MINUTE N° : /2025

JUGEMENT DU : 02 Décembre 2025

DOSSIER N° : 25/00136 – N° Portalis DB3A-W-B7J-EB6J

NAC : 54G

AFFAIRE : [C] [H], [D] [U] épouse [H] C/ [Z] [I], [R] [J] épouse [I]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

CONTENTIEUX GENERAL CIVIL

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : M^me ARRIUDARRE, Vice-Présidente

Statuant par application des articles 812 à 816 du code de procédure civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : M^me VERGNES, Greffière

PARTIES :

DEMANDEURS

M. [C] [H]

né le 27 Février 1984 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Luc PERROUIN, avocat au barreau d’ALBI, avocat plaidant/postulant

Mme [D] [U] épouse [H]

née le 20 Juillet 1984 à [Localité 3] (ITALIE)

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Luc PERROUIN, avocat au barreau d’ALBI, avocat plaidant

DEFENDEURS

M. [Z] [I]

né le 15 Juin 1971 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Marion DUEDRA, avocat au barreau d’ALBI, avocat plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale n° N810042025000268 du 07/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d'[Localité 1])

Mme [R] [J] épouse [I]

née le 16 Avril 1974 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Marion DUEDRA, avocat au barreau d’ALBI, avocat plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale n° N810042025000266 du 07/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d'[Localité 1])

Clôture prononcée le : 10 Septembre 2025

Débats tenus à l’audience du : 21 Octobre 2025

Jugement prononcé par sa mise à disposition au greffe le 02 Décembre 2025

Exposé du litige :

Suivant acte authentique en date du 30 avril 2014, M. [O] [H] et Mme [D] [U] épouse [H] ont acquis de M. [Z] [I] et de Mme [R] [J] épouse [I] une maison d’habitation, partiellement réalisée en auto-construction, située à [Localité 7], l’acte précisant que la déclaration d’achèvement du chantier a été régularisée en juin 2013.

Se plaignant d’une déformation du plancher, de dysfonctionnements de la VMC, d’une dégradation de la terrasse en bois, d’une déformation des évacuations des eaux usées et vannes et d’un problème d’isolation des combles, ils ont fait appel au cabinet d’expertise Iria qui a déposé son rapport le 21 janvier 2023.

Par ordonnance en date 7 juillet 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albi a fait droit à la demande d’expertise des époux [H], au contradictoire des époux [I] et de la société Treilhou Forages, en charge des fondations en pieux et du terrassement, et a désigné M. [V] pour y procéder.

L’expert a déposé son rapport le 25 juin 2024.

Par acte en date du 23 janvier 2025, les époux [H] ont fait assigner les époux [I] devant le tribunal judiciaire d’Albi aux fins d’obtenir l’indemnisation de leurs préjudices.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 10 septembre 2025.

L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 21 octobre 2025 puis mise en délibéré au 2 décembre 2025.

Prétentions et moyens des parties :

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 22 juillet 2025, les époux [H] demandent au tribunal de :

— déclarer M. et Mme [I] entièrement responsables du sinistre sur le fondement de la garantie décennale du vendeur ayant lui-même réalisé les ouvrages, ainsi que sur le fondement de la garantie des vices cachés réputés connus des vendeurs,

— les condamner, en conséquence, à leur payer, à titre de dommages et intérêts la somme de :

* 232 772,93 euros TTC au titre du préjudice matériel retenu par l’expert,

* 29 121,25 euros TTC au titre de la reprise des fondations,

* 31 505,50 euros TTC au titre de la prestation de maîtrise d’oeuvre à raison de 12% des travaux,

* 5 237,88 euros TTC au titre du coût d’une assurance dommages-ouvrage obligatoire,

* 4 146 euros au titre de la prestation de déménagement et réaménagement,

* 3 888 euros TTC au titre de la mise en garde-meubles pendant 9 mois,

— condamner les époux [I] au paiement de l’actualisation des sommes allouées au titre des travaux à l’indice BT01 entre la date du rapport d’expertise du 25 juin 2024 et le jugement à intervenir,

— les condamner à leur payer la somme de 3 000 euros en réparation d’un préjudice moral,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir eu égard en particulier à l’urgence de devoir réaliser les travaux sur une maison affectée de griefs évolutifs,

— les condamner à leur payer la smme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire s’élevant à la somme de 4 670,06 euros sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils soutiennent que l’expert a constaté les désordres et non-conformités dont ils se plaignaient. Ils recherchent la responsabilité des époux [I], à la fois en leur qualité de vendeurs d’un ouvrage qu’ils ont réalisé depuis moins de dix ans dès lors que celui-ci n’a été habitable qu’à compter de l’installation des éléments de chauffage, la déclaration d’achèvement des travaux étant de juin 2013, et sur la garantie des vices cachés, dès lors qu’ils avaient connaissance de l’ensemble des défauts, ces fondements juridiques pouvant se cumuler.

Ils réclament la réparation intégrale de leur préjudice, en ce compris le coût de la réfection des fondations dès lors qu’aucune entreprise n’acceptera de reconstruire la maison sur les fondations existantes.

Ils affirment que leur action n’est pas prescrite dès lors que la déclaration d’achèvement des travaux est en date du 1er juin 2013, seule date à prendre en compte comme point de départ du délai de prescription, dès lors que les vendeurs ont réalisé l’ouvrage. Ils considèrent que le point de départ de leur action fondée sur la garantie des vices cachés est la date du rapport d’expertise, soit le 25 juin 2024, date à laquelle ils ont eu pleine connaissance des vices affectant la maison de sorte que la prescription n’est pas acquise.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 12 mai 2025, les époux [I] demandent au tribunal de :

In limine litis :

— déclarer l’action des époux [H] irrecevable car forclose sur le fondement de la responsabilité décennale et prescrite sur le fondement de la garantie des vices cachés,

Sur le fond :

— débouter les époux [H] de leur demande d’indemnisation formulée au titre de la reprise des fondations,

— fixer l’indemnisation due aux époux [H] de la manière suivante :

* 232 772,93 euros TTC au titre du préjudice matériel retenu par l’expert,

* 27 932,75 euros TTC au titre de la prestation de maîtrise d’oeuvre,

* 4 655,56 euros TTC au titre de l’assurance dommages-ouvrage obligatoire,

* 4 146 euros TTC au titre des frais de déménagement et réaménagement,

* 3 888 euros TTC au titre des frais de garde-meubles pendant 9 mois,

— débouter les époux [H] de leur demande d’indemnisation formulée au titre de leur préjudice moral,

En tout état de cause :

— condamner les époux [H] à leur payer la somme de 3 500 euros dont distraction faite au profit de M^e Marion Duedra sur le fondement de l’article 700 alinéa 2 du code de procédure civile.

Les époux [I] soutiennent que l’action en responsabilité décennale intentée contre eux est forclose dès lors qu’ils ont pris possession des lieux en 2012, que la maison était alors habitable et rappellent que la réception d’un ouvrage inachevé est toujours possible. Ils considèrent que la date de déclaration d’achèvement des travaux doit être écartée, dès lors qu’elle n’est pas assimilable à un procès-verbal de réception et qu’ils ont déposé cette déclaration à la demande du notaire, postérieurement à la signature du compromis de vente, de sorte que la date du 12 mars 2013, date du règlement de la dernière facture doit être retenue comme point de départ du délai de forclusion, lequel était acquis à la date de l’assignation, le 23 janvier 2025.

De la même manière, l’action en garantie des vices cachés est prescrite dès lors que les époux [H] ont eu connaissance des désordres dès 2015, date du rapport établi par le cabinet d’expertise Iria.

Au fond, ils font valoir que les fondations actuelles peuvent être conservées de sorte que les époux [H] doivent être déboutés de leur demande de réparation à ce titre et de la part de frais de maîtrise d’oeuvre correspondant. Ils affirment par ailleurs qu’aucun préjudice moral n’est démontré.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur l’irrecevabilité des actions en garantie décennale et des vices cachés :

Les époux [I] se prévalent d’une forclusion de l’action en responsabilité décennale et d’une prescription de l’action en garantie des vices cachés, lesquelles constituent des fins de non-recevoir dès lors qu’elles tendent à faire déclarer les époux [H] irrecevables en leurs demandes, sans examen au fond, au sens de l’article 122 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 789 6° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Toutefois, dans les affaires qui ne relèvent pas du juge unique ou qui ne lui sont pas attribuées, une partie peut s’y opposer. Dans ce cas, et par exception aux dispositions du premier alinéa, le juge de la mise en état renvoie l’affaire devant la formation de jugement, le cas échéant et sans clore l’instruction, pour qu’elle statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Il peut également ordonner ce renvoi s’il l’estime nécessaire. La décision de renvoi est une mesure d’administration judiciaire. (…)

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou ne soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

En l’espèce, ces fins de non-recevoir ont été soulevées par les époux [I] par conclusions en date du 12 mai 2025, adressées au tribunal judiciaire, soit après la désignation du juge de la mise en état.

Or, seul le juge de la mise en état était compétent pour connaître de ces fins de non-recevoir qui existaient avant son dessaisissement. Les époux [I] sont donc irrecevables à soulever ces fins de non-recevoir devant le tribunal.

Sur le rapport d’expertise et les responsabilités :

Aux termes de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipements, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que le dommage provient d’une cause étrangère.

L’article 1792-1 2° du même code dispose qu’est réputé constructeur de l’ouvrage toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.

L’expert a constaté l’existence des désordres allégués, soit une déformation de la bâtisse, un dysfonctionnement de la VMC, une dégradation de la terrasse bois extérieure, une déformation des tubes PVC sous la maison, une non-conformité de l’isolation en combles réalisée en 2021 et une condensation en sous face de la couverture.

Il indique que :

— les désordres tenant à la déformation de la bâtisse, générée par une déformation du plancher en raison du sous-dimensionnement des poutres principales à l’origine d’un fléchissement, portent atteinte à la solidité et la stabilité du plancher bois de la totalité de l’habitation,

— les dysfonctionnements de la VMC constituent une non-conformité en l’absence de renouvellement d’air,

— les désordres affectant la terrasse extérieure en bois portent atteinte à sa solidité,

— la déformation des tubes PVC sous la maison constitue une mise en oeuvre non conforme du tube d’évacuation et du raccord et l’absence de raccordement du lavabo est également une non conformité,

— l’isolation des combles constitue une non conformité et que la condensation en sous-face de la couverture ne porte pas atteinte à la solidité et la stabilité de l’ouvrage ; il précise que sur ce dernier point, seule l’entreprise ayant réalisé l’isolation des combles en 2021 est responsable.

L’expert précise qu’il n’existe aucune possibilité technique permettant de renforcer le plancher actuel et conclut que la seule solution pour remédier aux désordres structuraux de déformation de la bâtisse est une démolition totale de celle-ci ainsi que de la terrasse.

Il en résulte que les désordres tenant à la déformation de la bâtisse, qui sont de nature décennale dès lors qu’ils compromettent la solidité et la stabilité de l’ouvrage, sont imputables aux époux [I], qui ont réalisé cet ouvrage et l’ont ensuite vendu aux époux [H]. Ils doivent donc être déclarés responsables, sur le fondement de la garantie décennale, de ces désordres sans qu’il ne soit nécessaire de qualifier les autres désordres et non-conformités constatées par l’expert dès lors que la démolition et la reconstruction de l’ouvrage sont nécessaires en raison de la seule existence de la déformation de la bâtisse et emportent la réalisation de travaux qui permettront la reprise des autres désordres et non-conformités, ce qui n’est pas contesté par les époux [I] qui n’ont formulé aucune observation au titre de leur responsabilité.

