N° RG 25/00252 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CXPI

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALENÇON (Orne)

N° RG 25/00252 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CXPI

LE SEIZE OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ

PRÉSIDENT : Arnaud BRULON, Juge près le Tribunal judiciaire d’Alençon et chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

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DEMANDEUR

Société ORNE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Mme [J], muni d’un pouvoir écrit

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [H], demeurant [Adresse 2])

Madame [Z] [U], demeurant [Adresse 2])

Non comparants ni représentés

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PROCÉDURE

Date de la saisine : 15 Mai 2025

Première audience : 19 Septembre 2025

DÉBATS

Audience publique du 19 Septembre 2025.

JUGEMENT

Nature : réputé contradictoire en premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

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Copie exécutoire délivrée le :

à :

N° RG 25/00252 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CXPI

EXPOSE DU LITIGE

Le 6 juillet 2012, l’OPH ORNE HABITAT a donné à bail à Monsieur [I] [H] et Madame [Z] [U], solidairement entre eux, un local d’habitation, situé [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le versement d’un loyer mensuel d’un montant de 539,77 €, incluant 30 euros pour le loyer du garage, outre le dépôt de garantie pour un montant de 509,77 €.

L’OPH ORNE HABITAT a fait délivrer le 25 février 2025 un commandement de payer la somme en principal de 2.688,39 € représentant les loyers impayés arrêtés à la date du 21 février 2025 et visant la clause résolutoire.

Par acte d’huissier en date du 15 mai 2025, le bailleur a fait assigner Monsieur [I] [H] et Madame [Z] [U] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d’ALENCON aux fins de :

— voir constater la résiliation du bail qui leur a été consenti, par acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail,

— voir ordonner leur départ, et à défaut leur expulsion, avec au besoin l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— être autorisé à transporter les meubles laissés dans les lieux loués aux frais et risques des locataires dans tel garde-meubles désigné par eux ou à défaut par le bailleur,

— les voir solidairement condamner à la somme de 3.970,69 €, au titre de l’arriéré des loyers et charges échus, arrêtés à la date du 31 mars 2025,

— les voir solidairement condamner à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui seraient dus si le bail s’était poursuivi et en subissant les augmentations légales, et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— les voir solidairement condamner à une somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la dénonciation à la DDCSPP.

A l’audience du 19 septembre 2025, l’OPH ORNE HABITAT a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance à la somme de 6.555,13 €, arrêtée à la date du 10 septembre 2025, terme d’août 2025 inclus. Il a déclaré ne pas avoir connaissance de l’existence d’un dossier de surendettement.

Monsieur [I] [H] et Madame [Z] [U], régulièrement cités à l’étude n’ont pas comparu.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Il ressort de l’article 24 II de la Loi du 6 juillet 1989 qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs, personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant saisine de la Commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est néanmoins réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides (APL), mentionnées à l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles l 542-1 et l 831-1 du Code de la Sécurité Sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par le décret.

Ainsi, l’OPH ORNE HABITAT justifie avoir saisi au moins six semaines avant l’audience la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) de l’engagement d’une procédure contentieuse à l’encontre de ses locataires, cette dernière ayant réceptionné la notification le 21 mars 2025.

En outre, l’assignation a été régulièrement dénoncée le 20 mai 2025 au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec accusé de réception plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

L’action visant à la constatation de la clause résolutoire est dès lors recevable.

***

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement de trois de loyers loyers ou charges échus déduction faite de l’aide au logement, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Les dispositions du contrat de bail prévalent.

Par acte d’huissier du 25 février 2025, l’OPH ORNE HABITAT a fait délivrer aux locataires un commandement de payer reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, et visant la clause résolutoire pour un montant de 2.688,39 €, au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 21 février 2025.

Les locataires n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 26 avril 2025.

En conséquence, Monsieur [I] [H] et Madame [Z] [U] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis cette date, ce qui constitue pour l’OPH ORNE HABITAT un trouble manifestement illicite, auquel il y a lieu de mettre fin. Il convient dès lors d’ordonner leur expulsion et de tous occupants de leur chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Il y a lieu de les condamner solidairement à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, et ce à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux.

Il résulte en outre des pièces versées aux débats (le bail, le commandement de payer et le décompte actualisé de la créance arrêté au 10 septembre 2025) que le bailleur justifie de sa créance. Par conséquent, il convient de condamner solidairement Monsieur [I] [H] et Madame [Z] [U] à payer à l’OPH ORNE HABITAT la somme de 6.555,13 €.

Cette somme portera intérêts au taux légal sur la somme de 2.688,39 € à compter du 25 février 2025 et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément à l’article 1153 du Code civil.

Monsieur [I] [H] et Madame [Z] [U], qui succombent, supporteront solidairement les dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et des dénonciations à la DDETSPP.

Compte tenu de la situation économique des parties, de la durée de l’instance et des démarches judiciaires engagées par le bailleur, il convient de condamner solidairement Monsieur [I] [H] et Madame [Z] [U] à lui verser une somme de 150 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédures civiles, ce jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 6 juillet 2012 entre l’OPH ORNE HABITAT et Monsieur [I] [H] et Madame [Z] [U], concernant le logement sis [Adresse 1] à [Localité 4], à compter du 26 avril 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [I] [H] et Madame [Z] [U] de libérer les lieux de leur personne et de leurs biens, ainsi que tous occupants de leur chef, dès la signification du présent jugement;

A défaut AUTORISE l’OPH ORNE HABITAT à faire procéder à leur expulsion des locaux loués et de toutes personnes s’y trouvant de leur chef, le cas échéant avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux conformément à l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

AUTORISE l’OPH ORNE HABITAT à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls des défendeurs ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [H] et Madame [Z] [U] à payer à l’OPH ORNE HABITAT la somme de 621,52 euros au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle due, et ce à compter du 26 avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, cette somme sera révisée annuellement comme l’aurait été le loyer si le bail avait perduré ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [H] et Madame [Z] [U] à payer à l’OPH ORNE HABITAT la somme de 6.555,13 € au titre des loyers et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 10 septembre 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.688,39 € à compter du 21 février 2025 et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [H] et Madame [Z] [U] à payer à l’OPH ORNE HABITAT la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [H] et Madame [Z] [U] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 25 février 2025, de l’assignation et des dénonciations à la DDETSPP;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe du Tribunal à la Préfecture de l’Orne en application de l’article R 412-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

Le Greffier, Le Président,