MINUTE N° : /2026

JUGEMENT DU : 27 Janvier 2026

DOSSIER N° : 24/01298 – N° Portalis DB3A-W-B7I-D6F7

NAC : 74D

AFFAIRE : S.A.S. [Localité 9] CINE C/ Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7]), S.A.R.L. C4 IMMO, [O] [T]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

CONTENTIEUX GENERAL CIVIL

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : M^me MALLET, Vice-Présidente

GREFFIER : M^me VERGNES, Greffière

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. [Localité 9] CINE,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Clément BOURIÉ de la SELARL AVOCAGIR, avocats au barreau de BORDEAUX, M^e Virginie MEYER, avocat au barreau d’ALBI

DEFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7]) pris en la personne de son syndic bénévole, M. [O] [T],

dont le siège est sis [Adresse 5]

représenté par M^e Laurence EICHENHOLC, avocat au barreau d’ALBI

S.A.R.L. C4 IMMO,

dont le siège est sis [Adresse 10]

représentée par M^e Laurence EICHENHOLC, avocat au barreau d’ALBI

Monsieur [O] [T],

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Laurence EICHENHOLC, avocat au barreau d’ALBI

Clôture prononcée le : 24 Septembre 2025

Débats tenus à l’audience du 25 Novembre 2025 par M^me MALLET, vice-présidente, M^me MARCOU, vice-présidente et M^me ARRIUDARRE, vice-présidente

Jugement prononcé le 27 Janvier 2026 par sa mise à disposition au greffe par M^me MALLET, vice-présidente par application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, après qu’il en ait été délibéré par les juges précités.

Exposé du litige :

La Sas [Localité 9] Ciné est propriétaire, depuis le 30 juin 2020, d’un immeuble, dans lequel elle exploite un cinéma, situé [Adresse 8], parcelle cadastrée section AO n°[Cadastre 3], laquelle jouxte la parcelle cadastrée section AO n°[Cadastre 2] soumise au statut de la copropriété et composée d’un immeuble à usage d’habitation appartenant à M. [O] [T] et d’une aire de stationnement appartenant en partie à ce dernier (3 places de stationnement) et à la Sarl C4 Immo (10 places de stationnement). M. [T] assure les fonctions de syndic de copropriété bénévole.

Une des issues de secours du cinéma, préexistante à l’acquisition de l’immeuble par la Sas [Localité 9] Ciné, débouche sur une place de stationnement appartenant à la Sarl C4 Immo (lot de copropriété n°7) sur la parcelle voisine cadastrée section AO n°[Cadastre 2].

Par courrier en date du 30 juillet 2021, la Sas [Localité 9] Ciné a présenté une offre d’achat portant sur cette place de stationnement à la Sarl C4 Immo. En parallèle, le 31 juillet 2021, la Sarl C4 Immo a donné à bail cette place de stationnement à la Sas Ciné [Localité 9], pour une durée d’un an, à titre gratuit.

Un différend est né entre les parties, la Sarl C4 Immo réclamant une rente annuelle et perpétuelle en contre-partie de la vente de la place de stationnement et en réparation de la servitude établie, la Sas [Localité 9] Ciné refusant de lui verser une indemnité complémentaire au prix d’achat de la place de stationnement au titre de la servitude rendue nécessaire par l’état d’enclave de son immeuble.

Par courriers des 3 et 17 mai 2022, la Sarl C4 Immo a résilié le bail conclu avec la Sas [Localité 9] Ciné et a mis un terme au projet de cession de la place de stationnement.

Au cours de l’année 2023, la Sas [Localité 9] Ciné a repris attache avec la Sarl C4 Immo afin de parvenir à une solution amiable et a consenti, après avoir mandaté un expert immobilier aux fins d’évaluer la valeur de la place de stationnement, à lui verser la somme de 40 000 euros à titre d’indemnité, comme réclamé par elle.

Elle s’est également rapprochée du syndicat des copropriétaires lequel, après avoir donné un avis favorable à l’octroi d’une servitude temporaire conventionnelle liée exclusivement à l’exploitation du cinéma par courrier en date du 13 novembre 2023, lui a notamment réclamé, par courrier du 18 avril 2024, le versement d’une indemnité forfaitaire pour ouverture illégale sur son fonds et le règlement d’une redevance annuelle d’un montant de 4 500 euros au titre de la servitude de passage.

Par actes en date du 25 juin 2024, la Sas Albi Ciné a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] (le syndicat des copropriétaires par la suite), pris en la personne de son syndic bénévole, M. [O] [T], M. [O] [T] et la Sarl C4 Immo devant le tribunal judiciaire d’Albi aux fins d’obtenir le désenclavement de sa parcelle en créant un passage sur la parcelle A0 N°[Cadastre 2] appartenant au syndicat des copropriétaires.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 24 septembre 2025.

L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 25 novembre 2025 puis mise en délibéré au 27 janvier 2026.

Prétentions et moyens des parties :

Dans ses dernières conclusions notifiées le 25 juin 2025, la Sas [Localité 9] Ciné demande au tribunal de :

— débouter le syndicat des copropriétaires, la Sarl C4 Immo et M. [T] de l’ensemble de leurs demandes,

— constater l’état d’enclavement de la parcelle cadastrée section AO n°[Cadastre 3] dont elle est propriétaire,

— dire qu’un passage permettant de désenclaver la parcelle section AO n°[Cadastre 3] sera pris sur la parcelle cadastrée section AO n°[Cadastre 2] propriété du syndicat des copropriétaires,

— dire qu’elle versera à la Sarl C4 Immo une somme de 20 000 euros correspondant à la valeur vénale de la place de stationnement lui appartenant sur la parcelle section AO n°[Cadastre 2],

— fixer, le cas échéant, et à sa charge une indemnité proportionnée au dommage que le passage pourra occasionner au fonds ainsi grevé,

— condamner le syndicat des copropriétaires et la Sarl C4 Immo à lui verser une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La Sas [Localité 9] Ciné se prévaut d’un état d’enclave de sa parcelle, au sens de l’article 682 du code civil, en ce qu’elle ne dispose pas de suffisamment d’issues pour permettre l’exploitation normale des lieux dès lors que les normes en matière de sécurité et de prévention des incendies lui imposent, en tant qu’établissement recevant du public, des règles spécifiques en matières d’issues et de dégagements, et plus spécifiquement d’avoir trois issues de secours. Elle précise que la salle de 235 places, à elle seule, doit être dotée de deux unités de passage en application de l’article L 23 de l’arrêté du 5 février 2007, que l’issue de secours menant sur la parcelle voisine permet d’évacuer la salle du rez-de-chaussée et non celle de l’étage et que la création de cette issue de secours a dû être validée par la commission de sécurité eu égard à la configuration des lieux et la capacité d’accueil de l’immeuble. Elle en déduit que l’établissement cinématographique est enclavé et doit disposer d’un droit de passage légal sur la parcelle voisine pour assurer une 3ème issue de secours, seule issue possible, qui existait avant l’acquisition de l’immeuble et n’avait jamais fait l’objet d’aucune plainte par les propriétaires de la parcelle voisine, l’immeuble disposant déjà de deux issues de secours donnant sur la voie publique.

Elle soutient que la solution d’un autre passage à l’arrière du cinéma, proposée par les défendeurs, en lieu et place de l’issue déjà existante, ne serait pas moins dommageable et qu’elle est impossible, le propriétaire du fonds n’ayant pas été attrait à la procédure.

Elle rappelle que l’indemnité prévue par l’article 682 du code civil ne doit pas être établie sur la valeur vénale du terrain mais en fonction de la dépréciation consécutive à l’instauration de la servitude, que le dommage créé pour le fonds voisin est limité puisque la servitude ne restreint la jouissance que d’une seule place de stationnement qu’elle avait proposé d’acquérir, qu’aucun travaux n’est nécessaire et que le dommage n’aura pas un caractère permanent en raison de l’usage limité de cette place. Elle souligne que la demande de rente annuelle formulée par le syndicat des copropriétaires n’est pas légitime puisque seul le dommage réellement occasionné doit être indemnisé et que ce passage existe, de fait, depuis plusieurs années.

