N° RG 25/00382 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CYN7

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALENÇON (Orne)

N° RG 25/00382 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CYN7

LE SEPT JANVIER DEUX MIL VINGT SIX

PRÉSIDENT : Claire MESLIN, Juge près le Tribunal judiciaire d’Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

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DEMANDEUR

Société LOGISSIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Mme [S], munie d’un pouvoir écrit

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [I], demeurant [Adresse 3]

Non comparant ni représenté

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PROCÉDURE

Date de la saisine : 04 Août 2025

Première audience : 07 Novembre 2025

DÉBATS

Audience publique du 07 Novembre 2025.

JUGEMENT

Nature : réputé contradictoire en premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

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Copie exécutoire délivrée le :

à :

N° RG 25/00382 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CYN7

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 mai 2023 , la société LOGISSIA a donné à bail à Monsieur [G] [I] un logement situé [Adresse 2] [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 257,22 euros révisable annuellement outre provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 13 février 2025, la société LOGISSIA a fait signifier à Monsieur [G] [I] un commandement de payer pour un montant en principal de 1 602,77 euros, déduction faite des frais, au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 05 février 2025.

Le 7 mars 2025 , société LOGISSIA a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’Orne.

Par acte de commissaire de justice du 4 août 2025 , la société LOGISSIA a fait assigner Monsieur [G] [I] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 5] aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [I] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,

— autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais et péril du locataire,

— condamner Monsieur [G] [I] au paiement des sommes suivantes:

—  2281,30 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêtée au 28 juillet 2025,

— une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent à celui du loyer et charges en cours, jusqu’à la libération effective des lieux loués,

—  500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et de la dénonciation de l’assignation à la préfecture.

L’assignation a été dénoncée le 5 août 2025 à la Préfecture de l’Orne.

L’affaire a été évoquée pour la première fois et retenue le 7 novembre 2025.

À l’audience, la société LOGISSIA, dûment représentée, reprend les demandes contenues à son assignation sauf à indiquer qu’elle renonce à sa demande d’expulsion, le locataire ayant quitté le logement. Elle actualise sa créance à la somme de 1 964,12 euros.

Bien que régulièrement cité à étude, Monsieur [G] [I] n’a pas comparu.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [G] [I] assigné à étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Orne par la voie électronique le 5 août 2025, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 7 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur au jour de l’assignation.

Par ailleurs, la société LOGISSIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par signalement de la situation d’impayés à la Direction Départementale de l’Emploi, du Travail, des Solidarités et de la Protection des Populations de l’Orne le 7 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1°, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties le 4 mai 2023 antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et/ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Les dispositions du contrat de bail prévalent.

La société LOGISSIA justifie avoir signifié à Monsieur [G] [I], le 13 février 2025, un commandement de payer la somme de 1 602,77 euros visant cette clause résolutoire mentionnant le délai de deux mois pour s’acquitter des causes du commandement.

Il résulte des énonciations de l’assignation et du décompte produit par la société LOGISSIA, informations non contredites par le locataire, que les sommes dues au titre des loyers et des charges n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer.

Ce commandement étant demeuré infructueux au terme du délai imparti, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies et le contrat de bail résilié à la date du 14 avril 2025.

Sur l’expulsion

La société LOGISSIA ayant précisé que le locataire était parti et ayant renoncé à sa demande d’expulsion, il n’y a pas lieu de statuer sur l’expulsion.

En conséquence, la demande aux fins d’être autorisé à séquestrer le mobilier sera rejetée.

II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, le contrat de bail s’étant trouvé résilié au 14 avril 2025 , Monsieur [G] [I] est tenu aux loyers et charges jusqu’à cette date.

Par ailleurs, selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Du fait de la résiliation du bail, il n’existe plus de titre d’occupation permettant au locataire de se maintenir dans les lieux. Cette occupation sans droit ni titre constitue une faute qui cause un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant une indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Le bail étant résilié depuis le 14 avril 2025, Monsieur [G] [I] est devenu occupant sans droit ni titre à compter de cette date et il convient de fixer une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer augmenté des charges.

La société LOGISSIA produit un décompte actualisé au 15 novembre 2025 d’un montant total de 1964,12 euros incluant la somme de 311,55 euros au titre de frais de recouvrement.

Toutefois, conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Dès lors, il convient de déduire cette somme de 311,55 euros de la créance locative.

Il ressort du décompte de créance que le locataire a quitté les lieux courant août 2025. il n’est pas comptabilisé de loyer au titre des mois de septembre à novembre 2025, les mouvements étant afférents à des prélèvements, régularisations de charges au crédit du locataire et remboursement du dépôt de garantie.

Il résulte des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 4 mai 2023, du commandement de payer délivré le 13 février 2025 et du décompte de la créance actualisée que la société LOGISSIA rapporte la preuve d’une créance au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation d’un montant de 1 652,57 euros arrêtée au 15 novembre 2025 après déduction du dépôt de garantie de 257,22 euros.

Monsieur [G] [I], qui n’a pas comparu, n’a pas fait connaître d’éléments permettant de remettre en cause ce décompte.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [G] [I] à payer à la société LOGISSIA la somme totale de 1 652,57 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 15 novembre 2025 après déduction du dépôt de garantie.

Monsieur [I] ayant quitté le logement, il n’y a pas lieu de le condamner à une indemnité d’occupation pour la période postérieure.

III. SUR LES AUTRES DEMANDES

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il convient de condamner Monsieur [G] [I], qui succombe, aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la notification de l’assignation à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la société LOGISSIA les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 mai 2023 entre la société LOGISSIA d’une part, et Monsieur [G] [I] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2] [Adresse 4], sont réunies à la date du 14 avril 2025 ;

REJETTE la demande tendant à se voir autoriser à séquestrer le mobilier ;

DIT que Monsieur [G] [I] est redevable d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à sa libération définitive des lieux en août 2025,

CONDAMNE Monsieur [G] [I] à payer à la société LOGISSIA, la somme de 1 652,57 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 15 novembre 2025 (après déduction du dépôt de garantie) ;

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [G] [I] aux dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer et de la notification de l’assignation à la préfecture ;

DÉBOUTE la société LOGISSIA de ses demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

La présente décision a été signée par Madame Claire MESLIN, Juge des Contentieux de la Protection, et par Madame Hélène CORNIL, greffière présente lors de son prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION