N° RG 24/00369 – N° Portalis DBZX-W-B7I-CSHO

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALENÇON (Orne)

N° RG 24/00369 – N° Portalis DBZX-W-B7I-CSHO

LE DIX NEUF NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

PRÉSIDENT : Claire MESLIN, juge près le Tribunal judiciaire d’Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

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DEMANDEURS

Monsieur [A] [N], demeurant [Adresse 5]

Comparant, assisté de M^e Valérie LE BRAS, avocat au barreau d’ARGENTAN

Madame [P] [M] veuve [N], demeurant [Adresse 3]

Non comparante, représentée par M^e Valérie LE BRAS, avocat au barreau d’ARGENTAN

DÉFENDEUR

Société LORENIMMO, dont le siège social est sis [Adresse 8]

Représentée par M^e Isabelle NICOLAÏ, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [K] [Z], demeurant [Adresse 4]

Non comparant ni représenté

Madame [I] [Z], demeurant [Adresse 4]

Non comparante ni représentée

Monsieur [B] [H], demeurant [Adresse 9]

Non comparant ni représenté

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PROCÉDURE

Date de la saisine : 11 Mars 2024

Première audience : 19 Avril 2024

DÉBATS

Audience publique du 19 Septembre 2025.

JUGEMENT

Nature : réputé contradictoire en premier resssort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

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EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [A] [N] est propriétaire des parcelles sises à [Localité 12] cadastrées section ZD n°[Cadastre 1] et AC n° [Cadastre 6] sous l’usufruit de Madame [P] [M], veuve [N], par suite du décès de Monsieur [L] [N] survenu le 15 juin 2019.

La société LORENIMMO est propriétaire sur la commune de [Localité 12], des parcelles cadastrées section AC n° [Cadastre 7] et [Cadastre 10] qui jouxtent la propriété des consorts [N].

Monsieur [K] [Z] et Madame [I] [Z] sont propriétaires sur la commune de [Localité 12], de la parcelle cadastrée section AC n°[Cadastre 11].

Monsieur [B] [H] est propriétaire sur la commune de [Localité 12], de la parcelle cadastrée section [Cadastre 13] n°[Cadastre 2].

Le 30 mai 2023, Monsieur [A] [N] et Madame [P] [M] veuve [N] se sont rapprochés de la société LORENIMMO et des autres voisins par l’intermédiaire de Monsieur [V] [U], géomètre expert, en vue d’effectuer un bornage amiable. Cependant, la société LORENIMMO n’a pas donné suite à cette demande.

En date du 13 février 2024, Monsieur [A] [N] a saisi le conciliateur de justice qui a constaté, le 14 février 2024, l’échec de la conciliation.

Par actes de commissaires de justice en date du 11 mars 2024, remis par dépôt à Etude pour la SCI LORENIMMO et Monsieur [B] [H] et à personne pour Monsieur [K] [Z] et Madame [I] [Z], Monsieur [A] [N] et Madame [P] [M], veuve [N], ont fait assigner la SCI LORENIMMO, Monsieur [B] [H] ainsi que Monsieur [K] [Z] et Madame [I] [Z] devant le tribunal judiciaire d’Alençon.

À l’audience du 19 avril 2024 à laquelle l’affaire a été évoquée, Monsieur [K] [Z] et Madame [I] [Z] ont comparu et ne se sont pas opposés à la demande de bornage.

La société LORENIMMO et Monsieur [B] [H] n’étaient ni présents ni représentés.

Par jugement mixte du 17 mai 2024, le tribunal a, notamment, ordonné le bornage et, avant dire droit, ordonné une expertise et désigné pour y procéder Monsieur [J] [R], géomètre expert, afin notamment de donner son avis sur la limite séparative entre les parcelles sises à LONGNY LES VILLAGES cadastrées ZD n°[Cadastre 1] et AC n°[Cadastre 6] appartenant à Monsieur [N], sous l’usufruit de Madame Veuve [N], les parcelles AC n°[Cadastre 7] et [Cadastre 10] appartenant à la société LORENIMMO, la parcelle AC n°[Cadastre 11] appartenant à Monsieur et Madame [Z] et a parcelle [Cadastre 13] [Cadastre 2] appartenant à Monsieur [H].

La réunion d’expertise s’est tenue le 27 août 2024, en l’absence de la société LORENIMMO, ni présente ni représentée.

Monsieur [J] [R] a rendu son rapport d’expertise le 23 janvier 2025, réceptionné le 30 janvier 2025 par le tribunal.