Sur la réparation :

Les époux [I] ne discutent que la somme réclamée par les époux [H] au titre de la réfection des fondations et la part correspondante des frais de maîtrise d’oeuvre. Ils ne critiquent pas les sommes réclamées au titre du préjudice matériel (232 772,93 euros TTC), du surplus des frais de maîtrise d’oeuvre (27 932,75 euros TTC), du surplus de l’assurance dommages-ouvrage (4 655,56 euros TTC), des frais de déménagement et réaménagement (4 146 euros TTC) et de garde-meubles (3 888 euros TTC). Il convient donc de les condamner à verser ces sommes aux époux [H], sommes qui devront être actualisées sur l’évolution de l’indice BT 01 entre la date du rapport d’expertise, soit le 25 juin 2024 et le jugement.

S’agissant des fondations, l’expert indique que “les fondations peuvent être conservées sous réserve de l’acceptation par l’entreprise réalisant le chiffrage” avant de conclure qu’il soumet à l’appréciation du tribunal “le coût des fondations techniquement non nécessaires mais souhaitées par l’entreprise de reconstruction au titre de la non-acceptation des fondations actuelles (24 267,71 € HT), soit 29 121,25 euros TTC” (p.21 et 23 du rapport d’expertise).

Le seul fait que l’entreprise qui a réalisé le devis au cours des opérations d’expertise a souhaité chiffrer le coût de la démolition et la réfection des fondations ne suffit pas à considérer que la réparation doit également s’étendre aux fondations alors que celles-ci peuvent être conservées, selon l’expert, et que leur changement ne se justifie pas sur un plan technique. Outre que rien ne permet d’affirmer que les travaux réparatoires seront confiés à cette entreprise, l’indemnisation ne peut pas excéder le dommage subi par les époux [H], soit en l’espèce la déformation de la bâtisse, imposant sa démolition ainsi que celle de la terrasse extérieure et leur reconstruction, les fondations ne présentant pas de désordres.

Les époux [H] doivent donc être déboutés de leur demande au titre de la reprise des fondations et les époux [I] condamnés à leur verser les sommes selon les montants repris ci-dessus.

Par ailleurs, les époux [H] ne démontrent pas l’existence d’un préjudice moral de sorte qu’ils doivent être déboutés de leur demande à ce titre.

Sur les dispositions de fin de jugement :

Les époux [I], partie perdante, doivent être condamnés aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Les époux [H] sont en droit de réclamer l’indemnisation des frais non compris dans les dépens qu’ils ont dû exposer à l’occasion de cette procédure. Les époux [I] seront donc tenus de leur payer la somme globale de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 alinéa 1er 1° du code de procédure civile sans pouvoir prétendre eux-mêmes au bénéfice de ces mêmes dispositions.

Le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe :

Déclare irrecevables les fins de non-recevoir soulevées par M. [B] [I] et Mme [R] [J] épouse [I],

Condamne, sur le fondement de la garantie décennale, M. [B] [I] et Mme [R] [J] épouse [I] à payer à M. [C] [H] et Mme [D] [U] épouse [H], pris ensemble, la somme de :

—  232 772,93 euros TTC au titre du préjudice matériel,

—  27 932,75 euros TTC au titre des frais de maîtrise d’oeuvre,

—  4 655,56 euros TTC au titre des frais d’assurance dommages-ouvrage,

—  4 146 euros TTC au titre des frais de déménagement et réaménagement,

—  3 888 euros TTC au titre des frais de garde-meubles,

Dit que ces sommes seront actualisées sur l’évolution de l’indice BT 01 entre le 25 juin 2024 et le jugement,

Déboute M. [C] [H] et Mme [D] [H] de leurs demandes au titre de la reprise des fondations et d’un préjudice moral,

Condamne M. [B] [I] et Mme [R] [J] épouse [I] à leur payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [B] [I] et Mme [R] [J] épouse [I] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

Rappelle que le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT