REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Chambre 4

N° RG 24/02508 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KGVG

MINUTE N°2025/

JUGEMENT

DU 12 Mars 2025

[C], [G], S.A. SEYNA c/ [W]

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 12 Mars 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : M. Eric BONALDI, Magistrat à titre temporaire

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 12 Mars 2025

ENTRE :

DEMANDEURS:

Monsieur [L] [C]

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 1]

Madame [E] [G]

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 1]

S.A. SEYNA

[Adresse 2]

[Localité 6]

Tous rep/assistant : Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS, substituée par M^e BERTOLINO

DEFENDERESSE:

Madame [R] [W]

[Adresse 10]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Comparant en personne

COPIES DÉLIVRÉES LE 12 Mars 2025 :

1 copie exécutoire à ;

— Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS

— [R] [W]

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 07/09/2020, M. [C] [L] et Mme [G] [E] ont consenti un bail d’habitation à Mme [W] [R] portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 11] à [Localité 5] en contrepartie d’un loyer de 721 euros et 50 euros de charges.

La SA SEYNA s’est portée caution de la locataire ;

La locataire ne réglant plus ses loyers, par exploit de commissaire de justice du 22/03/2023, M. [C] [L] et Mme [G] [E] ont fait délivrer un commandement de payer visant clause résolutoire pour la somme principale de 3 147.56 € ;

Par acte de commissaire de Justice du 23/03/2024, M. [C] [L], Mme [G] [E] et la SA SEYNA ont fait assigner Mme [W] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan aux fins de voir :

Constater la résiliation de plein droit du bail signé entre les parties à compter du 23/05/2023 ; subsidiairement prononcer la résiliation du bail ;En conséquence

Ordonner l’expulsion de Mme [W] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la [Localité 8] Publique et d’un serrurier, des lieux loués à [Adresse 11] à [Localité 5] Condamner Mme [W] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 771 € selon observation orale du conseil à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux, complet déménagement et restitution des clés ;Condamner Mme [W] [R] à payer à M. [C] [L], Mme [G] [E] et à la SA SEYNA la somme totale de 2 953.96 € au titre de l’arriéré de loyer repartie comme suit : 658.46 € à M. [C] [L] et Mme [G] Myriam2295.50 € à la SA SEYNACondamner Mme [W] [R] à payer à la SA SEYNA la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, Condamner Mme [W] [R] aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer du 23/03/2023.

A l’audience initiale, l’affaire a fait l’objet d’une radiation en l’absence des demandeurs ; puis a fait l’objet d’une remise au rôle par suite d’une demande expresse de ces derniers ;

A l’audience qui s’est tenue 19/06/2024, les demandeurs sont représentés par leur conseil, Mme [W] [R], corps présent, sollicite le renvoi pour constituer avocat ; l’affaire est renvoyée au 15/01/2025 pour plaidoirie ;

A cette dernière audience, M. [C] [L], Mme [G] [E] et à la SA SEYNA, représentés par leur conseil, maintiennent l’ensemble de leurs demandes ; et indiquent que différentes sommes ont été réglées et sollicitent la condamnation en deniers et quittances ; ils indiquent enfin s’opposer à la demande de délais de paiement ;

Mme [W] [R], corps présent, sollicite l’octroi de délai de paiement sur 3 années et propose un règlement de 60 € par mois ;

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12/03/2025.

Il sera statué par décision contradictoire et en premier ressort ;

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande :

L’article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, les bailleurs produisent la notification au représentant de l’état de l’assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 06/09/2023 soit plus de six semaines avant l’audience qui s’est tenue le 08/11/2023.

En l’espèce, les demandeurs justifient également en tant que bailleresse avoir saisi le 03/04/2023 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) plus de deux mois avant d’avoir fait assigner son locataire;

La procédure est donc régulière et la demande est, en conséquence, recevable.

— Sur la résiliation du bail

L’article 7 de la loi du 06/07/89 dispose que le locataire à l’obligation de :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris ;

En l’espèce, le contrat signé par les parties le 07/09/2020 prévoit une clause résolutoire de plein droit en page 4 à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de Commissaire de Justice du 23/03/2023 M. [C] [L], Mme [G] [E] et la SA SEYNA ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de en principal, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 (faculté de saisir le [7] pour le Logement) au titre des loyers et charges impayés, lequel est demeuré infructueux.

Il ressort du décompte circonstancié que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24/05/2023 Mme [W] [R] est donc à compter de cette date occupant sans droit ni titre du logement donné à bail.

Sur la demande d’expulsion :

Le bailleur a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner l’expulsion Mme [W] [R] dans les termes du dispositif.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

A défaut de départ volontaire, il convient en conséquence d’ordonner l’expulsion de Mme [W] [R] et de tous occupants de son chef en application des dispositions de l’article L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution du logement sis [Adresse 11] à [Localité 5]. L’expulsion aura lieu à l’expiration d’un délai de deux mois après un commandement de quitter les lieux. Passé ce délai, il pourra être procédé à l’expulsion de l’occupante et de tous occupants de son chef avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les conditions rappelées dans le dispositif de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le prononcé de la résiliation du contrat de bail a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. Le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d’occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu’elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifie que soit mise à sa charge une indemnité destinée à réparer ce préjudice.

En l’espèce, Mme [W] [R] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 24/05/2023, et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Par conséquent, à compter du 24/05/2023 et jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, Mme [W] [R] se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l’impayé, soit 771 €, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle.

Sur l’arriéré de loyer

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose dans son paragraphe V que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil.

M. [C] [L], Mme [G] [E] et la SA SEYNA réclament paiement de la somme de 2 953.96€ ;

Mme [W] [R] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette locative ;

La créance n’étant pas contestée, il convient de condamner en deniers et quittances Mme [W] [R] à régler à M. [C] [L], Mme [G] [E] et la SA SEYNA la somme de 2 953.96€ avec intérêts de droit à compter de la délivrance de la présente assignation au titre de l’arriéré de loyer repartie comme suit :

658.46 € à M. [C] [L] et Mme [G] Myriam2295.50 € à la SA SEYNA , cette dernière étant subrogée dans les droits des bailleurs au sens des dispositions de l’article 1346 du code civil, selon quittances subrogatives en date des 09/12/20222, 20/01/2023 et enfin 27/02/2023 et 01/03/2023, régulièrement produites au débats

Sur la demande reconventionnelle

Mme [W] [R] revendique à son profit le bénéfice des dispositions des articles 24 de la loi du 06/07/1989 et de l’article L 412-3 du code de procédure civiles d’exécution ;

M. [W] [R] produit différents documents qui ne permettent toutefois pas de justifier de ressources suffisantes pour assurer outre les paiements du loyer actuel le règlement de l’arriéré ; qu’au contraire il est constant que la dette locative n’a cessé de croître depuis le commandement de payer ; elle sera par suite déboutée de ses demandes de délais ;

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [W] [R] partie succombante, sera condamnée aux dépens de l’instance y compris le coût du commandement de payer en date du 23/03/2023 délivré par exploit de commissaire de Justice.

Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Mme [W] [R] partie succombante et tenue aux dépens, doit être condamnée à verser à la SA SEYNA qui a dû agir en justice pour faire valoir ses droits, une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros au titre des frais exposés et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile, modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable à compter du 1er janvier 2020, pose le principe d’une exécution provisoire de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au Greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de M. [C] [L], Mme [G] [E] et la SA SEYNA ;

CONSTATE la résiliation du bail en date du 07/09/2020 liant, M. [C] [L] et Mme [G] [E] d’une part et Mme [W] [R] d’autre part concernant le logement sis [Adresse 11] à [Localité 5] à compter du 24/05/2023 ;

ORDONNE à Mme [W] [R] de quitter les lieux loués sis [Adresse 11] à [Localité 5] et de les laisser libres de toute personne et de tout bien, dans les deux mois suivant la signification d’un commandement, conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu’après restitution de l’ensemble des clés ;

DIT que M. [C] [L], Mme [G] [E] et la SA SEYNA seront autorisés, à défaut de libération effective des lieux à l’expiration du délai précité, à procéder à l’expulsion de Mme [W] [R] et de tout occupant de son chef des lieux loués, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et à l’enlèvement des meubles trouvés dans les lieux traités conformément aux disposions des articles L 433-1 et L 433-2 du même code;

CONDAMNE Mme [W] [R] à payer à [C] [L], Mme [G] [E], à compter du 24/05/2023, une indemnité d’occupation mensuelle fixe de 771 euros se substituant aux loyers et charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux;

RAPPELLE que le contrat de bail étant résilié, l’indemnité d’occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l’occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes…) ;

CONDAMNE Mme [W] [R] à régler en deniers et quittances à M. [C] [L], Mme [G] [E] et la SA SEYNA la somme de 2 953.96 € avec intérêts de droit à compter de la délivrance de la présente assignation au titre de l’arriéré de loyer repartie comme suit :

—  658.46 € à M. [C] [L] et Mme [G] [E]

—  2 295.50 € à la SA SEYNA,

DEBOUTE Mme [W] [R] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Mme [W] [R] à payer à la SA SEYNA la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [W] [R] aux dépens de l’instance y compris le coût du commandement de payer en date du 23/03/2023 délivré par exploit de commissaire de Justice ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les, jour, mois et an susdits et signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER, LE JCP