DÉCISION DU : 13 Avril 2026

DOSSIER : N° RG 25/00487 – N° Portalis DB3A-W-B7J-EH7W

NAC : 5AA

AFFAIRE : 3F OCCITANIE C/ [Z] [K]

MINUTE N° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : M^me CABANES,

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : M^me ODRION, Greffière

PARTIES :

DEMANDERESSE

3F OCCITANIE

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Jean-philippe MONTEIS, avocat au barreau de TOULOUSE

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [K]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparant

Débats tenus à l’audience du : 16 Février 2026

Ordonnance prononcée par sa mise à disposition au greffe le 13 Avril 2026

Le 13 Avril 2026

ccc délivrées aux parties

cccrfe délivrée à Me

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 17 décembre 2024, la SA 3 F OCCITANIE a donné à bail à M. [Z] [K] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel initial de 388,96 €, provision sur charges comprise.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA 3 F OCCITANIE a fait signifier à M. [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 septembre 2025.

Cet acte a été notifié à la CCAPEX le 23 septembre 2025.

Elle a ensuite fait assigner en référé M. [Z] [K] devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Albi, par acte de commissaire de justice du 9 décembre 2025, aux fins d’obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion, et la condamnation au paiement des sommes dues.

A l’audience du 16 février 2026, la SA 3 F OCCITANIE, représentée par son Conseil, sollicite du Juge, sur le fondement des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, et de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, de :

— Constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation, en application de la clause résolutoire insérée au contrat,

— Ordonner l’expulsion de M. [Z] [K], ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et sous astreinte de 16 € par jour de retard,

— Condamner M. [Z] [K] à lui payer la somme provisionnelle de 1 070,48 €, représentant les loyers, charges et indemnités échus (décompte actualisé au 11 février 2026),

— Le condamner à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges à compter de la résiliation du bail, et jusqu’à libération effective des lieux,

— En tant que de besoin, le condamner à fournir avis d’imposition et enquête de ressources associée,

— Le condamner à lui payer la somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Le condamner au paiement des entiers dépens de l’instance.

La SA 3 F OCCITANIE maintient ses demandes, mais indique être d’accord pour l’octroi de délais de paiement, faisant valoir un plan d’apurement à hauteur de 100 € par mois, proposé à M. [K] sans que celui-ci ne l’ait retourné signé.

Le bailleur précise que le loyer résiduel est réglé depuis deux mois.

En défense, M. [Z] [K] sollicite des délais de paiement et propose de rembourser 50 euros par mois jusqu’à apurement de la dette.

Il déclare percevoir entre 700 et 800 euros de ressources mensuelles, composées d’allocations CAF et d’une rente d’invalidité.

Il se prévaut de la reprise du loyer résiduel courant au jour de l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 13 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la résiliation du contrat de bail

Sur la recevabilité des demandes

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Tarn par la voie électronique le 10 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige.

Les demandes sont donc recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire (article 9) prévoyant expressément un délai de six semaines pour régularisation de la dette.

Or, un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 22 septembre 2025.

Il est manifestement demeuré infructueux durant plus de six semaines.

Le contrat de bail a donc pris fin le 4 novembre 2025, par acquisition de la clause résolutoire.

II. Sur les demandes en paiement

En application des dispositions de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’une d’elles est de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SA 3 F OCCITANIE produit un décompte démontrant que M. [Z] [K] lui restait redevable de la somme de 1 070,48 € à la date du 11 février 2026.

M. [K] ne le conteste pas.

En conséquence, il sera condamné, à titre provisionnel, à payer au bailleur la somme de 1 070,48€, au titre des loyers, charges, et indemnités d’occupation échus au 11 février 2026.

III. Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

En l’espèce, M. [Z] [K] sollicite l’octroi de délais de paiement, et propose de régler la somme de 50 € par mois jusqu’à apurement de la dette.

Il déclare percevoir des ressources mensuelles comprises entre 700 € et 800 €, et fait valoir une reprise du paiement du loyer courant résiduel depuis deux mois.

La SA 3 F OCCITANIE confirme la reprise du paiement partiel, et ne s’oppose pas aux délais de paiement, tout en sollicitant que l’échéance mensuelle de remboursement soit fixée à 100 euros, tel que prévu par le plan d’apurement initialement proposé au défendeur.

Compte tenu des éléments précités, il sera fait droit à la demande en délais de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire.

Ainsi, M. [Z] [K] sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon 15 mensualités d’un montant de 70€, et une 16ème mensualité d’un montant de 20,48 €, ces modalités étant rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Néanmoins, tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et/ou des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de M. [Z] [K] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, et la reprise des effets de la clause résolutoire.

Par ailleurs, dans ce cas-là, faute de départ volontaire spontané, l’expulsion de M. [K], ainsi que de tout occupant de son chef, sera ordonnée.

Il n’y aura cependant pas lieu à assortir cette décision d’une astreinte.

IV. Sur les autres demandes

Sur la fourniture de l’avis d’imposition et de l’enquête de ressources associée

Aucun moyen n’étant présenté à l’appui de cette demande, elle sera rejetée.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 alinéa 1er du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [Z] [K] sera condamné au paiement des dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En application des dispositions de l’article 700 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, compte tenu de la situation respective des parties, il ne paraît pas inéquitable de rejeter la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 décembre 2024 entre la SA 3 F OCCITANIE d’une part, et M. [Z] [K] d’autre part, portant sur le logement situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 4 novembre 2025,

CONDAMNONS M. [Z] [K] à payer à la SA 3 F OCCITANIE, à titre provisionnel, la somme de 1 070,48 € (mille-soixante-dix euros et quarante-huit centimes), selon décompte arrêté au 11 février 2026, au titre des loyers, charges et indemnités échus et impayés,

AUTORISONS M. [Z] [K] à s’acquitter des sommes dues, outre le loyer et les charges courants, en 15 mensualités d’un montant de 70 € (soixante-dix euros), et une 16ème mensualité d’un montant de 20,48 € (vingt euros et quarante-huit centimes),

DISONS que chaque versement sera effectué le 1er de chaque mois, et que le premier versement interviendra au plus tard le 1er du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

qu’à défaut pour M. [Z] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA 3 F OCCITANIE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

que M. [Z] [K] soit condamné à payer à la SA 3 F OCCITANIE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ; et ce étant observé que cette indemnité sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative du bien ;

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes,

DÉBOUTONS la SA 3 F OCCITANIE de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS M. [Z] [K] aux entiers dépens de l’instance,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIÈRE LA JUGE