TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 12/06/2025

à : M^e Sven RAULINE

Copie exécutoire délivrée

le : 12/06/2025

à : M^e Antoine GUITTON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 22/03198 – N° Portalis 352J-W-B7E-CW2BS

N° MINUTE :

1/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 12 juin 2025

DEMANDERESSE

La S.C.I. PANDA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Sven RAULINE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2402

DÉFENDERESSE

Madame [N] [R], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Antoine GUITTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0129

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 75101-001-20-41560 du 10/11/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Claire TORRES, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, mis en délibéré initialement au 12 mai 2025 puis prorogé prononcé par mise à disposition le 12 juin 2025 par Claire TORRES, Juge assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 12 juin 2025

PCP JCP fond – N° RG 22/03198 – N° Portalis 352J-W-B7E-CW2BS

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 11 juin 2012 à effet au 22 juin 2012, M. [C] [U] a donné à bail à Mme [N] [R] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], ainsi décrit : « atelier-loft en rez de jardin d’une superficie de 32 m2 habitables (29,07 m2 loi Carrez), comprenant une cuisine ouverte, salle de bain avec wc, un jardin d’environ 50 m2 », moyennant le paiement d’un loyer de 1175 euros et d’une provision sur charges de 45 euros.

Selon acte notarié du 30 mars 2015, la S.C.I. PANDA, représentée par son gérant M. [C] [U], a acquis les lieux loués.

Par acte d’huissier de justice du 10 janvier 2020, la S.C.I. PANDA a fait délivrer à Mme [N] [R] un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail pour avoir paiement d’un arriéré de 633,53 euros en principal.

Par acte d’huissier de justice du 25 mars 2020, la S.C.I. PANDA a fait assigner Mme [N] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins notamment qu’il constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation, à défaut qu’il prononce la résiliation de ce bail, et qu’il ordonne l’expulsion de Mme [N] [R], sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et d’un arriéré de 3214,17 euros au mois de mars 2020 inclus.

***

Le 15 juin 2020, le préfet de la région d’Île -de-France, préfet de Paris a pris un arrêté mettant en demeure la SCI PANDA de faire cesser la mise à disposition aux fins d’habitation des lieux loués, dans un délai maximum de 3 mois à compter de sa notification, les articles L.521-1 et suivants du CCH étant applicables, et sous peine d’astreinte à l’issue de l’arrêté, après avoir relevé sur le fondement d’un rapport du service technique de l’habitat de la ville de Paris en date du 23 janvier 2020 l’absence d’éclairement naturel de la pièce principale et conclut que ce local était par nature impropre à l’habitation.

Par décision du 16 mars 2021, le tribunal administratif de Paris a annulé l’arrêté du préfet de la région d’Île-de-France, préfet de Paris en date du 15 juin 2020.

Par décision du 5 juin 2023, la cour administrative d’appel de [Localité 8] a rejeté le recours formé par le ministre de la santé et de la prévention.

Par ordonnance du 16 avril 2024, le Conseil d’État n’a pas admis le pourvoi formé par Mme [N] [R].

***

Par ordonnance sur requête en date du 14 août 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a, sur le fondement de l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, constaté la résiliation du bail, ordonné la reprise des lieux, autorisé un huissier de justice à pénétrer dans les lieux avec assistance de la force publique, outre inventaire, déménagement des meubles, avec changement de serrure et sécurisation des lieux, et condamné Mme [R] [N] aux dépens (après mise en demeure de justifier de l’occupation du logement du 25 mars 2020 signifiée au [Adresse 3] et procès-verbal de constat du 27 juillet 2020).

Cette ordonnance a été signifiée le 28 août 2020 selon les formes de l’article 659 du code de procédure civile au [Adresse 3].

Un certificat de non-opposition a été délivré le 2 octobre 2020.

Par acte d’huissier de justice du 28 octobre 2020, Mme [N] [R] a fait assigner la S.C.I. PANDA devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’être relevée de la forclusion encourue s’agissant de l’ordonnance sur requête rendue le 14 août 2020. Cette citation a été déclarée caduque à l’audience du 10 décembre 2020 faute d’avoir été remise moins de quinze jours avant la date de l’audience.

Par acte d’huissier de justice du 21 décembre 2020, Mme [N] [R] a de nouveau fait assigner la S.C.I. PANDA devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux mêmes fins. Par jugement du 20 mai 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a débouté Mme [N] [R] de ses demandes.

Suivant un protocole d’accord signé le 28 juillet 2021, M. [C] [U], gérant de la S.C.I. PANDA, s’est engagé à prendre à sa charge le transport de la totalité du mobilier et des objets restants dans les lieux loués sis [Adresse 6] pour les déposer où elle le souhaiterait dans [Localité 8] intra-Muros et en décharge pour le surplus, tandis que Mme [N] [R] a restitué les clés en certifiant qu’il ne restait plus aucun objet lui appartenant et qu’elle souhaiterait récupérer dans lesdits lieux.

***

Par jugement du 20 janvier 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a :

— ordonné une expertise des lieux loués confiés à M. [E] [K], avec pour mission de :

◦ Se rendre sur les lieux, les parties et leurs conseils dûment convoqués

◦ Se faire communiquer tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission par les parties, et notamment l’arrêté du 15/06/2020, toute décision afférente, la note de M. [W] , expert près la cour d’appel de [Localité 9]

◦ Procéder aux mesurages des deux parties du logement semi-enterrée et sur jardin

◦ Préciser la composition des murs, plafonds des deux parties du logement semi-enterrée et sur jardin

◦ Préciser le degré d’éclairement naturel des lieux selon les heures d’ensoleillement dans la journée et selon les mois dans cette partie du logement, au regard de la localisation des lieux et de leur environnement immédiat

◦ Donner tout avis technique de nature à permettre de statuer sur la décence du logement au regard de l’article 2 7° du décret 2002-02 du 30/01/2002

◦ Préciser l’état de l’installation électrique, de l’installation de chauffage et de ventilation mécanique du logement

◦ Indiquer les travaux de nature à remédier à des désordres en cas d’installations non conforme ou ne permettant pas de respecter les normes de décence pour ces équipements, et plus généralement en cas de désordres affectant l’usage des lieux

◦ Fournir tous les éléments techniques et de faits de nature à permettre à la juridiction de statuer sur les responsabilités encourues et sur les préjudices subis

— sursis à statuer sur la demande de la SCI PANDA en paiement des loyers et charges entre le 10/01/2020 et le 15/06/2020 jusqu’à décision après expertise ;

— sursis à statuer sur la demande de la SCI PANDA en paiement des réparations à intervenir en suite de la reprise des lieux par la SCI PANDA, des dégradations commises par Mme [R] [N] jusqu’à décision après expertise ;

— s’est déclaré incompétent sur la demande de relogement sous astreinte de Mme [R] [N] consécutive à l’arrêté contesté du 15/06/2020 et a renvoyé Mme [N] [R] à mieux se pourvoir de ce chef ;

— ordonné à la SCI PANDA de laisser Mme [R] [N] accéder aux lieux pour déménagement de ses effets personnels , sous astreinte passé un délai de 10 jours à compter de la signification de la décision de 50 euros par jour de retard , sur une période d’un mois , par tout moyen à sa convenance en sa présence ou en présence d’un mandataire le cas échéant , à charge pour Mme [R] [N] de restituer les clés contre reçu , dans l’attente d’une décision en cas de référé rétractation

— sursis à statuer sur la demande de Mme [R] [N] de dommages et intérêts pour préjudice moral résultant de la spoliation de ses effets personnels et escroquerie au jugement dans l’attente de décision en cas de référé rétractation de l’ordonnance sur requête, jusqu’à décision au fond après expertise des lieux loués

— sursis à statuer sur la demande de Mme [R] [N] de dommages et intérêts pour procédure abusive jusqu’à décision au fond après expertise des lieux loués

M. [E] [K] a déposé son rapport d’expertise le 10 novembre 2021 au greffe de la présente juridiction.

Par requête reçue au greffe le 25 octobre 2021, la S.C.I. PANDA a sollicité le remplacement de l’expert. Par ordonnance du 15 février 2022, le juge chargé du contrôle des expertise a rejeté cette requête.

***

S’agissant de la présente instance, l’affaire a été appelée à l’audience du 11 mars 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris lors de laquelle le conseil de Mme [N] [R] a sollicité un nouveau renvoi de l’affaire. Compte-tenu des précédents renvois dont l’affaire avait déjà fait l’objet, du délai qui s’était écoulé depuis que l’expert judiciaire désigné avait déposé son rapport, et de l’opposition manifestée par la partie demanderesse envers un nouveau renvoi de l’affaire, celle-ci a été retenu.

Au cours de l’audience du 11 mars 2025, la S.C.I. PANDA, représentée par son conseil, demande au juge de :

— condamner Mme [N] [R] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et aux charges, ce à compter de la résiliation effective du bail et jusqu’en mars 2022 ;

— condamner Mme [N] [R] à lui payer la somme de 34 331,85 euros à titre d’arriérés de loyers et charges, selon décompte arrêté au mois de mars inclus ;

— condamner Mme [N] [R] à lui payer la somme de 25 185 euros au titre du paiement des réparations intervenues en suite à la reprise des lieux ;

— condamner Mme [N] [R] à lui payer la somme de 500 euros en remboursement des frais d’élagage ;

— condamner Mme [N] [R] à lui payer la somme de 484,80 euros en remboursement des frais d’entretien du jardin ;

— condamner Mme [N] [R] à lui payer la somme de 226,99 euros en remboursement des frais de chasse d’eau réglés par elle ;

— condamner Mme [N] [R] à lui payer la somme de 173,24 euros en remboursement des appels de fonds intervenus en mars 2022 :

— condamner Mme [N] [R] à lui payer la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens comprenant le coût du commandement du 10 janvier 2022, le coût de la signification de l’assignation, et les frais d’expertise ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

De son côté Mme [N] [R], également représentée par son conseil, demande au juge de :

— déclarer prescrites les demandes de la S.C.I. PANDA relatives au réparations locatives, aux frais de remise en état du logement, d’élagage, d’entretien du jardin, et de chasse d’eau, et aux loyers, charges, majorations d’indexation échus 15 juin 2020 au 15 mai 2021 ;

— débouter la sci du surplus de ses demandes ;

à titre reconventionnel,

— condamner la S.C.I. PANDA au paiement d’une somme de 59 878 euros (hors charge) au titre de ses manquements ;

— condamner la S.C.I. PANDA à lui payer la somme de 4368 euros de provisions non régularisées ;

— condamner la S.C.I. PANDA à lui payer la somme de 1175 euros au titre du dépôt de garantie non restitué ;

— condamner la S.C.I. PANDA à lui payer la somme de 911,56 euros au titre de sa consommation d’électricité ;

— condamner la S.C.I. PANDA à lui payer la somme de 549,78 euros au titre des conséquence de sa procédure d’abandon ;

— condamner la S.C.I. PANDA à lui payer la somme de 135,49 euros au titre des frais de plomberie ;

— condamner la S.C.I. PANDA à lui payer la somme de 15 000 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice moral et d’anxiété ;

— condamner la S.C.I. PANDA à lui payer la somme de 5000 euros au titre du préjudice moral résultant de la séquestration de ses biens ;

— en tant que de besoin, entendre l’expert judiciaire Monsieur [K] ;

à titre subsidiaire,

— ordonner la compensation entre les dettes respectives des parties ;

— lui accorder les plus larges délais de paiement pour régler toute condamnation qui serait mise à sa charge, soit 24 mois ;

en tout état de cause,

— condamner la S.C.I. PANDA à régler la somme de 10 000 euros à titre d’amende civile ;

— condamner la S.C.I. PANDA à régler la somme de 5000 euros à titre d’indemnisation de son préjudice moral lié à cette procédure illégale et abusive ;

— condamner la S.C.I. PANDA à verser à Maître Antoine GUITTON, avocat de Mme [N] [R], une somme de 3000 euros au titre de l’article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991 ;

— condamner la S.C.I. PANDA aux dépens ;

— à tout le moins, dire que la S.C.I. PANDA conservera à sa charge les frais d’expertise.

Pour l’exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu’elles ont soutenues oralement à l’audience du 11 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2025, prorogé au 12 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande en paiement de la somme de 34 331,85 euros à titre d’arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation

a. sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Aux termes de l’article 2219 du code civil, la prescription extinctive est un mode d’extinction d’un droit résultant de l’inaction de son titulaire pendant un certain laps de temps.

Selon l’article 7-1 loi n°89-462 du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Suivant l’article 2241 du même code, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

En l’espèce, la S.C.I. PANDA réclame le paiement d’une somme totale de 34 331,85 euros à titre d’arriérés de loyers et charges, lesquels doivent pour partie être requalifiés en vertu de l’article 12 du code de procédure civile comme consistant en réalité en des indemnités d’occupation, suivant décompte arrêté au mois de mars 2022 inclus. L’examen de ce décompte fait apparaître que les sommes les plus anciennes comprises dans ce décompte sont échues en 2019.

Or la S.C.I. PANDA réclamait le paiement de celles-ci dans son assignation signifiée le 25 mars 2020, qui sollicitait la condamnation de la locataire au paiement d’un arriéré de 3214,17 euros arrêté au mois de mars 2020 inclus, et qui a interrompu la prescription.

