Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

============

JUGEMENT du 30 Avril 2025

__________________________________________

DEMANDERESSE :

S.A. HARMONIE HABITAT

8, avenue des Thébaudières

BP 70344

44816 SAINT-HERBLAIN CEDEX

représenté par Monsieur [R] [W], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [L]

Logement 982 Etage 2

35 Avernue de l’Angevinière

44800 SAINT- HERBLAIN

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 27 février 2025

date des débats : 27 février 2025

délibéré au : 30 avril 2025

RG N° N° RG 25/00095 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NQU7

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à HARMONIE HABITAT

CCC à Monsieur [V] [L] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 29 mars 2023, la société anonyme d’habitations à loyer modéré HARMONIE HABITAT (ci-après HARMONIE HABITAT) a donné à bail à Monsieur [V] [L] un logement lui appartenant sis, 35 avenue de l’Angevinière – appartement n°0982 – 44800 SAINT HERBLAIN, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 416,47 € pour le logement, outre une provision sur charges de 169,50€ par mois.

Le 27 juin 2024, HARMONIE HABITAT a fait délivrer à Monsieur [V] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 4737,51 € au titre des loyers échus et impayés au 21 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 novembre 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 3 décembre 2024, HARMONIE HABITAT a fait assigner Monsieur [V] [L] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir :

— constater la résiliation du bail signé le 29 mars 2023 ;

— à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail signé entre les parties ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [L] et de tout occupant de son chef du logement situé 35 avenue de l’Angevinière – appartement n°0982 – 44800 SAINT HERBLAIN avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est et selon les modalités prévues par la loi ;

— condamner Monsieur [V] [L] à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 6419,27 € correspondant aux loyers et charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 22 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;

— condamner Monsieur [V] [L] à payer à HARMONIE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, soit la somme mensuelle de 558,87 € à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective de l’appartement ;

— condamner Monsieur [V] [L] à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 100 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamner Monsieur [V] [L] en tous les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

— ordonner l’exécution provisoire.

L’affaire a été retenue à l’audience du 27 février 2025, lors de laquelle HARMONIE HABITAT, valablement représentée par un salarié muni d’un pouvoir, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 6389,52 € selon le décompte arrêté au 19 février 2025. La société bailleresse a donné son accord pour des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [V] [L] a comparu et a actualisé sa situation financière et personnelle. Il a sollicité des délais de paiement et a proposé de régler 50 € par mois en plus de son loyer courant.

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. La société demanderesse a fourni un courrier émanant de la Commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique en date du 19 décembre 2024 imposant un gel des créances de Monsieur [V] [L] pendant 24 mois, mesure susceptible d’être contestée dans un délai de 30 jours.

Le diagnostic social et financier établi par les services de la Préfecture a été communiqué à la partie demanderesse à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (…). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (…). Cette saisine (…) s’effectue par voie électronique”.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que, “A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…) par voie électronique (…)”.

L’article 24 V dispose pour sa part que “Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur”.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 3 décembre 2024, soit six semaines au moins avant la date de l’audience.

En outre, la société HARMONIE HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés de loyers à la Caisse d’Allocations Familiales le 27 mars 2024, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. La situation d’impayés de loyers ayant persisté depuis ce signalement, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux».

À titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative.

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties contient en son article 4.7.1 une clause résolutoire applicable de plein droit à défaut de versement du dépôt de garantie ou de paiement au terme convenu de tout ou partie des loyers, charges et accessoires, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié à Monsieur [V] [L] le 27 juin 2024 et lui a accordé un délai de deux mois pour régler sa dette.

Il ressort des pièces versées aux débats et notamment des décomptes, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

En outre, la décision de recevabilité de la commission de surendettement est intervenue le 12 septembre 2024, soit postérieurement à ce délai de deux mois visé dans le commandement de payer visant la clause résolutoire.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 août 2024.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la créance principale d’ HARMONIE HABITAT est justifiée en son principe et en son montant en vertu du contrat de bail.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 6389,52 € au 26 février 2025.

Ce décompte n’appelle aucune critique et Monsieur [V] [L] n’a pas contesté le montant sollicité.

En conséquence, Monsieur [V] [L] sera condamné à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 6389,52 €, au titre des loyers et charges échus et impayés au 26 février 2025, échéance de février 2025 inclue, avec intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2024, date de l’assignation.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que : « le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

L’article 24 VI de la loi précitée, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose notamment que, par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code.

En l’espèce, le diagnostic social et financier indique que Monsieur [V] [L] est célibataire, avec deux enfants qui ne sont pas à sa charge et qu’il ne voit pas à la suite de conflits avec la mère des enfants. Il travaille de façon stable depuis fin août 2024.

La commission de surendettement des particuliers de Loire Atlantique a imposé au profit de Monsieur [V] [L] une suspension de l’exigibilité de la créance locative en application de l’article L. 733-1 4° du Code de la consommation, d’une durée de 24 mois. Sans contestation, cette mesure est entrée en application le 30 avril 2025.

L’examen du décompte actualisé produit par le bailleur confirme par ailleurs les déclarations de Monsieur [V] [L] selon lesquelles il a repris le paiement de son loyer courant depuis décembre 2024.

L’étude de ce décompte confirme en outre qu’aucune autre dette de loyer ne s’est créée depuis la décision de la commission de surendettement, laquelle a retenu une dette locative de 6443,47 €, somme supérieure à la somme actuellement due par le locataire.

En conséquence, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’au 31 juillet 2027 (2 ans + 3 mois).

Il convient cependant de rappeler que, faute pour Monsieur [V] [L] de s’acquitter, pendant cette durée, du paiement du loyer courant, majoré des charges, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant son expulsion avec si nécessaire le concours de la force publique.

En cas de résiliation du bail, Monsieur [V] [L] sera en outre tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, soit la somme de 558,87€. Cette indemnité d’occupation sera due par le locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion. Le sort des meubles sera alors réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [V] [L] sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de débouter HARMONIE HABITAT de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Déclare recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société anonyme d’habitations à loyer modéré HARMONIE HABITAT à l’encontre de Monsieur [V] [L] ;

Condamne Monsieur [V] [L] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré HARMONIE HABITAT la somme de 6389,52 €, au titre des loyers et charges échus et impayés au 26 février 2025, échéance de février 2025 inclue, avec intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2024 ;

Suspend le cours des intérêts et l’exigibilité de cette dette jusqu’au 31 juillet 2027;

Rappelle qu’en application de l’article 24 VI de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, le délai sera prorogé et l’exigibilité de la créance locative demeurera suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement et qu’à défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

Suspend les effets de la clause résolutoire du bail pendant le délai ainsi consenti ;

Dit qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges pendant le délai consenti, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l’intégralité de la dette redeviendra immédiatement exigible ;

En tant que de besoin, dans l’hypothèse du non paiement du loyer courant et des charges,

Constate, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 28 août 2024, du contrat de bail conclu entre Monsieur [V] [L] et la société anonyme d’habitations à loyer modéré HARMONIE HABITAT portant sur le logement situé 35 avenue de l’Angevinière – appartement n°0982 – 44800 SAINT HERBLAIN ;

Dit que Monsieur[V] [L] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

Ordonne à défaut, l’expulsion de Monsieur [V] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

Condamne Monsieur [V] [L] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré HARMONIE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, soit la somme de 558,87 € par mois, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

Renvoie la société bailleresse aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

Déboute la société anonyme d’habitations à loyer modéré HARMONIE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamne Monsieur [V] [L] aux dépens en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet, du commandement de payer en date du 27 juin 2024 ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Dit qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 30 avril 2025.

Le greffier La juge des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Stéphanie ZARIFFA