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TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 33]

Expropriation

N° RG 24/00009 – N° Portalis DB2H-W-B7I-ZI7H

Jugement du :

09 Décembre 2024

Affaire :

SYTRAL MOBILITES

C/

S.C.I. HENRI FAYET

Le Juge de l’expropriation du Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu par mise à disposition au greffe, en son audience du 09 Décembre 2024, le jugement contradictoire suivant,

Après que la cause eut été débattue à l’audience publique du 18 Novembre 2024devant :

PRESIDENT : Victor BOULVERT, Juge de l’expropriation pour le Département du RHÔNE,

GREFFIER : Christine CARAPITO,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

ENTRE :

SYTRAL MOBILITES

[Adresse 8]

[Localité 16]

représentée par Maître Anne-Claire LOUIS de la SELEURL JEAN-MARC PETIT-AVOCAT, avocats au barreau de LYON

ET :

S.C.I. HENRI FAYET

Agence Immobilière PRIMMO

[Adresse 20]

[Localité 18]

représentée par Maître Valérie NICOD de la SELARL YDES, avocats au barreau de LYON

En présence de Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques de Rhône-Alpes et du Rhône, commissaire du Gouvernement représenté par [U] [N]

EXPOSE DU LITIGE

Par arrêté du préfet du département du RHONE en date du 10 octobre 2023, n° 69-2023-10-10-00004, les travaux à entreprendre par SYTRAL MOBILITES pour la réalisation du projet de la ligne de tramway T10 entre les communes de [Localité 43], [Localité 38] et [Localité 33] a été déclaré d’utilité publique.

La réalisation des travaux va notamment nécessiter d’employer une emprise de 140 m² à détacher de la parcelle cadastrée section BH, n° [Cadastre 14], sise [Adresse 10] à VENISSIEUX (69200), appartenant à la SCI HENRI FAYET.

Par mémoire reçu au greffe le 22 avril 2024, le SYTRAL MOBILITES a saisi le Juge de l’expropriation du département du RHONE aux fins de fixation des indemnités d’expropriation dues à la SCI HENRI FAYET.

Par ordonnance rendue le 29 avril 2024, la date de la visite des lieux et de l’audition des parties a été fixée au 22 juillet 2024 à 09h00, et celle de l’audience le même jour, à l’issue du transport sur les lieux.

Le SYTRAL MOBILITES a notifié cette décision à la SCI HENRI FAYET par courrier recommandé avec demande d’avis de réception daté du 28 mai 2024, distribué le 30 mai 2024.

La date de réception par la partie expropriée lui a laissé tout à la fois :

un délai de six semaines au moins entre la date de réception du mémoire du SYTRAL MOBILITES et celle du transport, conformément aux dispositions de l’article R. 311-14 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

un délai au moins égal à quinze jours entre la date de la notification de l’ordonnance de transport sur les lieux et la date de la visite elle-même, conformément aux dispositions de l’article R.311-15, alinéa 4, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Le transport sur les lieux prévu par les articles R. 311-14 et suivants du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique s’est déroulé le 28 mai 2024.

L’audience a été renvoyée au 09 septembre 2024.

A l’audience du 09 septembre 2024, le SYTRAL MOBILITES, représenté par son avocat, a développé oralement un mémoire en réplique, déposé au greffe le 16 juillet 2024, et demandé de :

rejeter les demandes de la SCI HENRI FAYET ;

fixer le montant global des indemnités dues à la SCI HENRI FAYET à la somme de 13 130,00 euros, se décomposant comme suit :

11 200,00 euros au titre de l’indemnité principale ; 1 930,00 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

statuer ce que de droit sur les dépens.

La SCI HENRI FAYET, représentée par son avocat, a développé oralement un mémoire en duplique, déposé au greffe le 05 septembre 2024, et entend voir :

à titre principal, fixer l’indemnité d’expropriation due par le SYTRAL MOBILITES à la somme de 104 152,28 euros, se décomposant comme suit :

93 774,80 euros au titre de l’indemnité principale ;10 377,48 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

à titre subsidiaire, lui allouer en complément une indemnité de dépréciation du surplus à hauteur de 93 790,90 euros ;

condamner le SYTRAL MOBILITES à lui verser la somme de 4 000,00 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Monsieur le Commissaire du Gouvernement s’en est remis à ses conclusions transmises au greffe le 30 juillet 2024 et souhaite voir fixer les indemnités dues à la SCI HENRI FAYET de la manière suivante :

16 100,00 euros au titre de l’indemnité principale ;2 610,00 euros au titre de l’indemnité de remploi.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des prétentions et moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l’issue de l’audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 18 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.

Le délibéré a été prorogé au 09 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en fixation du montant des indemnités

Sur la consistance du bien exproprié

Sur la date de référence applicable à l’appréciation de la consistance du bien exproprié

L’article L. 322-1, alinéa 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce : « Le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. »

Il résulte de ce texte que lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas encore rendue à la date du jugement statuant sur l’indemnité, c’est à cette date qu’il convient de se placer pour apprécier la consistance des biens expropriés. (Civ. 3, 11 octobre 1977, 76-70.306 ; Civ. 3, 18 décembre 1991, 90-70.010)

En l’espèce, l’ordonnance d’expropriation n’a pas encore été prise à la date du présent jugement, de sorte que la consistance du bien expropriée doit être appréciée à la date de la décision.

Sur la consistance matérielle et juridique du bien exproprié

Sur la consistance matérielle du bien

En l’espèce, la parcelle cadastrée section BH, n° [Cadastre 14], d’une superficie de 1 659 m², est sise [Adresse 10] à [Localité 44].

Elle constitue, avec la parcelle cadastrée section BH, n° [Cadastre 15], un tènement de forme triangulaire, à l’intersection de l'[Adresse 30], de l'[Adresse 29] et de la [Adresse 36], à destination de station-service.

La parcelle cadastrée BH, n° [Cadastre 15], appartient à la SAS EG RETAIL, qui exploite la station-service.

L’emprise expropriée à détacher de la parcelle cadastrée section BH, n° [Cadastre 14], d’une surface de 140 m², constitue une bande de terrain en parties Sud et Ouest de la parcelle, le long de l'[Adresse 29].

Elle accueille un terre-plein de faible largeur, à la limite avec le trottoir de l'[Adresse 29], une plate-bande enherbée dans l’angle Ouest de l’emprise, ainsi qu’une surface plate, asphaltée, en bon état, pouvant servir à la circulation des véhicules, sur le surplus de la parcelle. Les éventuels équipements présents sur la parcelle appartiennent à la SAS EG RETAIL.

Sur la consistance juridique du bien

En l’espèce, la SAS EG RETAIL bénéficie d’un bail commercial sur la parcelle depuis le 30 novembre 1989, le montant du loyer actuel n’étant pas précisé par les parties, mais s’élèverait, selon le rapport du cabinet [L] & ASSOCIES, à 61 121,28 euros HT et HC par an.

Sur l’usage effectif et la qualification du bien exproprié

Sur la date de référence applicable à l’appréciation de l’usage effectif du bien exproprié et à la qualification de terrain à bâtir

En application de l’article L. 322-2, alinéa 2, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « […] sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers […] »

Pour autant, l’article L. 213-6, alinéa 1 / 2, du code de l’urbanisme prévoit que : « Lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4.

Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique pour cause d’utilité publique. »

L’article L. 213-4, a), du code de l’urbanisme dispose : « La date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique pour cause d’utilité publique est :[…]

pour les biens non compris dans une [zone d’aménagement différé], la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; »

En l’espèce, le bien exproprié est soumis au droit de préemption urbain au regard du PLU applicable de sorte que la date de référence applicable est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

La dernière décision modifiant le PLU-H de la METROPOLE DE [Localité 33], affectant la zone dans laquelle est situé le bien exproprié, a été adoptée le 13 mai 2019 et est devenue opposable aux tiers le 18 juin 2019.

Il s’agit de la date de référence applicable pour apprécier l’usage qui était alors fait du bien exproprié par son propriétaire et la qualification de terrain à bâtir.

Sur l’usage effectif du bien exproprié et la qualification de terrain à bâtir

En vertu de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2. »

L’article L. 322-4 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique précise : « L’évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence prévue à l’article L. 322-3, de la capacité des équipements mentionnés à cet article, des servitudes affectant l’utilisation des sols et notamment des servitudes d’utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive. »

En l’espèce, au jour de la date de référence précédemment fixée, la parcelle cadastrée section BH, n° [Cadastre 14], était située en zone UEi1 du PLU, qui correspond à une zone d’activités artisanales et productives.

Cette zone regroupe les espaces qui accueillent des activités économiques de production, qu’elles soient artisanales ou industrielles. L’objectif est de maintenir ce type d’activités dans les différents tissus urbains. L’implantation de bureaux, d’hébergement hôtelier ainsi que de commerce de détail est fortement limitée.

Il en ressort que la parcelle est située dans un secteur constructible.

Par ailleurs, elle est directement desservie par une voie d’accès puisqu’elle se situe pour partie sur la route, ainsi que par des réseaux électrique, d’adduction d’eau potable et d’assainissement.

Cependant, eu égard à sa surface, à sa configuration selon une bande étroite de terrain et aux règles d’urbanisme applicables en zone UEi1, l’emprise expropriée est, de fait, inconstructible.

Par conséquent, il sera retenu que l’emprise expropriée doit être qualifié de terrain à bâtir non constructible.

Sur l’évaluation des indemnités principale et accessoires

En application de l’article L. 322-2, alinéa 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. »

En vertu de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. »

L’article R. 311-22, alinéa 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique précise : « Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. »

L’article L. 321-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ajoute : « Le jugement distingue, notamment, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. »

Sur l’indemnité principale de dépossession

En l’espèce, le SYTRAL MOBILITES et le commissaire du Gouvernement adoptent la méthode d’évaluation de la valeur de l’emprise expropriée par comparaison, quand la SCI HENRI FAYET se prévaut de l’application de la « méthode de la rentabilité », après avoir avancé des termes de comparaison critiqués.

Il est à rappeler que le juge de l’expropriation choisit souverainement la méthode d’évaluation de la valeur du bien exproprié qui lui apparaît la plus appropriée au regard de sa situation et de sa nature (Civ. 3, 28 avril 1993, 91-70.095 ; Civ. 3, 5 octobre 2011, 10-20.987), sous réserve qu’elle présente un degré de fiabilité suffisant pour qu’il corresponde à sa valeur vénale, représentant le préjudice subi du fait de la dépossession.

Il convient donc de procéder à l’examen des apports des deux méthodes d’évaluation.

Sur la méthode par capitalisation

En l’espèce, la « méthode de la rentabilité » invoquée par la SCI HENRI FAYET correspond en réalité à la méthode d’évaluation de la valeur du bien exproprié par capitalisation des revenus produits.

Elle consiste à déterminer la valeur vénale du bien à partir des revenus qu’il produit, par application d’un taux de capitalisation. Ce taux doit être déterminé par référence aux données réelles du marché immobilier local et ne peut être appliqué qu’à un immeuble de nature, localisation et consistance comparables à celles des biens ayant servi à sa détermination.

La mise en œuvre de cette méthode implique donc de disposer des informations nécessaires au calcul d’un taux de capitalisation congruent, à partir du montant des revenus annuels produits et du prix de biens comparables à celui exproprié.

Elle présente par ailleurs des risques significatifs, compte tenu de l’écart important généré par un faible différentiel de taux de capitalisation. Ainsi, elle ne saurait être mise en œuvre que couplée avec d’autres méthodes d’évaluation du prix, notamment la méthode par comparaison.

Au cas présent, la SCI HENRI FAYET fait valoir que son bien constitue un immeuble de rapport, générant un revenu stable, justifiant d’appliquer la méthode d’évaluation par capitalisation.

Elle fonde sa demande sur un rapport du cabinet [L] & ASSOCIES, en date du 22 avril 2024, et retient un taux de capitalisation de 5,5%, par renvoi à une référence jurisprudentielle et au taux retenu par le service des domaines pour l’évaluation d’un commerce alimentaire à l’enseigne VIVAL.

Elle conclut que la valeur de l’emprise serait de 669,82 € /m², soit 93 774,80 euros pour 140 m².

En premier lieu, seul le bail commercial en vigueur depuis le 30 novembre 1989 est produit, à l’exclusion de tout autre justificatif du montant du loyer actuellement payé par la SAS EG RETAIL pour l’occupation du bien litigieux. Le montant de 61 121,28 € HT et HC, retenu par le cabinet [L] & ASSOCIES, ne repose que sur les déclarations rapportées de l’expropriée et manque donc de certitude.

En deuxième lieu, la détermination du taux de capitalisation par le cabinet [L] & ASSOCIES ne repose pas sur le marché immobilier local, ni ne ressort d’immeubles comparables à celui de l’emprise expropriée, aucun élément n’étant fourni au sujet des données ayant conduit au taux de 5%.

En effet, aux termes du rapport, le cabinet explique : « Traditionnellement, en matière de terrains non bâtis, il est pratiqué des taux oscillant le plus souvent entre 5 et 6 % en fonction des contraintes urbanistiques et de la situation géographique notamment. » (p. 9).

Ni la tradition, ni la fréquence d’utilisation de ces taux, ne sont de nature à établir le préjudice certain subi par la SCI HENRI FAYET. Celui de 5,5%, adopté arbitrairement par la SCI HENRI FAYET à partir du taux retenu par son expert, n’est pas davantage justifié.

En outre, le taux de capitalisation de 6,15%, dont avait fait application le juge de l’expropriation du département du Rhône dans sa décision du 07 janvier 2014 (RG 13/00063), se rapporte à un local commercial de 124,30 m², exploité sous l’enseigne « le Café des Vosges », situé à proximité immédiate de la gare de la [35], dans le troisième arrondissement de [Localité 33]. L’ancienneté et les différences de consistance et d’exploitation des biens interdisent toute assimilation.

De même, le taux de capitalisation de 7% appliqué par le pôle d’évaluation domaniale de [Localité 33], dans son évaluation du 27 septembre 2023, à un local mixte, commercial et d’habitation, partiellement exploité sous forme de boulangerie-pâtisserie, ne peut aucunement être transposé au terrain nu sur lequel est exploitée une station-service.

Or, force est de souligner qu’entre l’application d’un taux de capitalisation taux de 7% (61 121,28 / 0,07 / 1 659 * 140 = 73 684,48 €) et celle d’un taux de 5% (61 121,28 / 0,05 / 1 659 * 140 = 103 158,28 €), la valeur varie de près de 40%, démontrant que les approximations de taux privent de tout caractère certain l’estimation du préjudice de dépossession.

En troisième lieu, le SYTRAL MOBILITES expose à juste titre que, dans le cadre de l’expropriation partielle d’un terrain industriel ou d’activité, la méthode d’estimation de la valeur vénale par le revenu est peu adaptée, dès lors qu’elle consiste à capitaliser les loyers produits, alors que ces derniers ne sont pas fixés au regard de la surface du terrain, mais de l’utilité commerciale ou industrielle qui s’y rattache.

Il s’ensuit que les données nécessaires à l’application de la méthode d’évaluation de la valeur vénale de l’emprise expropriée par capitalisation ne sont pas fournies par la SCI HENRI FAYET et que cette méthode se prête peu à la détermination de la valeur d’une emprise partielle, n’empêchant pas l’exploitation du surplus de la parcelle.

Par conséquent, cette méthode d’évaluation sera écartée.

Sur la méthode par comparaison

En l’espèce, le SYTRAL MOBILITES produit un unique terme de comparaison :

vente du 27 mars 2024, des parcelles cadastrées section AB, n° [Cadastre 12] et [Cadastre 13], en zone UEi2, d’une surface de 157 m² et 18 m², sises [Adresse 31] à [Adresse 39] ([Adresse 17]), au prix de 14 000 €, soit 80 € / m² ;

La SCI HENRI FAYET considère que cette transaction n’est pas pertinente, en ce qu’elle ne présenterait pas de façades multiples sur des voies très passantes, critères déterminants pour les activités commerciales liées à l’automobile.

Le commissaire du Gouvernement se prévaut de la même vente, qui constitue son terme de comparaison n° 8.

La SCI HENRI FAYET invoque un terme de comparaison :

vente du 1er avril 2022, d’une parcelle cadastrée section AM, n° [Cadastre 6], en zone UEi2, d’une surface de 9 293 m², sise à [Localité 40], au prix de 2 400 000 €, soit 258,26 € HT / m² ;

Le commissaire du Gouvernement affirme que le bien est différent de celui exproprié, , du fait de sa superficie et de sa constructibilité importante, attestée par l’obtention d’un permis de construire portant sur l’édification de deux bâtiments en R+3 et attique, d’une surface de plancher de 8 004 m². Il propose de ne pas le retenir comme terme de comparaison.

L’expropriée estime qu’à l’instar de cette parcelle, la sienne ne pourrait être comparée à d’autres transactions, en raison de son exposition le long de voies très passantes, générant un flux permanent de véhicules, ce dont elle déduit qu’elle aurait une valeur nettement supérieure à celle de la parcelle cadastrée section AM, n° [Cadastre 6].

Le commissaire du Gouvernement a, pour sa part, procédé à une recherche de terrains à bâtir d’une superficie de 50 m² à 4 000 m², en zones UEi1 et UEi2, sur les communes de [Localité 43], [Localité 38] et [Localité 41], sur la période allant de janvier 2022 à avril 2024, l’amenant à retenir :

vente du 06 septembre 2022, d’une parcelle cadastrée section [Cadastre 28], n° [Cadastre 21], en zone UEi1, d’une surface de 1 529 m², sise [Adresse 5] à [Localité 44], au prix de 183 480 €, soit 120 € / m² ;

vente du 06 septembre 2022, d’une parcelle cadastrée section [Cadastre 28], n° [Cadastre 19], en zone UEi1, d’une surface de 977 m², sise [Adresse 9] à [Localité 44], au prix de 151 435 €, soit 155 € / m² ;

vente du 06 septembre 2022, des parcelles cadastrées section [Cadastre 28], n° [Cadastre 23] et [Cadastre 24], en zone UEi1, d’une surface de 115 m², sises [Adresse 2] à [Localité 44], au prix de 13 680 €, soit 120,00 € / m² ;

vente du 06 septembre 2022, d’une parcelle cadastrée section [Cadastre 28], n° [Cadastre 22], en zone UEi1, d’une surface de 757 m², sise [Adresse 2] à [Localité 44], au prix de 83 270 €, soit 110 € / m² ;

Il précise qu’il s’agit du second terme de comparaison invoqué par le SYTRAL MOBILITES dans de précédentes écritures.

vente du 05 mai 2022, d’une parcelle cadastrée section [Cadastre 27], n° [Cadastre 7], en zone UEi2, d’une surface de 3 700 m², sise [Adresse 37] à [Localité 40], au prix de 299 520 €, soit 80,95 € / m² ;

Il précise qu’il s’agit du premier terme de comparaison invoqué par le SYTRAL MOBILITES dans de précédentes écritures.

vente du 20 décembre 2023, des parcelles cadastrées section AX, n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4], en zone UEi1, d’une surface de 1 836 m², sises [Adresse 32] à [Localité 42], au prix de 372 000 €, soit 202,61 € / m² ;

Il précise qu’il s’agit d’une parcelle à usage de parking, distante de 7,05 kilomètres de l’emprise expropriée.

vente du 24 juillet 2023, d’une parcelle cadastrée section [Cadastre 26], n° [Cadastre 1], en zone UEi1, d’une surface de 3 892 m², sise [Adresse 25] à [Localité 42], au prix de 6 99 600 €, soit 179,75 € / m² ;

vente du 27 mars 2024, des parcelles cadastrées section [Cadastre 26], n° [Cadastre 12] et [Cadastre 13], en zone UEi2, d’une surface de 157 m² et 18 m², sises [Adresse 31] à [Localité 40], au prix de 14 000 €, soit 80 € / m² ;

Au vu de l’ensemble de ces termes de comparaison, le commissaire du Gouvernement calcule :

une valeur moyenne de 131,04 € / m² ;une valeur médiane de 120,00 € / m².

Il précise que ses termes n° 1, 3, 4 et 8 constituent constituent des terrains à bâtir non constructibles, à l’instar de l’emprise expropriée, et que :

leur valeur moyenne s’élève à 107,50 € / m² ;leur valeur médiane s’élève à 115,00 € / m².

Il ajoute que d’autres terrains, même s’ils sont moins biens situés, bénéficient à la fois de la qualification de terrains à bâtir et de potentialité effectives de construction, entraînant des prix plus élevés.

Il considère donc opportun de retenir la valeur médiane de 115,00 € / m², proche de celle de l’ensemble des termes de comparaison, laquelle aboutit à une valeur de l’emprise de 16 100,00 euros.

*****

Tout d’abord, force est de constater que les transactions produites par les parties à titre de termes de comparaison présentent, souvent, des différences avec l’emprise expropriée, dont la localisation, les dimensions, la configuration, la consistance, le zonage et la constructibilité effective inexistante se retrouvent rarement à l’identique.

En particulier, les termes de comparaison sont générales d’une plus grande superficie ou présentent une constructibilité dont l’emprise est dépourvue.

Ainsi, le terme n° 1 de la SCI HENRI FAYET est particulièrement dissemblable. Non seulement présente-il une surface plus de 137 fois supérieure, mais également une constructibilité très significative, alors que l’emprise est, de fait, inconstructible.

Il ne saurait donc être retenu comme terme pertinent de comparaison.

Les transactions n° 2, 5, 6 et 7 du commissaire du Gouvernement sont de moindres dimensions, même si elles excédent encore celles de l’emprise expropriée, de manière importante pour les termes n° 5 et 7. En outre, il s’agit de parcelles à la constructibilité réelle et la parcelle [Cadastre 34] est éloignée de plus de 7 kilomètres à vol d’oiseau du bien exproprié.

Ces différences fondamentales amènent, comme l’a suggéré le commissaire du Gouvernement, à ne pas les retenir dans le panel des termes de comparaison.

Les terme n° 1, 3, 4 et 8 du commissaire du Gouvernement présentent des dimensions plus comparables à celles de l’emprise expropriée, sont dépourvus de constructibilité effective et localisés dans un secteur géographique plus proche.

Ils seront donc adoptés comme étant les termes de comparaison les plus pertinents pour déterminer la valeur vénale de l’emprise expropriée.

Ensuite, si la valeur moyenne de ces quatre termes de comparaison s’élève à 107,50 € / m², il appert qu’elle est influencée de manière notable par le prix du terme n° 8, qui est le seul à être inférieur à 110,0 € / m².

Cette valeur moyenne ne sera donc pas retenue et le prix sera fixé, non pas au niveau de la valeur médiane de 115,00 € / m², mais à 120 € / m², eu égard à l’exposition avantageuse de l’emprise expropriée, au croisement de trois axes de circulation importants.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, l’offre proposée par le SYTRAL MOBILITES apparaît insuffisante et ne pas correspondre à la valeur vénale de l’emprise litigieuse, qui doit être retenue à hauteur de 120,00 € / m² et pour une surface de 140 mètres carrés.

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité principale de dépossession due par le SYTRAL MOBILITES à la SCI HENRI FAYET à la somme de 16 800,00 euros.

Sur l’indemnité de remploi

En application de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « L’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique. »

En l’espèce, le bien n’était pas destiné à la vente, si bien que le barème suivant, adopté par toutes les parties, sera utilisé pour calculer le montant de l’indemnité de remploi :

20% pour les indemnités n’excédant pas 5 000,00 euros ;

15% pour les indemnités supérieures à 5 000,00 euros et n’excédant pas 15 000,00 euros ;

10% pour les indemnités supérieures à 15 000,00 euros.

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité de remploi due par le SYTRAL MOBILITES à la SCI HENRI FAYET à la somme de 2 680,00 euros.

Sur l’indemnité de dépréciation du surplus

Il est à rappeler qu’en application des articles L. 321-1 et L. 321-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le Syndicat des copropriétaires ne peut représenter chaque copropriétaire pour la défense de ses droits sur son lot et ne peut donc se voir allouer une indemnité de dépréciation du surplus de l’ensemble de la copropriété (Civ. 3, 16 mars 2023, 22-11.429).

En l’espèce, la SCI HENRI FAYET indique que l’occupant de sa parcelle peut solliciter une réduction de son loyer, en raison de la perte partielle de l’immeuble loué, que la perte de profondeur de la parcelle rend plus difficile certaines implantations d’activités et réduit la valeur locative du surplus de la parcelle.

Elle en déduit que si l’indemnité d’expropriation allouée au titre de la dépossession ne permet pas de lui procurer un revenu équivalent à la diminution de loyer, son préjudice ne sera pas intégralement indemnisé. Elle sollicite ainsi l’indemnisation, au titre de la dépréciation du surplus, de la perte de valeur locative, calculée selon la méthode du revenu, avec un taux de capitalisation de 5,5%.

Le commissaire du Gouvernement réplique considère qu’il n’est pas démontré que la perte d’une mince bande de terrain en limite de parcelle entrave l’activité du preneur et réduise la valeur locative du surplus. Selon lui, le préjudice allégué n’est pas certain et n’a pas à être indemnisé.

*****

D’une part, il apparaît que, sous-couvert d’une indemnité de déprécation du surplus de la parcelle cadastrée section BH, n° [Cadastre 14], la SCI HENRI FAYET sollicite en réalité une indemnité pour perte de loyers. En effet, sa prétention porte sur la proportion du loyer ramenée à la surface de l’emprise expropriée, et non pas sur une éventuelle dépréciation de la partie de la parcelle restant sa propriété.

D’autre part, le commissaire du Gouvernement observe, à raison, que la valeur locative de la parcelle n’est pas liée à sa superficie, mais principalement aux installations qui peuvent y être aménagées et à l’activité économique qu’elles permettent de développer.

Or, si l’expropriation d’une emprise sur la parcelle voisine, cadastrée section BH, n° [Cadastre 15], nécessitera une modification des aménagements appartenant au preneur, il n’est pas justifié par la SCI HENRI FAYET que l’expropriation de l’emprise litigieuse à détacher de sa propre parcelle aura une conséquence sur son exploitation et le loyer qu’elle pourra en tirer.

Dès lors, elle ne démontre pas, de manière certaine, que la réduction de la superficie de la parcelle louée entraînera une diminution du montant du loyer, et encore moins une diminution du loyer au prorata de la perte de surface, alors que l’emprise expropriée ne comporte aucun équipement et n’apparaît pas utile à l’exploitation de la station service installée sur le surplus de la parcelle.

Par conséquent, il la demande sera rejetée.

Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Aux termes de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « L’expropriant supporte seul les dépens de première instance. »

En l’espèce, le SYTRAL MOBILITES sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. »

En l’espèce, le SYTRAL MOBILITES, condamné aux dépens, devra verser à la SCI HENRI FAYET une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000,00 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement rendu en premier ressort, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

FIXE le montant global des indemnités d’expropriation dues par le SYTRAL MOBILITES à la SCI HENRI FAYET pour

l’emprise de 140 m² à détacher de la parcelle cadastrée section BH, n° [Cadastre 14], sise [Adresse 11] [Localité 44] ;

à la somme de 19 480,00 euros (DIX NEUF MILLE QUATRE CENT QUATRE VNGT EUROS), se décomposant comme suit :

16 800,00 euros, au titre de l’indemnité principale de dépossession ;2 680,00 euros, au titre de l’indemnité de remploi ;

DEBOUTE le SYTRAL MOBILITES et la SCI HENRI FAYET de leurs demandes plus amples ou contraires au titre des indemnités d’expropriation, en particulier concernant l’indemnité de « déprécation du surplus » ;

CONDAMNE le SYTRAL MOBILITES aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE le SYTRAL MOBILITES à payer à la SCI HENRI FAYET la somme de 1 000,00 euros (MILLE EUROS), en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Fait à [Localité 33], le 09 décembre 2024.

La Greffière Le Juge

C. CARAPITO V. BOULVERT