TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N°:

JUGEMENT DU : 15 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00001 – N° Portalis DBXZ-W-B7J-CT5T

JUGEMENT

Juge des contentieux et de la protection

PARTIES :

DEMANDEUR :

Monsieur [U], [W], [S] [Z]

né le 09 Avril 1955 à

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Camille MONESTIER, avocat au barreau d’ALES, substituée par M^e Florence MENDEZ, avocat au barreau d’ALES plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 30007-2024-001638 du 02/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [X]

né le 06 Novembre 1985 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par M^e Anne CANDILLON, avocat au barreau d’ALES plaidant

Les débats ont eu lieu en audience publique le 20 Octobre 2025 devant Fabienne HARBON CAMLITI, Vice-présidente, assistée de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le quinze Décembre deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 30 septembre 2015, prenant effet le 15 novembre 2022, M. [Y] [X] a donné à bail à M. [U] [Z], un logement, situé [Adresse 1] à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 372 euros, et 23 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 10 décembre 2024, M. [U] [Z], a fait assigner M. [Y] [X] devant le juge du contentieux et de la protection aux fins de voir condamner Monsieur [Y] [X] à faire réaliser les travaux préconisés par le rapport du Service Communal sous astreinte de 50€ par jour de retard, et à lui payer les sommes de 1785,60 euros en réparation de son préjudice de jouissance,et 5000 euros en réparation de son préjudice moral.

A l’audience du 20 octobre 2025, M. [Y] [X] et M. [U] [Z] représentés par leur conseil respectif ont déposé leurs dossiers.

Aux termes de ses dernières conclusions, M. [U] [Z] demande au juge de :

— Déclarer la demande de Monsieur [U] [Z] recevable et bien fondée, et en conséquence :

— Condamner Monsieur [Y] [X] à payer à Monsieur [Z] la somme de 1785,60 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

— Condamner Monsieur [Y] [X] à payer à Monsieur [Z] la somme de 5000 euros en réparation de son préjudice moral,

— Dire et juger que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire,

— Condamner Monsieur [Y] [X] à payer à Monsieur [Z] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions M. [Z] fait notamment valoir un rapport établi par les services communaux le 6 juin 2024, lequel énumère divers travaux à réaliser dans l’appartement. Selon lui, si ces désordres ne rendaient pas le logement inhabitable, ils constituaient néanmoins un trouble réel de jouissance, persistant depuis son entrée dans les lieux, le 16 novembre 2022, et non depuis le rapport. Il produit un courriel daté du 16 février 2024, dans lequel il signale un tableau électrique bruyant, des coupures d’électricité fréquentes, un luminaire de salle de bain se rallumant seul, la présence d’un éclairage non conforme, et l’absence de détecteur de fumée. Il indique également qu’il a dû faire face à des interventions répétées et tardives concernant certains équipements essentiels, notamment un problème de branchement de lave-linge, ce qui l’aurait contraint, à vivre chez sa grand-mère durant quinze jours. Enfin, il rappelle que plusieurs travaux lourds n’ont été réalisés qu’en 2024.

M. [Z] invoque également un préjudice moral, faisant état d’une détresse psychologique. Il verse aux débats un certificat médical du 2 octobre 2024, attestant d’un suivi engagé depuis juin 2023 en raison d’une fragilité psychique. Il produit en outre une attestation de sa mère, Mme [T], ainsi qu’un témoignage de son ami proche, M. [V], décrivant les difficultés rencontrées dans le logement et indiquant que son état moral se serait progressivement détérioré au fil des problèmes rencontrés dans l’appartement.

Aux termes de ses dernières conclusions, M. [Y] [X] demande au juge de :

— Rejeter les entières demandes de M. [Z] au titre de la réparation de son préjudice de jouissance,

— Rejeter les entières demandes de M. [Z] au titre de la réparation de son préjudice moral,

— Rejeter la demande aux fins de réalisation de travaux sous astreinte,

Subsidiairement,

— Juger que le préjudice de jouissance allégué par le requérant ne peut débuter qu’en 06/2024 pour se terminer en 01/2025 et ne peut aller au-delà de 10% du montant du loyer mensuel, qu’en conséquence l’indemnité ne peut excéder 260,40 €,

— Condamner M. [Z] à payer la somme de 1000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— Le condamner aux entiers dépens.

Pour s’opposer aux demandes de son locataire, M. [X] fait valoir que rien n’établit que les désordres dénoncés existaient dès le début du bail, le 15 novembre 2022, et que ceux-ci ne peuvent être datés qu’à partir du rapport du 6 juin 2024. S’agissant du robinet du lave-linge, remplacé le 20 novembre 2023, il fait valoir être intervenu très rapidement après avoir été informé de la panne, laquelle peut survenir dans tout logement. Il relève que ce type d’équipement, lié au branchement d’un électroménager personnel, ne relève pas de la responsabilité du bailleur. Il conteste le lien avancé par M. [Z] entre ce dysfonctionnement et le fait d’avoir quitté le logement quinze jours pour résider chez sa grand-mère, jugeant cette conséquence injustifiée et excessive. Il insiste sur le fait qu’il a toujours répondu aux demandes du locataire, comme en atteste la liste des travaux réalisés en 2023 et 2024. Enfin, il soutient que M. [Z] ne démontre pas avoir subi un véritable trouble de jouissance et que, subsidiairement, toute indemnisation éventuelle devrait être strictement limitée, au maximum, à 10 % du montant du loyer.

S’agissant du préjudice moral invoqué, M. [X] soutient que M. [Z] ne parvient pas à établir un lien entre les troubles psychiques qu’il décrit et les dysfonctionnements du logement. Il relève que les difficultés mentionnées sont antérieures à son installation, que l’intéressé bénéficie de l’AAH et qu’il évoque ces problématiques dans ses écritures, excluant selon lui que l’appartement en soit la cause directe.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 15 décembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le préjudice de jouissance :

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, reprenant les termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de laisser le preneur jouir paisiblement des locaux loués pendant la durée du bail et doit donc indemniser le locataire des préjudices découlant de tout manquement à ce titre.

En l’espèce, il résulte des pièces produites, et notamment des factures de travaux communiquées par M. [X], des courriels échangés entre M. [Z] et l’agence immobilière les 16 février 2024 et 18 décembre 2024, ainsi que du rapport du service communal du 6 juin 2024, que plusieurs désordres affectaient le logement occupé par M. [Z], relatifs notamment à l’installation électrique, aux éclairages, et à certains équipements sanitaires.

Les factures versées par le propriétaire établissent la réalité de travaux réalisés entre novembre 2023 et décembre 2024, concernant notamment :

— Le remplacement du robinet du lave-linge le 20 novembre 2023,

— Le remplacement du disjoncteur en août 2024,

— L’intervention sur les éclairages des chambres en octobre 2024,

— Des travaux de réfection de plafond et d’isolation en octobre 2024,

— Le remplacement du tableau électrique en décembre 2024,

— Divers travaux structurels entre octobre et décembre 2024 (démolition du balcon, changement du velux, mise en place d’un garde-corps),

Si ces éléments démontrent que le bailleur a effectivement entrepris des réparations, ils révèlent également que celles-ci ont été réalisées de manière échelonnée sur plus d’une année et qu’elles portaient, pour une part significative, sur des équipements essentiels à la sécurité et au confort du locataire, en particulier l’installation électrique.

Le courriel de M. [Z] du 16 février 2024, antérieur au rapport communal, mentionnait déjà :

— Un tableau électrique bruyant,

— Des coupures d’électricité fréquentes,

— Un luminaire de salle de bain défectueux,

— Des éclairages non conformes,

— L’absence de détecteur de fumée.

Ces éléments démontrent que les désordres existaient avant la visite du service communal du 6 juin 2024, contrairement à ce que soutient le bailleur. Le rapport communal ne fait que constater et formaliser une situation déjà éprouvée par le locataire.

Les travaux réalisés en 2024, dont la nature et les dates sont établies par les factures du propriétaire, montrent que les problèmes affectant la jouissance du logement ont perduré sur une période notable avant d’être entièrement résolus.

Si le bailleur indique être intervenu promptement pour le robinet du lave-linge en novembre 2023, cette seule intervention rapide ne suffit pas à écarter le retard dans le traitement des autres dysfonctionnements, en particulier ceux liés à l’électricité, dont l’importance justifiait une intervention plus diligente.

Dans ces conditions, la durée des désordres, leur nature, l’atteinte portée à la paisible jouissance des lieux et la nécessité de multiples interventions techniques établissent l’existence d’un trouble de jouissance réel, ouvrant droit à indemnisation.

Au regard des éléments produits, et bien que les factures démontrent les efforts du bailleur pour remédier aux difficultés, il convient néanmoins de retenir que ces interventions ont été réalisées tardivement au regard des signalements préalables, justifiant l’octroi d’une compensation proportionnée au préjudice subi.

Compte tenu du montant du loyer, de la réalité des interventions réalisées par le bailleur et de l’absence d’éléments établissant une privation concrète et caractérisée de la jouissance du logement, il apparaît justifié de limiter la réparation à un taux de 10 % du loyer sur deux ans, soit 372 € × 10 % × 24 mois, représentant une indemnité de 892,80 €.

En conséquence, M. [Y] [X] sera condamné à verser à M. [Z] la somme de 892,80€ en réparation du préjudice de jouissance subi.

Sur la demande de paiement de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1217 du code civil, " les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter". Il appartient toutefois à la partie demanderesse de démontrer l’existence d’un préjudice distinct, personnel et directement imputable au manquement invoqué, sans quoi aucune réparation supplémentaire ne peut être allouée.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que M. [Z] présentait, depuis juin 2023 au moins, une fragilité psychologique ayant nécessité un suivi médical, soit avant son installation dans le logement. Les attestations de proches, si elles témoignent d’un mal-être, ne permettent pas d’établir un lien direct, certain et exclusif entre les troubles dont il souffre et les désordres constatés dans l’appartement.

Par ailleurs, les désagréments liés à la durée des travaux et à leur échelonnement ont déjà été pris en considération dans le cadre de l’indemnité allouée au titre du préjudice de jouissance. Aucune pièce médicale ne permet de démontrer que ces travaux auraient eu pour effet d’aggraver de manière spécifique et objectivement mesurable l’état psychologique de M. [Z].

Dans ces conditions, la preuve d’un préjudice moral autonome, distinct du trouble de jouissance déjà indemnisé et imputable de manière certaine au manquement du bailleur, n’est pas rapportée.

Il convient dès lors de rejeter la demande présentée à ce titre.

Sur les demandes accessoires :

M. [X], partie perdante, supportera, la charge des dépens.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de condamner les débiteurs au paiement d’une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande M. [U] [Z],

CONDAMNE M. [Y] [X] à verser à M. [U] [Z], la somme de 892,80 euros, en réparation de son préjudice de jouissance,

REJETTE la demande de dommages et intérêts, formulée par M. [U] [Z] au titre de son préjudice moral,

CONDAMNE M. [Y] [X] aux dépens de l’instance,

REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 15 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Fabienne HARBON-CAMLITI, Vice-Présidente, et par le greffier.

La Greffière, La Vice-Présidente chargée du contentieux et de la protection

Christine TREBIER Fabienne HARBON-CAMLITI