Elle s’oppose à la demande indemnitaire formulée par les défendeurs à titre reconventionnel en ce que le dommage dont ils se prévalent n’est pas démontré ni dans son principe, ni dans son quantum, que l’issue créée sur leur fonds a nécessairement dû être acceptée par eux dès lors qu’elle existe depuis 2009-2010 et qu’elle ne crée aucun dommage puisqu’elle n’est pas utilisée.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 29 avril 2025, le syndicat des copropriétaires, M. [T] et la Sarl C4 Immo demandent au tribunal de :

— prononcer la mise hors de cause de M. [O] [T],

— débouter la Sas [Localité 9] Ciné de ses demandes,

— la condamner sous astreinte de 100 euros par jour de retard, au profit du syndicat des copropriétaires, à refermer l’ouverture pratiquée dans son mur et à remettre les lieux en l’état ainsi qu’à cesser ou faire cesser tout passage sur son fonds,

— la condamner sous astreinte de 100 euros par jour de retard, au profit de la Sarl C4 Immo, à cesser ou faire cesser tout passage sur son lot de copropriété n°7 à usage de parking,

— la condamner à payer la somme de :

* 16 000 euros au syndicat des copropriétaires à titre de dommages et intérêts et celle de 2 000 euros au titre du préjudice moral

* 12 600 euros à la Sarl C4 Immo à titre de dommages et intérêts et celle de 2 000 euros au titre du préjudice moral

— la condamner à payer 3 000 euros au syndicat de copropriété, 3 000 euros à la Sarl C4 Immo et 1 000 euros à M. [T] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

M. [T] soutient qu’il n’est pas concerné à titre personnel, étant copropriétaire et syndic bénévole et réclame sa mise hors de cause.

Le syndicat de copropriétaires et la Sarl C4 Immo affirment que la Sas [Localité 9] Ciné ne démontre pas avoir l’obligation de posséder une 3ème issue de secours dès lors que les articles CO 35 et CO 38 de l’arrêté du 25 juin 1980 sur lesquels elle se fonde n’imposent que deux issues de secours pour les établissements recevant jusqu’à 500 personnes, ce qui est le cas de la Sas [Localité 9] Ciné dont la capacité maximale d’accueil est de 402 personnes. Ils précisent que les dispositions imposant un dégagement de deux unités de passage débouchant sur l’extérieur pour la salle accueillant 200 personnes s’entendent comme imposant des cheminements d’une largeur de 1,40 mètre et non l’obligation d’avoir deux sorties et affirme, par ailleurs, que cette salle se situe, non pas au rez-de-chaussée mais à l’étage, selon les plans communiqués, de sorte que l’issue de secours débouchant sur son fonds ne peut pas servir à cette salle, sauf à imposer au public de traverser une partie du bâtiment pour accéder à cette issue, alors qu’elle dispose déjà de deux issues de secours sur la voie publique. Ils en déduisent que les deux issues de secours existantes sont suffisantes pour l’exploitation des lieux de sorte que l’enclavement n’est pas démontré.

Ils précisent que l’issue de secours donnant sur la cour de la copropriété nécessite de passer par le lot de copropriété n°7, partie commune à usage privatif de la Sarl C4 Immo, puis par la cour de la copropriété et sous l’immeuble avant de déboucher sur la voie publique. Ils affirment qu’un autre accès à la voie publique est possible par la [Adresse 11] et permet un usage sans aucune gêne puisque le fonds n°[Cadastre 4] est exploité à usage de parking par le magasin [B]. Ils considèrent que cette issue permettrait également un accès direct pour les deux salles du rez-de-chaussée à l’extérieur de sorte que ce passage est le moins dommageable.

Ils réclament, à titre reconventionnel, une indemnisation dès lors que la création d’une porte dans un mur mitoyen n’est pas prévue par l’article 676 du code civil, que la Sas [Localité 9] Ciné qui se prévaut d’une autorisation qui aurait été nécessairement donnée, ne verse aucun élément pour le démontrer de sorte qu’elle doit être condamnée, sous astreinte, à remettre les lieux en l’état en supprimant cette porte et réclame une indemnisation, au profit du syndicat des copropriétaires, pour la violation de son droit de propriété, réitérée sur 15 ans, à hauteur de 1 000 euros par an, outre 1 000 euros au titre du préjudice de jouissance durant les travaux de fermeture de l’ouverture et une indemnisation, au profit de la Sarl C4 Immo en raison de l’impossibilité pour elle de louer la place de stationnement à hauteur de 840 euros par an depuis 2009, soit sur une durée de 15 ans.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il convient préalablement d’ordonner la mise hors de cause de M. [T] dès lors qu’il n’est pas concerné à titre personnel puisqu’il n’est pas propriétaire de la place de stationnement visée dans la demande de la Sas [Localité 9] Ciné et qu’il représente le syndicat de copropriétaires en sa qualité de syndic bénévole, aucune demande n’étant formulée à son encontre.

Sur l’état d’enclave :

Aux termes de l’article 682 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

L’article R 143-6 du code de la construction et de l’habitation dispose que l’aménagement des locaux, la distribution des différentes pièces et éventuellement leur isolement doivent assurer une protection suffisante, compte tenu des risques courus, aussi bien des personnes fréquentant l’établissement que de celles occupant les locaux voisins, l’article R 143-7 du même code prévoyant que les sorties, les éventuels espaces d’attente sécurisés et les dégagements intérieurs qui y conduisent doivent être aménagés et répartis de telle façon qu’ils permettent l’évacuation ou la mise à l’abri préalable rapide et sûre des personnes, leur nombre et leur largeur devant être proportionnés au nombre de personnes appelées à les utiliser, tout établissement devant disposer d’au moins deux sorties.

Il n’est pas contesté que Sas [Localité 9] Ciné doit disposer d’issues suffisantes sur la voie publique pour exploiter le cinéma dans les locaux situés [Adresse 8] afin de permettre l’évacuation ou la mise à l’abri du public accueilli, à défaut de quoi, la parcelle cadastrée AO n°[Cadastre 3] doit être considérée comme enclavée.

L’arrêté du 25 juin 1980 portant approbation des dispositions générales du règlement de sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public règlemente les dégagements dans ses articles CO 34 à CO 42, un dégagement, selon cet arrêté, étant toute partie de la construction permettant le cheminement d’évacuation des occupants (porte, sortie, issue, circulation horizontale, zone de circulation, escalier, couloir, rampe…). Chaque dégagement doit avoir une largeur minimale de passage, proportionnée au nombre total de personnes appelées à l’emprunter, cette largeur devant être calculée en fonction d’une largeur type appelée unité de passage de 0,60 mètre, qui peut être portée de 0,60 mètre à 0,90 mètre et de 1,20 mètre à 1,40 mètre quand un dégagement ne comporte qu’une ou deux unités de passage selon l’article CO 36 de cet arrêté.

L’article CO 38 § 1 de ce même arrêté indique que les niveaux, locaux, secteurs ou compartiments doivent être desservis en fonction de l’effectif des personnes qui peut y être admises. Il précise au d) qu’ils doivent être desservis, lorsqu’il y a “plus de 100 personnes : Par deux dégagements jusqu’à 500 personnes, augmentés d’un dégagement par 500 personnes ou fraction de 500 personnes au-dessus des 500 premières. La largeur des dégagements doit être calculée à raison d’une unité de passage pour 100 personnes ou fraction de 100 personnes ; au-dessous de 501 personnes, le nombre d’unités de passage est majoré d’une unité”.

L’article L 23 de l’arrêté du 5 février 2007 impose, en aggravation des dispositions de l’article CO 35 § 5, aux établissements regroupant plusieurs salles de projection ou de spectacle de disposer au minimum d’un dégagement de 2 unités de passage débouchant sur l’extérieur pour chaque salle recevant plus de 200 personnes.

En l’espèce, le cinéma exploité dans les locaux appartenant à la Sas [Localité 9] Ciné comprend trois salles de capacités différentes, deux salles de 100 et 67 places situées au-rez-de-chaussée et une salle de 235 places située à l’étage.

En application des dispositions précitées, la salle de 235 places doit disposer a minima d’un dégagement avec deux unités de passage débouchant sur l’extérieur.

La capacité d’accueil du cinéma étant supérieure à 100 personnes mais inférieure à 501 pour être de 402 personnes, l’établissement doit disposer de deux dégagements et être doté de 5 unités de passage à raison d’une unité de passage pour 100 personnes ou chaque fraction de 100 personnes.

Il ressort des plans de l’établissement reproduits dans les conclusions des parties et de la signalisation des cheminements qui y figure que la salle de 235 places, située à l’étage, dispose de deux dégagements permettant d’accéder au rez-dechaussée puis donnant sur la voie publique, ces dégagements comprenant chacun deux unités de passage, soit 4 unités de passage au total (4 flèches visibles en direction de la voie publique).

Ces 4 unités de passage ne suffisent toutefois pas à permettre l’évacuation de l’intégralité du public pouvant être accueilli dans le cinéma, conformément aux dispositions précitées, puisqu’elles correspondent à l’accueil de 400 personnes. Or, le cinéma ayant une capacité d’accueil de 402 personnes, il est nécessaire qu’il dispose d’une 5ème unité de passage, laquelle ne peut pas se situer au niveau des deux dégagements donnant sur la voie publique en raison de la distance minimale imposée pour chaque unité de passage de 1,40 mètre. Il en résulte que le cinéma doit disposer d’un 3ème dégagement destiné à accueillir la 5ème unité de passage, permettant d’évacuer une partie du public de la salle de 67 places située au rez-de-chaussée comme matérialisé par les flèches créant un cheminement permettant l’accès aux deux dégagements donnant sur la voie publique pour une partie de la salle et l’accès au dégagement donnant sur le parking de la copropriété voisine pour une autre partie de la salle.

Sans l’accès à ce dégagement permettant une 5ème unité de passage donnant sur la parcelle voisine AO n°[Cadastre 2] de la copropriété, la Sas [Localité 9] Ciné n’est plus en conformité avec les règles précitées et ne peut donc plus exploiter les lieux. Elle est donc en situation d’enclave puisque le syndicat des copropriétaires lui refuse tout passage sur sa parcelle et réclame sa condamnation sous astreinte à faire réaliser des travaux afin de refermer l’ouverture pratiquée dans le mur menant à sa parcelle. Elle est, en conséquence, bien-fondée à réclamer une servitude de passage qui existe de plein droit en raison de la situation d’enclave de la parcelle.

A défaut d’entente entre les parties intéressées sur l’assiette de la servitude, celle-ci doit être déterminée par le juge conformément aux prescriptions de l’article 683 du code civil.

Sur l’assiette de la servitude de passage :

Selon l’article 683 du code civil, le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique.

Neanmoins, il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.

Il ressort des plans versés aux débats et de la photographie des lieux insérée dans les conclusions que le trajet le plus court du fonds enclavé (parcelle AO n°[Cadastre 3]) à la voie publique est celui passant par la parcelle AO n°[Cadastre 2] du syndicat de copropriétaires et donnant accès à la [Adresse 12]. Le passage par le fonds AO n°[Cadastre 4] et débouchant sur la [Adresse 11] est manifestement plus long.

Le syndicat des copropriétaires et la Sarl C4 Immo ne démontrent pas que le trajet passant par la parcelle AO n°[Cadastre 4] serait moins dommageable que celui traversant son fonds. Ainsi, l’un ou l’autre des trajets passe par des zones affectées au stationnement puisque la parcelle AO n°[Cadastre 4] est occupée par un magasin et son aire de stationnement. Il convient de relever qu’à la différence du fonds AO n°[Cadastre 2], la parcelle AO n°[Cadastre 4] ne permet pas un accès rectiligne à la voie publique en raison de sa configuration.

L’analyse des pièces versées aux débats par les défendeurs permet également de relever qu’il existe déjà une servitude de passage conventionnelle grevant le fonds cadastré section AO n°[Cadastre 2], et passant plus précisément “sous le porche d’une vieille maison à rénover comprenant un rez-de-chaussée et trois niveaux et une petite cour à l’arrière” au profit de la parcelle cadastrée AO n°[Cadastre 4] afin de lui permettre d’avoir un accès à la [Adresse 12] comme indiqué dans l’acte de vente conditionnelle en date du 7 octobre 2019 liant la Sarl Acto et M. [E], vendeurs, à la Sarl C4 Immo, acquéreur (p. 10 à 13 de la pièce n°2 des défendeurs). Il est précisé, dans cet acte constitutif de servitude concédée à titre réel et perpétuel, que le droit de passage doit être exercé uniquement à usage piétonnier et que “ce droit de passage pourra également être utilisé par le propriétaire du fonds dominant si la législation lui imposait un accès supplémentaire pour l’exploitation de son établissement, à titre exceptionnel pour des raisons de sécurité” (p.13 de la pièce n°2).

La lecture de cet acte permet également de comprendre que la porte donnant depuis les locaux du cinéma sur l’aire de stationnement de la parcelle AO n°[Cadastre 2] du syndicat des copropriétaires existe déjà depuis de nombreuses années. Il est ainsi fait état d’une procédure en cours opposant le vendeur à la société Cinesympa, vraisemblablement propriétaire précédent du cinéma, “relative à deux ouvertures sur la parcelle cadastrée sous le numéro [Cadastre 3] de la section AO, propriété de la SAS CINESYMPA, que cette société a fait pratiquer, l’une des deux étant une ancienne porte de secours et l’autre venant d’être créée, donnant accès à la parcelle propriété du VENDEUR, et ce, sans solliciter l’autorisation de ce dernier” (p. 8 de la pièce n°2 des défendeurs). Le rapprochement entre cette mention et les photographies versées aux débats (pièce n°12 de la Sas [Localité 9] Ciné), sur lesquelles sont visibles deux portes dans le mur donnant accès à la parcelle AO n°[Cadastre 2] permet de comprendre que la plus ancienne, seule en service selon les plans du cinéma insérés dans les conclusions des parties, correspond à une ancienne porte de secours qui a toujours eu pour fonction de permettre une évacuation du public par la propriété voisine cadastrée AO n°[Cadastre 2].

Il en résulte que le trajet le plus court et le moins dommageable se situe sur la parcelle AO n°[Cadastre 2] puisqu’il existe déjà une porte débouchant sur cette parcelle depuis le fonds AO n°[Cadastre 3] et que la parcelle AO n°[Cadastre 2] est déjà grevée d’une servitude de passage conventionnelle au profit d’un autre fonds contigü.

Il convient, en conséquence, de fixer l’assiette de la servitude, non pas sur l’ensemble de la parcelle AO n°[Cadastre 2] comme réclamé par la Sas [Localité 9] Ciné mais sur un passage déterminé traversant l’aire de stationnement n°7, appartenant à la Sarl C4 Immo depuis la porte de secours, puis menant de façon rectiligne de cette aire de stationnement à la [Adresse 12] en passant par la cour de la copropriété et sous le porche sur une largeur d’au moins 1,40 mètre similaire à la largeur de l’unité de passage débouchant sur ce fonds et nécessaire à la sécurité du cinéma. Il convient de préciser que lors même que les parties n’ont formulé aucune demande précise quant à l’assiette de la servitude, il appartient au juge de la fixer précisément.

Il en résulte que ce passage étant nécessaire au désenclavement du fonds AO n°[Cadastre 3] appartenant à la Sas [Localité 9] Ciné, les défendeurs doivent être déboutés de leurs demandes reconventionnelles aux fins de suppression de l’ouverture pratiquée dans son mur et d’indemnisation de leurs préjudices consécutifs.

Sur l’indemnité :

L’article 682 précité prévoit que le propriétaire du fonds enclavé doit une indemnité proportionnée au dommage occasionné par la servitude de passage au propriétaire du fonds servant.

