DÉCISION DU : 23 Mars 2026

DOSSIER : N° RG 25/00431 – N° Portalis DB3A-W-B7J-EHM5

NAC : 5AA

AFFAIRE :, [Y], [U] C/, [Z], [O]

MINUTE N° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : M^me CABANES,

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : M. CHAUVIER, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur, [Y], [U]

né le 25 Juillet 1982 à, [Localité 1],

[Adresse 1],

[Localité 2]

représenté par M^e CHEFAROUDI substituant M^e Luc RIMAILLOT, avocat au barreau d’ALBI

DEFENDERESSE

Madame, [Z], [O],

[Adresse 2],

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 81004-2026-000006 du 05/01/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de, [Localité 4])

représentée par M^e PUECH substituant M^e Caroline GENEST, avocat au barreau de CASTRES

Débats tenus à l’audience du : 02 Février 2026

Ordonnance prononcée par sa mise à disposition au greffe le 23 Mars 2026

Le 23 Mars 2026

ccc délivrées aux parties

cccrfe délivrée à M^e RIMAILLOT

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 11 mars 2025, à effet au 1er mars 2025, M., [Y], [U] a donné à bail à Mme, [Z], [O] un appartement meublé situé 2ème étage,, [Adresse 3], [Localité 4], pour un loyer mensuel initial de 565 €, outre 35 € à titre de provision sur charges.

Le loyer résiduel actuel s’élève à 140 €.

Le seul paiement effectué par la locataire est intervenu en mai 2025, le reste des versements perçus par le bailleur ayant été réalisé par la CAF et les services départementaux.

Des impayés étant donc constatés dès le début du bail, M., [U] a adressé trois mises en demeure de payer, par lettres recommandées avec accusés de réception en dates des 19 avril, 20 mai et 14 juin 2025.

Puis, par acte du 8 août 2025, le bailleur a fait signifier à Mme, [O] un commandement de payer, ainsi qu’un commandement de justifier d’une assurance locative, visant la clause résolutoire.

Le 12 août 2025, l’acte a été notifié à la CCAPEX.

Enfin, par acte de commissaire de justice du 12 novembre 2025, M., [Y], [U] a fait assigner en référé Mme, [Z], [O] devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Albi, aux fins d’obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion, et la condamnation au paiement des sommes dues.

A l’audience du 2 février 2026, M., [Y], [U], représenté par son Conseil, sollicite du Juge de :

— Constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation, en application de la clause résolutoire insérée au contrat,

— Ordonner l’expulsion de Mme, [Z], [O], ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique,

— La condamner à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges à compter du 20 septembre 2025, et jusqu’à départ effectif des lieux,

— Condamner Mme, [Z], [O] à lui payer la somme provisionnelle de 2 717 €, représentant les loyers, charges et indemnités échus (décompte actualisé au 4 janvier 2026),

— La condamner à lui payer la somme de 960 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— La condamner au paiement des dépens de l’instance,

— Rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

En défense, Mme, [Z], [O], représentée par son Conseil, ne forme aucune demande.

La décision a été mise en délibéré au 23 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la résiliation du contrat de bail

Sur la recevabilité des demandes

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Tarn par la voie électronique le 13 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige.

Les demandes sont donc recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, sauf autre délai prévu par les parties.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 11 mars 2025 contient une clause résolutoire (pages 4/5).

Cette clause prévoit explicitement un délai de six semaines pour régularisation de la dette.

Ce délai s’impose donc aux parties.

Par ailleurs, le 8 août 2025, un commandement de payer visant cette clause a été signifié à la locataire.

Or, ce commandement est manifestement demeuré infructueux durant plus de six semaines.

Le contrat de bail a donc pris fin le 20 septembre 2025, par acquisition de la clause résolutoire.

Mme, [O] ne forme aucune demande en délai de paiement ou suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, sera ordonnée.

II. Sur les demandes en paiement

En application des dispositions de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales.

L’une d’elles est celle de payer le loyer aux termes convenus.

De plus, selon l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M., [U] produit un décompte démontrant que Mme, [O] lui reste redevable de la somme de 2 717 € à la date du 4 janvier 2026.

Il en résulte en effet qu’elle n’a réglé le loyer résiduel que pour le mois de mai 2025.

Mme, [O] ne le conteste pas et ne produit aucun élément de nature à contredire ce décompte.

Elle justifie de ses ressources, pour un montant mensuel d’environ 2 000 euros (prestations CAF).

Ainsi, au regard des pièces du dossier, Mme, [Z], [O] sera condamnée à titre provisionnel à payer à M., [Y], [U] la somme de 2 717 euros, au titre des loyers, charges et indemnités échus et impayés au 4 janvier 2026.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 20 septembre 2025 à la date de libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 alinéa 1er du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme, [Z], [O] sera condamnée au paiement des dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En application des dispositions de l’article 700 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Mme, [Z], [O] sera condamnée à payer à M., [Y], [U] la somme de 800 euros sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement et par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 mars 2025, entre d’une part M., [Y], [U], et d’autre part Mme, [Z], [O], portant sur un appartement meublé situé 2ème étage,, [Adresse 4], sont réunies à la date du 20 septembre 2025,

ORDONNONS en conséquence à Mme, [Z], [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’à défaut pour Mme, [Z], [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M., [Y], [U] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

CONDAMNONS Mme, [Z], [O] à payer à M., [Y], [U], à titre provisionnel, la somme de 2 717 € (deux-mille-sept-cent-dix-sept euros), selon décompte arrêté au 4 janvier 2026, au titre des loyers, charges et indemnités échus et impayés,

CONDAMNONS Mme, [Z], [O] à payer à M., [Y], [U] une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 20 septembre 2025, et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux,

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi,

CONDAMNONS Mme, [Z], [O] à payer à M., [Y], [U] la somme de 800€ (huit cents euros), au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Mme, [Z], [O] aux dépens de l’instance,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIÈRE LA JUGE