Par décision du 19 décembre 2024, la radiation de l’affaire a été ordonnée.

Après conclusions de reprise d’instance réceptionnée le 3 février 2025, l’affaire a été réinscrite puis, après renvoi, a été débattue à l’audience du 19 septembre 2025.

À cette audience Monsieur [A] [N] et Madame [P] [M] veuve [N], représentés par leur Conseil, se réfère à ses dernières écritures et demandent au tribunal de :

— homologuer le rapport de Monsieur [J] [R] clos le 23 janvier 2025 concernant :

— les parcelles cadastrées ZD n°[Cadastre 1] et AC n°[Cadastre 6] appartenant à Monsieur [A] [N], sous l’usufruit de Madame Veuve [N],

— les parcelles AC n°[Cadastre 7] et [Cadastre 10] appartenant à la société LERENIMMO,

— la parcelle AC n°[Cadastre 11] appartenant à Monsieur et Madame [Z] ;

— la parcelle ZD [Cadastre 2] appartenant à Monsieur [H] ;

— homologuer la « proposition de délimitation » de ce rapport du 23 janvier 2025 ;

— juger que l’expert judiciaire devra poser des bornes aux points A, B et C de son plan « proposition de délimitation » ;

— débouter les parties adverses de leurs demandes non compatibles ;

— condamner la société LERENIMMO à leur payer la somme de 1 074,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner société LORENIMMO à la somme de 2 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner société LORENIMMO aux entiers dépens ;

— juger que les frais de l’expertise en bornage, y compris les frais de pose de bornes et frais s’y rapportant, seront à leur charge pour moitié et à la charge de la société LORENIMMO pour l’autre moitié et l’y condamner.

Au soutien de leurs demandes, Monsieur [A] [N] et Madame [P] [M] veuve [N] invoquent les dispositions de l’article 646 et rappellent que tout voisin peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës qui s’effectue à frais commun. Ils expliquent que les consort [Z] et [H] sont attraits à la procédure en leur qualité de propriétaire de parcelles voisines mais que la nécessité d’un bornage judiciaire est lié au refus par la société LORENIMMO de la tentative de conciliation afin d’évoquer la dégradation de la clôture, et que ledit bornage s’avère indispensable pour que les parcelles soient délimitées avec certitude. Ils sollicitent la validation de la proposition de délimitation de l’expert.

Ils font ensuite valoir qu’il est indispensable que des bornes soient posées aux points A, B et C du plan de l’expert, même si ce dernier indique que les angles des murs anciens peuvent matérialiser les limites de propriété, dès lors que ces murs sont dans un état déplorable et qu’ils sont amenés à être supprimés ou a disparaître naturellement par l’effet de l’érosion ce qui supprimerait toute matérialisation des limites de propriété alors qu’il s’agit de l’objet même de leur action. Ils ajoutent qu’il n’existe aucun motif légitime à ce que les frais ne soient pas partagés dès lors que l’état de ruine avancé des bâtis actuels de la propriété LORENIMMO prohibe qu’ils puissent servir de point de repère pérenne et permettre de se passer de bornes lesquelles, à encrage en matière composite pourront demeurer quand les bâtis actuels disparaîtront d’eux-mêmes.

Sur leur demande indemnitaire, les consorts [N] font valoir que seule l’attitude de la société LORENIMMO les a contraints à régler les frais de géomètre-expert qui n’a pas pu faire un bornage amiable et qu’ils sont dès lors fondés à solliciter sa condamnation à la somme de 1 074,00 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil. Ils soutiennent qu’en sa qualité de professionnel de l’immobilier, attestée par ses statuts, elle n’a pu se méprendre sur le sens du courrier de Monsieur [U] du 30 mai 2023, lequel a ensuite adressé la proposition de bornage à la société LORENIMMO le 12 juillet 2023 et reprend l’ensemble des démarches à l’encontre de la société LORENIMMO dans son PV de carence. Ils ajoutent que leur Conseil a encore rappelé la finalité de bornage dans son courrier du 5 décembre 2023 et leur volonté de rester sur une base amiable. Ils considèrent que l’obstruction systématique de la société LORENIMMO révèle une intention malveillante à leur encontre.

Ils font encore valoir que son attitude de carence systématique est seule à l’origine de la présente procédure ce qui justifie sa condamnation à leur payer leurs frais irrépétibles et le rejet de ses propres demandes pécuniaires formées à leur encontre.

En défense, la société LORENIMMO, représentée par son Conseil, se réfère à ses dernières écritures et demande au tribunal de :

— homologuer le rapport de Monsieur [R] clos le 23 janvier 2025 concernant la limite séparative de propriété entre les parcelles ZD n°[Cadastre 1] appartenant à Monsieur [N] et Madame [M], et les parceles AC n°[Cadastre 7] et [Cadastre 10] appartenant à la SCI LORENIMMO ;

— débouter Monsieur [A] [N] et Madame [P] [M] de l’ensemble de leurs demandes ;

— dire que les frais d’expertise en bornage et les frais de bornage s’y rapportant seront supportés par les parties par moitié, à l’exception des frais de pose de bornes qui seront assumés par les demandeurs ;

— condamner solidairement Monsieur [A] [N] et Madame [P] [M] à lui payer la somme de 2 500,00 euro au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux entiers dépens de l’instance autres que les frais d’expertise en bornage et frais de bornage s’y rapportant.

Au soutien de ses prétentions, la société LORENIMMO explique avoir acquis les parcelles AC [Cadastre 7] et [Cadastre 10] le 1er avril 2023 de Monsieur [V] [O] qui ne l’avait pas informé du litige existant entre lui-même et Monsieur [N] concernant les limites de la propriété et l’état de sa clôture. Elle soutient avoir fait procéder immédiatement au nettoyage de ses parcelles lors de sa prise de possession, et ne pas avoir répondu aux sollicitations du Cabinet [U], géomètre expert, ni à celles du Conseil adverse proposant une conciliation et ne pas avoir participé aux opérations d’expertise judiciaire pensant que ces sollicitations concernaient le litige relatif à l’état de la clôture et au nettoyage du terrain et qui n’avait plus lieu d’être depuis son intervention.

La société LORENIMMO indique ensuite qu’elle accepte l’homologation de la proposition de l’expert faisant passer la limite de propriété entre les parcelles AC [Cadastre 7] et [Cadastre 10] avec la parcelle SD [Cadastre 1] par les points A, B et C, contre les bâtis actuels.

La société LORENIMMO s’oppose à l’implantation des bornes, faisant valoir que l’article 646 du code civil n’impose pas que le bornage soit matérialisé par un type spécifique de borne, seul important que la limite séparative soit matérialisée et clairement identifiable. Elle soutient que l’expert indique expressément que ces bornes ne sont pas nécessaires. La société LORENIMMO ajoute que les vestiges de murs constituent des constructions tout à fait identifiables et que, qualifiées de bornes dans le présent bornage judiciaire, il appartient dès lors aux parties d’en respecter la destination et de veiller à ce qu’elles ne disparaissent pas, conformément aux dispositions des articles 322-1 et R635-1 du Code pénal. Elle considère encore qu’il n’est pas démontré que ces éléments existants soient moins pérennes que des piquets de bornage pouvant également être détruits ou déplacés. Subsidiairement, elle sollicite que les demandeurs soient seuls condamnés à assumer le coût des bornes dès lors que ces dernières ne sont pas indispensables.

Sur les demandes indemnitaires de consorts [N], la société LORENIMMO fait valoir qu’il est de jurisprudence constante que le refus de donner son accord à une proposition de bornage amiable ne saurait en lui-même constituer une faute car il ne révèle pas intrinsèquement une intention malveillante et constitue un droit qui participe aux droits de la défense. Elle soutient qu’elle n’a pas fait preuve de malice ni de mauvaise foi dès lors que les consorts [N] ont manqué de clarté invoquant essentiellement des griefs relatifs à l’état de la clôture, à la présence de remblais et de végétation et d’une manière générale à l’état du terrain au lieu d’une volonté claire de procéder au bornage de leur terrain. Elle ajoute qu’il n’existait aucun litige relatif à la limite séparative qui n’avait jamais été contestée et que la saisine du conciliateur ne visait pas le bornage mais un différend relatif à la dégradation de la clôture de même que le courrier du Conseil adverse visait les articles du code civil relatifs à la hauteur des végétations et à l’empiétement. La société LORENIMMO conteste par ailleurs sa qualité de professionnel de l’immobilier indiquant être une société civile immobilière constituée entre deux associés liés par un pacte civil de solidarité avec pour seul objet la gestion de leur patrimoine immobilier commun sans aucune vocation professionnelle et leur erreur portant sur une question de droit, elle ne disposait à cet égard d’aucune compétence juridique particulière. Elle conclut avoir pu, de bonne foi, ne pas comprendre la portée d’une demande juridiquement ambiguë. Enfin, la société LORENIMMO soutient qu’aucune faute ne peut lui être reprochée dès lors qu’elle a immédiatement fait procéder au nettoyage de son terrain, l’expert judiciaire ayant d’ailleurs relevé dans son rapport que le terrain était parfaitement nettoyé sans aucune végétation ne montant sur la clôture.

Lors de l’audience, Monsieur [B] [H], cité à étude, n’a pas comparu.

Monsieur [K] [Z] et Madame [I] [Z], cités à personne, et ayant comparu lors de la première audience du 19 avril 2024, n’ont pas comparu et n’ont pas fait connaître les motifs de leur absence.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 novembre 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [B] [H], assigné à étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur le bornage et la demande homologation du rapport de l’expert

Aux termes de son rapport clos le 23 janvier 2025, Monsieur [J] [R] formule une seule proposition de délimitation entre les parcelles ZD n°[Cadastre 1] et AC [Cadastre 6] appartenant à Monsieur [N] sous l’usufruit de Madame [M], les parcelles AC n°[Cadastre 7] et [Cadastre 10] appartenant à la SCI LORENIMMO, la parcelle AC n°[Cadastre 11] appartenant à Monsieur et Madame [Z] et a parcelle ZD [Cadastre 2] appartenant à Monsieur [H].

Il propose, au regard d’un plan d’état des lieux du 27 août 2024, du plan cadastral et d’un document d’arpentage établi le 10 février 2000, une limite suivant les points A, B et C correspondant à des angles de murs ou bâtiments anciens, construits en limite de propriété.

Monsieur [A] [N] et Madame [P] [M] et la société LORENIMMO s’accordent sur cette délimitation et sollicitent l’homologation du rapport de l’expert.

Monsieur [B] [H] ainsi que Monsieur [K] [Z] et Madame [I] [Z], qui n’ont pas comparu, n’ont pas fait connaître d’éléments de nature à remettre en cause cette proposition.

En conséquence, il convient de considérer que l’analyse menée par l’expert géomètre, ne soulève aucune critique par les parties et doit être retenue comme pertinente tant dans son exactitude que dans la solution qu’elle permet de dégager.

Il y a lieu de retenir la délimitation selon la proposition figurant au point 8 page 7 du rapport d’expertise du 23 janvier 2025

Dès lors, il convient d’homologuer cette proposition de bornage entre les parcelles [Cadastre 13] n°[Cadastre 1], AC n°[Cadastre 6], AC n°[Cadastre 7], AC n°[Cadastre 10], AC n°[Cadastre 11] et ZD n°[Cadastre 2] suivant la ligne A B C et le plan correspondant, figurant à l’annexe 14 du rapport qui sera annexé au présent jugement.

Sur la demande de pose de bornes

Si comme le relève à juste titre la société LORENIMMO, le bornage n’impose pas la pose de bornes, encore faut-il que les éléments présents pour caractériser les limites de propriété soient non seulement clairement identifiables mais également pérennes.

Or, les éléments bâtis ayant servi à la détermination des points de délimitation sont effectivement extrêmement délabrés de sorte qu’aucune garantie n’est assurée quant à leur maintien. De même, il ne saurait être imposé « aux parties » l’entretien de ces bâtis alors que non seulement il s’agit de biens appartenant à la société LORENIMMO, mais encore que cette obligation paraît disproportionnée par rapport à la simple pose de bornes.

Enfin, il résulte du rapport d’expertise judiciaire que les limites peuvent être matérialisées par des bornes.

Au regard de ces éléments, il sera fait droit à la demande de Monsieur [A] [N] et Madame [P] [M] et d’ordonner la pose de bornes aux points A, B et C afin d’assurer la pérennité de la délimitation judiciairement ordonnée.

En conséquence, il convient de commettre à nouveau l’expert judiciaire avec pour mission d’implanter les bornes suivant la délimitation proposée, dresser un procès-verbal de bornage et publier le procès-verbal dressé au bureau des hypothèques.

Sur la demande indemnitaire de Monsieur [A] [N] et Madame [P] [M]

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer, à charge pour le demandeur de démontrer une faute, imputable au défendeur, lui ayant causé un dommage et un lien de causalité entre cette faute et le dommage.

En l’espèce, Monsieur [A] [N] et Madame [P] [M] sollicitent des dommages et intérêts à hauteur des sommes engagées en pure perte dans la procédure de bornage amiable au motif de la carence et de l’obstruction systématique de la société LORENIMMO.

Par définition le bornage amiable ne peut être imposé à autrui et le refus d’un tel bornage demeure un droit.

La résistance abusive d’un défendeur implique une attitude fautive de celui qui refuse d’accéder à des prétentions caractérisée notamment par sa mauvaise foi, une intention de nuire ou une erreur grossière équivalente au dol.

Il résulte de l’article 1240 du code civil que l’octroi de dommages et intérêts sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée, suppose que soient caractérisés l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister ainsi qu’un préjudice subi en conséquence de cet abus.

Si effectivement la société LORENIMMO est restée taisante et n’a pas donné suite aux sollicitations de bornage amiable, le courrier du 30 mai 2023 du géomètre amiable étant d’ailleurs parfaitement clair et ne contenant aucune évocation à un autre litige, pour autant, il n’est caractérisé en l’espèce aucune intention malveillante ou mauvaise foi faisant dégénérer son droit de refuser un bornage amiable en abus de droit.

Dans ces conditions, Monsieur [A] [N] et Madame [P] [M] seront déboutés de leur demande indemnitaire.

Sur les frais du bornage

L’article 646 du code civil dispose que « Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs ».

En l’espèce, la société LORENIMMO et les consort [N] s’accordent sur un partage entre eux seuls par moitié des frais de l’expertise en bornage et des frais de bornage autres que les frais de pose des bornes dont la société LORENIMMO sollicite qu’ils soient mis à la charge exclusive des demandeurs.

Toutefois, compte tenu de l’utilité commune de la pose de ces bornes, ainsi que relevé par le présent jugement, il n’y a pas lieu de faire exception au partage concernant ces frais.

En conséquence, l’ensemble des frais de bornage seront supportés par moitié entre la société LORENIMMO d’une part, et Monsieur [A] [N] et Madame [P] [M] d’autre part.

Sur les autres frais du procès :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société LORENIMMO, partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens de l’instance, à l’exception des frais de bornage partagés ainsi qu’il est dit ci-avant.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

S’il n’est pas démontré que la résistance de la société LORENIMMO ait été constitutive d’un abus de droit, pour autant celle-ci est restée totalement taisante face aux sollicitations amiables de sorte que les consorts Monsieur [A] [N] et Madame [P] [M] n’ont eu d’autre choix que d’initier la présente procédure judiciaire. Il apparaît encore que la société LORENIMMO n’a pas comparu à la première audience, n’a pas participé aux opérations d’expertise et n’élève finalement aucune critique sur le principe même du bornage ni même sur la délimitation proposée.

Au regard de ces éléments, la société LORENIMMO, condamnée aux dépens, devra payer à Monsieur [A] [N] et Madame [P] [M] veuve [N], au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens, une indemnité qu’il est équitable de fixer à 2 200,00 euros.

La société LORENIMMO sera déboutée de sa propre demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort :

HOMOLOGUE le rapport d’expertise de Monsieur [J] [R] en date du 23 janvier 2025 en sa proposition de délimitation entre les parcelles ZD n°[Cadastre 1], AC n°[Cadastre 6], AC n°[Cadastre 7], AC n°[Cadastre 10], AC n°[Cadastre 11] et ZD n°[Cadastre 2] contenue au point 8 de son rapport d’expertise judiciaire avec une limite suivant les points A, B et C, et dont le plan de bornage en annexe 14 est annexé au présent jugement ;

ORDONNE l’implantation d’une borne à chacun des points A, B et C conformément au plan de bornage établi par l’expert et figurant en annexe de son rapport ;

COMMET à nouveau Monsieur [J] [R], expert-géomètre, pour y procéder, avec pour mission de :

— implanter une borne à chacun des points A, B et C conformément au plan de bornage annexé,

— dresser un procès-verbal de bornage,

— publier le procès-verbal dressé au bureau des hypothèques ;

DÉBOUTE Monsieur [A] [N] et Madame [P] [M] veuve [N] de leur demande de dommages et intérêts ;

ORDONNE le partage des frais de bornage, en ce compris notamment les frais d’expertise judiciaire et de pose des bornes, par moitié entre la société LORENIMMO d’une part, et Monsieur [A] [N] et Madame [P] [M] veuve [N] d’autre part,

CONDAMNE la société LORENIMMO à la moitié des frais de bornage, en ce compris notamment les frais d’expertise judiciaire et de pose des bornes ;

CONDAMNE la société LORENIMMO au surplus des dépens ;

CONDAMNE la société LORENIMMO à payer à Monsieur [A] [N] et Madame [P] [M] veuve [N] la somme de 2 200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la société LORENIMMO de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jours, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE