais de constitution d’hypothèque, les frais de mainlevée d’hypothèque, le dépôt d’une requête en injonction de payer, la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice en cas de diligences exceptionnelles et le suivi du dossier transmis à l’avocat en cas de diligences exceptionnelles.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir adressé au défendeur des courriers de mise en demeure les 07 décembre 2023, 02 août 2024 et 26 mars 2025, les accusés de réception n’étant pas produits. Les sommes comptabilisées à ce titre ne seront donc pas retenues.

Le demandeur justifie avoir adressé le 14 avril 2025 un courrier de mise en demeure à M. [S] [R]. Il sera retenu pour cette diligence une somme de 35 euros comme cela est prévu par le contrat de syndic.

En ce qui concerne la somme de 497,60 euros comptabilisée sous l’intitulé “honoraires de recouvrement”, elle correspond à l’honoraire de résultat du conseil du demandeur. Elle ne sera donc pas retenue puisqu’il s’agit de frais irrépétibles.

En conséquence, M. [S] [R] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 35 euros au titre des frais nécessaires arrêtés au 27 août 2025.

II. La demande de dommages et intérêts compte-tenu du retard de paiement

L’article 1231-6 du Code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires invoque des troubles de gestion pour solliciter le règlement de dommages-intérêts. Si les retards de paiement du défendeur sont avérés, le demandeur ne produit aucun élément pour étayer le préjudice dont il sollicite la réparation.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts compte-tenu du retard de paiement.

III. Les mesures de fin de jugement

∙ Les dépens

Il convient en application de l’article 696 du Code de procédure civile de condamner M. [S] [R], partie perdante, au paiement des entiers dépens.

∙ Les frais irrépétibles

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance qui sont justifiés par la production de la note d’honoraires de son conseil (pièce n°26). M. [S] [R] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.020 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

[…] […], président, statuant publiquement après débats publics, par procédure accélérée au fond, par décision réputée contradictoire, en premier ressort et rendue par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE M. [S] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 3]” les sommes suivantes :

—  7.874,91 euros arrêtée au 27 août 2025 au titre des provisions sur charges de l’exercice du 01/10/2024 au 30/09/2025, des cotisations du fonds de travaux et de l’arriéré au titre des exercices antérieurs à l’exercice 2024/2025 avec intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2025,

—  35 euros au titre des frais nécessaires,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 3]” de sa demande de dommages et intérêts compte tenu du retard de paiement,

CONDAMNE M. [S] [R] aux dépens,

CONDAMNE M. [S] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 3]” la somme de 1.020 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 17 février 2026, la minute étant signée par […] […], président, et […] […], greffier.

Le greffier, Le président,