TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

31 Mars 2025

N° R.G. : N° RG 23/03330 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YK6I

N° Minute : 25/

AFFAIRE

[D] [M]

C/

Société LE CHAPEAU

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Monsieur [D] [M]

domicilié : chez L’Agence du Centre

21 rue Hébert

92140 CLAMART

représenté par M^e Marc-robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1364

DEFENDERESSE

Société LE CHAPEAU

3 rue Pierre Baudry

92140 CLAMART

défaillant

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Février 2025 en audience publique devant :

Elisette ALVES, Vice-Président, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée du 2 novembre 2017, M. [D] [M] a donné à bail commercial à M. [L] [N], agissant pour le compte de la société LE CHAPEAU en cours de constitution, pour une durée de neuf années à compter du 1er novembre 2017, des locaux au sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété situé 3, rue Pierre Baudry à CLAMART (92140), afin qu’il exerce une activité de salon de thé, épicerie fine, petite restauration sur place et, vente d’objets culturels et de décoration, moyennant le règlement d’un loyer mensuel fixé à la somme de 1.750 euros en principal.

La société LE CHAPEAU a repris ledit bail à compter de son immatriculation au registre du commerce et des sociétés de NANTERRE intervenue le 31 janvier 2018.

Suivant avenant sous signature privée du 13 mars 2018, les parties se sont accordées sur une franchise de loyers de sept mois, d’août 2018 à février 2019, en contrepartie de la prise en charge des travaux par le preneur, les accessoires de loyers restant dus.

Reprochant à la société LE CHAPEAU de ne pas avoir acquitté les loyers et accessoires à l’échéance contractuelle, M. [M] lui a fait signifier un commandement de payer la somme de 40.464,66 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire insérée au bail, le 14 septembre 2022.

Par exploit du 14 septembre 2022, M. [M] a consécutivement saisi le juge des référés de ce tribunal aux fins essentiellement de voir constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire avec les conséquences y attachées en termes d’expulsion et fixation d’une indemnité d’occupation, et de voir condamner la société LE CHAPEAU à lui régler la somme de 45.544,38 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de novembre 2022 inclus.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 22 mars 2023, le juge des référés a notamment :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 14 octobre 2022,

— ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de l’ordonnance, l’expulsion de la société LE CHAPEAU et de tout occupant de son chef des lieux situés 3 rue Pierre Baudry à Clamart (92140), avec le concours en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

— ordonné, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’ exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

— fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la Société LE CHAPEAU, à compter de la résiliation du bail, soit du 14 octobre 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement au titre des loyers et charges impayés, le bailleur n’ayant pas sollicité une condamnation provisionnelle.

C’est dans ce contexte que M. [D] [M] a fait assigner la société LE CHAPEAU devant ce tribunal par acte du 04 avril 2023, aux fins de voir :

JUGER Monsieur [D] [M] recevable en ses demandes et le DECLARER bien fondé ;

CONDAMNER la Société LE CHAPEAU à payer à Monsieur [D] [M] la somme de 47.544,38 euros au titre des loyers et charges impayés, mois de novembre 2022 inclus, avec intérêts de droit à compter de la présente assignation ;

CONDAMNER la Société LE CHAPEAU à payer à Monsieur [D] [M] la somme de 9.508,87 euros au titre de la clause pénale ;

AUTORISER Monsieur [D] [M] à conserver le montant du dépôt de garantie versé par la Société LE CHAPEAU à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER la Société LE CHAPEAU au paiement d’une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

La société LE CHAPEAU, assignée par acte remis en l’étude de commissaire de justice, qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation précitée pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de M. [M].

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 1er février 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « déclarer bien-fondé » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

En outre, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes de M. [M], qui n’est pas contestée.

I – Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

M. [D] [M] poursuit la condamnation de la société LE CHAPEAU au paiement de la somme de 47.544,38 euros au titre des loyers et charges impayés, mois de novembre 2022 inclus, augmentée des intérêts « de droit » à compter de l’assignation. Il explique que cette somme correspond aux loyers et accessoires dus pour la période du 20 novembre 2020 au 1er novembre 2022 en exécution du bail liant les parties, selon décompte reproduit dans son exploit introductif d’instance. Elle soutient que la dette locative a justifié qu’elle fasse signifier le 14 septembre 2022 à la défenderesse le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail. Elle précise que celui-ci est demeuré infructueux durant le délai d’un mois prévu pour que le preneur s’acquitte des sommes dues. Elle ajoute que si le juge des référés a fait droit à toutes ses autres demandes, il a dit n’y avoir lieu à référé sur sa demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif arrêté au mois de novembre 2022 inclus, de sorte qu’elle est fondée à en obtenir le règlement devant le tribunal.

L’article 1103 code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1728 alinéa 2 du même code précise que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Selon l’article 488 du code de procédure civile, une ordonnance de référé ayant un caractère provisoire, cette décision n’est pas revêtue de l’autorité de la chose jugée et ne saurait trancher le principal dont les parties peuvent toujours saisir le juge du fond.

En l’espèce, M. [M], qui supporte la charge de la preuve en sa qualité de demandeur, produit notamment les pièces suivantes à l’appui de sa demande :

— le bail commercial du 2 novembre 2017 et son avenant du 13 mars 2018,

— le relevé du compte locataire de la société LE CHAPEAU pour la période du 20 novembre 2020 au 1er septembre 2022,

— le commandement de payer signifié le 14 septembre 2022,

— l’ordonnance de référé en date du 22 mars 2023.

Aux termes du bail, le preneur est redevable d’un loyer mensuel fixé à la somme de 1.750 euros auquel s’ajoute la TVA au taux en vigueur à la date d’exigibilité du loyer (article 4), indexé annuellement en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux (article 5), outre une provision pour charges fixée initialement à la somme de 140 euros par mois, ainsi que la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (article 8).

Les termes clairs et précis du bail, exclusifs d’interprétation, constituent la loi des parties et s’imposent au tribunal.

Il résulte des éléments du dossier que les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail signifié le 14 septembre 2022 n’ont pas été acquittées dans le délai d’un mois prévu.

Il convient par ailleurs de relever que dans les motifs de son ordonnance en date du 22 mars 2023, le juge des référés a débouté le bailleur de sa demande de condamnation au titre de l’arriéré locatif au motif que celui-ci avait omis de solliciter le versement d’une provision, tel que prévu par l’article 435 alinéa 2 du code de procédure civile qui fixe les contours des pouvoirs du juge des référés en la matière.

Ladite ordonnance n’ayant pas autorité de la chose jugée au principal, M. [M] est fondé à poursuivre la condamnation de la société LE CHAPEAU au paiement des loyers et accessoires impayés devant le tribunal.

Au vu du décompte inséré dans l’assignation, M. [M] justifie être créancier de la somme de 47.544,38 euros au titre des loyers et accessoires impayés, pour la période du 20 novembre 2020 au mois de novembre 2022 inclus, étant précisé qu’à compter du 14 octobre 2022, ce sont des indemnités d’occupation qui sont dues, dans les conditions fixées par l’ordonnance de référé qui n’est pas critiquée sur ce point.

La société LE CHAPEAU sera donc condamnée à lui payer cette somme au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de novembre 2022 inclus.

M. [M] sollicite que les sommes mises à la charge de la société LE CHAPEAU soit augmentée des intérêts « de droit » à compter de l’assignation.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

En application de ces dispositions, il convient d’accueillir la demande du bailleur au titre des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, qui vaut mise en demeure.

En conséquence de l’ensemble de ce qui précède, la société LE CHAPEAU sera condamnée à payer à M. [M] la somme de 47.544,38 euros au titre des loyers et accessoires impayés, pour la période du 20 novembre 2020 au mois de novembre 2022 inclus, étant précisé qu’à compter du 14 octobre 2022, ce sont des indemnités d’occupation qui sont dues, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 04 avril 2023.

II – Sur la demande de paiement de la somme de 9.508,87 euros au titre de la clause pénale

M. [M] demande que la société LE CHAPEAU soit condamnée à lui payer la somme de 9.508,87 euros au titre de la clause pénale insérée au bail, reproduite dans son exploit introductif d’instance.

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1231-5 du même code dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Il est constant que la disproportion manifeste de la clause pénale s’apprécie en comparant le montant de la peine conventionnellement fixée et celui du préjudice effectivement subi et qu’il appartient au demandeur de démontrer ledit caractère manifestement excessif.

En l’espèce, l’article 16 du bail intitulé « CLAUSE PENALE » contient un alinéa 1er est ainsi rédigé :

«A défaut de paiement de toutes sommes à son échéance, notamment du loyer et de ses accessoires, et dès mise en demeure délivrée par le BAILLEUR ou son mandataire au LOCATAIRE, ou dès délivrance d’un commandement de payer, ou encore après tout début d’engagement d’instance, les sommes dues par le LOCATAIRE seront automatiquement majorées de 20 % à titre d’indemnité forfaitaire et ce, sans préjudice de tous frais, quelle qu’en soit la nature, engagés pour le recouvrement des sommes ou de toutes indemnités qui pourraient être mises à la charge du LOCATAIRE. »

Les termes clairs et précis du bail, exclusifs d’interprétation, constituent la loi des parties et s’imposent au tribunal.

M. [M] requiert le paiement de la somme de 9.508,87 euros en vertu de la clause pénale, correspondant à 20% de l’arriéré locatif mis précédemment à la charge de la défenderesse.

M. [M] justifie de la délivrance d’un commandement de payer en date du 14 septembre 2022 pour obtenir le règlement de l’arriéré locatif et de la délivrance d’assignations en référé, puis devant le tribunal, lesquelles valent mises en demeure.

La société LE CHAPEAU n’ayant pas réglé les causes dudit commandement et des assignations subséquentes, M. [M] est fondé à se prévaloir de la clause pénale insérée au bail, destinée à sanctionner la carence persistante du preneur dans l’exécution de son obligation essentielle de payer les loyers et accessoires dus en contrepartie de son occupation des lieux loués.

Toutefois, la majoration de 20% des sommes dues par le preneur, contractuellement prévue, apparaît manifestement excessive eu égard au but poursuivi consistant à obtenir le paiement des sommes dues en exécution du bail à l’échéance. D’autant que le préjudice du bailleur se trouve déjà en partie réparé par les intérêts au taux légal accordés.

Aussi, le tribunal modèrera justement l’indemnité de retard contractuellement prévue à la somme de 3.000 euros.

En conséquence, la société LE CHAPEAU sera condamnée à payer à M. [M] la somme de 3.000 euros au titre de la clause pénale.

III – Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

M. [M] demande l’autorisation de conserver le montant du dépôt de garantie versé par la société LE CHAPEAU à titre de dommages et intérêts, tel que prévu par le bail. Il précise que, du fait de l’indexation des loyers, le montant du dépôt de garantie s’élève désormais à la somme de 5.712 euros.

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1231-5 du même code dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Il est constant que la disproportion manifeste de la clause pénale s’apprécie en comparant le montant de la peine conventionnellement fixée et celui du préjudice effectivement subi et qu’il appartient au demandeur de démontrer ledit caractère manifestement excessif.

En l’espèce, l’article 16 du bail intitulé « CLAUSE PENALE » contient un alinéa 2 est ainsi rédigé :

« En outre, en cas de résiliation judiciaire ou de plein droit du présent bail, le montant du dépôt de garantie restera acquis au BAILLEUR à titre d’indemnité minimale en réparation du préjudice résultant de cette résiliation. »

Par ailleurs, l’article 6 du bail précise que le dépôt de garantie correspond à trois mois de loyers et qu’il sera restitué à l’expiration des relations contractuelles dans les trois mois suivant la remise des clefs au bailleur, après déduction de toute somme dont le preneur pourrait être redevable à quelque titre que ce soit.

Par ordonnance en date du 22 mars 2023, le juge des référés a constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, à effet du 14 octobre 2022.

Il n’est pas établi que le bailleur aurait retrouvé la pleine jouissance de son local à la suite de cette décision et qu’il aurait été réglé des sommes contractuellement dues par le bail en contrepartie de l’occupation des locaux.

Dans ce contexte, la conservation à titre d’indemnité du dépôt de garantie actualisé à la somme de 5.712 euros n’apparaît pas disproportionnée au regard du but poursuivi par la clause pénale stipulée à l’article 16 alinéa 2 du bail.

En conséquence, M. [M] sera autorisé à conserver le dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts.

IV – Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, la société LE CHAPEAU, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Les circonstances d’équité justifient que la défenderesse soit condamnée à verser à M. [M] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile ajoute que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature du présent contentieux, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société LE CHAPEAU à payer à M. [D] [M] la somme de 47.544,38 euros au titre des loyers et accessoires impayés, pour la période du 20 novembre 2020 au mois de novembre 2022 inclus, étant précisé qu’à compter du 14 octobre 2022, ce sont des indemnités d’occupation qui sont dues, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 04 avril 2023,

CONDAMNE la société LE CHAPEAU à payer à M. [D] [M] la somme de 3.000 euros au titre de la clause pénale,

AUTORISE M. [D] [M] à conserver le dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE la société LE CHAPEAU à payer M. [D] [M] la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société LE CHAPEAU aux dépens de l’instance,

REJETTE le surplus des demandes de M. [D] [M],

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Frantz FICADIERE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,