S’agissant des sommes échues postérieurement à mars 2020, soit sur la période allant d’avril 2020 à mars 2022 inclus, l’examen du dossier fait apparaître que la S.C.I. PANDA a fait viser des conclusions réclamant leur paiement pour la première fois à l’audience du 27 novembre 2024.

La S.C.I. PANDA ne justifie d’aucun acte interruptif d’instance antérieur.

Il s’en déduit que la demande en paiement formée par la S.C.I. PANDA au titre des loyers, charges, et indemnité d’occupation se trouve prescrite pour les sommes échues entre le mois d’avril 2020 et le mois de novembre 2021 (soit trois années avant l’audience du 27 novembre 2024), et est donc irrecevable. Pour le surplus, la fin de non-recevoir soulevée par Mme [N] [R] et tirée de la prescription doit être rejetée.

b. sur l’existence et le montant de la dette locative pour la partie non prescrite

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pris dans sa rédaction applicable au présent litige, prévoit notamment que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ; 2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. 3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale. Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Selon l’article 17-1 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pris dans sa rédaction applicable au présent litige, lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location. A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée. Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail oblige l’occupant au paiement d’une indemnité d’occupation, laquelle représente non seulement la contrepartie de la jouissance des lieux mais également la réparation du préjudice résultant pour le bailleur du fait qu’il se trouve privé de la jouissance de son bien – un tel maintien dans les lieux constituant en effet une faute civile ouvrant droit à réparation. Le montant de cette indemnité relève de l’appréciation souveraine du juge.

En l’espèce, la S.C.I. PANDA verse au soutien de sa demande un décompte arrêté au mois de mars 2022 inclus faisant apparaître un total de 34 331,85 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

S’agissant des provisions sur charges, ainsi que le relève la défenderesse, la S.C.I. PANDA ne justifie pas avoir procédé à la régularisation annuelle des charges au cours du bail, et elle n’y procède pas davantage dans la présente instance, se contentant de verser aux débats le décompte annuel de régularisation des charges de copropriété établi par le syndic sur plusieurs exercices. Or il est constant qu’un décompte de charges de copropriété ne saurait remplacer la régularisation locative visée par les textes à laquelle est tenu de procéder le bailleur.

L’absence de régularisation des charges locatives par le bailleur, dans les conditions prévues par la loi, rend par suite sans cause les provisions sur charges réclamées par celui-ci dans son décompte. La S.C.I. PANDA apparait donc mal fondée à obtenir leur paiement. Il sera ici observé pour les calculs qui suivront qu’il résulte des écritures des parties concordantes sur ce point que, sur les années concernées, les provisions sur charges s’établissaient à un montant mensuel de 48 euros.

S’agissant des taxes des ordures ménagères, le bailleur ne produit pas dans la présente instance les justificatifs de celles-ci. Il sera donc débouté de sa demande à ce titre.

S’agissant de la consommation d’eau du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019, le bail liant les parties prévoit que « la fourniture de l’eau fera l’objet d’une facturation supplémentaire en fonction du relevé du compte individuel du studio », et la S.C.I. PANDA verse bien aux débats la facture afférente à la période concernée. Cette somme apparaît donc justifiée.

S’agissant des révisions du loyer, le bail liant les parties prévoient la possibilité d’une révision du loyer, stipulant que « l’augmentation annuelle du loyer ne peut excéder la variation sur un an de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE », avec indication de l’IRL du 1er trimestre 2012 d’un montant de 122,37 euros, et ajoute que le loyer sera révisé chaque année le 22 juin.

Le bailleur a manifesté sa volonté de réviser le loyer en octobre 2019, et les parties s’accordent sur le fait que le loyer s’élevait à cette date à la somme de 1202,10 euros.

La formule de calcul du loyer révisé est donc la suivante : 1202,10 (montant du loyer en 2018) x 129,38 (IRL du 1er trimestre 2019) / 127,22 (IRL du 1er trimestre 2018) soit 1222,51 euros pour le loyer révisé à compter d’octobre 2019.

La S.C.I. PANDA est donc fondée à réclamer, au titre de la révision des loyers d’octobre novembre et décembre 2019 et janvier 2020 la somme de (1222,51 – 1202,10) x 4 soit 20,41 x 4 soit 81,64 euros.

La S.C.I. PANDA ne pouvait ensuite procéder à une nouvelle révision du loyer avant le 22 juin 2020, conformément aux modalités indiquées dans le contrat de bail, et à cette date le loyer révisé s’élevait à la somme suivante : 1222,51 (montant du loyer en 2019) x 130,57 (IRL du 1er trimestre 2020) / 129,38 (IRL du 1er trimestre 2019) soit 1233,75 euros.

Il a cependant été établi plus haut que les sommes échues entre le mois d’avril 2020 et le mois de novembre 2021 se trouvent prescrites, et le bail s’étant trouvé résilié à compter du 14 août 2020 il convient d’examiner le bien fondé de la demande en paiement au titre d’une indemnité d’occupation formée par la S.C.I. PANDA lors de l’audience du 11 mars 2025.

S’agissant de l’indemnité d’occupation, le contrat de bail liant la S.C.I. PANDA à Mme [N] [R] s’est trouvé résilié à la date de l’ordonnance sur requête rendue le 14 août 2020 dans laquelle le juge a constaté la résiliation du bail et ordonné la reprise des lieux.

Un certificat de non-opposition ayant été délivré le 2 octobre 2020, c’est à cette date que cette décision est devenue exécutoire et que la S.C.I. PANDA a été mise en mesure de retrouver la jouissance des lieux loués.

La demanderesse n’étant pas tenue juridiquement d’attendre, pour reprendre effectivement possession des lieux loués, qu’il soit statué sur la demande formée par Mme [N] [R] tendant à être relevée de la forclusion encourue s’agissant de l’ordonnance sur requête rendue le 14 août 2020, elle pouvait donc dès le 2 octobre 2020 reprendre possession les lieux loués en mandatant un huissier de justice à cet effet.

Une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant dûment justifié du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, ne peut donc être réclamée à Mme [N] [R] par la S.C.I. PANDA que sur la période allant du 14 août 2020 au 2 octobre 2020, mais non ultérieurement.

Or il a été relevé plus haut que la demande en paiement formée par la S.C.I. PANDA au titre des loyers, charges, et indemnité d’occupation se trouve prescrite pour les sommes échues entre le mois d’avril 2020 et le mois de novembre 2021.

La demande en paiement formée par la S.C.I. PANDA au titre de l’indemnité d’occupation se trouve donc irrecevable comme prescrite pour les sommes échues entre le mois d’avril 2020 et le mois de novembre 2021, et sera rejetée pour la période allant du mois de décembre 2021 au mois de mars 2022.

Il résulte de l’ensemble de ces développements que l’arriéré locatif dont la bailleresse apparaît bien fondée à réclamer le paiement dans la présente instance se compose comme suit :

impayé sur le loyer de janvier 2020 après déduction de la provision sur charges

217,22 – 48 soit 169,22 euros

taxe des ordures ménagères impayée pour les années 2019, 2020, 2021

rejet comme non justifiée

consommation d’eau du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019

176 euros

non paiement de la révision des loyers d’octobre novembre et décembre 2019 et janvier 2020

81,64 euros

loyers de février et mars 2020

1222,51 x 2 soit 2445,02 euros

loyers ou indemnités d’occupation échus entre le mois d’avril 2020 et le mois de novembre 2021

prescrits

indemnités d’occupation échues entre le mois de décembre 2021 et le mois de mars 2022

rejet

Total :

2871,88 euros

Il s’ensuit que la dette locative de Mme [N] [R] au titre des loyers et charges impayés s’élève à la somme de 2871,88 euros. Il convient néanmoins d’examiner à présent le moyen de défense tiré de l’exception d’inexécution qu’elle invoque.

c. sur l’exception d’inexécution

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il résulte des principes généraux du droit des contrats que, dans les contrats synallagmatiques, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si son cocontractant n’exécute pas la sienne et que cette inexécution est suffisamment grave.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient alors à celui qui invoque l’exception d’inexécution en alléguant que son cocontractant n’a rempli que partiellement son obligation d’établir à la fois cette inexécution et sa suffisante gravité.

Selon l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pris dans sa rédaction applicable au présent litige, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les dispositions du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 viennent définir les caractéristiques du logement décent, en fixant les normes minimales d’habitabilité, en précisant les règles relatives à la sécurité et à la santé des locataires, et en énumérant les éléments d’équipement et de confort devant exister dans le logement.

D’après son article 2. le logement doit, notamment, satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : « 6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre. »

Selon ce même article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est par ailleurs obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Selon l’article L.1331-22 du code de la santé publique, pris dans sa rédaction applicable au présent litige, les caves, sous-sols, combles, pièces dépourvues d’ouverture sur l’extérieur et autres locaux par nature impropres à l’habitation ne peuvent être mis à disposition aux fins d’habitation, à titre gratuit ou onéreux.

Il ressort en outre de l’arrêté du 20 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de [Localité 8], que les pièces principales et les chambres isolées doivent être munies d’ouvertures donnant à l’air libre et présentant une section ouvrante permettant une aération satisfaisante (article 40-1), que l’éclairement naturel au centre des pièces principales ou des chambres isolées doit être suffisant pour permettre, par temps clair, l’exercice des activités normales de l’habitation sans le secours de la lumière artificielle (article 40-2), ou encore qu’il est interdit d’ouvrir une porte ou trappe de communication avec une cave dans une pièce principale d’habitation ou une cuisine (article 41 bis).

Il sera par ailleurs rappelé qu’aux termes de l’article 246 du code de procédure civile, le juge n’est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien, de sorte qu’il lui appartient d’apprécier souverainement la valeur probante du rapport d’expertise judiciaire. En outre, et sur le plan de la recevabilité, un rapport issue d’une expertise non contradictoire est recevable en justice dès lors qu’il est régulièrement versé au débat et soumis à la discussion contradictoire des parties dans le cadre de l’instance. Il est constant, enfin, sur le plan de la valeur probante à présent, que le juge ne peut se fonder exclusivement sur le rapport issu d’une expertise extrajudiciaire réalisée à la demande de l’une des parties que s’il se trouve corroboré par d’autres éléments de preuve.

Mme [N] [R] justifiant le non-paiement des loyers et charges par les manquements qu’elle impute à son bailleur quant à son obligation de lui délivrer un logement décent, propre à l’habitation, et en bon état d’usage et de réparation, il lui appartient de rapporter la preuve du bien fondé de l’exception d’inexécution qu’elle allègue conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil.

À cet égard, le paiement des loyers et charges aux termes convenus constituant une obligation essentielle du locataire en application de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, il en résulte de manière constante que le locataire n’est pas en droit de suspendre le paiement du loyer même si le bailleur n’exécute pas ses obligations, à moins qu’il se trouve dans l’impossibilité totale d’utiliser les lieux loués comme le prévoit le contrat de bail, c’est-à-dire à moins que le logement soit inhabitable.

En l’espèce, il sera observé à titre liminaire qu’il ne peut être déduit de l’arrêté du 15 juin 2020 pris par le préfet de la région d’Île-de-France, préfet de [Localité 8] que le bien pris à bail serait impropre à l’habitation et dangereux pour la santé de la locataire dès lors que ledit arrêté a été annulé, de manière définitive, par les juridictions administratives.

Il ressort des pièces versées aux débats que les lieux donnés à bail à Mme [N] [R] se trouvent ainsi décrits par le règlement de copropriété :

« SOUS-SOL »

« Onzième lot » (mention manuscrite « cave n°7 » inscrite au dessus) : « une grande pièce divisée en deux parties sise au sous sol et utilisée à usage d’atelier », suivie de la mention manuscrite « transformée en appartement agrandi d’une véranda sous balcon transformé en terrasse ».

S’agissant de la description des lieux litigieux, il ressort des pièces produites que l’immeuble du [Adresse 5]) se situe sur la [Adresse 7], caractérisée par une forte déclivité, de sorte que la façade donnant sur la [Adresse 10] est enterrée et présente une hauteur d’enfouissement de 2,54 m tandis que l’autre extrémité donne sur un jardin de plain-pied. L’accès au local donné à bail se fait par l’escalier menant au sous-sol et aux caves de l’immeuble puis par le biais de la baie vitrée située côté cour.

L’expert judiciaire désigné par jugement du 20 janvier 2021 M. [E] [K] a fait le croquis suivant des lieux litigieux :

La pièce à vivre se trouve donc composée de deux espaces, séparés par une ouverture de 1,45 m : l’un donnant sur une baie vitrée côté jardin (d’une superficie d’environ 9,21 m2), l’autre situé à l’arrière avec un coin cuisine ouverte et une salle de bain fermée et ne comportant pas de fenêtre car enfouie au niveau du sous-sol (d’une superficie d’environ 25,82 m2).

Que ce local ait ou non été à l’origine une cave, il n’en demeure pas moins que les pièces produites établissent que dans la configuration dans laquelle il a été donné à bail à Mme [N] [R] il ne répond plus à la définition d’une cave au sens de l’article L.1331-22 du code de la santé publique ainsi qu’il ressort de l’arrêt de la cour administrative d’appel de [Localité 8] du 5 juin 2023 qui se trouve revêtu de la chose jugée.

S’agissant de l’éclairement naturel des lieux, l’expert judiciaire M. [E] [K] a relevé le 22 avril 2021 à 14h des valeurs comprises entre 2 lux (au niveau de la cuisine) et 30 lux (près de l’ouverture de 1,45 m séparant les deux espaces de la pièce à vivre), sans néanmoins indiquer les références de l’appareil utilisé pour effectuer ces mesures, en expliquant qu''une pièce normale doit avoir un éclairement entre 300 et 500 lux, pour conclure que le local lui apparaît pour ce motif impropre à la location.

S’agissant de la valeur probante de ces constatations, il ne peut qu’être observé à partir des photographies jointes au rapport, ainsi que le relève la S.C.I. PANDA, que ces mesures ont été effectuées alors que les aménagements réalisés par la locataire pour aménager le coin chambre, dans l’espace donnant côté jardin, à savoir un lit surélevé, et des rideaux, occultaient de manière importante la lumière naturelle susceptible de passer dans l’ouverture de 1,45 m séparant les deux espaces de la pièce à vivre.

Compte-tenu par ailleurs de l’état de l’ensemble de l’appartement, tel qu’il ressort lui aussi des photographies jointes au rapport, il apparaît vraisemblable que les baies vitrées aient pu être sales et que cela ait réduit d’autant l’éclairement naturel des lieux.

Il ressort enfin des constatations de M. [E] [K] lui-même que le jardin sur lequel donne la baie vitrée n’est pas entretenu, et les photographies jointes permettent de constater la présence d’arbres et arbustes n’ayant pas fait l’objet de taille et d’élagage récents, et qui viennent nécessairement diminuer, dans une proportion que la présente juridiction n’est pas en mesure d’apprécier, la lumière naturelle susceptible de pénétrer dans les lieux loués.

De son côté, la S.C.I. PANDA produit un rapport établi par M. [Z] [T], qui se trouve être un expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de Paris mais qu’elle a elle-même mandaté, duquel il ressort que celui-ci a relevé le 15 avril 2022 entre 14h et 15h30 une luminosité de 1171 lux du côté de la pièce aménagée avec cuisine et de 3242 lux du côté de la pièce donnant sur le jardin, et en a conclu que la luminosité était nettement supérieure aux recommandations de la norme en vigueur. La valeur probante de ces mesures doit néanmoins elle aussi être relativisée dans la mesure où celles-ci ont été prises alors que le logement était vide de tout ameublement, venait d’être rénové par la bailleresse et que le jardin avait fait l’objet d’un entretien.

Il résulte quoi qu’il en soit des constatations qui précèdent qu’il ne se trouve pas suffisamment établi par la défenderesse que le faible éclairement naturel des lieux loués constaté par l’expert judiciaire M. [E] [K] n’est pas pour partie lié à ses choix d’aménagement ou à ses manquements aux obligations qui lui incombaient en sa qualité de locataire, ni que l’insuffisance de cet éclairement naturel était d’un ampleur telle qu’il empêchait la locataire d’habiter totalement les lieux.

S’agissant ensuite des manquements de la propriétaire à ses obligations de délivrance allégués par la défenderesse, les pièces produites ne permettent pas de rapporter la preuve que les désordres identifiés rendaient les lieux inhabitables – ce qui est, pour rappel, la condition du bien fondé de l’exception d’inexécution invoquée – tandis que les constatations effectuées par M. [E] [K] relatives au taux d’humidité ou au taux de CO2 apparaissent devoir être relativisées par la constatation de ce que l’arrivée d’air au niveau de la façade se trouvait bouchée, par le mauvais entretien du logement tel qu’il ressort des photographies jointes au rapport, ou encore par les échanges intervenus entre les parties en novembre et décembre 2019 au terme desquels la locataire avait refusé de permettre l’accès à son logement aux ouvriers mandatés par le bailleur pour procéder à des travaux de rénovation portant notamment sur l’installation électrique ou sur la ventilation.

Dès lors, et sans qu’il ne paraisse nécessaire d’entendre l’expert judiciaire désigné M. [E] [K], il doit en être conclu que Mme [N] [R] échoue à rapporter la preuve, qui lui incombe, que les lieux pris à bail étaient affectés de désordres si importants qu’ils rendaient impossible d’utiliser les lieux conformément à leur destination, et donc à établir le bien fondé de l’exception d’inexécution qu’elle invoque.

d. conclusion

Au terme de l’ensemble des développements qui précèdent, Mme [N] [R] apparaît redevable à l’égard de la S.C.I. PANDA de la somme de 2871,88 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de mars 2020 inclus, de laquelle il convient néanmoins de déduire le dépôt de garantie d’un montant de 1175 euros versé par la locataire lors de son entrée dans les lieux, soit un restant dû à ce titre d’un montant de 1696,88 euros.

2. Sur la demande en paiement de 25 185 euros au titre des réparations intervenues suite à la reprise des lieux, et la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Aux termes de l’article 2219 du code civil, la prescription extinctive est un mode d’extinction d’un droit résultant de l’inaction de son titulaire pendant un certain laps de temps.

Selon l’article 7-1 loi n°89-462 du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Suivant l’article 2241 du même code, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

En l’espèce, il résulte des développements qui précèdent relatifs à l’indemnité d’occupation que c’est le 2 octobre 2020, date à laquelle l’ordonnance sur requête rendue le 14 août 2020 – par laquelle le juge avait constaté la résiliation du bail et ordonné la reprise des lieux – est devenue exécutoire que la S.C.I. PANDA avait été mise en mesure de retrouver la jouissance des lieux loués.

C’est donc à cette date que celle-ci était en mesure de prendre connaissance de l’état des lieux loués, en mandatant un huissier aux fins d’effectuer la reprise des lieux.

Or l’examen du dossier fait apparaître que c’est dans des conclusions visées à l’audience du 27 novembre 2024 que la S.C.I. PANDA a pour la première fois réclamé le paiement d’une somme au titre des dégradations locatives.

Sa demande de ce chef se trouve donc prescrite, et doit pour ce motif être déclarée irrecevable.

3. Sur les demandes reconventionnelles en paiement de 500 euros en remboursement des frais d’élagage, de 484,80 euros en remboursement des frais d’entretien du jardin, de 226,99 euros en remboursement des frais de chasse d’eau, et de 173,24 euros en remboursement des appels de fonds intervenus en mars 2022

Au visa des mêmes dispositions que celles visées ci-dessus, et suivant un raisonnement identique, il apparaît que les demandes en paiement formées par la S.C.I. PANDA au titre des frais d’élagage, des frais d’entretien du jardin, ou des frais de chasse d’eau doivent être déclarées irrecevables comme étant prescrites – celles-ci ayant elles aussi été formées pour la première fois dans des conclusions visées à l’audience du 27 novembre 2024.

Quant à la demande en paiement de la somme de de 173,24 euros en remboursement des appels de fonds intervenus en mars 2022, la pièce produite la S.C.I. PANDA établit que celle-ci avait été destinataire le 30 mars 2020 d’une relance de l’administrateur provisoire de la copropriété au titre de deux appels de fonds impayés, mais sans mention de la période sur laquelle ceux-ci portaient ni de leur objet. La demanderesse n’établit donc pas le fondement en vertu duquel ceux-ci devraient être imputés à sa locataire ; elle sera par suite déboutée de sa demande de ce chef.

4. Sur la demande reconventionnelle de 59 878 euros au titre des manquements de la S.C.I. PANDA

Il sera observé, à titre liminaire, que le demandeur ne soulève dans la présente instance aucune fin de non-recevoir tirée de la prescription pour s’opposer à la demande présentement examinée, tandis qu’il est constant que la juridiction de céans ne peut relever d’office une telle fin de non-recevoir.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il résulte de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, précédemment cité, qu’il incombe au bailleur de délivrer au locataire un logement décent, en bon état d’usage et de réparation, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, il a été statué plus haut s’agissant des griefs développés par Mme [N] [R] suivant lesquels le logement pris à bail serait indécent en ce qu’il s’analyserait en une cave impropre à l’habitation ou en ce que son degré d’éclairement naturel serait insuffisant.

S’agissant à présent des griefs tenant à une ventilation insuffisante et à un excès d’humidité dans les lieux, il ressort du rapport d’expertise déposé par M. [E] [K] que le 22 avril 2021 la VMC qui comprend une bouche au niveau de la cuisine et une autre au niveau de la salle de bain fonctionne, que le taux d’humidité est près de deux fois plus élevé au niveau de la cuisine qu’à l’extérieur, ce alors même que le lieu ne se trouve pas habité et que ce taux ne cessera d’augmenter au cours de l’année. Si l 'expert ne constate pas de problèmes de moisissures, il relève en revanche que le plancher au niveau de la cuisine est affaissé et que l’humidité est la cause de ce désordre. Une photographie jointe permet de visualiser que le carrelage qui le recouvrait est morcelé voire totalement cassé et manquant. L’expert n’identifie qu’une seule arrivée d’air de 20 cm sur 20 cm au niveau de la façade côté jardin, qui a été bouchée, et qui lui apparaît en tout état de cause insuffisante au vu des dimensions des lieux. L’expert relève encore que le lieu est mal isolé, qu’il fait l’objet de remontées capillaires, que des cloques sont visibles sur le mur côté cuisine au-dessus des doublages, et que le fonctionnement des chauffages accentuera l’humidité en augmentant l’évaporation de l’eau contenue dans le mur.

Sur ces différents points, le rapport réalisé le 15 avril 2022 par M. [Z] [T], mandaté par la S.C.I. PANDA, n’apparaît guère probant puisque établi après la réalisation d’importants travaux de rénovation par la bailleresse.

Le rapport d’enquête réalisé par le service technique de l’habitat de la ville de [Localité 8] en janvier 2020 relève quant à lui qu’une « force odeur d’humidité et de moissisures règne dans le local en raison de la remontée d’humidité en provenance du sol de la pièce principale constitué de lattes en bois présentant des traces noires d’humidité à certains endroits et d’une infiltration constatée au niveau du mur porteur côté cour et coin couchage », outre « une force humidité de condensation […] en raison de l’absence de système de ventilation dans la pièce principale, de l’insuffisance du système de ventilation dans la cuisine et du dysfonctionnement du système de ventilation dans la salle de bain », que par ailleurs « le sol de la cuisine est fortement dégradé, les carrelages sont cassés et le sol s’affaisse », que « le plafond de la voûte est recouvert d’un enduit peint dans la pièce de vie et de lambris en bois peintes dans la cuisine et la salle de bain ».

Il peut en être déduit que le logement pris à bail par Mme [N] [R] présentait, en 2020 et 2021, un taux d’humidité anormal.

Cette humidité excessive peut, en partie, être imputée aux manquements de la locataire aux obligations qui lui incombe, celle-ci n’ayant pas entretenu le logement avec soin ainsi qu’il ressort du procès-verbal de constat du 27 juillet 2020 réalisé par Maître [G] [I], huissier de justice mandaté par la bailleresse, qui permet de constater le grand désordre de l’appartement ainsi que sa saleté, et ayant en outre obstrué la seule arrivée d’air de l’appartement.

Il a en outre déjà été relevé que Mme [N] [R] s’était opposée à la réalisation, en décembre 2019, de travaux de rénovation décidés par le bailleur, sans que les motifs mis en avant par l’intéressée à cette occasion n’apparaissent légitimes.

Pour autant, les désordres relevés ne peuvent pas être imputés exclusivement aux manquements de la locataire. Il ressort en effet de l’examen de l’état des lieux d’entrée dans les lieux loués, notamment, que le 22 juin 2012 des moisissures étaient visibles au niveau de la cuisine et de la salle de bain, que le carrelage était très fissuré à la fois dans la cuisine et dans la salle de bain, un mur étant au surplus annoté comme étant « très humide ».

Les pièces versées aux débats établissent, en outre, que dès le 8 août 2014 le père de la locataire alertait le bailleur sur les « dégâts causés par un excès d’humidité dans l’appartement », causés selon lui par une isolation et une aération insuffisantes. D’autres échanges ultérieurs mettront en évidence le signalement, par la locataire, de désordres liés à un excès d’humidité : peinture du plafond de la voute qui s’effrite en novembre 2016, corrosion de l’un des loquets nécessaires à la fermeture de la baie vitrée en novembre 2016, etc…

Or la S.C.I. PANDA ne justifie pas avoir entrepris des actions pour remédier efficacement à l’ensemble de ces désordres et à leur cause, à l’exception des travaux pour lesquel il avait mandaté des artisans en décembre 2019 qui aurait dû permettre une réfection complète de la VMC.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’appartement pris à bail par Mme [N] [R] a subi des désordres liés à une humidité excessive depuis son entrée en location, qui n’ont n’ont pas été résolus de manière effective par le bailleur.

Le surplus des griefs et manquements allégués par la locataire n’étant pas suffisamment établis par les pièces versées aux débats, ils ne pourront en revanche être retenus.

Il est ainsi établi que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un logement en bon état d’usage et de réparation sur la période de location, ainsi que de l’entretenir en y faisant toutes les réparations autres que locatives, et qu’il en est résulté un préjudice de jouissance pour la locataire qui a dû vivre dans un appartement partiellement dégradé.

En l’absence d’éléments de preuve complémentaires fournis par la locataire, et ainsi que cela a déjà été jugé plus haut, il ne saurait cependant être retenu pour évaluer son préjudice que ces défectuosités l’avaient empêchée d’utiliser complètement les lieux. Sa demande de réduction du loyer à hauteur de 100 % apparaît donc excessive.

Partant, au vu de l’ensemble des éléments qui précèdent, de la nature, de la durée et de l’ampleur des troubles, considération prise du montant du loyer acquitté par la locataire, mais également des manquements à ses propres obligations qui lui sont imputables, le préjudice de jouissance subi par celle-ci sera justement indemnisé par l’allocation d’une somme de 15 000 euros.

Par voie de conséquence, la S.C.I. PANDA apparaît redevable à l’égard de Mme [N] [R] de la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice de jouissance.

5. Sur la demande reconventionnelle de 4368 euros au titre des provisions non régularisées

En application de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

En l’espèce, il a été établi plus haut que la S.C.I. PANDA n’avait pas procédé à la régularisation des charges locatives, ni en cours de bail, ni durant la présente instance.

Il apparaît ainsi que les provisions facturées par la S.C.I. PANDA à sa locataire n’ont pas été justifiées ainsi que la loi l’exige, de sorte que Mme [N] [R] apparait fondée à en obtenir le remboursement ainsi qu’elle le réclame de l’ensemble des provisions sur charges qu’elle a acquittées depuis le premier jour du bail le 22 juin 2012 jusqu’au mois de janvier 2020 inclus – aucune fin de non-recevoir tirée de la prescription n’étant invoquée par la partie adverse –, soit la somme de 4368 euros (91 x 48) ainsi que le réclame l’intéressée (la présente juridiction ne pouvant statuer ultra petita en ajoutant à cette somme la provision acquittée, prorata temporis, pour le mois de juin 2012).

Partant, la S.C.I. PANDA apparaît redevable envers Mme [N] [R] de la somme de 4368 euros au titre des provisions sur charges indûment acquittées par cette dernière sur la période allant du 22 juin 2012 au mois de janvier 2020 inclus.

6. Sur les demandes reconventionnelles de 911,56 euros au titre de la consommation d’électricité et de 549,78 euros au titre des conséquences de la procédure d’abandon

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes des articles 1240 et 1241 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ; et chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En l’espèce, il appartient à Mme [N] [R] de rapporter la preuve d’une faute de la S.C.I. PANDA en lien avec les préjudices qu’elle invoque.

Sur le plan juridique, c’est à l’intéressée, qui se trouvait seule tenue contractuellement à l’égard de son fournisseur d’électricité et de son fournisseur d’accès à internet, qu’il incombait d’accomplir les démarches aux fins de résilier les contrats concernés à la suite de l’ordonnance sur requête du 14 août 2020 qui lui a été signifiée le 28 août 2020 et qui constatait la résiliation judiciaire du bail.

Or Mme [N] [R] ne justifie pas avoir accompli quelque démarche que ce soit en ce sens qui se serait heurtée à l’obstruction de la S.C.I. PANDA, de sorte qu’il doit en être conclu que c’est en raison de son inertie fautive, et non en raison d’une faute de la bailleresse qui ne se trouve pas démontrée, que la défenderesse a dû s’acquitter de sommes au titre de la consommation d’énergie et au titre de son abonnement d’accès à internet.

Ses demandes reconventionnelles de 911,56 euros au titre de la consommation d’électricité et de 549,78 euros au titre des conséquences de la procédure d’abandon seront donc rejetées.

7. Sur la demande reconventionnelle de 135,49 euros au titre des frais de plomberie

L’article 1221 du du code civil dispose que le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier. L’article 1222 du même code ajoute que après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin.

Conformément aux articles 1719 2 du code civil et 6 c) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est également obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état d’entretien normal des lieux loués.

En l’espèce, si Mme [N] [R] justifie avoir fait procéder au remplacement du réducteur de pression alimentant le mécanisme de la chasse d’eau des wc en août 2019, néanmoins elle n’établit pas qu’elle avait préalablement mis en demeure le bailleur de réaliser ce remplacement lui-même.

Sa demande en remboursement devra, pour ce motif, être rejetée.

8. Sur la demande reconventionnelle de 15 000 euros au titre du préjudice moral et d’anxiété ;

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il résulte des dispositions de l’article 1231-1 du code civil déjà visé que la mise en jeu de la responsabilité contractuelle d’un contractant suppose la démonstration d’une faute, d’un préjudice, et d’un lien de causalité.

En l’espèce, Mme [N] [R] ne rapporte pas la preuve d’une préjudice moral et d’anxiété qui ne se trouve pas réparé par les dommages et intérêts qui lui ont été alloués plus haut au titre de son préjudice de jouissance, qui intègre déjà une composante morale. Sa demande en dommages et intérêts de ce chef sera donc rejetée.

9. Sur la demande reconventionnelle de 5000 euros au titre du préjudice moral résultant de la séquestration de ses biens

Au visa des mêmes dispositions que celles visées ci-dessus, il convient de relever que Mme [N] [R] ne produit aucun élément pour rapporter la preuve du préjudice qu’elle invoque. Sa demande en dommages et intérêts de ce chef sera donc rejetée.

10. Sur les comptes entre les parties, et la compensation

En application des dispositions des articles 1347 et 1347-1 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. Elle n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

En l’espèce, il résulte des développements qui précèdent que les comptes entre les parties s’établissent comme suit :

— Mme [N] [R] est redevable à l’égard de la S.C.I. PANDA de la somme de 1696,88 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de mars 2020 inclus, après déduction du dépôt de garantie ;

— la S.C.I. PANDA est redevable à l’égard de Mme [N] [R] de la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice de jouissance ;

— la S.C.I. PANDA est redevable envers Mme [N] [R] de la somme de 4368 euros au titre des provisions sur charges indûment acquittées par cette dernière sur la période allant du 22 juin 2012 au mois de janvier 2020 inclus.

Par l’effet de la compensation, il en résulte que la S.C.I. PANDA doit être condamnée à verser à Mme [N] [R] la somme de 15 000 + 4368 – 1696,88 soit 17 671,12 euros. Compte-tenu de la nature mixte des sommes concernées par la compensation, il sera dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

11. Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts de 5000 euros pour procédure abusive

En application des articles 1240 et 1241 du code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, qui constituent en principe un droit, ne dégénèrent en abus pouvant donner lieu à des dommages et intérêts que lorsque se trouve caractérisée une faute en lien de causalité directe avec un préjudice.

En l’espèce, Mme [N] [R] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice particulier qui serait résulté pour elle de la procédure intentée par le demandeur et qui ne se trouverait pas réparé par les dommages et intérêts précédemment alloués. Sa demande en dommages et intérêts de ce chef sera donc rejetée.

5. Sur la demande reconventionnelle tendant au prononcé d’une amende civile

Aux termes l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Par ailleurs, et à titre d’indication, l’article 7 du décret n°2011-945 du 10 août 2011 relatif aux procédures de résiliation de baux d’habitation et de reprise des lieux en cas d’abandon dispose qu’en cas d’opposition à une ordonnance sur requête, le jugement du juge des contentieux de la protection se substitue à l’ordonnance, et si le juge constate que la requête a été présentée de manière abusive, il condamne le demandeur à l’amende civile prévue par l’article 32-1 du code de procédure civile.

En l’espèce, il ressort des pièces produites dans la présente instance que la S.C.I. PANDA avait saisi le 11 août 2020 le juge d’une requête tendant à voir constater la résiliation du bail la liant à Mme [N] [R] en application de l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 en vue de la reprise des locaux abandonnés, en faisant donc usage d’une procédure non contradictoire, alors qu’un arrêté avait été pris le 15 juin 2020 par le préfet de la région d’Île-de-France, préfet de Paris, mettant en demeure la SCI PANDA de faire cesser la mise à disposition aux fins d’habitation des lieux loués.

Or la S.C.I. PANDA n’avait pas fait état de l’existence de cet arrêté au juge qu’elle avait ainsi saisi sur requête, alors même que cela était susceptible juridiquement d’influencer sa décision compte-tenu des prévisions de l’article 1719 du code civil suivant lesquelles « Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ».

Il y a là une déloyauté procédurale de nature à tromper le juge dans sa prise de décision qui justifie que la partie demanderesse soit condamnée au paiement d’une amende civile d’un montant de 200 euros.

13. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la S.C.I. PANDA qui succombe principalement sera condamnée aux dépens de l’instance, lesquels incluent notamment les frais d’expertise à laquelle il a été procédé en exécution du jugement du 20 janvier 2021.

Mme [N] [R] est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, et elle a été assistée par Maître Antoine GUITTON. Conformément aux articles 700 2° du code de procédure civile et 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991, la S.C.I. PANDA sera par suite également condamnée à verser à Maître [L] [P], inscrit au barreau de Paris, une somme de 1800 euros au titre des frais non compris dans les dépens que Mme [N] [R] auraient exposés si elle n’avait pas bénéficié de l’aide juridictionnelle totale. Il convient de rappeler que si le conseil recouvre cette somme dans le délai d’un an, il renonce à percevoir la part contributive de l’Etat.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort ;

DÉCLARE irrecevable comme prescrite la demande en paiement formée par la S.C.I. PANDA à l’encontre de Mme [N] [R] au titre des loyers, charges, et indemnité d’occupation pour les sommes échues entre le mois d’avril 2020 et le mois de novembre 2021 ;

REJETTE, pour le surplus, la fin de non-recevoir soulevée par Mme [N] [R] et tirée de la prescription ;

REJETTE la demande formée par le S.C.I. PANDA à l’encontre de Mme [N] [R] tendant à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation pour la période allant du mois de décembre 2021 au mois de mars 2022 ;

DÉCLARE irrecevable comme prescrite la demande en paiement formée par la S.C.I. PANDA à l’encontre de Mme [N] [R] à hauteur de 25 185 euros au titre des réparations intervenues suite à la reprise des lieux ;

DÉCLARE irrecevables comme prescrites les demandes en paiement formées par la S.C.I. PANDA à l’encontre de Mme [N] [R] à hauteur de 500 euros en remboursement des frais d’élagage, de 484,80 euros en remboursement des frais d’entretien du jardin, et de 226,99 euros en remboursement des frais de chasse d’eau ;

REJETTE la demande en paiement formée par la S.C.I. PANDA à l’encontre de Mme [N] [R] à hauteur de 173,24 euros en remboursement des appels de fonds intervenus en mars 2022 ;

REJETTE la demande reconventionnelle formée par Mme [N] [R] à l’encontre de la S.C.I. PANDA de 911,56 euros au titre de la consommation d’électricité ;

REJETTE la demande reconventionnelle formée par Mme [N] [R] à l’encontre de la S.C.I. PANDA de 549,78 euros au titre des conséquences de la procédure d’abandon ;

REJETTE la demande reconventionnelle formée par Mme [N] [R] à l’encontre de la S.C.I. PANDA de 135,49 euros au titre des frais de plomberie ;

REJETTE la demande reconventionnelle formée par Mme [N] [R] à l’encontre de la S.C.I. PANDA de 15 000 euros au titre du préjudice moral et d’anxiété ;

REJETTE la demande reconventionnelle formée par Mme [N] [R] à l’encontre de la S.C.I. PANDA de 5000 euros au titre du préjudice moral résultant de la séquestration de ses biens ;

REJETTE la demande reconventionnelle formée par Mme [N] [R] à l’encontre de la S.C.I. PANDA de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

JUGE que Mme [N] [R] est débitrice à l’égard de la S.C.I. PANDA de la somme de 1696,88 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de mars 2020 inclus, après déduction du dépôt de garantie ;

JUGE que la S.C.I. PANDA est débitrice à l’égard de Mme [N] [R] de la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice de jouissance ;

JUGE que la S.C.I. PANDA est débitrice envers Mme [N] [R] de la somme de 4368 euros au titre des provisions sur charges indûment acquittées par cette dernière sur la période allant du 22 juin 2012 au mois de janvier 2020 inclus ;

CONDAMNE en conséquence, après compensation, la S.C.I. PANDA à payer à Mme [N] [R] la somme de 17 671,12 euros, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

CONDAMNE la S.C.I. PANDA au paiement d’une amende civile de 200 euros ;

ORDONNE, sur diligences du greffe, la transmission d’un extrait de la présente décision à la DRFIP [Localité 8], Pôle Gestion Fiscale, Service Amendes, [Adresse 2], ce aux fins de permettre le recouvrement de l’amende civile par la Trésorerie [Localité 8] Amendes 1ère Division ;

CONDAMNE la S.C.I. PANDA à payer à Maître Antoine GUITTON, avocat de Mme [N] [R], inscrit au barreau de Paris, une somme de 1800 euros au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière aurait exposés si elle n’avait pas été bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale conformément à l’article 700-2° du code de procédure civile, laquelle somme sera recouvrée conformément aux dispositions de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 ;

RAPPELLE que lorsque l’avocat recouvre intégralement l’indemnité fixée en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, il renonce à percevoir la part contributive de l’État ;

REJETTE la demande d’indemnité formulée par la S.C.I. PANDA au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE la S.C.I. PANDA aux dépens, qui comprendront notamment les frais de l’expertise réalisée par M. [E] [K] ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Présidente et le Greffier susnommés.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE