TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 19/02/2026

à : Maitre Benjamin PONTHIEU

Copie exécutoire délivrée

le : 19/02/2026

à : Maitre Audrey LESUEUR

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/10161

N° Portalis 352J-W-B7J-DBIC3

N° MINUTE : 3/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 19 février 2026

DEMANDERESSE

La S.C.I. SCI DU [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maitre Benjamin PONTHIEU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0098

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [P] [J] [K], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maitre Audrey LESUEUR, avocate au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #301

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 janvier 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 19 février 2026 par Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 19 février 2026

PCP JCP référé – N° RG 25/10161 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBIC3

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 13 décembre 2021, la société SCI DU [Adresse 1] a donné à bail à M. [U] [V] [Z] pour une durée de trois ans une maison individuelle à usage d’habitation situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel tout compris de 1300 €.

Le 14 décembre 2021, M. [I] [P] [J] [K] a signé un acte de caution solidaire distinct pour la durée du bail initial et renouvelé à concurrence de 57600 € avec renonciation au bénéfice de discussion et de division.

En janvier 2023 puis mars 2023, M. [U] [V] [Z] a signalé à son bailleur diverses problématiques (ouvertures défectueuses, fuites en toiture, himidité et moisissures, vétusté chaudière et électricité…) qui n’ont trouvé pour réponse qu’une sommation de quitter les lieux le 27 février 2023.

En effet, des échéances de loyer et de charges n’étant pas régulièrement payées par M. [U] [V] [Z], des mises en demeure en date des 22 juin 2023, 17 janvier 2024, 4 mars 2025 et des 15 et 17 juillet 2025 lui ont été adressées ainsi qu’à M. [I] [P] [J] [K].

M. [U] [V] [Z] a fait dresser constat des désordres par acte du 19 juillet 2023.

Par ordonnance du 21 décembre 2023, ue requête en injonction de payer a été rejetée contre la société SCI DU [Adresse 1] .

Par acte de commissaire de justice du 2 et 19 février 2024, la société SCI DU [Adresse 1] a assigné en référé M. [U] [V] [Z] et M. [I] [P] [J] [K] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Marseille pour paiement solidaire du loyer de janvier 2024 de 1300 € avec pénalités de retard à compter du 17/07/24 ainsi que 500 euros de frais irrépétibles, outre l’expulsion du locataire.

Le 20 mai 2025, le service communal d’hygiène et de santé de la ville de Marseille, après visite du bien, a mis en demeure la société SCI DU [Adresse 1] de réaliser un certain nombre de travaux liés aux désordres susvisés sous délai d’un mois.

Par acte de commissaire de justice du 28 juillet 2025, la société SCI DU [Adresse 1] a assigné en référé M. [I] [P] [J] [K] devant le tribunal judiciaire de Paris, qui s’est déclaré incompétent le 27 octobre 2025 au profit du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris.

Dans ses conclusions en réponse n° 1, il demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit et au visa de l’article 835 al. 2 du code de procédure civile et des articles 2288, 1709 et 1728 du code civil, de voir :

— débouter M. [I] [P] [J] [K] de ses demandes,

— condamner M. [I] [P] [J] [K] au paiement de l’arriéré de loyer et de charges courants par une provision de 7700 € selon décompte au 10 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir,

— condamner M. [I] [P] [J] [K] au paiement d’une somme de 1000 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens.

La société SCI DU [Adresse 1] demande le rejet de l’exception de litispendance et connexité, s’étant désistée de ses demandes contre la caution formulées devant le tribunal de Marseille et deux instances n’étant plus pendantes entre les mêmes parties.

Il estime la condition d’urgence remplie, se devant de faire reconnaitre en justice la créance contre la caution sous peine de se voir reprocher par celle-ci d’avoir laisser s’aggraver le montant des impayés cautionnés.

Elle indique avoir transmis un décompte actualisé le 9 janvier 2026, ce rendant la créance incontestable.

Par acte du 12 août 2025, la société SCI DU [Adresse 1] a fait signifier un commandement de payer la somme de 10.006,79 euros de loyers impayés.

Dans ses conclusions en défense, M. [I] [P] [J] [K] demande :

In limine litis,

— de constater que le JCP de Paris , saisi des mêmes demandes que le JCP de Marseille, doit accueillir l’exception de litispendance et à défaut, se dessaisir auprès du JCP de Marseille pour cause de connexité entre les deux procédures,

Subsidiairement,

— de rejeter les demandes en raison de leur irrecevabilité et de l’existence de contestations sérieuses,

Reconventionnellement,

— Condamner la société SCI DU [Adresse 1] à lui verser la somme provisionnelle de 10.000 euros pour procédure abusive et préjudice moral,

— Condamner la société SCI DU [Adresse 1] à lui verser la somme provisionnelle de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens.

M. [I] [P] [J] [K] formule une exception de litispendance et de connexité, une demande contre la caution étant formulées devant le tribunal de Marseille, ce devant entrainer le désaisissement de Paris au profit de la première juridiction saisie, et deux instances étant pendantes entre les mêmes parties aux mêmes fins de paiement d’arriéré locatif.

Il demande de rejeter les demandes en raison, outre leur irrecevabilité, de l’existence de contestations sérieuses, en l’absence de décompte et du fait de l’état d’indécence et d’insalubrité du logement depuis l’entrée dans les lieux, les travaux menés par le bailleur s’étant avérés inefficaces, les désordres persistants et ayant été relevés et entérinés par le service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 1], sans réaction du bailleur.

M. [I] [P] [J] [K] affirme que l’addition des procédures précontentieuses et contentieuses, constitutive de pressions, révèle une volonté de nuire constitutive d’un abus de droit.

A l’audience du 15 janvier 2026 :

La société SCI DU [Adresse 1] s’est référée à ses écritures. Elle a demandé de constater le désistement de M. [I] [P] [J] [K] qui n’a pas conclu au fond et fait état d’un impayé de 9600 €.

Il a indiqué que des travaux avaient été réalisés en janvier et que d’autres travaux étaient en cours.

M. [I] [P] [J] [K] a fait état de clauses abusives dans le contrat.

Il dit irrecevable les demandes, les sommes demandées étant définitives et non provisionnelles.

Il conteste les sommes dues en l’absence de décompte et de commandement de payer, ce s’ajoutant à la contestation liée aux désordres.

La décision a été mise en délibéré au 19 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur l’exception de litispendance

Aux termes de l’article 100 du code de procédure civile, si le même litige est pendant devant deux juridictions de même degré également compétentes pour en connaître, la juridiction saisie en second lieu doit se dessaisir au profit de l’autre si l’une des parties le demande. A défaut, elle peut le faire d’office.

Par acte de commissaire de justice du 2 et 19 février 2024, la société SCI DU [Adresse 1] avait assigné en référé M. [U] [V] [Z], locataire, et M. [I] [P] [J] [K], caution, devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Marseille pour paiement solidaire du loyer de janvier 2024 de 1300 € ainsi que 500 euros de frais irrépétibles, outre l’expulsion du locataire.

Décision du 19 février 2026

PCP JCP référé – N° RG 25/10161 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBIC3

Par conclusions n° 2 du 10/11/2025, la société SCI DU [Adresse 1] s’est désistée de ses demandes contre M. [I] [P] [J] [K] formulées devant le tribunal de Marseille, la décision ayant été renvoyée au 15 septembre ( !) 2026.

M. [I] [P] [J] [K] considère qu’aucun jugement n’étant intervenu, le désistement n’est pas avéré. Il ne fait toutefois allusion à aucune demande au fond ou fin de non-recevoir de sa part qui imposerait une acceptation sans quoi le désistement ne serait pas parfait.

Or, selon les articles 4 et 5 du code de procédure civile, le juge saisi est tenu par les écritures des parties – dès lors que l’acte de procédure revendiqué répond aux dispositions légales – ce qui est ici le cas en l’absence de défense au fond et de demande reconventionnelle.

Il y a donc lieu de tenir compte de ce désistement d’instance et de considérer que la procédure devant le tribunal de Marseille vise désormais à condamner le seul locataire au paiement de l’arriéré de loyer de janvier 2024( 1300 €) ainsi que 500 euros de frais irrépétibles.

Or, dans le cadre de la présente procédure, la société SCI DU [Adresse 1] demande de condamner la seule caution au paiement provisionnel de l’arriéré de loyer et de charges courants ( 7700 €), ainsi que 1000 € au titre des frais irrépétible.

La demande de condamnation judiciaire du débiteur principal laisse le créancier en droit d’assigner indépendamment la caution pour obtenir le paiement de la dette garantie, sachant que M. [I] [P] [J] [K] a renoncé au bénéfice de discussion dans l’acte du 14 décembre 2021.

L’exception de litispendance sera donc rejetée.

Sur l’exception de connexite

Aux termes de l’article 101 et suivants du code de procédure civile, s’il existe entre des affaires portées devant deux juridictions distinctes un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire et juger ensemble, il peut être demandé à l’une de ces juridictions de se dessaisir et de renvoyer en l’état la connaissance de l’affaire à l’autre juridiction.

Comme rappelé ci-dessus, la demande de condamnation judiciaire du débiteur principal laisse le créancier en droit d’assigner indépendamment la caution pour obtenir le paiement de la dette garantie, sachant que M. [I] [P] [J] [K] a renoncé au bénéfice de discussion dans l’acte du 14 décembre 2021.

Cependant, il faut considérer les termes de l’article 2298 du code civil selon lesquels la caution peut opposer au créancier toutes les exceptions, personnelles ou inhérentes à la dette, qui appartiennent au débiteur.

En l’espèce, M. [I] [P] [J] [K] soulève un certain nombre de points intéressant la décence du logement. Ces points sont à prendre au sérieux si l’on en croit le constat du 19 juillet 2023 et plus récemment la mise en demeure en date du 20 mai 2025 du service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 1], si bien qu’ils justifieraient éventuellement , de la part du locataire (peu important qu’une partie des travaux ait depuis lors été effectuée, puisque la dette locative s’entend au passé), une exception d’inexécution de payer le loyer ou une demande reconventionnelle pour préjudice de jouissance, autant de lignes de défense promptes à résorber la créance du bailleur et, partant, l’obligation de caution du défendeur.

Or, ces exceptions invocables par le locataire, inhérentes à la dette et non personnelles au locataire, pourraient aussi bien selon l’article 2298 précité être invoquées par la caution dans le cadre de la procédure actuelle.

Etant précisé au surplus que cette situation fait ressortir une contestation sérieuse de la créance de loyers échappant au juge de l’évidence, il parait en tout état de cause relever d’une bonne administration de la justice que le locataire et la caution, en l’espèce, aient la possibilité de revendiquer éventuellement ces exceptions simultanément dans le cadre d’une seule et même procédure plutôt qu’en assujétissant le débouché d’une procédure au délibéré de l’autre dans une ambiance chronophage qui ne profitera à aucune des parties.

Le juge des contentieux de la protection de Paris se dessaisira donc et renverra en l’état la connaissance de l’affaire au juge des contentieux de la protection de Marseille, premier saisi par acte introductif d’instance en date du 2 et 19 février 2024.

Il sera rappelé aux parties que conformément à l’article 107 du code de procédure civile, s’il est élevé sur la présente connexité des difficultés entre deux formations d’une même juridiction (référé vs fond), celles-ci seront réglées sans formalité par le président du tribunal de Marseille au moyen d’une mesure d’administration judiciaire.

II. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner la société SCI DU [Adresse 1] , partie succombante, aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Compte tenu de l’équité et des rebondissements, de son fait, de la procédure entre Marseille et Paris, la société SCI DU [Adresse 1] sera condamnée à payer à M. [I] [P] [J] [K] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe,

ECARTE l’exception de litispendance soulevée par M. [I] [P] [J] [K],

RECOIT l’exception de connexité soulevée par M. [I] [P] [J] [K],

SE DECLARE dessaisi de l’affaire ;

RENVOIE en l’état la connaissance de l’affaire au juge des contentieux de la protection de Marseille, premier juge saisi par acte introductif d’instance en date du 2 et 19 février 2024,

RAPPELLE que conformément à l’article 107 du code de procédure civile, Le recours contre la décision rendues sur la connexité par les juridictions du premier degré est formé et jugé comme en matière d’exception d’incompétence,

DIT que la présente décision est susceptible d’appel dans le délai de quinze jours à compter de sa signification,

DIT qu’en cas d’appel l’appelant doit à peine de caducité de la déclaration d’appel, saisir dans le délai d’appel le premier président en vue, selon le cas, d’être autorisé à assigner à jour fixe ou de bénéficier d’une fixation prioritaire de cette affaire,

DIT que la déclaration d’appel précise qu’elle est dirigée contre un jugement statuant sur la compétence et doit à peine d’irrecevabilité, être motivée soit dans la déclaration elle-même soit dans des conclusions jointes à cette déclaration,

DEBOUTE la société SCI DU [Adresse 1] du surplus de ses prétentions,

CONDAMNE la société SCI DU [Adresse 1] aux dépens,

CONDAMNE la société SCI DU [Adresse 1] à payer à M. [I] [P] [J] [K] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits par le Juge et la Greffière susnommés.

La greffière Le juge des contentieux et de la protection