COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13/01/2026

N° RG 24/00107 – N° Portalis DB2O-W-B7I-CWYC

DEMANDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 7], représenté par son syndic le cabinet [Localité 6] AGENCE – DEGOUEY & CIE exerçant sous l’enseigne [Localité 6] AGENCE

[Adresse 5]

[Localité 3]

représenté par M^e COSTE substituant M^e Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH LEBATTEUX SIZAIRE, avocat plaidant au barreau de PARIS, et M^e Sandra CORDEL de la SELARL CORDEL, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [F] [J]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Elodie RODRIGUES du cabinet SQUAIR LAW, avocat plaidant au barreau de PARIS, et M^e Philippe MURAT, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des référés : […]

assisté lors des débats et de la mise à disposition au greffe de […], greffier

Débats : en audience publique le : 25 Novembre 2025

Ordonnance Contradictoire, rendue publiquement par mise à disposition au greffe, en premier ressort le 13 Janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié du 7 juillet 2021, M. [F] [J] a acquis auprès de la Sa Lomavi les lots n°107 (cave) et n°147 (studio n°115) comprenant entrée, séjour avec coin cuisine, salle de bains, wc et loggia au sein de l’ensemble immobilier en copropriété [Adresse 7] cadastré section AD n°[Cadastre 1] à [Localité 6]. Au cours de l’année 2022, il a réalisé des travaux de fermeture du balcon du lot n°147.

Suivant courrier du 22 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] a mis en demeure M. [F] [J] de remettre les lieux en l’état en supprimant l’ouvrage édifié sur le balcon.

Par acte du 5 mars 2024 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice le cabinet [Localité 6] Agence – DEGOUEY et Cie, ci après désigné “le syndicat des copropriétaires” a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albertville M. [F] [J] aux fins de voir ordonner la remise en état des lieux dans leur état initial consistant à la suppression de la fermeture du balcon sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et de condamner M. [J] à lui verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires demande au juge des référés de :

A titre principal :

— ordonner à M. [J] de procéder à la remise en état des lieux dans leur état initial consistant à la suppression de la fermeture du balcon sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— débouter M. [J] de l’ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire : prendre acte de ses protestations et réserves d’usage à la demande d’expertise judiciaire aux frais avancés de M. [J],

En tout état de cause, condamner M. [J] à lui verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

A l’appui de ses demandes, il soutient que les travaux réalisés par le défendeur affectent l’aspect extéreur de l’immeuble, nécessitant une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, laquelle n’a pas été obtenue. Il expose que ces travaux causent un dommage imminent en obstruant la vue oblique du voisin du défendeur et en créant un pont thermique. De plus, le syndicat des copropriétaires justifie notamment sa demande d’astreinte dans la mesure où le défendeur n’a pas sollicité une ratification de ses travaux en assemblée générale.

En outre, il s’oppose aux contestations sérieuses fondées sur une rupture d’égalité entre les copropriétaires. Il indique que les travaux d’extension réalisés par M. [J] viennent aux droits de la lisse du balcon alors que les autres extensions réalisées sont en retrait, n’affectant pas l’aspect extérieur de la façade de l’immeuble.

Par ailleurs, il conteste l’existence d’un motif légitime à l’expertise judiciaire sollicitée et soutient qu’il appartient à M. [J] d’agir en ratification des travaux qu’il a entrepris et ce, distinctement à la présente procédure. Il expose également que tous les travaux effectués sur les autres lots sont différents de ceux entrepris par M. [J] et que celui-ci ne peut donc pas se prévaloir d’une remise en état intégrale de la façade.

* * *

Selon conclusions en défense n°3 notifiées par voie électronique le 29 septembre 2025, M. [F] [J] demande au juge des référés de :

A titre principal, ordonner une expertise judiciaire visant notamment à déterminer si les modifications des façades, avancées totales ou partielles de loggias/balcons, de l’ensemble des bâtiments de la copropriété portent atteinte à l’harmonie de l’immeuble et si elles ont fait l’objet d’autorisations préalables ou ratifications en assemblée générale des copropriétaires et ce, aux frais avancés du syndicat des copropriétaires,

A titre subsidiaire, dire n’y avoir lieu à référé compte tenu des contestations sérieuses et de l’absence de dommage imminent ou de trouble manifestement illicite et inviter le syndicat des copropriétaires à se pourvoir au fond

A titre plus subsidiaire :

— limiter la remise en état à un retour à l’état de la loggia fermée telle qu’elle existait lors de l’acquisition du 7 juillet 2021 à savoir une extension aux dimensions de l’emprise tolérée au sein de la copropriété,

— accorder un délai de deux ans maximum à M. [J] pour procéder auxdits travaux à compter de la signification à intervenir,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande visant à assortir d’une astreinte sa demande de condamnation à l’obligation de faire susvisée,

En toutes hypothèses, débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et prétentions ainsi que de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Au rejet des prétentions adverses, M. [J] conteste l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite. Il admet ne pas avoir obtenu d’autorisation pour réaliser les travaux mais soutient les avoir réalisés dans les règles de l’art et que son avancement ne porte pas atteinte à l’harmonie de l’immeuble. Il s’oppose à la demande d’astreinte en indiquant que les travaux sont interdits durant la saison d’hiver.

Il soulève également l’existence de contestations sérieuses résultant d’une rupture d’égalité entre les copropriétaires de la résidence du fait de la ratification implicite des travaux réalisés par d’anciens copropriétaires ayant modifié la façade et qui n’ont pas été autorisés ou ratifiés en assemblée générale.

Par ailleurs, pour soutenir sa demande d’expertise visant à identifier les extensions irrégulières, il indique que d’autres copropriétaires ont procédé à des avancées de leur loggia alors que leurs travaux n’ont pas été autorisés en assemblée générale.

Selon ordonnance du 2 juillet 2024, le juge des référés a enjoint les parties de rencontrer un médiateur et a renvoyé l’affaire à l’audience du 10 décembre 2024. A la demande du médiateur, le délai de la médiation a été prorogé de 3 mois.

En l’absence d’accord des parties pour entrer en médiation judiciaire, l’affaire a été plaidée à l’audience du 25 novembre 2025 et mise en délibéré au 13 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du Code de procédure civile “Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.”

Il convient de préciser que l’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.

Le trouble manifestement illicite se définit comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit ou d’une obligation préexistante, quel que soit son fondement, à laquelle le juge des référés peut mettre un terme à titre provisoire. Il faut cependant que l’illicéité du trouble soit manifeste, pour qu’il soit mis fin à l’acte perturbateur.

Le juge des référés, juge de l’évidence, apprécie souverainement l’existence d’un trouble manifestement illicite.

L’article 544 du Code civil dispose que “La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.”

Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 I “ Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.”

L’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que “Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;”

En l’espèce, le règlement de copropriété prévoit expressément au “Titre 1, chapitre 2, II Conditions d’usage des appartements, Harmonie de l’immeuble” que “[…] les balcons, loggias, terrasses ne pourront même en ce qui concerne leur peinture, être modifiés si ce n’est avec l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires” et que “aucun aménagement ni aucune décoration ne pourront être apportés par l’un des copropriétaires aux balcons, loggias, terrasses qui extérieurement rompraient l’harmonie de l’immeuble” (Pièce n°1 page 55 demandeur).

M. [F] [J] ne conteste pas ne pas avoir obtenu d’autorisation préalable pour réaliser les travaux d’avancement de sa loggia située sur la façade du bâtiment. Il justifie même d’une demande de ratification de ses travaux au syndic en date du 4 novembre 2025 (Pièce n°8 défendeur).

Il est constant que les travaux effectués sur les parties communes ou affectant l’aspect extérieur de l’immeuble sans autorisation de l’assemblée générale caractérisent à eux seuls le trouble manifestement illicite en raison de la violation de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété, sans qu’il soit nécessaire de démontrer une atteinte à l’harmonie de l’immeuble.

Il en résulte, avec l’évidence requise en référé, que les travaux entrepris ont en l’espèce modifié l’aspect extérieur de l’immeuble. Il n’est pas démontré qu’une autorisation de l’assemblée générale a été obtenue préalablement à la réalisation de ces travaux, en violation de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété, ce qui caractérise le trouble manifestement illicite.

Dès lors, il convient d’ordonner à M. [F] [J] de procéder à la remise en état de sa loggia, correspondant à l’état de la loggia telle qu’elle existait lors de l’acquisition du 7 juillet 2021 à savoir une extension aux dimensions de l’emprise tolérée au sein de la copropriété, comme indiqué dans l’acte d’achat.

Compte tenu de la particularité de la localisation de l’immeuble, en station de ski, ce qui engendre des difficultés pour réaliser les travaux pendaant la saison d’hiver, M. [F] [J] sera enjoint à procéder à cette remise en état dans le délai d’un an à compter de la signification de la présente ordonnance. Passé ce délai, la présente injonction sera assortie d’une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant 180 jours soit 36.000 euros au maximum.

Le trouble manifestement illicite résultant de l’avancement de la loggia est caractérisé. Dès lors, M. [J] ne démontre pas l’exisence d’un motif légitime justifiant d’ordonner une expertise judiciaire. Cette demande sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant en ses prétentions, M. [F] [J] sera condamné au paiement des dépens ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procéduer civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort :

DISONS que l’avancement de la loggia réalisé par M. [F] [J] sans autorisation préalable en assemblée générale des copropriétaires constitue un trouble manifestement illicite,

CONDAMNONS M. [F] [J] à faire procéder à la remise en état de la loggia, telle qu’elle était lors de l’acquisition du 7 juillet 2021 à savoir une extension aux dimensions de l’emprise tolérée au sein de la copropriété, dans le délai d’un an à compter de la signification de la présente ordonnance,

CONDAMNONS M. [F] au paiement d’une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard dans l’achèvement des travaux de remise en état pendant 180 jours soit 36.000 euros maximum à compter du délai d’un an suivant la signification de la présente ordonnance,

REJETONS la demande d’expertise judiciaire avant dire droit formulée par M. [F] [J],

CONDAMNONS M. [F] [J] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS M. [F] [J] aux dépens de la présente instance,

REJETONS toutes autres demandes, plus amples ou contraires des parties,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi ordonné et prononcé par mise à disposition au greffe le 13 janvier 2026, la minute étant signée par […], juge des référés, et […], greffière.

La GREFFIÈRE, Le JUGE DES RÉFÉRÉS,