— N° RG 25/00182 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD2X3

Date : 11 Juin 2025

Affaire : N° RG 25/00182 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD2X3

N° de minute : 25/00290

Formule Exécutoire délivrée

le :

à :

Copie Conforme délivrée

le : 12-06-2025

à : M^e Guillaume DELACROIX + dossier

M^e Christophe SCOTTO D’APOLLONIA + dossier

Régie

Service Expertise

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le ONZE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ, par Monsieur Arnaud MARCANGELI, Juge au Tribunal judiciaire de MEAUX, assisté de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDEURS

Monsieur [E] [T]

[Adresse 8]

[Localité 19]

représenté par M^e Christophe SCOTTO D’APOLLONIA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Monsieur [B] [T]

[Adresse 14]

[Localité 17]

représenté par M^e Christophe SCOTTO D’APOLLONIA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.N.C. ALTAREA COGEDIM IDF

[Adresse 18]

[Localité 15]

représentée par M^e Guillaume DELACROIX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, substitué par M^e Léa LOMBARDET, avocat au barreau de PARIS

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Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 07 Mai 2025 ;

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [E] [T] et Monsieur [B] [T] sont propriétaires indivis d’un pavillon à usage d’habitation et de son jardin d’agrément sis [Adresse 5]) sur les parcelles cadastrées BE n°[Cadastre 3] et BE n°[Cadastre 13].

La société ALTAREA COGEDIM est propriétaires d’un ensemble immobilier sis [Adresse 7]) sur les parcelles cadastrées BE n°[Cadastre 9], BE [Cadastre 10] et BE [Cadastre 11].

— N° RG 25/00182 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD2X3

Par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2025, Monsieur [E] [T] et Monsieur [B] [T] ont fait assigner la S.N.C ALTAREA COGEDIM IDF devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, de condamner la défenderesse aux frais irrépétibles et de réserver les dépens.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [E] [T] et Monsieur [B] [T] expliquent que la construction de l’ensemble immobilier appartenant à la S.N.C ALTAREA COGEDIM IDF a été achevée en 2022 et que depuis lors la hauteur des immeubles cacherait la lumière du soleil plusieurs heures par jour aux locataires de leur propriété et empêche par ailleurs la vision de l’horizon. Ils excipent en outre que la proximité immédiate des jardins des appartements du rez-de-chaussée, en l’absence de protection sonore, est de nature à engendrer diverses nuisances sonores ce qui est en contravention avec le plan local d’urbanisme (PLU). Par ailleurs, ils dénoncent l’emplacement du parking extérieur appartenant à cette dite construction qui serait elle, de nature à bloquer l’accès aux garages de leurs locataires. À ce titre, ils dénoncent les difficultés rencontrées pour mettre en location leur appartement dès lors que ces différentes nuisances ont un impact négatif sur le tarif locatif. Ils étayent leurs propos avec le courrier adressé par la S.A.R.L B.D.C “Gestion Habitat Patrimoine” chargée de la gestion locative de la propriété aux termes duquel il était notamment dénoncé les troubles sus développés.

A l’audience du 7 mai 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, Monsieur [E] [T] et Monsieur [B] [T] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, maintenu les termes de leur exploit introductif d’instance.

La S.N.C ALTAREA COGEDIM IDF a, sur le fondement des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, sollicité du juge des référés de :

— recevoir ses protestations et réserves

Reconventionnellement

— Désigner l’expert immobilier qu’il lui plaira parmi les experts enregistrés sur les listes de la Cour d’Appel de [Localité 21],

— Supprimer le chef de mission visant à “préconiser les remèdes et les travaux nécessaires pour supprimer ces troubles” ou subsidiairement, préciser que les travaux nécessaires ne pourront être effectués que sur les lots des consorts [T],

— Réserver les entiers dépens,

Au soutien de ses prétentions, la S.N.C ALTAREA COGEDIM IDF plaide la nécessité de désigner un expert immobilier dans la mesure où les contestations visent à établir la dépréciation de la valeur vénale du bien. Par ailleurs, elle sollicite de supprimer le chef de mission visant à “préconiser les remèdes et les travaux nécessaires pour supprimer ces troubles dans la mesure où les travaux ne pourront être effectués que par les consorts [T] sur leur propre bien immobilier.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2025, date de la présente ordonnance.

SUR CE,

1 – Sur la demande principale en expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

En l’espèce, les consorts [T] dénoncent une dépréciation de la valeur vénale de leur appartement compte tenu de l’emplacement de la construction de la défenderesse et des nuisances qu’elle engendrerait.

L’appréciation des désordres et des conséquences probables constituent en effet un motif légitime au sens des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, un procès éventuel en responsabilité contre la S.N.C ALTAREA COGEDIM IDF n’étant pas manifestement voué à l’échec.

Du tout, il résulte que les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile sont réunies et qu’il convient d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif, en mettant à la charge de Monsieur [E] [T] et Monsieur [B] [T] le paiement de la provision initiale.

2 – Sur la mission de l’expert judiciaire

L’article 143 du code de procédure civile dispose que “Les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible”

L’article 232 du même code dispose que “Le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien.”

L’article 263 du même code dispose que “L’expertise n’a lieu d’être ordonnée que dans le cas où des constatations ou une consultation ne pourraient suffire à éclairer le juge”

L’article 265 du même code dispose que “La décision qui ordonne l’expertise: Expose les circonstances qui rendent nécessaire l’expertise et, s’il y a lieu, la nomination de plusieurs experts ou la désignation en tant qu’expert d’une personne ne figurant pas sur l’une des listes établies en application de l’article 2 de la loi n° 71-498 du 29 juin 1971 relative aux experts judiciaires ; Nomme l’expert ou les experts ; Enonce les chefs de la mission de l’expert ; Impartit le délai dans lequel l’expert devra donner son avis”

Les juges fixent souverainement l’étendue de la mission confiée à l’expert (Cass, Civ 1 26 novembre 1980) étant précisé que le rapport d’expertise judiciaire est un élément servant à éclairer le juge non à le contraindre (Cass, Civ 2 16 septembre 2021 n°19-26.014). Le contenu des missions doit éviter d’orienter l’expert vers une appréciation juridique des prétentions des parties Il doit garder un caractère technique et s’en tenir à une appréciation matérielle des faits qui lui sont soumis. En tout état de cause, si le juge n’adopte pas les conclusions de l’expert, il doit énoncer les motifs qui ont déterminé sa conviction, et ces motifs doivent être appuyés par des constatations et des avis techniques extérieurs, régulièrement produits aux débats(Cass, Civ 2 15 avril 1991 n° 90-10336).

En l’espèce, la défenderesse sollicite du juge des référés de supprimer le chef de mission visant à “préconiser les remèdes et les travaux nécessaires pour supprimer ces troubles” ou subsidiairement, préciser que les travaux nécessaires ne pourront être effectués que sur les lots des consorts [T].

Or, ce chef de mission n’est pas comminatoire, la détermination des remèdes sera le cas échéant appréciée souverainement par le juge du fond pour la réparation éventuelle des responsabilités et des reprises idoines à instaurer pour la résolution du litige.

La demande de la S.N.C ALTAREA COGEDIM IDF sera donc rejetée.

3 – Sur les mesures de fin de jugement

La demande étant fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, les dépens devront demeurer à la charge de Monsieur [E] [T] et Monsieur [B] [T].

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Ordonnons une mesure d’expertise,

Désignons pour y procéder

Monsieur [K] [O]

Cabinet FRUCHTER & [K]

[Adresse 12]

[Localité 16]

Tél : [XXXXXXXX02]

Fax : 01.49.24.04.94

Port. : 06.20.56.85.30

Email : [Courriel 20]

avec mission de :

— entendre les parties et tous sachants,

— prendre connaissance de tous documents et pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

— se rendre sur les lieux situés [Adresse 4] à [Adresse 22] [Localité 1] sur les parcelles cadastrées BE n°[Cadastre 3] et BE n°[Cadastre 13] et [Adresse 6] à [Localité 23] sur les parcelles cadastrées BE n°[Cadastre 9], BE [Cadastre 10] et BE [Cadastre 11] après y avoir convoqué les parties,

— examiner les lieux objet du litige, dire s’ils sont affectés des désordres et des non conformités mentionnés par les demandeurs dans leur assignation,

— dans l’affirmative, les décrire, en rechercher les causes et préciser pour chacun d’eux s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’un vice des matériaux, d’une malfaçon dans leur mise en oeuvre, d’un non respect des règles de l’art, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages ou de toute autre cause,

— fournir tout renseignement technique et de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices de toute nature éventuellement subis, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant du sinistre, notamment le préjudice de jouissance,

— décrire les travaux nécessaires pour remédier aux désordres et aux non conformités constatés ; en évaluer le coût poste par poste après avoir, le cas échéant, examiné et discuté les devis ou propositions chiffrées présentés par les parties dans le délai qu’il leur aura imparti ; préciser la durée des travaux préconisés,

— donner son avis sur la solution économiquement la plus raisonnable,

— donner tous éléments permettant d’apprécier les préjudices subis par Monsieur [E] [T] et Monsieur [B] [T] du fait des désordres, des non conformités et des travaux de reprise à effectuer ; en proposer une évaluation chiffrée,

— indiquer le montant de la dépréciation de l’immeuble pour le cas où il ne pourrait pas être remédié à certaines malfaçons,

— s’il y a lieu, proposer un compte entre les parties,

— d’une manière générale, faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

* en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

* en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l’article 280 du code de procédure civile, et dont l’affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l’article 269 du même code ;

* en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;

* en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable,

* fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

* rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai ;

Disons qu’en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnue par l’expert, ce dernier pourra autoriser les demandeurs à faire exécuter à leurs frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, sous la direction du maître d’œuvre des demandeurs, par des entreprises qualifiées de son choix; que, dans ce cas, l’expert déposera une note circonstanciée aux parties, précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux ;

Fixons à la somme de 4000 € le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par Monsieur [E] [T] et Monsieur [B] [T] à la Régie de ce tribunal au plus tard le 11 août 2025 ;

Disons que faute de consignation de la présente provision initiale dans ces délais impératifs, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire dans les SIX MOIS de sa saisine, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle,

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des article 155 et 155-1 du code de procédure civile,

Laissons les dépens à la charge de Monsieur [E] [T] et Monsieur [B] [T],

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le Greffier Le Président