Il a été jugé que cette indemnité devant être fixée en considération du seul dommage occassionné, elle ne peut se monter à la valeur vénale du terrain correspondant à l’assiette du passage.

La Sas [Localité 9] Ciné propose le versement d’une somme de 20 000 euros à la Sarl C4 Immo correspondant à la valeur vénale de la place de stationnement dans le dispositif de ses conclusions, expliquant que la perte d’usage de cette place de stationnement grevée de la servitude de passage “fait déjà l’objet d’une indemnisation dès lors que la SAS [Localité 9] CINE propose d’en faire l’acquisition” (p.15 de ses conclusions).

Or, si la Sas [Localité 9] Ciné est bien-fondée à réclamer un passage sur le fonds voisin en raison de l’enclavement de sa parcelle, elle ne peut pas imposer à la Sarl C4 Immo de lui vendre la place de stationnement n°7 (correspondant au lot de copropriété n°7) de sorte que la somme qu’elle propose de verser ne peut pas être dans le but de faire l’acquisition de cette place mais seulement à titre d’indemnité.

La servitude de passage fixée au profit du fonds AO n°[Cadastre 3] appartenant à la Sas [Localité 9] Ciné est de nature à occasionner un dommage au fonds servant n°[Cadastre 2] dès lors qu’elle impose, pour des raisons de sécurité, de neutraliser l’utilisation de cette place de stationnement n°7, comme indiqué par la Sas [Localité 9] Ciné. Il ressort également des photographies annexées en pièce n°12 de la Sas [Localité 9] Ciné, que l’accès à cette aire de stationnement se fait en passant sous un porche situé sur la parcelle n°[Cadastre 2], lequel dispose d’un système de fermeture par portail, clôturant totalement l’accès à la [Adresse 12], lequel devra être adapté pour permettre l’exercice de la servitude de passage.

Il en résulte qu’eu égard à ces éléments, une indemnité doit être fixée à la charge du fonds dominant appartenant à la Sas [Localité 9] Ciné au titre du dommage occassionné au fonds servant qui doit être fixée à la somme de 20 000 euros.

Sur les dispositions de fin de jugement :

Le syndicat des copropriétaires et la Sarl C4 Immo, parties perdantes, doivent être condamnées aux dépens.

La Sas [Localité 9] Ciné est en droit de réclamer l’indemnisation des frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer à l’occasion de cette procédure. Le syndicat des copropriétaires et la Sarl C4 Immo seront donc tenus de lui payer la somme globale de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 alinéa 1er 1° du code de procédure civile sans pouvoir prétendre eux-mêmes au bénéfice de ces mêmes dispositions.

M. [T] doit également être débouté de sa demande fondée sur ces mêmes dispositions.

Le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe :

Prononce la mise hors de cause de M. [O] [T],

Dit que la parcelle cadastrée section AO n°[Cadastre 3] sur la commune d'[Localité 9] appartenant à la Sas [Localité 9] Ciné est enclavée,

Dit que le trajet le plus court et le moins dommageable pour la désenclaver se situe sur le fonds cadastré section AO n°[Cadastre 2] appartenant au syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6],

Fixe l’assiette de la servitude grevant le fonds cadastré section AO n°[Cadastre 2] sur un passage traversant le lot de copropriété n°7 correspondant à une place de stationnement, appartenant à la Sarl C4 Immo, depuis la porte de secours puis menant de façon rectiligne de cette aire de stationnement à la [Adresse 12] en passant par la cour et sous le porche appartenant au syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], sur une largeur d’au moins 1,40 mètre,

Fixe l’indemnité due par le fonds dominant appartenant à la Sas [Localité 9] Ciné au fonds servant appartenant au syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à la somme de 20 000 euros,

Condamne la Sas [Localité 9] Ciné à verser la somme de 20 000 euros au syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6],

Déboute le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] et la Sarl C4 Immo de l’intégralité de leurs demandes,

Condamne le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] et la Sarl C4 Immo à verser à la Sas [Localité 9] Ciné la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [O] [T] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] et la Sarl C4 Immo aux dépens,

Rappelle que le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT